文在寅 大統領이 候補 時節 公約한 ‘都市再生 뉴딜 事業’의 內容이 具體化되고 있다. 지난 7月 4日 都市再生事業企劃團이 發足됐고 金賢美 新任 國土交通部 長官도 都市再生 뉴딜 事業 推進에 對한 積極的인 意志를 表明했다. 또 年末까지 都市再生 事業 對象地를 選定하기로 했다. 이에 따라 受惠 地域이 어디가 될 지에 對한 關心이 높다.  

都市再生 뉴딜 政策은 每年 1百 곳씩 5年 동안 老朽 都心과 住居地 5百 곳의 環境을 改善하는 事業으로 每年 10兆원씩 5年間 總 50兆원이 投入된다. 얼마 前에는 國土交通部가 本格的인 都市再生 뉴딜을 앞두고 再整備促進地區(뉴타운) 解除 地域 等 住居環境 管理事業地를 選定해 都市再生 示範事業을 計劃하고 있다고 發表했다. 住居環境 管理事業은 뉴타운 等 整備事業 解除區域이나 빌라 等 多世帶住宅 密集地域을 對象으로 基盤施設을 擴充하고 住宅 改良·管理, 共同體 活性化를 꾀하는 것이다. 住居環境 管理事業地로 指定된 곳에선 住民들의 意見을 反映해 街路住宅整備事業이나 小規模再建築事業 等을 進行할 豫定이다. 이 中 가로住宅 整備事業은 老朽 建築物이 密集한 從前의 가로(道路)를 維持하면서 周邊 住居 環境을 改善하는 일이다. 旣存의 單純 撤去 方式이 아닌 老後 住居地域에 駐車場과 어린이집, 無人宅配센터 같은 現代式 인프라를 갖춰 낡은 住宅團地를 아파트 團地 水準으로 업그레이드하겠다는 靑寫眞이다.     

商圈 活性化 될 世運商街, 서울路7017 一帶

文在寅 政府의 都市再生 뉴딜 政策이 朴元淳 서울市長이 推進해온 ‘서울型 都市再生事業’과 櫃를 같이하고 있는 만큼 서울市에서 推進 中인 곳이 受惠를 입을 것이라는 展望이 나오고 있다.   

서울市는 自體 豫算으로 別途의 서울型 都市再生事業을 30個 地域에서 進行하고 있다. 龍山 解放村과 中區 中林洞 一帶, 성동구 성수동 및 鍾路 세운상가 等이 代表的이다. 道峰區 倉洞과 蘆原區 上溪洞, 東大門區 장안동 等 江北 一帶도 서울市 都市再生事業의 受惠地로 손꼽힌다.



용산은 江北圈의 代表的인 富村으로 이미 不動産 價格이 急騰했지만 解放村으로 불리는 龍山2街洞 一帶는 아직까지 老後 住宅과 商街가 櫛比해 整備가 必要한 곳이다. 中林洞은 서울驛 隣近에 位置한 交通 要衝地임에도 不拘하고 그동안 開發이 더뎠다. 하지만 最近 ‘서울路7017’ 開場과 함께 步行과 歷史 文化가 살아 있는 都市再生 1番地로 거듭나고 있다. 서울市는 지난 5月 中林洞 一帶 50萬㎡를 開發하는 ‘都市再生活性化計劃’을 發表했는데, 여기에는 서울로7017의 끝 地點인 서울驛 西部부터 충정로역까지 約 450ｍ 區間을 걷기 좋은 步行 文化거리로 꾸미고 1百 年 歷史를 지닌 手製靴 距離인 염천교 一帶를 活性化한다는 內容이 包含돼 있다. 또 손기정 體育公園에서부터 우리나라 첫 西洋式 聖堂인 약현성당을 지나 西小門 歷史公園까지 1.5km 區間을 探訪路로 造成해 觀光 名所로 만들 計劃이다.

1968年 지어진 우리나라 最初 住商複合 타운인 鍾路區 청계천로의 世運商街度 새롭게 거듭날 展望이다. 세운상가는 한때 이곳에서 販賣하는 部品으로 潛水艦과 탱크까지 만들 수 있다는 말이 있을 程度로 製造 및 電子 部品 流通의 메카였으나 只今은 落後돼 그 名聲이 빛을 바랜 곳이다. 서울市는 5月 中旬, 2019年까지 이 一帶에 1千餘億원을 投入해 創意製造産業의 中心地로 跳躍시킨다는 計劃을 發表했다. 

서울路7017 開場을 前後로 南大門과 中林洞 一帶 商街의 賣出이 20~30% 程度 增加했다. 世運商街度 開發이 完了될 境遇 流動 人口가 5倍假量 늘어날 것으로 보인다. 따라서 이들 都市再生 事業의 受惠地 地域의 近隣商街와 住商複合 商家들을 눈여겨 볼 必要가 있다. 하지만 有望 地域 商街라 할지라도 交通, 背後地의 規模 等을 꼼꼼히 따져야 한다. 開發 事業이 完了되기까지 時間이 걸리는 點도 投資 時 留意해야 한다.

都心 속 老朽住宅, 名品住居團地로 거듭나다

서울 北部 끝자락인 道峰區 倉洞과 蘆原區 上溪洞 周邊의 免許試驗場 移轉 敷地와 換乘駐車場 敷地에는 硏究開發(R&D)에 特化된 創業 支援센터가 들어서고 文化 施設도 造成될 豫定이다. 또 代表的인 中古車 流通團地인 장안동은 自動車 流通産業·輸出의 메카로 造成될 計劃이다.  

特히 지난 7月 13日 열린 서울市 第1次 都市再生委員會에서 성북구 장위동(長位13區域) 等의 ‘都市再生 示範事業 都市再生活性化計劃案’이 通過되어 都市再生事業이 더욱더 彈力을 받을 것으로 期待를 모으고 있다. 長位13區域은 2005年 再整備促進地區로 指定돼 再開發이 進行됐으나 事業이 長期化되면서 2014年 促進地區 指定이 解除됐다. 以後 2014年 12月 都市再生活性化 示範事業 地域으로 選定됐고 2018年까지 1百億원을 投入해 都市再生 마을로 造成할 計劃이다.

서울市는 또 落後된 동작구 商道4棟 一帶 72萬6000㎡에도 來年까지 1百億원을 들여 골목公園과 交通事故·犯罪 安全골목 造成, 讓寧大君 墓域 開放과 歷史테마둘레길 造成, 住民 便宜施設 擴充, 都市텃밭 造成, 에너지 節減 마을 造成, 商道 열린스튜디오 建立 等을 推進한다.

都市再生 뉴딜 事業의 受惠地로 꼽히는 一部 地域은 過去 뉴타운 指定으로 이미 不動産 價格이 크게 치솟았다. 또 이番 都市再生 뉴딜 政策이 發表되면서 그에 따른 期待感으로 집값이 上昇한 곳들도 있을 수 있으므로 이 點은 投資 時 留意해야 한다. 또한 가로住宅 整備事業의 境遇, 老朽된 地域의 住居 環境을 改善하는 것을 目標로 하기 때문에 個人 住宅에 對한 支援은 크지 않을 수 있어 買入 後 實居住 時에는 一部 리모델링 費用이 追加로 들어갈 수 있는 點도 考慮해야 한다. 무엇보다 旣存의 都市再生事業이 財源 마련 等으로 施行錯誤를 反復했던 만큼 너무 性急하게 接近하기보다는 政府의 具體的인 開發 計劃 等을 좀 더 살펴볼 必要가 있다.

都市再生 뉴딜, 投資者를 위한 助言 
editor 홍수용 동아일보 論說委員 

都市 競爭力이 國家의 競爭力이 되는 時期다. 文在寅 政府의 ‘都市再生 뉴딜 事業’은 公共 機關 主導로 5年間 50兆원을 들여 5百 곳의 舊都心과 달동네를 庶民들이 살 만한 住居地로 바꾸고, 일자리 39萬 個를 創出해 都市의 競爭力을 높이는 것을 核心으로 한다. 

이番 政府의 都市再生事業은 旣存 뉴타운 事業이나 再開發事業 等이 取消되거나 保留되면서 슬럼化한 地域, 卽 죽어가는 地域에 生命을 불어넣겠다는 構想이다. 키워드는 再生, 住民, 뉴딜, 일자리다. 現 政府는 開發을 優先視하는 保守 政府와 달리 環境의 價値를 重視한다. 그래서 開發 代身 再生이라는 單語로 代替됐고, 再生의 利益을 建設社가 누리는 게 아니라 住民이 누리고, 그 結果 ‘일자리 政府’의 最大 目標인 雇傭이 늘어난다는 것이 이 프로젝트의 흐름圖다.

처음 都市再生이라는 槪念이 나온 것은 2004年頃이고 都市再生特別法은 2013年 6月에 制定됐다. 國土交通部가 示範事業 形式으로 2014年부터 ‘都市再生 善導事業’을 始作했고 이 事業은 아직 進行 中이다. 처음이 아니라는 말이다.

文在寅 政府의 뉴딜을 닮은 都市再生 善導事業은 洞네마다 國費와 地方費를 折半씩 넣어 事業 資金으로 造成해 開發을 推進하는 方式이다. 全國 13個 地域에 4年間 總 2千7百億원의 豫算이 들어갔다. 한 洞네마다 4年 동안 最少 1百億원, 最大 5百億원 程度의 돈이 支援된 셈이다. 여기에 지난 政府가 2016年 4月 都市再生事業 地域 33個를 다시 指定하면서 全體 都市再生事業 對象 地域이 46個로 늘어난 狀態다. 그렇다면 再生事業의 效果는 어떨까. 只今까지는 體感하기 힘든 水準이다. 모든 걸 갈아 뒤집고 建物을 올리는 方式의 開發은 눈으로 보이는 成果가 今方 나타나는 反面 再生은 그 말의 뉘앙스대로 기다림을 要求한다.

都市再生事業을 하는 政府나 地方自治團體가 가장 憂慮하는 點은 ‘젠트리피케이션 (Gentrification)’ 現象이다. 이것은 都市再生의 結果 落後된 舊都心이 蕃盛해 中産層 以上의 사람이 몰리면서 賃貸料가 오르고 原住民이 내몰리는 副作用을 말한다.

돈의 흐름을 쫓는 사람들은 賃貸料 上昇 可能性에 注目한다. 都市의 機能을 되살리는 國家的 프로젝트에서 開發 利益이 생긴다는 게 아이러니지만 이게 現實이기도 하다. 서울의 뉴타운 中 相當數는 指定이 解除돼 失望感이 커진 狀態다. 都市再生 뉴딜 事業이 이들 地域에 對한 開發 期待感을 높일 수는 있다. 하지만 可能性일 뿐이다. 이미 求道心의 開發 可能性을 念頭에 두고 市中 流動性이 한 次例 휩쓸고 지나간 地域이 적지 않다.

比較的 正確한 助言은 政府 政策이 旣存 舊都心 開發事業에 影響을 줄지 未知數이므로 注意하라는 多少 常套的인 것이다. 김규정 NH投資 證券 不動産硏究委員은 “앞으로 確定될 뉴딜 政策이 旣存 地域에 어느 程度의 ‘擴張性’을 보일지가 關鍵”이라고 했다. 뉴딜이 不動産 市場을 띄울 새로운 材料가 되는지에 따라 投資 價値가 달라진다는 意味다.

寫眞 동아일보 寫眞DB파트 셔터스톡   디자인 박경옥