年末年初가 되면 새해 不動産 展望 및 投資戰略에 對한 記事와 分析이 쏟아진다. 市場 展望은 恒常 어렵지만, 2024年 市長은 唯獨 갈피를 잡기가 쉽지 않다. 賣買價는 下落 展望이 支配的이긴 해도 需要가 많은 서울에 對해서는 上昇을 豫見하는 意見도 적잖다. 傳貰價는 入住 物量 減少에 따른 上昇 展望이 支配的이다. 結局 賣買價와 傳貰가 모두 地域別로 差異가 있을 수 있다는 얘기다.

實際로 2023年 아파트 市場도 統計上 數値와 市場의 體感溫度는 사뭇 달랐다. 韓國不動産院 資料에 따르면 2023年 12月 셋째 週 基準 年初 對比 全國 아파트 賣買가 變動率은 -5.09%, 首都圈은 -4.84%로 暴落을 經驗한 2022年(全國 -7.22%, 首都圈 -9.14%)에 비해 落幅은 줄었으나 如前히 적잖은 下落勢를 記錄했다. 그러나 標本 아파트 呼價를 基準으로 分析하는 週間 住宅 價格 統計와 달리 實際 去來 價格을 基準으로 作成하는 實去來價 指數를 基準으로 보면 年初 對比 서울 13%, 京畿 9%, 脂肪 1% 以上 오른 것으로 나타났다.

松坡區 實去來價 5% 以上 올라

서울에서도 前邸店 對比 價格 上昇幅을 보면 송파구가 平均 5% 以上 올라 가장 많이 上昇했고 다음으로 서초구, 江南區, 江東區, 麻浦區, 城東區 巡으로 集計됐다. 反面 도봉구, 노원구, 강북구는 1% 未滿 上昇率에 머물러 서울도 地域別로 溫度差가 컸다. 結局 2023年은 地方보다 서울, 서울에서도 選好度가 높은 江南 3具 等 立地가 좋은 이른바 ‘똘똘한’ 곳을 찾아 移動하는 需要가 主를 이루면서 江南 3具와 都心圈 地域을 中心으로 反騰勢가 剛하게 나타나는 흐름을 보였다.

傳貰價는 2022年 下半期 以後 急激히 下落한 影響을 받아 2023年은 逆傳貰로 世上이 떠들썩했다. 더욱이 多世帶·多家口 빌라 및 聯立住宅을 中心으로 傳貰士氣가 社會的 이슈로 떠오르면서 傳貰를 忌避하고 月貰로 移轉하는 需要를 刺戟해 傳貰 價格 下落을 부추겼다. 그러나 下半期 들어 金利가 安定되고 賣買 去來가 늘면서 傳貰 價格도 다시 反騰하는 趨勢를 보였다.

2024年은 美國 金利가 安定勢로 轉換될 것으로 豫想되는 가운데 總選이라는 이벤트도 不動産 政策에 影響을 미치는 變數로 作用할 展望이다. 또한 傳貰 價格이 賣買 價格의 牽引車가 될지도 歸趨가 注目된다. 2024年 不動産市場에 影響을 미칠 3가지 主要 變數인 金利, 不動産 政策, 傳貰價에 따른 投資 對應 戰略을 分析해본다.

金利引下 豫見

金利는 經濟 方向의 指標이자 投資市場의 가늠자다. 投資 金額이 크고 貸出 依存度가 높은 不動産 投資는 一般的으로 金利와 反對 方向으로 움직인다. 特히 2024年에는 美國을 中心으로 金利下落이 豫見되고 있어 國內 金利 및 投資市場에도 적잖은 影響을 미칠 것으로 보인다. 韓國銀行에 따르면 金利는 2023年 10月 基準 家計貸出 5.04%, 住宅擔保貸出(주담대) 4.56%, 一般 信用貸出 6.81%로 8月 以後 持續的인 오름勢를 보이고 있다(그래프 1 參照). 急激한 오름勢를 보인 2022年 下半期보다 낮은 水準이지만, 如前히 높은 便이다. 10年 推移를 追跡해보면 2023年 10月보다 金利가 높았던 때는 住擔貸 基準 2012年 8月 以前과 2022年 9~12月뿐이다. 卽 2012年 9月부터 2022年 8月까지 10年 동안은 現 住擔貸 金利보다 낮은 利子로 住擔貸를 받을 수 있었다는 얘기다.

現在 豫想되는 美國 聯邦準備制度理事會(연준)의 金利 政策은 2024年 中 金利引下 意見이 支配的이기에 시나리오대로 간다면 國內 住擔貸 金利는 只今보다 떨어질 展望이다. 金利가 下落하면 DTI(Debt To Income·總負債償還比率)나 DSR (Debt Service Ratio·總負債元利金償還比率) 等 金利 影響을 받는 貸出 基準도 緩和돼 限度가 늘고 利子 負擔도 줄어들게 된다. 結局 前高點 對備 價格이 下落한 서울 等 首都圈 住宅을 低廉한 貸出을 活用해 買入하는 需要가 늘어나거나 갈아타는 投資가 增加해 올해보다 去來量이 增加할 可能性이 있다.

2023年 經驗을 통해 立地가 좋고 前高點 對備 價格이 下落한 江南 3具나 서울 都心 等으로 갈아타기를 하는 것은 比較的 安定的 投資가 될 수 있다. 立地가 優秀한 곳으로 옮기는 1住宅 戰略은 稅金 負擔이나 어떤 政策 變數에도 큰 問題가 되지 않기 때문이다. 金利 安定 信號가 確實해질 境遇 2023年에 相對的으로 反騰하지 못한 서울 外郭 또는 首都圈 買入 戰略도 考慮해볼 만하다. 前高點 對比 低廉한 價格 水準을 確認하고 買入하는 投資이기에 比較的 安定的이라고 볼 수 있다.

그러나 戰爭 等 外部 衝擊 또는 國內 經濟危機로 金利 安定勢가 短期間에 終了되거나 오히려 引上될 境遇 狀況은 달라진다. 2008年 글로벌 金融危機 以後 市場의 데자뷔가 될 수 있기 때문이다. 글로벌 金融危機 以後 急騰한 金利가 2009年 基準金利 引下(5.25→2%)로 安定勢를 보였으나 2010年 유럽 財政危機 勃發로 다시 急騰하면서 住宅市場을 混沌으로 몰고 갔다.

請約이 合理的 投資戰略

2023年을 뜨겁게 달군 ‘데드캣 바운스’(반짝 上昇 後 下落하는 場勢를 나타내는 말)가 2024年에 다시 나타날 수도 있다. 그러나 언제나 그렇듯, 市場은 豫想했던 큰 危機보다 豫想하지 못했던 작은 變數에 不安感이 더 커지는 法이다. 따라서 2024年 不動産市場도 글로벌 變數 및 프로젝트파이낸싱(PF) 不實 增加 等으로 집값 下落 危機와 警告가 持續的으로 提起돼온 以上 豫想치 못한 變數로 金利가 暴騰하는 狀況으로 가지 않는다면 暴落보다 高金利 長期化에 따른 弱勢場이 이어질 可能性이 있다.

이 境遇 2010年 유럽 財政危機 以後 2013年 末까지 4年 半 동안 下落했던 首都圈 不動産市場을 돌이켜본다면 請約으로 旋回하는 戰略도 合理的인 選擇이 될 수 있을 것이다. 住宅市場이 沈滯하면 請約 競爭率이 떨어지고 未分讓도 늘어날 可能性이 크다. 이럴 때 請約 規制 地域 調整, 分讓權 轉賣, 實居住 等 規制가 緩和된다면 立地가 좋은 未分讓이나 低廉한 分讓權을 買入하는 方法도 積極 檢討해보자. 立地가 좋은 大團地 未分讓은 入住 時點에 價格이 오르고 住居環境도 優秀해 새 아파트 프리미엄을 期待할 수 있기 때문이다.

不動産 政策은 市場 狀況이나 政府의 政策 方向에 따라 變한다. 價格이 오르면 貸出이나 稅金, 去來量 等을 制御하는 政策을 펴지만, 反對로 市場이 萎縮되면 規制 緩和를 通해 市長의 軟着陸을 誘導한다. 오랜 時間을 놓고 보면 政府 政策은 市場의 바로미터가 되곤 했다. 따라서 政府 政策에 맞서지 않고 方向을 잘 읽어 投資에 나서는 戰略이 有用하다.

2023年 집값 反騰의 불씨를 댕긴 것 中 하나가 特例보금자리론 貸出 資格 緩和였다. 緩和된 特例보금자리론은 要件만 맞으면 貸出金利를 낮추고 限度를 높이는 1席2兆 惠澤을 附與했다. 逆傳貰가 深化하자 傳貰 保證金 返還 目的으로 貸出을 許容하는 等 流動性 숨筒을 틔워 梗塞된 去來 市場에 ‘自家呼吸器’를 달아줬다. 또한 政府는 江南 3具와 용산구를 除外하고는 全國的으로 規制地域을 大幅 緩和했다.

그러나 2023年 下半期 以後 家計貸出 增加勢가 두드러지자 10月부터 特例보금자리론 一般型(夫婦 合算 年所得 1億 원 超過 및 집값 9億 원 以下까지 申請 可能)을 中斷했고, 11月 以後 住宅 去來量도 減少 趨勢로 轉換됐다. 不動産業界는 2024年 봄 總選을 앞두고 不動産 政策에 對해 ‘期待 班, 憂慮 半’의 視角을 보인다. 與黨이 推進하려 했던 取得稅 緩和 및 住宅賃貸事業者 規制 現實化 政策에 總選 結果가 影響을 미칠 수 있기 때문이다.

2024年 不動産 政策이 多住宅者 取得稅 緩和 및 住宅賃貸事業者 規制 現實化 政策 等 規制 緩和 方向으로 推進된다면 이는 ‘多住宅者=投機꾼’이라는 認識을 바꾸는 政策의 方向 轉換을 의미한다. 이 境遇 多住宅者 取得稅 減免에 따른 初期 負擔 減少로 傳貰를 안고 買入하는 ‘갭投資’가 늘어날 可能性이 있다. 多住宅者 重課는 집값이 비싼 首都圈 投資의 걸림돌이 돼왔다. 따라서 取得稅 緩和 및 住宅賃貸事業者 規制 現實化 政策은 賃貸需要가 많고 相對的으로 價格 下落幅이 컸던 地域에서 小型住宅 投資의 信號彈이 될 수 있다.

그러나 總選 結果와 關係없이 廣義通貨輛(金融商品을 包含한 通貨量)李 2023年 10月 末 基準 3850兆 원을 넘어섰고 家計貸出 總量이 꾸준히 增加하고 있어 貸出 緩和 政策은 事實上 採擇이 쉽지 않을 것으로 보인다. 結局 2024年 政府의 不動産 政策 方向에서 現實的인 投資 決定의 解答을 얻기는 어려울 展望이다. 다만 總選 前까지는 政策 變化가 크지 않을 것이라서 總選 以後 政府 政策 方向에 따라 投資 決定을 해도 늦지 않으리라 본다.

아파트 賣買價는 傳貰價를 牽引하고 傳貰價는 賣買價에도 影響을 미친다. 勿論 賣買가 上昇은 傳貰價에도 直接的인 影響을 미치지만, 傳貰價 上昇은 市場 狀況과 不動産 政策 等에 따라 賣買價에 卽刻的인 反應을 주지 못하는 境遇도 있다. 2024年 住擔貸 金利와 政府 政策이 市場 期待만큼 緩和的 趨勢로 轉換되지 못한다면 傳貰 價格은 住宅市場에서 더욱 重要한 指標가 될 수 있다. 傳貰는 買入者 立場에서 住擔貸를 代身할 資金 借入 通路가 되기 때문이다. KB국민은행 資料에 따르면 2023年 서울 아파트 傳貰 價格은 2022年 末 對比 8.8% 下落했다(그래프2 參照). 外換危機였던 1998年을 除外하곤 집값 統計를 내기 始作한 1986年 以來 두 番째로 下落幅이 큰 한 해였다. 짧은 期間에 많이 내린 만큼 逆傳貰로 住宅市場의 混亂도 컸다. 金利가 安定되면서 傳貰 價格도 回復勢를 보여 住宅市場은 이제 賃貸人과 賃借人이 서로 接點을 찾아가고 있다.

2024年 傳貰 價格 上昇을 展望하는 分析이 支配的이다. 가장 重要한 原因은 豫定된 아파트 入住 物量 減少다. 不動産 빅데이터 分析 企業 ‘아실(아파트 實去來價)’李 計算한 2024年 서울 아파트 入住 物量은 1萬6681채로 1990年 以後 가장 적은 水準이다. 2013~2023年 最近 10年間 年平均 3萬3595채였던 點을 考慮할 때 折半에 지나지 않는다. 特히 尹錫悅 政府 들어 아파트 認許可 物量이 繼續 줄고 있어 앞으로도 傳貰값 上昇 壓力은 높아질 可能性이 크다. 國土交通部 基準 2023年 1~10月 서울 住宅 認許可 物量은 2萬1849채로 前年 同期 對比 40.1% 減少했다. 最近 10年 平均과 比較하면 63.6%나 줄어든 物量이다. 아실은 2025年 서울 아파트 入住 物量이 2萬1590채로 줄어들 것으로 豫想하고 있다. 더욱이 이 같은 아파트 入住 物量 減少는 서울 以外 首都圈은 勿論, 地方도 例外가 아닐 것으로 보인다.

不動産 長期沈滯 可能性도

2024年 傳貰값이 持續的으로 上昇할 境遇 下落한 賣買價와 差異가 줄어들면서 傳貰를 안고 買入하는 갭投資家 容易해진다. 따라서 갭이 줄어든 首都圈은 勿論, 相對的으로 1億 원 以下로 投資가 可能한 地方 廣域市에서도 短期 갭投資 需要가 늘어날 可能性이 크다. 다만 逆傳貰 같은 市場 危機 狀況에서도 堪當할 수 있도록 資金 管理를 해야 狼狽를 보지 않는다. 또한 갭投資는 賣買價가 上昇해야 差益을 期待할 수 있는 方法이기에 立地가 좋고 但只 規模가 커 地域 大將 아파트가 될 만한 投資處를 찾는 眼目이 必要하다.

그러나 豫想치 못한 變數로 傳貰 價格이 下落할 境遇 市場은 長期沈滯로 이어질 可能性이 크다. 高金利로 貸出이 쉽지 않고 賣買價도 떨어지는 境遇 傳貰 價格 下落은 投資 需要 萎縮을 불러와 賣買와 傳貰 同伴 弱勢로 이어질 수 있기 때문이다. 이런 境遇엔 價格 競爭力이 있는 3期 新都市 等 分讓價上限制 아파트 請約이나 競賣 等을 통해 低廉하게 買入하는 戰略으로 旋回하는 것이 바람직하다.

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