“硬着陸은 막아야 한다.”

10月 6日 國會에서 열린 國土交通部(國土部) 國政監査에 參席한 元喜龍 國土部 長官은 議員들 質問에 答하는 過程에서 “(不動産市場이) 急激하고 亂暴한 强制的인 調整 過程을 겪지 않도록 金融을 猶豫하거나 緩和하는 支援策을 펴겠다”며 硬着陸 對策을 내놓겠다는 言及을 여러 次例 했다. 이에 따라 市場에서는 政府가 國監 後續 對應으로 市場 軟着陸 誘導를 위한 追加 對策을 내놓지 않겠느냐는 期待가 커지고 있다.

이런 狀況에서 韓國銀行이 10月 13日 基準金利를 또다시 0.5%p 올리는 ‘빅스텝’을 斷行해 不動産市場이 패닉 狀態에 빠졌다. 基準金利는 지난해 8月 以後 이番까지 1年 2個月 새 2.50%p 引上돼 10年 만에 3%臺로 올라섰다. 이로 인해 不動産市場 狀況을 보여주는 各種 指標가 深刻한 水準이다. 무엇보다 不動産 去來 市場이 斷絶을 넘어 絶壁 水準으로 얼어붙고 있다. 國土部에 따르면 올해 들어 8月까지 全國 住宅 賣買 去來量은 38萬5391件으로, 지난해 같은 期間(73萬7317件)의 折半 水準으로 줄었다.

元喜龍 長官, 硬着陸 對策 示唆 發言

法院 登記情報廣場에서 賣買市場 活性化 程度를 나타내는 ‘去來回轉率’을 보면 8月이 0.22%로 지난해 같은 期間(0.32%)보다 0.1%p 減少했다. 이는 2013年 9月(0.22%) 以後 가장 낮은 羞恥이자 2010年 關聯 統計를 集計한 以來 8月 한 달 統計 數値로는 歷代 最低 水準이다. 去來回轉率이 0.22%면 去來 可能한 不動産 1萬 個 中 22個만 去來됐다는 意味다.

未分讓 物量도 늘어나고 있다. 國土部에 따르면 8月 末 基準 全國 未分讓 住宅은 3萬2722채로 集計됐다. 2020年 5月(3萬3894채) 以後 26個月 만에 다시 3萬 家口를 넘어선 지난달(3萬1284채)보다 4.6% 增加했다.



집값 下落幅도 커지고 있다. 韓國不動産院이 發表한 10月 1週 次(3日 基準) 全國 아파트 값은 前週 對比 0.20% 내리며 22週째 下落勢를 이어갔다. 이는 前週(-0.20%)와 同一한 下落幅이자, 不動産원이 아파트 時勢를 調査하기 始作한 2012年 5月 7日 以後 10年 4個月 만에 가장 큰 幅의 下落勢다.

市場 沈滯에 따른 副作用도 나타나고 있다. 去來가 끊기면서 旣存 집이 팔리지 않아 새집에 入住하지 못하는 일이 생기고, 집主人이 保證金을 돌려주지 못할 것으로 憂慮되는 ‘깡筒傳貰’도 늘어나고 있는 것이다. 이로 인해 新築 빌라 等에서 깡筒傳貰가 크게 늘면서 感情評價書를 利用한 傳貰返還保險 事故도 急增했다. 住宅都市保證公社(HUG)에 따르면 事故 金額과 件數는 지난해 622億 원, 251件이었는데, 올해는 7月까지 997億 원, 427件으로 增加했다. 7個月 만에 지난 한 해 事故額과 事故 件數를 크게 뛰어넘었다.

市場 沈滯 副作用 增加

不動産公認仲介業所는 말 그대로 直擊彈을 맞았다. 韓國公認仲介士協會에 따르면 8月 全國 新規 開業 公認仲介業所는 906個로, 關聯 統計를 集計한 2015年 以後 가장 적었다. 이는 지난 한 달間 廢業한 公認仲介業所보다 적은 數値다. 8月 한 달間 全國에서는 994個 公認仲介業所가 廢業하고 72個가 休業했다.

地方稅收에서 比重이 큰 取得稅 輸入額도 急減하고 있다. 서울市에 따르면 10月 2日 基準 올해 서울市 取得稅 收入은 4兆8397億 원으로 前年 同期(6兆1997億 원)보다 約 1兆3600億 원 減少(21.9%)했다. 서울市는 全體 歲入에서 取得稅 比重도 지난해 27.9%에서 올해는 22%臺로 急減할 것이라고 보고 있다.

問題는 이런 趨勢라면 올해보다 來年 取得稅 收入이 더 줄어들 것으로 豫想된다는 點이다. 韓國地方稅硏究員은 最近 發表한 報告書 ‘2023年 取得稅 歲入 展望’에서 올해 取得稅 收入을 지난해(33兆8170億 원)보다 3兆5000億 원假量 減少한 30兆3130億 원으로 豫想했다. 이어 來年에는 24兆3900億 원 水準으로 쪼그라들 것으로 展望했다. 이처럼 取得稅 輸入이 急減하는 原因은 不動産 去來 萎縮이다. 取得稅에서 不動産 比重이 81%에 達하기 때문이다.

專門家들은 이 같은 狀況을 考慮할 때 不動産市場 硬着陸에 對備할 必要가 있다고 입을 모은다. 一時에 너무 急激한 水準으로 不動産市場이 梗塞되면 國家 經濟에 副作用을 일으킬 수밖에 없다는 것이다. 特히 不動産市場의 問題가 金融市場 不實로 이어질 수 있어 憂慮를 낳는다. 國際決濟銀行(BIS)에 따르면 韓國은 主要 43個國 中 코로나19 發生 後 國內總生産(GDP) 對比 家計負債 比重이 가장 큰 幅으로 늘어난 國家다. 이렇게 增加한 家計負債의 相當 部分은 住宅 購買에 쓰였다. 따라서 住宅 去來 中斷과 이로 인한 急激한 집값 下落은 家計負債 負擔 擴大로 이어지고 金融圈 不實로 轉移될 可能性도 排除할 수 없다. 손경환 前 LH 土地住宅硏究院 院長은 “不動産市場의 硬着陸은 不動産市場뿐 아니라 經濟 全般에 惡影響을 미치고, 자칫 日本의 잃어버린 30年 같은 不況을 招來할 수도 있다”고 警告했다.

當場 建設業界에서는 對策을 要求하는 목소리가 커지고 있다. 中小·中堅 住宅建設業體 모임인 大韓住宅建設協會는 아예 國土部에 ‘住宅景氣 沈滯 解消 方案 마련’이라는 報告書를 最近 提出했다. 報告書에서 協會는 分讓市場이 얼어붙으면서 늘어나기 始作한 未分讓과 關聯해 “大規模 未分讓, 入住 遲延, 建設社 連鎖 不渡가 發生했을 때 對症療法式 政策으로는 問題 收拾이 어려워지기 때문에 先制的인 景氣 回復 方案 마련이 必要하다”며 對策 마련을 促求했다.

市場에서는 서울과 世宗, 首都圈 主要 地域의 規制를 풀고 貸出·請約·稅金 等 全方位로 制限을 緩和해 얼어붙은 市場에 숨筒을 틔워야 한다는 主張도 나온다. 박원갑 KB국민은행 首席不動産專門委員은 “現在 不動産市場 萎縮 熟度가 글로벌 金融危機 때보다 빠르고 廣範圍하다”며 “投機過熱地區와 調整對象地域 解除가 急先務”라고 指摘했다. 김규정 韓國投資證券 資産承繼硏究所長도 “安心轉換貸出 擴大 運用, 住宅 去來 規制 緩和, 未分讓 對策 等을 檢討할 必要가 있다”고 말했다.

硬着陸 對策 나오기 어렵다는 反對 視角도

轉賣 制限 基準이나 總負債元利金償還比率(DSR) 規制 等 貸出 關聯 緩和策을 先制的으로 提示해 軟着陸을 誘導할 必要가 있다는 意見도 提示됐다. 최민섭 서울벤처大學院臺 不動産學科 敎授는 “2住宅者 對象 各種 規制 緩和와 15億 원 以上 아파트에 對한 貸出 規制 緩和 等을 통해 需要層을 넓히는 方案을 檢討할 必要가 있다”고 主張했다. 함영진 직방 빅데이터랩長은 “家計貸出 延滯率이 增加하면 限界車主나 多衆債務者에 對한 低利 大患 貸出로 急한 불을 끄는 디레버리지 政策이 必要할 것”이라고 말했다.

一角에서는 業界 期待처럼 政府가 當場 硬着陸 關聯 對策을 내놓기는 어려울 수 있다고 主張한다. 무엇보다 國土部 政策 實務者들이 現在 不動産市場이 硬着陸 段階에 進入했다고 判斷하지 않고 있는 點을 根據로 提示한다. 國土部 關係者는 “(立場이) 變化한 것은 없고, 市場 狀況을 仔細히 모니터링하면서 必要할 境遇 對應 方案을 檢討할 豫定”이라고 말했다.

여기에 當分間 基準金利 引上이 繼續될 것으로 豫想된다는 點도 政府가 硬着陸 對策 마련에 負擔을 느끼는 要因으로 作用할 수 있다. 最近 不動産 硬着陸 問題의 根本 原因인 急激한 金利引上이 來年까지 이어질 可能性이 큰 狀況에서 政府의 硬着陸 對策이 效果를 거두지 못할 境遇 政策 信賴度 下落으로 이어질 수 있다는 것이다. 함영진 랩長도 “不動産市場 梗塞은 글로벌 인플레이션을 防禦하기 위한 金利引上 基調와 經濟成長率 鈍化 可能性이나 집값 高點 認識에서 비롯한 市場 萎縮이 原因”이라면서 “政府가 對策을 내놓기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

<sub>황재성 記者는…  
동아일보 經濟部長을 歷任한 不動産 專門記者다. 30年間의 記者生活 中 20年을 不動産 및 國土交通 政策을 다루는 國土交通部를 取材했다.

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