#1 서울 忠正路 오피스텔에 傳貰로 살고 있는 職場인 A氏는 오늘도 熱心히 不動産 關聯 記事를 들여다본다. 周邊 아파트값이 몇 달 만에 數千萬 원씩 오르는 걸 보면서 이러다 永永 집을 못 사는 건 아닌가 不安해졌기 때문이다. 只今이라도 追加 上昇 餘力이 있는 物件을 골라 내 집 마련의 꿈을 이루고 싶지만, 或是 ‘상투’는 아닐까 하는 걱정이 또다시 발목을 잡는다. 더욱이 早晩間 不動産市場 거품이 꺼질 것이란 展望이 심심찮게 나와 섣불리 집을 사서는 안 될 것 같기도 하다. “늦었지만 只今이라도 사라”는 意見과 “只今 사면 반드시 後悔한다”는 意見 사이에서 이러지도 저러지도 못한 채 속만 태우고 있다.

#2 서울 강서구 마곡동에 사는 主婦 B氏는 집 생각만 하면 마음이 조마조마하다. 얼마 前 2億 원이나 貸出받아 내 집을 마련한 데 이어, 滿期 積金 2000萬 원을 털어 집 近處에 오피스텔도 한 채 分讓받았기 때문이다. 오피스텔 分讓은 初期 投資金이 分讓價의 10%밖에 되지 않고 中途金도 無利子로 貸出받을 수 있어 可能했다. 無理인 줄 알면서도 눈 딱 감고 分讓 烈風에 合流한 B氏는 早晩間 轉賣로 목돈을 쥘 수 있으리란 希望에 들떠 있기도 暫時, 여기저기서 들려오는 ‘不動産 崩壞論’에 不安感이 掩襲해온다. 萬若 그렇게 되면 집값이 떨어지는 것은 勿論, 오피스텔은 轉賣가 不可解 자칫 빚더미에 앉을 수도 있기 때문이다. 果然 B氏가 느끼는 不安感이 單純한 憂慮에 그칠지, 아니면 酷毒한 現實로 다가올지 未來를 豫測하기란 決코 쉬운 일이 아니다.

집을 산 사람도, 사지 않은 사람도 모두가 苦悶인 요즘이다. 올해 下半期에 들어서면서 不動産 버블 崩壞 시그널이 조금씩 具體化되고 있기 때문이다. 11月 3日 政府가 發表한 不動産對策 亦是 이러한 雰圍氣를 反映한다. 政府는 不動産 投機 烈風을 잠재우고자 서울 江南 4具(江南·瑞草·送波·강동구) 分讓權 轉賣制限 期間을 旣存 6個月에서 ‘入住 前까지’로 大幅 늘렸다. 그 外 서울地域과 京畿 一部 地域도 轉賣制限 期間이 1年 6個月로 늘어났다. 또한 한 番 請約에 當籤되면 5年 안에 追加로 再當籤이 不可能하고, 2家口 以上 多住宅者도 請約 1順位에서 除外된다. 結局 斷打로 웃돈만 받아 챙기려는 投機勢力을 걸러내겠다는 意圖다. 이는 곧 우리나라 不動産市場에 버블이 꼈음을 傍證하는 것이라고 볼 수 있다.

實際로 最近 일고 있는 不動産 狂風은 非正常的이라는 輿論이 優勢하다. 올해 三四分期 實質 國民總所得(GNI)은 0.3% 줄어들었고, 消費者物價 上昇率은 지난해 0.7%에 이어 올해는 1%臺 中盤에 머물 것으로 豫測된다. 디플레이션 門턱에 왔다고 볼 수 있다. 失業率(3.6%) 또한 11年 만에 가장 높은 數値를 보이고 있으며, 9月 輸出 減少幅은 5.9%를 記錄 中이다. 日本의 ‘잃어버린 20年’ 前夜와 같다고 얘기하는 이들도 있다. 結局 우리나라 經濟는 不動産 景氣 하나로 艱辛히 延命하고 있는 셈이다.

國內 經濟, 不動産 景氣로 人工呼吸

그 背景에는 不動産 貸出 規制 緩和가 있다. 2014年 8月 최경환 前 企劃財政部 長官 兼 經濟副總理는 住宅擔保貸出比率(LTV)과 總負債償還比率(DTI)을 地域과 關係없이 各各 70%와 60%로 電擊 緩和했고, 여기에 低金利 基調까지 맞물려 너도 나도 ‘빚내서라도 집 사자’는 쪽으로 雰圍氣가 形成되면서 不動産市場에 投機 烈風이 불기 始作했다. 不動産市場 過熱에 本格的으로 불을 지핀 건 斷然 江南 再建築 아파트들이다. 高分讓價 論難에도 江南 再建築 아파트 分讓에 請約者가 몰리고, 分讓權에는 數千萬 원 以上 웃돈이 붙고 있다. 그렇다 보니 平凡한 家庭主婦와 職場人은 勿論, 大學生까지 分讓權 웃돈을 노리고 請約 現場을 기웃대는 狀況이 벌어지고 있다. ?

올해 初 高分讓價 論難을 불러온 서초구 잠원동 新반포자이는 平均 37.8 對 1 競爭率을 記錄했다. 서초구 반포동 瑞草漢陽아파트를 再建築하는 반포래미안아이파크는 一般 아파트(住商複合 除外)로는 歷代 最高價인 3.3㎡當 平均 4290萬 원에 供給됐다. 6月 請約을 받은 강남구 일원동 현대아파트 再建築 物量인 래미안淚涕하임의 分讓價는 3.3㎡當 平均 3730萬 원으로 45 對 1 競爭率이었으며, 江南區 개포동 開浦住公3團地 再建築 物量인 디에이치아너힐즈는 3.3㎡當 平均 分讓價 4137萬 원에 競爭率 138 對 1을 記錄했다. 10月 初 分讓한 잠원동 아크로리버뷰(新반포5次)의 平均 分讓價는 3.3㎡當 4194萬 원이며, 올해 서울地域 最高 競爭率(306 對 1)을 보였다.

現在 不動産市場이 實需要者가 아닌 投資勢力에 依해 左之右之되다 보니 通念에서 벗어나는 狀況까지 發生하고 있다. 代表的으로 아파트 購買者의 年齡層 變化를 볼 수 있다. 새로 집을 마련하기보다 整理할 나이인 50, 60臺가 아파트 購買에 熱을 올리고 있는 것. 한국감정원 不動産硏究院에 따르면 지난해 아파트 購買者 中 60歲 以上은 11萬2036名으로 2011年 7萬1245名보다 57.2%나 늘었다. 같은 期間 아파트 購買者가 가장 많이 增加한 年齡層은 55~59歲(58.1%)였다. 이들 가운데 相當數가 向後 집값이 더 오르리라 보고 미리 집을 購買해 子息에게 물려주는 것으로 分析된다.

또 다른 特異點은 請約 競爭率과 分讓 6個月 內 契約率 指標가 따로 움직인다는 點이다. 全國 平均 請約 競爭率은 2014年부터 持續的으로 上昇해 올해 9月 平均 12.4 對 1을 記錄한 反面, 全國 아파트 平均 初期 分讓率은 지난해 2分期 92.2%를 頂點으로 急激히 下落해 올해 二四分期 70.5%에 그쳤다. 이는 結局 서울과 首都圈을 除外한 地方에서는 오히려 未分讓이 續出하고 있다는 얘기다. 國土교통部에 따르면 9月 末 基準 首都圈 未分讓 物量은 1萬9021家口로 8月에 비해 10.9% 減少했지만, 地方은 4萬1679家口로 1.2% 增加했다.

두성규 韓國建設産業硏究院 硏究委員은 “江南의 境遇 分讓權 轉賣 比率을 基準으로 했을 때 40% 程度가 投機 需要라고 볼 수 있다. 短期間에 웃돈을 노리고 ‘묻지 마 請約’을 하는 需要가 늘어나면서 不動産市場 全般에 異常 現象이 퍼지고 있다”고 말했다.

웃돈 노리는 投機 需要 40%

이러다 어느 瞬間 不動産 거품이 꺼지고 經濟危機가 觸發되는 건 아닌가 하는 憂慮의 목소리가 높아지고 있다. 올해 初부터 꾸준히 提起되는 ‘2017~2018年 入住大亂說’과 그로 인한 ‘譯(逆)傳貰難’에 對한 憂慮가 代表的이다. 逆傳貰難은 집主人이 貰入者를 救하지 못해 退去하는 旣存 貰入者에게 傳貰保證金을 돌려주지 못하는 狀況을 가리킨다. 入住大亂說은 지난해부터 올해까지 分讓한 아파트에 入住가 始作되는 2017~2018年 ‘供給 過剩’ 現象이 일어날 것이란 主張으로, 이는 統計만 봐도 充分히 豫想 可能하다.? ?

온라인 住宅去來 情報 사이트 不動産114에 따르면 아파트 入住 物量은 2017年 37萬 家口,? 2018年 39萬 家口로 2年 동안 總 76萬 家口에 達한다. 여기에 單獨住宅과 多家口住宅 入住 物量까지 더해지면 實際 入住 豫定 物量은 이보다 더 늘어날 展望이다(47쪽 表 參照).

結局 이 時期 住宅供給量이 크게 늘어나면 집主人은 貰入者를 救하지 못해 逆傳貰難이 일어나고, 이는 傳貰값 下落→急賣物 增加→아파트값 下落으로 이어진다는 시나리오다. 서울 等 首都圈에서 2017~2018年 入住 物量이 가장 많을 것으로 豫想되는 地域 1位는 京畿 華城市(5萬2089家口)다. 그 뒤를 京畿 시흥시(2萬5243家口), 龍仁市(2萬2469家口), 金浦市(2萬1740家口), 水原市(1萬7446家口) 等이 잇는다. 地方의 供給 過剩 上位 5個 地域은 世宗市(2萬8398家口), 慶南 昌原市(2萬6338家口), 忠南 天安市(1萬9404家口), 忠北 淸州市(1萬4398家口), 大邱 達城郡(1萬4201家口) 等이다.

不動産 리서치 專門業體 리얼투데이의 양지영 室長은 “不動産 價格의 가장 큰 變動 原因은 需給 狀況이다. 實居住가 아닌 投資를 目的으로 住宅을 購買한 境遇 殘金을 치러야 하는 入住 時期에 供給 過剩으로 買收者 或은 貰入者를 찾지 못하면 不動産 價格이 떨어지는 건 當然한 理致다. 競賣 物件이 쏟아져 나오거나 家計負債로 深刻한 問題가 發生할 수도 있다”고 警告했다.

反面 入住大亂이 發生하지 않을 것이란 見解도 만만치 않다. 2008~2013年 住宅供給量이 平均 分讓 物量인 28萬5000家口보다 不足했기 때문에 短期間에 늘어난 住宅供給量을 市場에서 어느 程度 消化할 수 있다는 論理다. 不動産業界에서는 每年 45
萬~50萬 家口를 新規 需要로 본다. 每年 30萬 雙이 結婚하고, 10萬 雙이 離婚한다. 老後로 인한 滅失住宅이 每年 10萬 家口이므로, 이를 합치면 每年 必要한 住宅 需要는 50萬 家口 안팎이라고 볼 수 있다. 더욱이 2011~2015年에는 住宅供給量이 每年 5萬~10萬 家口 不足했다. 따라서 2017年 以後 住宅供給量이 많아진다 해도 그동안 쌓인 待機 需要가 있는 만큼 供給 過剩이 深刻한 水準은 아닐 것이라는 主張이 나올 수도 있다. 商街投資 情報業體 에프알인베스트먼트의 安敏錫 硏究員은 “物量이 많아져도 回收하는 데 時間이 좀 더 必要할 뿐, 그 卽時 市場이 崩壞되지는 않으리라 본다. 적어도 3~5年 週期로 찾아오는 不動産 價格의 오르내림 現象을 자연스럽게 받아들이고, 相當 部分을 市場 自律에 맡겨야 한다”고 主張했다.

不動産 崩壞說을 뒷받침하는 두 番째 시나리오는 ‘不動産 10年 週期說’이다. 먼저 國內 집값은 1988年 絶頂에 達했다. 江南 압구정동 현대아파트가 史上 처음으로 3.3㎡當 1000萬 원을 突破한 時期도 이때다. 年間 30萬 家口에 達하던 住宅供給量이 80年 經濟危機로 15萬 家口로 줄었고 以後 87年까지 25萬 家口 안팎에 그쳤다. 여기에 1986~88年 ‘3低 好況’(低달러·低金利·低油價)으로 밀려든 달러가 市中에 풀리면서 過剩 流動性으로 집값이 暴騰했다. 及其也 노태우 政府가 89年 ‘住宅 200萬 戶 建設計劃’을 發表했고, 入住 時點인 93年에야 집값이 安定됐다.

金利引上 時限爆彈 될 수도?

두 番째 집값 上昇 및 下落은 그로부터 10年 만인 1998年 찾아왔다. 97年 外換危機로 집값이 暴落한 것. 當時 김대중 政府는 景氣浮揚策으로 不動産 規制를 大幅 緩和했고, 이듬해인 99年부터 本格的으로 집값이 上昇하기 始作해 두 자릿數 上昇勢를 記錄했다. 2002年에는 서울 아파트값이 30%나 暴騰하기도 했다. 그러다 또 10年 뒤인 2008年 글로벌 金融危機(美國 서브프라임 모기지 事態)가 터지면서 不動産市場은 下落勢로 돌아섰다. 그리고 只今은 2年 뒤 2018年에 入住大亂으로 價格 調整이 이뤄지리란 豫測이 蔓延해 있다. 이처럼 不動産市場에는 日程 사이클이 存在한다는 게 專門家들의 衆論이다. 下落期, 回復期, 上昇期, 調整期를 通常 10年 週期로 反復하고 있기 때문이다.

세 番째 不動産 崩壞說 시나리오는 ‘金利引上’이다. 最近 1~2年 사이 低金利 基調가 維持되면서 너도 나도 貸出받아 집을 購買한 바람에 8月 우리나라 家計負債는 史上 最高値를 更新했다. 그러자 政府는 家計負債에서 가장 큰 比率을 차지하는 住宅擔保貸出을 줄이고자 銀行의 貸出總量 規制에 나섰고, 當局의 家計貸出 管理에 對한 壓迫 强度가 세지면서 市中 銀行들은 金利를 높이는 方式으로 貸出者를 밀어내고 있다. 석 달 前까지만 해도 住宅擔保貸出 利子는 2%臺에 머물렀지만 現在는 모든 銀行이 3%臺로 올렸다.

事實 빚내서 집을 산 사람에게 가장 致命的인 시나리오는 金利引上이다. 갑자기 金利가 오르면 每달 納付해야 하는 貸出利子가 많아지고, 자칫 堪當하기 힘든 水準에 다다를 境遇 住宅 假押留 等 最惡의 狀況도 演出될 수 있기 때문이다. 2009年에도 分讓價上限制 等으로 供給 物量이 늘고 金利가 16%까지 急騰해 結局 ‘하우스푸어’로 轉落한 이가 續出한 바 있다. 萬若 金利引上 基調가 維持된다면 無理하게 빚내 집을 산 사람은 또 한 番 酷寒의 時期를 맞게 될지도 모른다. 김우철 더불어民主黨 國土交通 專門委員은 “金利는 앞으로 오를 일만 남았다. 金利引上 恐怖가 現實化하면 우리나라 經濟의 時限爆彈으로 作用할 수 있다. 貸出利子를 내려고 제2금융권에 손을 뻗는 庶民이 많아지면 우리 經濟는 걷잡을 수 없을 程度로 어려워질 수 있다”고 말했다.

인터뷰 | 고종완 한국자산관리연구원長 ▼안갯속 不動産市場, 實需要者 집 사도 될까 ▼


政府의 11·3 不動産對策 發表 以後 實需要者의 마음은 더욱 바빠졌다. 新規 不動産對策 發表 前부터 일기 始作한 ‘風船效果’가 漸漸 더 可視化하고 있기 때문이다. 서울 江南을 눌렀더니 비(非)江南圈이 들썩이는 꼴이다. 實際로 不動産對策 發表를 앞둔 10月 2007年 以後 가장 많은 請約者가 몰렸다. 建設社들이 9月 秋夕 連休 等을 避해 人氣 團地의 分讓을 10月에 쏟아낸 影響도 있지만, 政府의 需要 規制가 일찌감치 豫告되면서 投資 需要者들이 政府 對策에 앞서 서둘러 請約을 했다는 分析이 支配的이다.

金融決濟院 資料에 따르면 10月 全國的으로 總 74個 團地에서 4萬19家口의 새 아파트가 一般 分讓되면서 請約市場이 후끈 달아올랐다. 이 가운데 1順位에 마감된 團地는 總 63곳으로 全體의 85.1%를 차지한다. 全體 供給 但只 가운데 月別 1順位 마감 比率이 80%를 넘어선 건 2010年 2月(90.0%) 以後 6年 9個月 만의 일이다. 反對로 ‘이番에도 機會를 놓쳤다’며 如前히 不動産 賣物을 살펴보는 實需要者도 많다. 그렇다면 이들은 앞으로 어떤 戰略을 取해야 할까.

고종완 한국자산관리연구원長(寫眞)은 “무리해서 高價 아파트를 分讓받기보다 設令 調整이 되더라도 落幅이 크지 않은 곳, 交通이나 쇼핑 等 好材가 하나쯤은 반드시 껴 있는 곳으로 눈을 돌려라”고 助言한다.

“過去에도 그랬듯, 江南乙 조이면 江北이나 新都市 같은 다른 地域이 反射利益을 보게 돼 있어요. 特히 低金利 基調가 維持되는 限 資金이 不動産으로 몰릴 수밖에 없죠. 내 집을 마련할 計劃이라면 只今부터라도 地域을 選別해서 볼 必要가 있습니다. 單, 供給 過剩이 豫想되는 地域은 避하고, 江南圈으로 出退勤이 可能한 곳을 노려볼 만합니다.”

高 院長은 京畿道圈에서는 光明, 城南, 河南, 板橋, 安養, 인덕원 等을 꼽았다. 大部分 KTX, 新盆唐線, 新安山線 等 交通 好材가 있는 곳으로 서울로 移動하기 便利한 곳은 크게 調整을 받지 않는다는 論理에서다. 高 院長은 “얼마 前까지 많이 올랐다 只今 調整을 받는 地域도 있고, 2018年 供給 過剩 餘波에 시달릴 수도 있지만 實居住를 目的으로 한다면 若干의 騰落은 견뎌낼 수 있다는 覺悟로 들어가는 게 좋다”고 助言했다. ?

餘裕 資金이 좀 더 있다면 서울地域度 可能하다. 廣津·城東·麻浦·龍山區, 汝矣島·木洞 等 供給 過剩과 無關한 地域은 向後 下落勢로 꺾이지 않으리라는 게 高 院長의 생각이다. ?

“누구나 집을 사면 집값이 오를 것을 期待하지만 只今 같은 狀況에서는 집값이 떨어지지 않을 곳을 고르는 것도 한 方法입니다. 2006年 不動産 好況期와 比較해 다른 點은 不動産市場이 한꺼번에 움직이지 않는다는 겁니다. 地域에 따라 價格 흐름이 다르고, 立地가 좋은 곳은 市場 狀況과 相關없이 繼續 오를 수밖에 없어요. 資金 能力과 生活 패턴을 考慮해 玉石을 가리는 게 重要합니다.”