6月 13日 서울 江南區 개포동 開浦住公1團地 商街 내 不動産仲介業所 35곳이 一齊히 門을 닫았다. 隣近 개포우성3次, 開浦現代1次, 開浦住公4次 내 不動産仲介業所度 門이 잠겨 있긴 마찬가지. 政府의 不動産仲介業所 不法行爲 團束이 있었기 때문이다. 이날 午前 金東兗 經濟部總理 兼? 企劃財政部 長官은 經濟關係長官 懇談會에서 “違法行爲 摘發 時 例外 없이 嚴斷한다는 原則을 가지고 合同點檢을 實施할 것”이라며 “不動産市場이 繼續 不安하다고 判斷되면 쓸 수 있는 모든 政策手段을 總動員해 追加 對策을 내놓겠다”고 强調했다.
最近 政府는 서울 等 首都圈의 不動産市場 過熱을 막고자 國土交通部(國土部)와 서울市 및 各 區廳과 連繫해 99個 兆 231名에 達하는 現場點檢班을 꾸렸다. 개포동은 江南 再建築 ‘大型州’ 團地가 布陣한 곳으로 이들 團地는 最近 한 달 새 1億 원假量 呼價가 올라 不動産市場 過熱의 震源地로 指目됐다. 앞으로 現場點檢班은 市場 過熱 憂慮 地域과 請約 過熱 豫想 地域을 集中 點檢할 方針이다.
團束 人員도 지난해와 比較해 2倍 以上 늘었다. 地域 또한 서울 江南圈뿐 아니라 世宗, 釜山 等 全 地域으로 擴大됐다. 團束 內容을 살펴보면 먼저 다운契約書 等 實去來價 虛僞申告 監視가 强化됐다. 國土部는 分讓權 다운契約 疑心 事例를 地方自治團體(地自體)에 通報하는 週期를 月 1回에서 週 1回로 바꿨다. 該當 件數도 月 500~700件에서 月 1200~1500件으로 大幅 늘렸다. ?
날로 强해지는 警告 메시지
또 最近 1年間 住宅 多數請約 및 當籤者의 轉出·입 內容을 分析해 僞裝轉入이 疑心되면 警察 搜査를 進行한다. 또 生活情報誌業體에 對한 모니터링도 强化해 請約通帳 不法去來 廣告를 揭載한 것으로 疑心되면 證據를 蒐集해 警察 搜査를 依賴한다는 方針이다. 特히 이番 現場點檢에는 國土部와 地自體뿐 아니라 管轄 稅務署도 參與한다. 이는 不動産 現場團束과 稅務調査를 同時에 實施해 壓迫하겠다는 政府의 意志로 解釋된다. ‘떴다방’ 等을 앞세운 不法仲介 行爲도 團束 對象에 包含된다.
이처럼 새 政府 出帆 以後 政府는 不動産市場에 連日 ‘警告’ 메시지를 보내고 있다. 文在寅 大統領은 大選候補 時節부터 不動産 關聯 公約으로 LTV(擔保認定比率)·DTI(總負債償還比率) 强化, 投機過熱地區 指定, 保有稅 引上 等 規制 可能性을 示唆했다. 새 政府의 움직임에 市場은 卽刻的으로 反應하는 모습이다. 6月 5日 基準 呼價 10億2000萬 원이던 開浦住公1團地 專用面積 36㎡ 아파트가 14日 現在 9億 원臺로 내려왔다. 江東區 둔촌동 住公4團地 專用面積 99㎡ 아파트 亦是 5月 末 12億 원이었지만 最近 11億 원에 賣物이 나왔다. 이에 對해 隣近 不動産仲介業所 關係者는 “呼價가 내렸을 뿐 아니라 去來도 完全히 失踪됐다”고 말했다.
政府는 早晩間 不動産 綜合對策도 發表할 豫定이다. 金賢美 國土部 長官 候補者가 就任한다면 現在 檢討 中인 不動産 對策을 곧바로 마무리 짓고 發表할 것으로 보인다. 또한 이番 對策은 請約調整地域을 指定한 지난해 11·3 不動産對策을 擴大, 强化한 內容일 것이라는 展望이 優勢하다. 서울 康男과 釜山 等 不動産市場이 過熱된 地域에는 分讓權 轉賣 制限 等 請約 規制를 擴大하는 方式으로 맞춤型·選別的 規制를 適用할 것으로 豫想된다.
投機過熱地區 指定도 政府가 쓸 수 있는 카드 가운데 하나다. 投機過熱地區로 指定되면 再建築組合員 地位 讓渡 禁止, 分讓權 轉賣 禁止(最長 5年) 等이 適用되기 때문에 市場이 急激히 冷却할 수 있다. 박합수 KB국민은행 不動産首席專門委員은 “投機過熱地區 指定은 組合이 設立된 再建築團地의 賣買가 全面 禁止되는 가장 强力한 特段의 措置이기 때문에 市場에 미치는 衝擊이 클 수밖에 없다”고 말했다.
그렇다면 새 政府의 不動産 規制 드라이브는 얼마나 實效性이 있을까. 相當數 不動産 專門家는 政府의 强力한 規制가 오히려 집값 上昇의 또 다른 原因으로 作用할지 모른다고 憂慮한다. 한 不動産 專門家는 “새 政府가 規制에 强力한 뜻을 밝힌 만큼 當分間 不動産市場은 숨죽일 것으로 豫想된다. 하지만 現在 나와 있는 不動産 政策이 한꺼번에 施行된다면 不動産 景氣는 걷잡을 수 없을 程度로 墜落할 수 있다. 短期的으로 집값은 내릴지 몰라도 서울地域의 境遇 供給 不足으로 追後 집값이 더 暴騰할 수 있다”고 말했다.
“惡材 爆彈에 집값 경착륙할 수도”
現在 우리나라의 全體 住宅普及率은 103%를 넘어섰지만 서울·首都圈의 住宅普及率은 90%代에 不過하다. 그렇기에 집값을 安定化하려면 供給부터 늘려야 한다는 목소리가 높다. 이남수 신한금융투자 不動産팀長은 “집값을 내리려면 供給을 擴大하는 수밖에 없다. 政府는 中·長期的으로 서울에 住宅 供給을 擴大하는 方案을 苦悶해야 한다”고 말했다.
不動産을 市場 論理에 맡겨야 한다는 主張도 提起된다. 심교언 건국대 不動産學科 敎授는 “政府가 短期的인 집값 變動에 너무 一喜一悲하는 것이 問題”라고 指摘했다. 沈 敎授는 “最近 住宅市場 過熱 現象은 서울 中心, 그中에서도 江南 再建築을 中心으로 局地的으로 일어나는 現象일 뿐이다. 再建築은 全體 不動産 去來 物量에서 2~3%밖에 차지하지 않는다. 最近 不動産市場이 過熱됐다고 하지만, 새 政府 出帆 後 國民의 期待 心理에 따라 5月 한 달間 잠깐 치솟았을 뿐, 最近 年平均 집값 上昇率은 長期 平均 上昇率(最近 10年間)에도 미치지 못한다. 果然 政府가 제대로 된 資料를 가지고 規制에 나서는 것인지 疑心스럽다”고 말했다.
더욱이 下半期 豫想되는 惡材들을 考慮할 때 現在 政府의 움직임은 多少 섣부르다는 主張도 나온다. 沈 敎授는 “美國發(發) 金利引上으로 우리나라도 早晩間 金利를 引上할 수밖에 없고, 7月에는 全國 3萬餘 家口(首都圈 1萬5726家口)의 ‘入住 洪水’가 기다리고 있다. 史上 最大 規模인 만큼 그 影響이 分明 있을 것이다. 이러한 惡材들이 있는데도 여기에 規制 政策이라는 또 다른 惡材를 더한다는 건 집값을 硬着陸시키겠다는 意味”라고 批判했다.
한便 金融圈에서는 政府가 早晩間 不動産 關聯 貸出 規制를 調整할 것이라는 觀測이 優勢하다. 朴槿惠 政府가 7月 末까지 豫定했던 LTV·DTI 規制 緩和 措置가 延長될 可能性은 稀薄하기 때문이다. 하지만 이러한 規制로 不動産 價格을 잡고 家計負債도 줄이겠다는 생각은 說得力이 떨어진다는 主張이 거세다. 現在 家計負債 原因으로 꼽히는 住宅擔保貸出의 60%는 生活費를 充當하기 위한 生計型 貸出 或은 自營業者의 事業資金 貸出, 傳月貰 資金 貸出이기 때문이다. 總 家計負債 1300兆 원에서 住宅 購買 貸出 比重은 11~12%밖에 되지 않는다.
오정근 韓國金融ICT融合學會長은 “LTV와 DTI를 다시 强化하는 것은 오히려 住宅 景氣를 더 어렵게 하고, 住宅建設 部門 勤勞者의 일자리가 威脅받는 狀況을 演出할 수 있다. 이들이 일자리를 잃으면 새로운 事業資金 乃至 生計費를 貸出받아야 하는데, 그럼 家計負債는 더 늘어난다”고 말했다.
그렇다면 下半期 不動産 去來를 할 때 一般人은 어떤 戰略을 取해야 할까. 不動産 專門家는 大部分 下半期 保合勢를 維持하다 來年부터 徐徐히 下落 局面에 直面할 것이라고 내다본다. 집값에 影響을 미치는 ‘5代 要素’로 實物景氣, (不動産) 政策, 金利, 需給, 審理를 꼽을 수 있는데 이 가운데 政策, 金利, 心理까지 惡材로 作用할 蓋然性이 큰 만큼 上昇 局面은 期待하기 어렵다는 것이다.
“2040年까지 緩慢하게 上昇할 것”
反對로 5月 새 政府의 持續的인 規制 信號에도 江南地域 再建築 價格이 急騰한 理由는 5代 要素가 모두 플러스로 作用했기 때문이다. 글로벌 景氣 回復에 따라 우리나라 輸出量이 最高潮에 이르는 等 實物景氣가 回復勢를 보였고, 政策 變化가 일어나지 않았으며, 如前히 低金利에 供給量도 不足하고, 무엇보다 새 政府 出帆에 따른 景氣 回復 期待感이 不動産 去來를 부추겼다.
하지만 政府가 規制 政策을 具體化한 以上 더는 핑크빛 未來를 確信할 수 없는 狀況이다. 또한 不動産을 主氣說에 비춰봤을 때도 2018年부터 下落 局面에 접어들 것이란 展望이 優勢하다. 고종완 韓國資産管理院長은 “江南은 江北보다 1年 앞선 2012年부터 上昇勢가 始作돼 올해로 5年째 오르고 있다. 現在는 거의 頂點에 이르렀다고 볼 수 있다. 只今 過熱 現象은 ‘버블세븐’(강남구, 瑞草區, 松坡區, 木洞, 盆唐, 龍仁, 평촌 等 不動産 價格이 急騰한 7個 地域)李 規定된 2006年과 비슷하다. 하지만 不動産市場 上昇勢는 5年 以上을 버티기 힘들다는 點에서 只今이 상투일 公算이 크다”고 말했다.??
不動産 去來量과 價格으로 市場 흐름을 把握하는 벌집 循環模樣에 비춰봤을 때도 徐徐히 保合勢로 접어들고 있다. 1月부터는 去來量이 急激히 줄기 始作해 去來 減少와 價格 步合으로 移動하고 있으며 來年부터는 去來 減少, 價格 下落으로 움직일 蓋然性이 높다. 高 院長은 “이런 狀況에 政府가 超過利益還收制 復活, 投機過熱地區 指定 等 高强度 規制까지 發表하면 下落勢는? 더욱 뚜렷해질 것”이라고 말했다.
結局 사이클 觀點에서 보면 只今은 ‘攻擊的인 買收를 止揚할 때’라는 展望이 優勢하다. 單, 地域別로 賣買戰略이 달라질 수 있다. 高 院長은 “江北과 首都圈에 集中하라”고 助言한다. 江南에 비해 上昇期가 1年 程度 늦게 나타난 만큼 來年까지 上昇 餘力이 있고, 特히 문재인 政府와 서울市가 推進하는 都市再生事業 等 均衡 開發에 따른 好材가 많다는 點에서 投資 價値가 크다. 더욱이 江北은 供給까지 不足한 狀況이라 向後 價格 下落은 크게 없을 것이란 展望이다.
高 院長은 “집값의 60% 以上을 現金으로 充當할 수 있고 10年 以上 實居住를 目的으로 한다면 下落場까지 기다릴 必要 없이 只今 買收에 들어가도 된다. 但, 이미 價格이 ‘허리’까지 와 있다는 點은 認定해야 한다. 그럼에도 希望的인 部分은 統計廳 資料에 따르면 2030年까지 우리나라 人口가 꾸준히 늘어나고 所得 亦是 2040年까지 緩慢하게 增加할 것이란 點이다. 無住宅者는 江北에서 地域 選擇을 잘해 내 집 마련에 나서길 推薦한다”고 말했다.
그렇다면 果然 어느 地域을 노려야 할까(표 參照). 첫째, ‘隣接性 效果’를 잘 活用해야 한다. 사람은 大部分 自身이 只今 사는 곳에서 크게 벗어나지 않으려는 心理가 있기 때문에 第2의 江南, 卽 江南 生活圈과 隣接한 地域이 魅力的이다. 代表的으로 송파구와 隣接한 광진구와 江東區, 瑞草區 옆 동작구 等을 들 수 있다.
다음으로 ‘關門效果’를 留念해야 한다. ‘코어(core)’로 進入하는 골목에 位置한 곳으로, 서울과 隣接한 首都圈이 이에 該當한다. 物理的 距離가 멀더라도 SRT, GTX 等 새로운 交通便이 擴充된 곳이라면 關門地域으로서 價値가 있다. 代表的으로 송파구 關門인 城南市, 九老·衿川區 隣接地域인 光明市, 은평구와 맞붙은 三松地區 等을 꼽을 수 있다. 特히 광명시와 三松地區는 交通·쇼핑의 메카로서 最近 不動産 價値가 急騰했다.
第2의 江南을 찾아라
넓은 範圍의 地域을 定했다면 어떤 아파트團地가 價値 있는지를 잘 따져봐야 한다. 고종완 院長은 斷然 “垈地持分이 큰 아파트를 選擇”하라고 助言한다. 垈地持分이 크다는 것은 容積率이 낮다는 얘기와 같은데, 이 數値는 登記簿謄本에서 바로 確認 可能하다. 高 院長은 “아파트 建物은 時間이 흐를수록 老朽化돼 價値가 下落하는 反面, 땅값은 오를 수밖에 없다. 地下鐵 開通이 好材人 理由도 結局 該當 아파트의 땅값이 오르기 때문이다. 開浦住公아파트가 뜬 것 亦是 底層아파트로서 垈地持分이 크기 때문”이라고 말했다.???
둘째, 땅값이 꾸준히 오르는 곳이어야 한다. 그러려면 4가지 條件을 充足해야 한다. △人口가 꾸준히 增加하는 곳 △所得에 따른 購買力이 上昇하는 곳 △交通·文化·産業 等 인프라가 增加하는 곳 △國家나 地自體 次元의 開發 計劃이 存在하는 곳 等이다. 高 院長은 “모든 不動産은 딱 두 가지로 나뉜다. 價値 있는 不動産과 그렇지 않은 不動産이다. 흔히 價値 있는 아파트라고 하면 交通과 敎育, 便宜施設, 快適한 綠地空間을 充足 要素로 꼽는데 이보다 重要한 것이 바로 땅의 價値”라고 말했다.
不動産 專門家는 大部分 앞으로 일어날 價格 下落에 크게 動搖하지 말아야 한다고 助言한다. 흔히 日本의 ‘잃어버린 20年’과 比較해 우리나라도 한瞬間에 不動産이 崩壞할지 모른다는 危機感이 存在하지만, 한 가지 다른 點이 있다. 日本은 下落 局面에 접어들기 前 20年 동안이나 不動産市場이 上昇勢를 보였다는 點이다. 그에 反해 우리나라는 5~6年을 週期로 上昇과 下落을 反復하며 右上向하는 傾向을 보이고 있다. 또한 長期的 觀點에서 볼 때 ‘江南不敗’는 如前히 有效할 것으로 보인다.
심교언 敎授는 “오랜 時間을 거치면서 國內 不動産市場은 漸次 安定勢로 돌아서고 있다. 價格 下落을 豫想하느냐, 못 하느냐의 差異는 매우 크다. 向後 몇 年 동안 버틸 힘이 있는 사람이라면 너무 조바심 내지 말고 不動産 推移를 살필 必要가 있다”고 말했다.?
