“只今 家計負債가 이슈가 되는 것은 韓國銀行이 1年 6個月 동안 基準金利를 0.5%에서 3.5%까지 相當히 빠른 速度로 引上했음에도 3分期 만에 다시 增加勢로 轉換되고 增加幅도 相當히 크기 때문입니다. 只今 같은 高金利 環境에서 家計負債가 늘어난 狀況을 政府도 深刻하게 받아들이고 있는 거죠.”

석병훈 梨花女大 經濟學科 敎授는 ‘週刊東亞’와 인터뷰에서 “家計負債 增加 主犯은 住宅 價格 上昇 期待感”이라며 “高金利만으로 家計負債를 줄일 수 없다”고 診斷했다. 高金利에도 다시 增加 趨勢인 家計負債에 對한 憂慮의 목소리가 높아지고 있다. 國際決濟銀行(BIS)에 따르면 韓國의 國內總生産(GDP) 對比 家計負債 比率은 지난해 末 基準 105%로, 調査 對象 43個國 中 스위스(128.3%), 濠洲(111.8%)에 이어 세 番째로 높다. 이와 關聯해 李昌鏞 韓國銀行 總裁는 “家計負債를 中長期的으로 GDP 對比 80% 水準으로 縮小해나가야 한다”고 밝힌 바 있다.

住擔貸, 前分期 對比 14兆1000億 원 增加

하지만 現實은 正反對 움직임을 보이고 있다. 韓國銀行이 8月 22日 發表한 ‘2分期 家計信用(暫定)’에 따르면 2分期 末 家計信用(家計가 銀行, 保險社 等 金融圈에서 받은 ‘家計貸出’에 信用카드 利用額 等 ‘販賣信用’을 더한 것으로 代表的인 家計負債 指標) 殘額은 1862兆8000億 원으로, 1分期 末(1853兆3000億 원)과 比較해 9兆5000億 원 增加했다. 또한 家計信用에서 比重이 가장 큰 家計貸出은 前分期보다 10兆1000億 원이 늘어난 1747兆9000億 원으로 集計됐다. 家計貸出이 늘어난 가장 큰 原因은 住宅擔保貸出(주담대) 增加다. 住擔貸 殘額은 2分期 末 基準 1031兆2000億 원으로 前分期 對比 14兆1000億 원 增加했다. 이는 歷代 最大다.

이에 週刊東亞는 8月 23日 昔 敎授에게 韓國의 家計負債 規模 및 增加 原因, 解決策 等을 물었다. 昔 敎授는 서울대 經濟學部에서 經濟學 學事 및 碩士學位를, 美國 로체스터대에서 經濟學 博士學位를 받았으며, 美國 오하이오주립대에서 助敎授로 勤務했다. 專攻 分野는 巨視經濟學, 不動産經濟學, 國際經濟學으로 不動産市場과 勞動市場에 關한 論文 多數를 發表했다.

統計를 發表하는 機關에 따라 家計負債 規模가 다르다.

“家計負債를 어떻게 定義하느냐에 따라 달라진다. 韓國銀行은 家計貸出과 信用貸出만 包含해 1862兆8000億 원이라고 發表한 것이고, 國際決濟銀行은 여기에 小規模 個人事業者와 派生金融商品 같은 다양한 貸出을 追加한다. 韓國經濟硏究院은 2022年 末 基準 家計負債를 2925兆 원으로 推定하는데 이는 傳貰保證金까지 包含한 것이다. 事實 傳貰保證金은 賃貸人이 賃借人으로부터 받은 私的 貸出金이기에 家計負債에 包含하는 것이 맞기는 하다. 다만 金融當局은 金融機關을 對象으로 政策을 펼치고 金融機關으로부터 貸出받은 借主의 負債를 管理하기 때문에 家計信用을 基準으로 삼는다.”



高金利에도 주담대가 큰 幅으로 增加하고 있는데.

“2分期 家計負債가 增加한 決定的 契機는 주담대가 前分期 對比 14兆 원이나 늘어났기 때문이다. 사람들은 金利가 上昇하면 집값이 떨어질 것이라고 생각하지만 아니다. 6月 國民經濟諮問會議에서도 發表했는데, 나는 4月부터 不動産 價格이 邸店을 찍고 上昇 趨勢로 돌아설 것이라고 展望한 바 있다. 韓國 ‘實質金利와 實質住宅賣買價格指數 變動率’을 보면 金利引上期에도 實質住宅賣買價格指數가 0보다 높은 境遇가 많았다. 經濟學 理論에서 先行 硏究에 따르면 住宅 價格을 決定하는 데 影響을 미치는 要因은 家計貸出 規制 程度(貸出 制約), 家計들이 豫測하는 住宅 價格 展望, 金利, 新規 住宅 供給 等 總 4가지다. 只今 韓國에서는 金利를 除外한 3가지 要因이 家計負債를 증가시키고 있다.”

各 要因이 어떻게 住擔貸 增加에 影響을 미치고 있나.

“먼저 貸出 制約이 느슨해졌다. 올해 들어 施行된 特例보금자리론에 總負債元利金償還比率(DSR) 40% 規制 例外가 適用되면서 家計負債가 31兆 원이나 늘었다. 또 最近에는 傳貰保證金 返還目的 貸出에도 DSR 規制 例外가 適用돼 7月에만 5300億 원이나 增加했다. 新規 住宅 供給과 關聯된 部分을 살펴보면 首都圈에 더는 빈 땅이 없는데도 規制 때문에 再建築·再開發이 이뤄지지 않아 집값이 暴騰할 수밖에 없다. 마지막으로 住宅 價格 展望에 對한 사람들의 생각도 바뀌었다. 韓國銀行이 發表하는 住宅價格展望CSI(消費者動向)指數는 100보다 높으면 1年 後 住宅 價格이 上昇할 것이라고 應答한 家口數가 下落할 것이라고 應答한 家口數보다 많음을 나타내는데, 8月 107까지 上昇했다. 結局 不動産 價格 上昇 期待感과 함께 實際 不動産 價格 上昇이 나타나니, 貸出利子가 높더라도 집값이 빠르게 上昇해 되팔았을 때 利子를 내고도 손에 쥐는 돈이 더 많다고 判斷해 所謂 ‘靈끌’로 집을 사는 것이다.”

家計負債 증가시킨 代表 政府 政策

政府는 올해 初 不動産市場의 경착륙을 막고자 各種 規制를 大幅 緩和했고, 以後 家計負債가 빠른 速度로 增加하고 있다. 政府는 왜 不動産市場 沈滯와 家計負債 사이에서 不動産市場 扶養을 選擇한 것인가.

“規制 緩和와 關聯해서는 不可避한 側面이 있었다고 본다. 當時만 해도 基準金利를 急激히 올리는 過程에서 不動産市場이 빠르게 下落勢로 轉換하며 高點 對比 30~40% 떨어졌다는 報道들이 나왔다. 大部分 基準金利가 不動産 下落의 原因으로 作動했다고 봤는데, 내가 最新 模型을 利用해 分析해보니 基準金利가 上昇해도 不動한 價格은 크게 下落하지 않는다는 結果가 나왔다. 앞서 얘기한 대로 韓國 家計負債가 GDP 對比 105%가 된다는 것은 逆說的으로 金融資産을 많이 所有한 資産家가 많다는 意味다. 銀行은 貸出資金을 預積金 誘致나 債券 發行을 통해 마련하는데, 이는 곧 貯蓄하는 사람도 많고 債券 投資에 나서는 사람도 많다는 뜻이다. 그런 資産家에게는 靈끌로 無理하게 집을 산 이들이 利子 費用을 堪當하지 못해 아파트를 던지는 狀況이 집을 싸게 살 機會가 되기 때문에 粒子가 좋은 곳일수록 住宅 價格 下落幅이 크지 않아야 맞다. 그럼에도 現實에서 집값이 30~40%씩 떨어진 데는 多住宅者를 對象으로 한 取得稅와 綜合不動産稅 重課 影響이 컸다. 따라서 政府 當局이 規制 緩和 카드를 꺼내 든 것은 더 큰 混亂을 막기 爲한 選擇이었다고 본다.”

政府는 왜 不動産市場에 介入해 집값 下落 或은 暴落을 막으려 하나.

“不動産 價格 下落에 對한 期待로 新築 아파트 未分讓 可能性이 커지면 不動産 好況期에 建設 受注를 받아 不動産 프로젝트파이낸싱 貸出을 일으킨 建設社와 支給保證을 한 證券社, 金融機關 等이 줄줄이 不實해진다. 그로 인해 代表的인 勞動集約的 産業인 建設業界가 무너지면 失業率이 높아진다. 金融機關이 不實化할 境遇 銀行에 맡긴 돈을 찾을 수 없어 金融危機가 觸發된다. 또한 住宅 價格이 急激히 下落하면 貸出 車主가 貸出을 償還하지 못해 競賣로 넘어간 擔保 아파트를 處分해도 元利金 回收가 不可能해 金融機關이 倒産할 수 있고 이 亦是 金融危機로 이어질 수 있다. 政府 立場에서는 이런 狀況을 막아야 한다고 判斷했을 것이다.”

特例보금자리론과 傳貰保證金 返還目的 貸出이 家計負債를 증가시키는 要因으로 指目되는 가운데 政府는 ‘50年 住擔貸’를 家計負債 主犯으로 보고 있다.

“只今 家計貸出이 急增하는 데는 政府의 엇拍子 政策의 影響이 크다. 가장 먼저 잘못한 部分은 韓國銀行이 基準金利를 引上할 때마다 庶民을 保護한다는 名分으로 金融當局이 市中銀行에 貸出金利 引上 自制, 預金金利 引上 自制를 要請한 것이다. 基準金利가 올라가면 通貨政策 메커니즘에 따라 預金金利와 貸出金利가 上昇해야 消費 支出이 줄고, 預金이나 貸出 償還이 늘어나며, 商品과 서비스 需要가 줄어 物價가 잡히게 된다. 그런데 金融當局이 나서서 貸出金利를 깎아주니 누가 貸出金을 서둘러 償還하겠나. 特例보금자리론과 傳貰保證金 返還目的 貸出도 狀況을 惡化하는 政策들이다. 特例보금자리론은 9億 원 以下 집을 사면 所得에 相關없이 市中보다 낮은 利子로 돈을 빌려준다는 것인데, 이는 곧 ‘빚내서 집을 사라’는 얘기다. 傳貰保證金 返還目的 貸出도 無理하게 갭投資를 했다가 집값 下落으로 傳貰保證金을 返還하지 못하게 된 이들을 保護하는 政策이다. 그들이 貸出을 통해 傳貰保證金을 返還할 수 있도록 돕고 不動産 時勢가 回復될 때까지 時間을 벌어주고 있기 때문이다. 이는 곧 집값 下落을 기다리며 賃借人으로 남아 있던 사람을 바보로 만들고, 더 나아가 버티면 結局 政府가 다 解決해준다는 ‘不動産 不敗’ 시그널을 주는 完全히 잘못된 政策이다. 50年 住擔貸를 家計負債 主犯으로 보고 나이 制限을 導入하겠다고 하는데 消費者 立場에서 逆差別 論難이 나올 수밖에 없으며, 나이 制限을 둔다 해도 增加 速度만 줄일 뿐 增加 自體를 막을 수는 없다.”

DSR, 家計負債 增加 막을 最後 堡壘

家計負債 增加를 막을 方法은 무엇인가.

“普通은 金利引上을 생각하겠지만 現實的으로 不可能하다. 于先 只今 消費者物價가 빠른 速度로 떨어지고 있는데 이 말은 곧 基準金利 3.5%가 充分히 緊縮的이고 높은 水準이라는 意味다. 또 只今보다 基準金利를 더 올리면 景氣沈滯와 金融 不安 危險性이 커질 憂慮가 있다. 그렇다면 남은 方法은 두 가지다. 于先 住宅 價格이 上昇하리라는 期待感을 꺾는 것이다. 再建築·再開發을 통해 新規 住宅을 빠르게 供給할 것이라는 信號를 줘야 한다. 또 앞서 말한 대로 元金과 利子를 合해 年間 所得의 40%를 넘어갈 수 없는 DSR 規制 例外 適用을 最少化해 빚내는 일이 쉽지 않게 해야 한다. DSR은 家計負債 增加를 막는 最後 堡壘다.”

家計負債 增加를 막지 못한다면 어떤 일이 벌어질까.

“韓國銀行 硏究 結果에 따르면 家計負債가 GDP의 80%를 넘어서고 高金利 狀況이 되면 元利金 償還에 負擔을 느낀 이들이 內需 消費를 줄여 景氣沈滯가 誘發될 可能性이 크다. 또 資金配分이 歪曲돼 돈이 不動産市場으로만 몰리면서 企業의 投資, 硏究開發, 일자리 創出 等이 減少해 未來 經濟 成長動力을 잃을 수 있다.”

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