칼국수專門店을 하려고 店鋪를 찾던 P氏는 6個月 만에 ‘賃貸 問議’라고 써 붙인 廣告를 보고 直接 建物主인 賃貸人을 만났다. 權利金이 없는 데다 月貰도 時勢보다 싸서 P氏는 서둘러 建物主와 契約을 締結했다. 殘金을 치르고 인테리어 工事에 들어갔는데, 이웃 店鋪 主人이 登記簿謄本을 確認했느냐고 해 精神이 번쩍 들었다. 바로 달려가 登記簿謄本을 閱覽해보니 競賣 節次가 進行 中인 店鋪였다.

이처럼 創業者 가운데 營業 始作도 못 해보고 契約金을 날리는 이가 적잖다. 그때마다 ‘登記簿謄本만 제대로 살폈어도’라는 생각이 든다. 只今까지 數次例 强調했지만 立地分析 7段階(候補地 店鋪 選定, 立地條件 調査 및 分析, 方向 把握, 店鋪 特性 調査, 施設 調査, 周邊 環境 調査, 權利分析) 中 어느 하나 疏忽히 하거나 건너뛰어서도 안 된다. 이제 立地分析 7段階 中 마지막 ‘權利分析’이 무엇인지 알아보자.

登記簿謄本

登記簿謄本이란 不動産에 關한 權利關係 및 現況이 記載된 公的帳簿를 가리킨다. 이를 통해 對象 不動産의 地番, 指目, 構造, 面積 같은 現況과 所有權, 抵當權, 傳貰權, 假押留 等 權利 設定 與否를 把握할 수 있다. 不動産登記簿에는 土地登記簿와 建物登記簿가 있으며 標題部, 甲區, 乙區로 構成된다. 標題部에는 不動産의 所在地와 現況이 나와 있고, 甲區에는 所有權 및 所有權 關聯 權利關係(예 : 假登記, 假處分, 假押留, 押留 等)를, 乙區에는 所有權 外 權利關係(예 : 抵當權, 傳貰權, 地上權 等)를 標示한다. 乙區는 該當事項이 없는 境遇도 많다. 한마디로 登記簿謄本은 店鋪를 契約하기 全 店鋪 關聯 現況과 所有權, 그리고 權利關係를 살펴볼 수 있는 資料다. 自身의 店鋪가 자리한 建物 또는 商家의 登記簿謄本을 確認하고, 時勢의 60% 以上 銀行이나 第2金融圈에 根抵當 設定이 돼 있다면 一旦 賃貸借 契約을 保留하거나 愼重하게 接近해야 한다. 登記簿謄本 發給이나 閱覽은 大法院 인터넷登記所(www.iros.go.kr)를 利用하면 된다.

建築物管理臺帳

建築物管理臺帳(建築物臺帳)이란 建築物의 所在, 番號, 種類, 構造, 建坪, 所有者의 住所, 姓名 等을 登錄해 그 狀況을 明確하게 記錄해놓은 帳簿를 말한다. 市長, 郡守·區廳長이 建築物과 그 大地의 現況을 적어 保管한다. 建築物臺帳에는 一般建築物大將과 集合建築物大將이 있다. 前者는 一般建築物에 該當하는 建築物 및 大地에 關한 現況을, 後者는 集合建築物에 該當하는 建築物 및 大地에 關한 現況을 記載한 것이다. 建築物臺帳은 建築物 1棟을 單位로 建築物마다 作成하고, 附屬建築物이 있으면 주된 建築物大將에 包含해 作成한다. 建築物臺帳을 본다는 것은 店鋪를 契約하기 前 自身이 運營할 業種과 店鋪의 用途가 맞는지, 違法 建築物이 있는지, 契約할 面積과 建築物臺帳의 面積이 같은지 等을 確認하는 것을 말한다. 여기서 核心은 自身이 運營할 業種과 店鋪의 用途와 맞는지 與否다. 例를 들어 解酲국專門店 같은 一般飮食店을 하려면 제2종 近隣生活施設 用途로 돼 있어야 營業申告가 可能하다. 近隣生活施設이란 徒步로 쉽게 利用이 可能하며 日常生活에 必要한 施設을 가리키는데, 大槪 제1종 近隣生活施設은 住民 生活에 必須的인 施設을 가리키고, 제2종 近隣生活施設은 第1種보다 큰 規模로 趣味生活, 便宜生活 關聯 施設을 말한다. 슈퍼마켓, 빵집, 美容室 等은 第1種으로, 公演場, 書店, 一般飮食店 等은 第2種으로 分類된다(표 參照).

土地利用計劃確認서

土地를 管轄하는 市場·郡守 또는 區廳長이 發行하는 土地의 利用에 關한 計劃을 確認할 수 있는 書類가 土地利用計劃確認書다. 地域·地球 等의 指定 內容, 地域·地球 等에서의 行爲 制限 內容, 指定된 土地去來 契約에 關한 許可 區域, 國民에게 그 指定 內容을 알릴 必要가 있는 事項 等이 包含된 書類다. 土地利用計劃은 土地利用規制情報서비스(luris.molit.go.kr)에서 確認할 수 있다.

이런 節次가 必要한 理由는 自身의 店鋪가 어떤 地域·地區에 屬하며, 어떤 行爲 制限을 받는지 알기 위해서다. 店鋪가 整備區域으로 指定돼 再開發을 하려는 곳인지, 學校環境 衛生 淨化區域에 屬해 다양한 行爲 制限이 있는 곳인지에 따라 業種도 달라질 수 있기 때문. 仔細한 內容은 土地利用規制情報서비스에서 土地利用計劃 閱覽의 行爲 制限 閱覽을 통해 알아볼 必要가 있다.

土地臺帳

土地臺帳이란 土地 狀況을 明確히 하기 위해 土地의 所在·地番·指目(土地의 주된 使用 目的), 面積·所有者의 聲明 또는 名稱, 住所와 住民登錄番號(國家, 地方自治團體, 法人 또는 法人 아닌 事端이나 財團 및 外國人은 그 登錄番號), 固有番號·圖面番號와 筆地別 大將의 章番號 및 蓄積, 土地等級 等을 登錄한 帳簿다(地籍法 第9條). 登記所에 備置해 土地의 權利關係를 公示하는 土地登記簿와는 다르지만, 이 두 帳簿는 記載 內容이 서로 一致해야 한다. 따라서 不動産 狀況에 變動이 생기면 먼저 土地臺帳 登錄을 變更한 後 土地登記簿를 變更하게 된다. 그러나 權利 自體의 變動은 土地登記簿를 基礎로 하며 土地臺帳은 이를 따르게 된다. 쉽게 말해 土地 面積이 土地臺帳과 土地登記簿가 다를 境遇 土地臺帳 面積을 따르고, 所有者가 다를 境遇에는 土地登記簿의 所有者를 따른다. 現場에서는 賃貸借契約書上 土地 面積과 土地臺帳上 面積이 다른 境遇가 있고 土地登記簿上 面積과 土地臺帳上 面積이 다른 境遇도 間或 發生하는데, 契約할 때는 土地臺帳上 面積을 記載해야 한다.

所有主의 人的 特性

所有主에 對한 人的事項 把握은 店鋪 契約 時 住民登錄證이나 運轉免許證 等을 통해 契約 當事者인 建物主나 賃貸人이 登記簿上 所有主인지를 確認하는 것이다. 賃貸借契約 時 반드시 契約 當事者의 身分證이 必要하다. 賃貸借契約을 할 때 登記簿上 賃貸人이 直接 나오지 않고 그 配偶者나 子女가 나올 境遇 반드시 委任狀과 印鑑證明書를 添附해야 한다. 至極히 當然한 일 같지만, 現場에서는 이런 部分을 看過하거나 正常的인 委任狀과 印鑑證明書를 添附하지 않는 境遇가 意外로 많다.

用途別 建築物 種類 第1種 近隣生活施設
가 . 슈퍼마켓과 食品·雜貨·衣類·玩具·書籍·建築資材·醫藥品·醫療機器 等 日用品을 販賣하는 小賣店으로서 바닥面積의 合計가 1000m2 未滿인 것
나. 休憩飮食店, 製菓店 等 飮料·茶(茶)·飮食·빵·떡·菓子 等을 調理하거나 製造하여 販賣하는 施設로서 바닥面積의 合計가 300m2 未滿인 것
다. 이용원, 美容院, 沐浴場, 洗濯所 等 사람의 衛生管理나 衣類 等을 洗濯·修繕하는 施設
라. 議員, 齒科議員, 韓醫院, 鍼術員, 接骨院(接骨院), 助産員, 안마원, 産後調理院 等 住民의 診療·治療 等을 위한 施設
마. 卓球場, 體育圖章으로서 같은 建築物에 該當 用途로 쓰는 바닥面積의 合計가 500m2 未滿인 것.
바. 地域自治센터, 派出所, 地區隊, 消防署, 郵遞局, 放送局, 保健所, 公共圖書館, 健康保險公團 事務所 等 公共業務施設로서 같은 建築物에 該當 用途로 쓰는 바닥面積의 合計가 1000m2 未滿인 것
社. 마을會館, 마을共同작업소, 마을共同購販場, 公衆化粧室, 待避所, 地域兒童센터(單獨住宅과 共同住宅에 該當하는 것은 除外한다) 等 住民이 共同으로 利用하는 施設
아. 變電所, 都市가스配管施設, 通信用 施設(該當 用途로 쓰는 바닥面積의 合計가 1000m2 未滿인 것에 限定한다), 淨水場, 揚水場 等 住民의 生活에 必要한 에너지 供給·通信서비스 提供이나 級數·倍數와 關聯된 施設
者. 金融業所, 事務所, 不動産仲介事務所, 結婚相談所 等 紹介業所, 出版社 等 一般業務施設로서 같은 建築物에 該當 用途로 쓰는 바닥面積의 合計가 30m2 未滿인 것

第2種 近隣生活施設
가 . 公演場으로서 같은 建築物에 該當 用途로 쓰는 바닥面積의 合計가 500m2 未滿인 것
나 . 宗敎集會長으로서 같은 建築物에 該當 用途로 쓰는 바닥面積의 合計가 500m2 未滿인 것
다. 自動車營業所로서 같은 建築物에 該當 用途로 쓰는 바닥面積의 合計가 500m2 未滿인 것
라. 書店(第1種 近隣生活施設에 該當하지 않는 것)
마. 銃砲販賣所
바. 寫眞館, 表具店
社. 靑少年게임提供業소, 複合流通게임提供業소, 인터넷컴퓨터게임施設提供業所, 그 밖에 이와 비슷한 게임 關聯 施設로서 같은 建築物에 該當 用途로 쓰는 바닥面積의 合計가 500m2 未滿인 것
아. 休憩飮食店, 製菓店 等 飮料·茶(茶)·飮食·빵·떡·菓子 等을 調理하거나 製造하여 販賣하는 施設로서 같은 建築物에 該當 用途로 쓰는 바닥面積의 合計가 300m2 未滿인 것
者. 一般飮食店
次. 葬儀社, 動物病院, 動物美容室, 그 밖에 이와 類似한 것
카. 學院(自動車敎習·無挑敎習 및 情報通信技術을 活用하여 遠隔으로 敎習하는 것은 除外한다), 職業訓鍊所(運轉·整備 關聯 職業訓鍊所는 除外한다)로서 같은 建築物에 該當 用途로 쓰는 바닥面積의 合計가 500m2 未滿인 것
타. 讀書室, 起源
파. 테니스場, 體力鍛鍊場, 에어로빅長, 볼링場, 撞球場, 室內낚시터, 골프演習場, 놀이型施設(「觀光振興法」에 따른 기타遊園施設業의 施設을 말한다. 以下 같다) 等 住民의 體育活動을 위한 施設로서 같은 建築物에 該當 用途로 쓰는 바닥面積의 合計가 500m2 未滿인 것
下. 金融業所, 事務所, 不動産仲介事務所, 結婚相談所 等 紹介業所, 出版社 等 一般業務施設로서 같은 建築物에 該當 用途로 쓰는 바닥面積의 合計가 500m2 未滿인 것
거. 按摩施術所, 노래演習場