• 不動産 PF 貸出은 金融圈 ‘金脈’? 競爭的으로 IB事業團 늘려
• 施行社 ‘땅값 부풀리기’ ‘알박기’ ‘固定費用 過多 策定’ 통해 祕資金 造成
• 不實PF 貸出 감추기, 돌려막기 더 큰 火 부를 수도
• 貯蓄銀行 延滯率 2年 사이 5.8%에서 17.0%로 急騰. 30% 넘는 곳도
• 第1 金融圈 不動産 PF 貸出 2年 사이 2倍로 늘어
• 貯蓄銀行 “大部分 健實. 不實規模 言論報道처럼 크지 않다”
• BIS危機 金融圈 “新規貸出 없다, 滿期 안 됐어도 빨리 갚으라”
• 時空社 支給保證制度 없애고 金融機關이 責任 監督해야

金融圈이 휘청거리고 있다. 特히 貯蓄銀行 不動産 프로젝트파이낸싱(PF)의 不實 憂慮가 커지면서 ‘金融危機의 核’으로 떠오르고 있다. 몇몇 貯蓄銀行은 生死의 갈림길에 서 있다는 말도 들린다.

不動産 PF 貸出은 總 80兆원 規模로 全體 金融圈 貸出에서 차지하는 比重이 그리 크지는 않다. 하지만 波及效果는 想像 以上이다. 危機를 解消하지 못하면 貯蓄銀行이 무너질 수밖에 없고, 이럴 境遇 建設社와 第1金融圈까지 도미노처럼 쓰러질 公算이 크다. 그렇지 않아도 어려운 韓國 經濟를 破局으로 내몰 수 있다.

政府는 서둘러 1兆3000億원을 緊急 投入해 貯蓄銀行圈의 不實 不動産 PF 貸出을 支援하기로 했다. 金融機關 不實債券을 引受하는 준(準) 公的資金을 投入한 것은 2003年 카드채 事態 以後 5年餘 만이다. 하지만 專門家들은 그것으로 危機가 解消될지 疑問이라고 말한다. 都大體 ‘不動産 PF’가 뭔지, 이게 왜 韓國 經濟를 危機로 몰아넣는지 살펴보자.

大박 神話

“프로젝트파이낸싱이요? 簡單하게 말해 銀行이 그 會社의 信用이나 擔保가 아니라 事業收益性을 보고 貸出해주는 거죠. 우리나라에서는 主로 不動産 開發事業에 利用하는데, 잘만 하면 金融社, 建設社, 施行社 모두 큰 收益을 내는 윈윈(Win-win) 事業입니다. 勿論 그만큼 리스크도 크고요.”



10年째 施行社를 運營하는 이태병氏의 說明이다. 그는 現在의 不動産 PF 貸出 不實 問題를 理解하려면 흔히 ‘디벨로퍼(Developer)’라 불리는 施行社의 特性을 제대로 알아야 한다고 했다.

施行社가 처음 생겨난 것은 外換危機를 전후한 1997年頃이다. 當時 建設社(施工社)들은 初期資本이 들어가는 敷地 買入을 施行社에 맡겼다. 敷地 買入에 必要한 資金을 貸出받기도 어려웠지만 貸出받더라도 自身들의 負債比率이 높아지기 때문이다. 勿論 시공사에서 保證을 섰기 때문에 銀行圈에서는 施行社에 돈을 빌려줄 수 있었다.

이렇게 생겨난 施行社는 以後 敷地 確保, 資金 調達, 分讓 마케팅까지 開發 全 過程을 책임지는 不動産開發 專門 業種으로 成長했다. 施行事業은 不動産 開發 아이템만 確實하면 金融社와 施工社를 끌어들여 無一푼으로도 ‘大박神話’를 創出할 수 있었다. (週)신영의 事例가 代表的이다. 勿論 事業이 잘못돼 하루아침에 詐欺꾼으로 轉落한 施行業者들도 생겨났다.

不動産 PF 貸出은 크게 ‘브리지論(Bridge Loan)’과 ‘본 PF’로 나눌 수 있다. 施行社가 開發 事業을 進行하려면 먼저 對象 地域의 땅을 購入해야 한다. 여기에는 當然히 돈이 들어간다. 例를 들어 開發敷地 全體 땅값이 1000億원이라면 最小 그 10%인 100億원의 契約金이 있어야 事業을 始作할 수 있다. 또한 事業을 進行하는 데 必要한 最少 經費도 있어야 한다. 하지만 施行社는 會社 信用이 낮고 擔保로 내놓을 땅도 없다. 旣存 貸出 方式으로는 돈을 빌리지 못하는 게 當然하다.

이것을 解決해주는 게 第2 金融圈에서 만들어낸 ‘브리지論’이다. 施行社는 事業計劃書와 施工社가 事業 參與 意思를 確認하는 ‘意向書’, 그리고 땅을 팔겠다는 땅 主人의 約定書를 함께 내면서 貸出을 申請한다. 第2 金融圈에서는 事業 妥當性을 審査해 收益性이 있다고 判斷했을 때 契約金과 若干의 事業費를 貸出해준다. 施行社는 이 돈으로 땅 主人들과 賣買契約을 한다.

施行社는 다시 事業計劃書와 함께 土地賣買 契約書, 時空社로부터 받은 工事都給 契約書를 添附해 第1 金融圈에 땅값 1000億원과 若干의 事業費를 申請한다. 第1 金融圈 亦是 事業 妥當性을 審査해 貸出을 決定한다. 이게 ‘본 PF’다. 이 資金으로 第2 金融圈에서 빌린 ‘브리지論’을 整理하고, 땅 主人들에게 땅값을 精算한다. ‘본 PF’를 第2 金融圈에서 빌릴 수도 있지만 貸出金利가 相對的으로 낮은 第1 金融圈을 選好한다.

金融圈의 金脈

不動産 PF 貸出은 2000年 以後 急成長했다. 不動産景氣 活況과 住宅價格 上昇을 背景으로 金融機關들이 競爭的으로 뛰어들었기 때문이다. 높은 利子 收益과 함께 各種 리베이트를 챙길 수 있는 것도 魅力이었다.

第2 金融圈은 ‘브리지論’을 통해 約定利子 以外에 선(先)이자와 各種 手數料 名目으로 相當한 金額을 챙겼다. 例를 들어 危險 負擔을 줄이려고 3~4個 金融社를 끌어들여 대출액을 分擔하는데, 이때 主幹社는 手數料로 總 貸出金의 2~6%를 챙겼다.

貯蓄銀行은 브리지論을 통한 年間 收益率을 20~50%로 잡는다. 貯蓄銀行 關係者는 “언뜻 들으면 고리(高利)라고 하겠지만 브리지論은 貸出 期間이 普通 6個月이고, 본 PF보다 리스크가 훨씬 높은 點을 勘案하면 決코 높은 便이 아니다”고 解明했다.

第1 金融圈의 본 PF도 마찬가지였다. 約定利子 外에 各種 手數料 名目으로 높은 收益을 챙겼다. 特히 貸出金을 分擔하려고 다른 銀行을 끌어들이는 主幹社가 되면 手數料를 챙길 수 있었다. 여기에 아파트 分讓 集團貸出 優先權까지 確保하는 等 附加收益을 얻었다. 不動産 PF 貸出이 金融圈의 金脈이었던 셈이다. 한 施行業者는 當時 狀況을 이렇게 얘기했다.

“銀行이 預·積金 利子보다 1~2%포인트 높은 一般 貸出로 얼마나 收益을 낼 수 있었겠나. 不動産 PF 貸出이 돈이 되니까 銀行마다 앞다퉈 PF事業團이니 企業金融팀이니 하는 걸 만들었다. 그게 只今의 IB事業團이다.”

不動産 PF는 不動産 開發 붐을 더욱 擴散시켰다. 施行社들은 首都圈에서 더는 開發할 곳이 없자 脂肪으로 몰려갔다. 그러나 2006年 下半期부터 不動産 景氣가 흔들리기 始作했다. 未分讓 物量이 늘어나면서 分讓 代金이 들어오지 않은 것이다. 銀行圈은 이를 눈치 채고 본 PF 貸出을 强化했다. 그러다 보니 브리지論에서 본 PF로 갈아탈 수 없어 事業이 늦어지는 事業家들이 생겨났고, 이는 브리지論을 빌려준 貯蓄銀行의 負擔으로 이어졌다. 이 過程에서 施行社들은 살아나기 위해 貸出 請託과 時空社 로비에 더 많은 祕資金을 쏟아부었다.

事業 企劃에서 施工까지 普通 2~3年 걸린다. 이 때문에 2006年 下半期 不動産 開發 事業 막車를 탄 事業者들이 只今 危機에 處해 있다. 特히 地方에서 打擊이 컸다. 民主黨 李光宰 議員은 “2008年 6月 基準으로 銀行圈 全體 不動産 PF 貸出 延滯率이 0.64%인 데 비해 江原地域 8.65%, 慶北 8.31%로 全體 平均보다 10倍 以上 높다”고 말했다.

不動産業界는 現在 施行社를 3萬餘 個로 推算한다. 그러나 2個 以上의 開發事業을 推進한 施行社는 1000餘 業體에 不過하고, 그中에서 꾸준히 利益을 남기는 곳은 100個社도 안 되는 것으로 보고 있다.

慣行化된 ‘뽀찌’

돈이 몰리는 곳에 非理가 없을 수 없다. 大型 施行社 關係者는 “不動産 PF 貸出에 對해 “大部分 正常으로 이뤄지지만 10% 程度는 이런저런 問題가 있다고 보면 된다”고 傳했다.

反面 貯蓄銀行 關係者는 “詐欺貸出, 不實貸出은 없다”고 反駁했다. 이 關係者의 主張이다.

“아무리 政治權 等 外部에서 壓力이 들어오고, 賂物 請託을 한다고 해도 사기당할 줄 뻔히 알면서 돈을 빌려주는 會社는 없지 않은가. 貸出은 金融社 社長도 함부로 해줄 수 없다. 各 部署 責任者로 構成된 審査委員會의 審議를 通過해야 貸出이 決定된다. 勿論 ‘빽’이 있으면 貸出 總額이 더 늘어난다든지, 利子가 더 低廉해질 수는 있겠지만 不可能한 貸出을 可能하게 할 수는 없다.”

하지만 政治權 壓力을 통한 貸出이나 賂物을 利用한 不實 貸出 事例가 적지 않게 드러나고 있다. 代表的인 게 노무현 政府 時節 일어난 釜山 민락동 再開發과 釜山資源의 PF 不法貸出事件이다.

두 事件의 共通點은 施工社의 保證이나 適切한 土地鑑定 節次 없이 銀行圈으로부터 數千億원의 PF 貸出을 받았다는 點이다. 檢察은 이 過程에서 政治權이 介入한 情況을 捕捉했다. 또한 數億원의 리베이트를 받은 銀行 關係者를 拘束하기도 했다.

檢察은 또 2007年 7月 正當한 審査도 하지 않고 時行事에 399億원을 不實貸出해준 地方의 相互貯蓄銀行 代表를 拘束하기도 했다.

施行社 關係者는 “不動産 PF 貸出 過程에서 施工社와 銀行圈, 公務員에게 一名 ‘뽀찌’를 주는 것은 日常化돼 있다”고 實吐했다. 勿論 어느 곳도 먼저 露骨的으로 돈을 要求하지는 않는다고 한다.

“時空社에는 알아서 ‘人事’를 해야 意向書가 쉽게 나온다. 工事都給 契約書를 받을 때는 建設會社 本部長에게 分讓價가 10億~20億원 하는 大型 아파트 한 채를 주기도 한다. 金融圈도 마찬가지다. 特히 銀行에서 貸出을 해줄 수도 안 해줄 수도 있는 曖昧模糊한 事業은 커미션이 크게 들어간다. 아쉬운 곳은 施行社이기 때문이다. 公務員에게 寸志를 주는 것도 不可避한 일이다. 開發을 하기 위해선 認許可를 받아야 할 事項이 한둘이 아니다. 認許可가 늦게 나올수록 工事가 늦어져 그만큼 貸出利子가 늘어난다. 公務員에게 주는 寸志가 貸出金보다는 훨씬 싸기 때문에 施行社로서는 人事를 할 수밖에 없다.”

施行社가 暗默的으로 써야 할 돈 中엔 金融圈 紹介 手數料도 있다. 金融圈을 連結해준 사람은 政治權 人事일 수도, 金融圈 人事일 수도 있다. 이를 專門으로 하는 貸出募集 業體일 수도 있다. 總 貸出金의 最小 0.5% 에서 많으면 그 10倍까지 줘야 할 때도 있다고 한다.

이와 關聯 詐欺事件까지 發生했다. 2008年 7月, 前·現職 第2金融機關 幹部들이 結託해 幽靈 貸出募集業體를 設立한 뒤 貯蓄銀行에 接受된 不動産 PF 貸出申請들을 自身들이 募集한 것처럼 造作해 數十億원의 貸出募集 手數料를 챙겼다 拘束된 事件이다.

施行社 關係者는 이렇게 나가는 謝禮金과 各種 로비資金이 平均 工事費의 3~5%는 된다고 털어놓았다. 勿論 景氣가 좋고 分讓이 잘 될 때에는 이게 全혀 問題가 되지 않는다. 하지만 分讓이 안 되거나 事業이 中斷되면 이야기가 달라진다. 施行社로서는 第一 먼저 이런 돈을 回收하려 하고, 그 過程에 法的 訴訟까지 가게 된다.

2007年 9月 한 施行社가 政治人과 銀行職員을 告發한 일이 있었다. 政治人은 그 施行社가 進行한 事業의 人·許可를 도와주는 代價로 金品을 받았고, 銀行職員 亦是 貸出斡旋 代價로 手數料를 받았다. 景氣不況으로 事業이 霧散되자 施行業者가 돈을 돌려달라고 要求하다 如意치 않자 檢察에 告發한 것이다. 2008年 11月에도 9個 貯蓄銀行으로부터 198億원의 不動産 PF 貸出을 斡旋해주고 5億원을 챙긴 貸出 브로커를 檢察이 拘束했다. 그 亦是 事業에 失敗한 施行社가 告發한 것으로 알려졌다.

施行社로서는 앞에서 얘기한 陰性的인 돈이 必要하다. 하지만 이런 돈은 金融圈에서 合法的으로 빌릴 수 없다. 그래서 不法이 動員된다. 初期엔 ‘땅값 부풀리기’를 利用했다. 例를 들어 땅값이 坪當 100萬원이면 땅主人에게 10萬원씩 더 주기로 하고 150萬원에 산 걸로 契約書를 作成했다. 이렇게 하면 坪當 40萬원의 祕資金을 챙길 수 있었다. 1萬坪을 開發하면 40億원이나 된다.

2005年 大邱에서 아파트 施行 事業을 하면서 땅값을 부풀리는 手法으로 18億원의 PF 貸出金을 빼돌린 施行社가 詐欺 및 業務上 橫領으로 懲役刑을 宣告받았다. 같은 해엔 炭峴地域을 開發하던 施行業體가 土地買入費를 부풀려 PF資金 數十億원을 橫領하고 祕資金을 造成한 情況을 알게 된 國會議員 補佐官이 會社 代表를 脅迫해 2億원을 喝取했다. 이 事實을 밝혀낸 檢察은 結局 그를 拘束했다.

다음으로 登場한 手法이 俗稱 ‘알박기’다. 開發豫定地 안에 미리 親姻戚이나 知人 名義로 땅을 사고, 그보다 훨씬 비싼 값에 契約하는 것이다. 그 땅을 사지 않으면 開發 自體가 不可能하기 때문에 PF 貸出을 해주는 銀行圈에서도 異議를 提起하지 못한다. 只今은 開發地域 土地 所有主의 80%가 同意하면 나머지는 强制 受容이 可能하기 때문에 事實上 알박기가 不可能하다.

요즘은 監理費나 設計費 等을 높게 策定한 後 下請業體에서 그 費用을 미리 받는 方式으로 祕資金을 造成한다고 한다.

不實爆彈

不動産市場 沈滯는 不動産 PF 貸出에 直擊彈이 됐다. 그 被害 規模는 어느 程度일까. 金融圈 全體의 不動産 PF 貸出은 2008年 6月 末 基準으로 銀行 47兆9000億원, 貯蓄銀行 12兆2000億원, 保險社 5兆3000億원, 證券社 3兆원, 與信專門士 4兆3000億원, 不動産펀드 8兆원 等 總 80兆7000億원 規模다. 여기에 ABCP(資産擔保部 企業어음) 等 PF 聯關 貸出을 더하면 96兆원 以上이라고 金融圈은 推定한다.

貯蓄銀行의 不動産 PF 貸出 規模(殘額 基準)는 2004年 末 3兆4800億원에서 2006年 末 21兆2700億원으로 急增했다. 金融監督院이 2007年 下半期부터 貯蓄銀行 PF 貸出을 規制하면서 12兆2000億원으로 줄었다. 그러나 如前히 全體 貸出額 65兆원 中 19%라는 높은 比重을 차지하고 있다. 더 深刻한 것은 延滯率이 繼續 上昇한다는 點이다.

2006年 6月 末까지만 해도 5.8%였던 延滯率은 2007年 12月 末 11.4%, 2008年 6月 末 14.3%, 2008年 9月 末 17.0%로 急上昇하고 있다. 여기에 營業停止된 貯蓄銀行(弘益, 慶北)의 PF 貸出과 워크아웃 프로그램이 編入한 延滯 PF 貸出을 包含하면 實質的으로는 20%에 達한다고 金融圈은 推定한다. 金融監督院은 上場 貯蓄銀行 中 PF 貸出 延滯率이 30%가 넘는 곳은 2곳이라고 밝혔다. 不動産 景氣 沈滯가 長期化하면 延滯率은 더 높아질 것으로 보인다.

金融監督院에서 最近 貯蓄銀行이 不動産 PF 貸出을 해준 899곳 事業場을 直接 調査했다. 그 結果 이 가운데 12%인 1兆5000億원 程度가 事業性이 없어 不實 素地가 큰 것으로 나타났다.

銀行도 安心할 水準이 아니다. 韓國銀行 資料를 보면 2006年 末 25兆8608億원이던 不動産 PF 貸出이 2008年 6月 末 47兆9000億원으로 2倍 가까이 늘었다. 같은 期間 總 貸出額이 23.9% 늘어난 것에 비하면 엄청난 增加勢다. 延滯率도 2008年 6月 0.64%였으나 9月엔 1%에 肉薄하고 있다.

더 큰 問題는 一部 貯蓄銀行이 不實 PF 貸出을 감춘다는 點이다. 貯蓄銀行 關係者는 “財務諸表를 꾸미거나 金融監督院에 不實 規模를 提出할 때 問題가 없는 貸出인 것처럼 虛僞로 作成하는 境遇가 많다”고 했다. 不實이 크다는 게 밝혀지면 生存이 不可能해지기 때문에 살아남으려고 거짓말을 하고 있다는 것이다. 그는 “政府가 把握하고 있는 貯蓄銀行 不動産 PF 不實 規模는 現實과 다르다”면서 “앞으로 숨어 있는 不實이 드러나면 只今보다 事態가 훨씬 惡化할 것”이라고 憂慮했다.

銀行의 不實 PF 貸出 ‘돌려 막기’도 問題라고 한다. 不動産 PF 貸出을 받은 未分讓 아파트 等을 다른 銀行이 價値를 評價해 擔保貸出을 하는 境遇가 많다는 것. 銀行끼리 ‘不實爆彈’을 돌리고 있는 셈이다.

檢察은 一部 建設社가 未分讓 아파트를 分讓한 것처럼 속여 金融機關으로부터 數百億원臺에 達하는 資金을 貸出받은 事實을 摘發하기도 했다. 檢察이 2008年 11月 브로커를 雇用해 200餘 名의 바지 契約者를 動員, 金融圈으로부터 220餘億원의 中途金 貸出을 받은 한 中堅 建設社를 摘發한 것.

建設社 關係者는 “契約率이 떨어지고, 金融圈 等으로부터 不動産 PF 貸出을 받기가 어려워지자 工事費 調達을 위해 벌인 것으로 보인다”며 “다른 建設社도 大部分 事情이 비슷할 것”이라고 말했다.

證券街에서는 “不動産 PF에서 大規模 不實이 터지고, 이로 인해 大그룹 中 한두 곳이 不渡事態에 휘말리는 狀況이 오면서 綜合指數가 700까지 떨어질 것”이란 絶望的인 分析까지 나오고 있다.

貯蓄銀行 關係者들은 自身들의 不實 規模가 그렇게 크지 않다고 抗辯한다. 이들은 事業場의 땅값이나 土地 買入率, 分讓 事業性 等을 어떻게 評價하느냐에 따라 不實 規模가 다를 수 있다는 點은 認定한다. 그러나 言論에서 言及하는 것처럼 크지는 않다는 것이다.

貯蓄銀行中央會 關係者도 “不動産 PF에 參與한 貯蓄銀行이 全體 106個 가운데 30餘 곳에 不過하고, 不實 事業場도 알려진 것만큼 많지 않다”고 主張했다. 例外的인 事例를 根據로 全體 貯蓄銀行을 危險하다고 하는 것은 抑鬱하다는 얘기다.

優良 PF 債券만 사겠다는 캠코

實際 健全한 貯蓄銀行도 많다. “自體 建設社 審査시스템(CRS)을 통해 建設社 財務諸表와 施工 履歷 等을 徹底히 評價해왔다”는 貯蓄銀行은 延滯率이 한 자릿 數를 記錄하고 있다. 이곳 關係者는 “一定 金額 以上의 PF에 參與할 境遇 CRS 外에도 審査 經驗이 豐富한 人力으로 構成한 與信審査委員會에서 追加 審査를 한다. 2段階 審査를 통해 不實 憂慮가 높은 프로젝트는 排除한다”고 强調했다.

다른 貯蓄銀行 關係者는 “우리는 審査委員會에서 徹底한 審査를 해왔기 때문에 延滯率이 낮은 便이다. 게다가 2年 半 前부터 銀行 自體 充當金을 蓄積해놓는 等 리스크 管理를 充分히 해왔기 때문에 問題가 없다”고 强調했다.

政府는 貯蓄銀行 PF貸出 不實 問題 解消를 위해 資産管理公社(KAMKO)를 통해 1兆3000億원 規模의 不實 PF 貸出 債券을 買入하기로 했다. 政府는 또한 銀行, 保險社, 證券社가 保有한 不實 PF 貸出에도 金融 支援을 擴大할 計劃이다.

그러나 出發부터 難航을 겪고 있다. 資産管理公社는 最近 PF 債券 買入이 可能한 事業場을 分類해 該當 貯蓄銀行에 通報했다. 그러나 大部分이 不實 事業場이 아니라 優良 事業場이었다.

貯蓄銀行 關係者는 “土地 買入을 70% 以上 進行한 事業場을 對象으로 鑑定價의 70%에 買入하되 現金은 70%를 支給하는 方式으로 債券을 買入하겠다고 한다. 게다가 優良 事業場만이 對象이다. 이런 式이라면 우리로서는 債券을 팔 理由가 없다”고 목소리를 높였다.

이와 相關없이 金融界와 建設業界에서는 ‘公的資金 投入으로 現在의 不動産 PF 不實을 막을 수 있느냐’는 미심쩍은 눈길을 보내고 있다. 不動産 價格이 繼續 떨어지면서 PF 貸出 不實이 增加하는데, 어디까지 公的資金을 投入할 수 있을지 疑問이기 때문이다.

建設業界는 現在 ‘動作그만’의 狀態다. 建設社 關係者는 서울 上巖洞 랜드마크 타워까지 金融圈에서 PF 契約을 演技한 狀態라고 말했다. 金融機關이 極度로 몸을 사리고 있기 때문이라는 것.

建設社도 마찬가지다. 한 施行社 關係者는 150億원을 損害 보게 됐다며 하소연했다. 괌에 700家口 規模의 콘도미니엄을 짓기로 都給契約까지 맺은 建設社가 갑자기 解止를 通報했다는 것이다.

“어려운 가운데서도 工事費 1800億원 中에 1430億원을 모았다. 設計는 勿論 모델하우스까지 만들어놨다. 나머지 金額은 貸出을 받기로 口頭契約을 해놓은 狀態였다. 그런데 建設社에서 갑자기 契約을 取消했다. 요즘 같은 競技로는 分讓이 힘들다고 判斷한 模樣이다. 그 탓에 우리는 先投資한 150億원만 날리게 됐다.”

新規 貸出을 中斷한 것뿐 아니라 旣存 貸出도 延長하지 않고 있다. 甚至於 아직 滿期가 안 된 貸出도 빨리 갚으라고 督促하고 있다고 한다. 國際決濟銀行(BIS) 自己資本 比率을 맞추려고 모든 努力을 기울이기 때문이다. 銀行들은 ‘BIS 自己資本比率 8%’ 노이로제에 걸려 있다. 外換危機 當時 金融當局은 自己資本比率이 8%가 안 되는 銀行을 모두 整理해버렸다. 資本 擴充이 곧 生存과 直結되는 셈이다. 現在 一部 銀行의 BIS 比率은 10%臺 아래로 떨어진 危機에 빠져 있다.

‘BIS 8% 노이로제’

狀況이 이렇다 보니 멀쩡한 施行社마저 不渡 危機로 내몰리고 있다. 한 中堅 建設業體 資金 擔當者는 “不動産 PF 滿期가 돌아오는데 金融圈에서 滿期 延長에 難色을 표하고 있다. 돈을 가져다 쓰라고 射精할 때는 언제고 只今 와선 PF 貸出을 早期 償還하라고 壓迫한다”며 憤痛을 터뜨렸다. 그는 “BIS 때문인 줄 알지만 해도 너무 하다. 그렇게 해서 自己들 BIS만 맞추면 뭐하나. 建設社들이 부도나면 於此彼 銀行 BIS도 떨어질 수밖에 없다”고 목소리를 높였다.

그의 말처럼 金融危機가 建設社 不實로 이어지고, 다시 建設社 不實이 金融機關 健全性을 威脅하는 惡循環을 불러올 危險이 높다. 대한건설협회는 2008年(11月 末 基準) 不渡가 난 建設社가 365곳으로, 지난해 같은 期間(260個社)보다 40.4% 增加했다고 밝혔다.

不渡까지는 아니더라도 47個 大型 建設業體 中 折半이 넘는 25個 建設社의 信用 等級을 信用評價機關이 下向調整했다. 信用 等級이 떨어지면 建設社들이 돈을 빌릴 때 더 많은 利子를 물거나 아예 돈을 빌리지도 못하게 된다. 不渡 危險이 더 높아지는 것이다. 建設社의 信用等級 下落은 銀行의 信用度 下落시킨다. 銀行으로선 建設社에 빌려준 貸出金의 危險度가 높아져 結果的으로 BIS 比率이 떨어지기 때문이다.

資産流動化企業어음(ABCP)도 建設社와 金融圈 危機의 큰 變數다. 建設社나 施行社는 分讓收入 等 앞으로 들어올 現金을 擔保로 普通 1~3個月마다 企業어음을 發行해 追加로 資金을 調達하는데 이것이 ABCP다. 急轉을 돌린다고 보면 된다. 金融監督院은 ABCP 規模를 15兆~18兆원으로 推定하고 있다. 金融圈으로서는 이 돈을 빨리 回收하고 싶을 것이고, 建設社로서는 이것이 끊어지면 資金運營에 큰 어려움을 겪게 돼 不渡로 내몰리기 때문이다.

金融圈은 自己들이 現在의 經濟危機 主犯인 것처럼 손가락질받는 게 抑鬱하다고 主張한다.

“不動産 PF 不實 탓에 생긴 金融圈 危機는 不動産市場이 沈滯한 때문이지 우리의 問題는 아니라고 생각한다. 經濟 全般의 問題라는 視角에서 바라봐야 한다.”

따라서 不實銀行 整理 主張에 對해서도 愼重히 接近해야 한다고 입을 모았다.

“只今 政府에선 優良 貯蓄銀行이 不實 貯蓄銀行을 引受合倂하길 바란다. 過去 그렇게 해서 成功한 事例가 몇 건 있었기 때문이다. 하지만 不實銀行 整理는 連鎖的 波及效果가 크다. 그게 디폴트로 가는 지름길이 될지, 金融圈 全體가 回生하는 길이 될지 速斷하기 힘들다. 아주 愼重하게 接近해야 한다.”

短期 成果主義의 結果?

이들의 主張처럼 不動産 PF 貸出 不實은 不動産 景氣 沈滯에 따른 後遺症이라고 할 수 있다. 하지만 金融圈의 放漫 經營, 放漫 貸出이 한 原因이라는 목소리도 높다. 金融監督院 關係者는 “銀行圈이 收益을 늘리기 위해 過度하게 外形 競爭을 벌인 게 크게 作用했다. 그 背景엔 任員들이 自己 任期 中에 實績을 늘리려는 短期 成果主義가 한몫했다”고 批判했다.

建設社 關係者는 “金融圈의 PF 貸出 基準을 바꿔야 한다”는 見解를 披瀝했다.

“只今까지 不動産 PF는 事業 아이템보다는 어떤 建設社가 支給 保證을 맡느냐를 더 重要視했다. 그러다 보니 施工社는 支給保證 危險 負擔을 理由로 工事費를 부풀렸고, 施行社는 祕資金을 챙기는 等 不動産 거품을 만들었다. 그 거품이 오늘의 危機를 만들었다. 支給保證制度를 없애고 金融機關이 처음부터 PF 事業을 責任 있게 監督하면 이런 거품이 빠질 것이다. 그런 狀態에서 不動産市場을 살릴 方法을 摸索해야 한다.”

아직까지 政府도, 金融界도, 建設業界도 只今의 不動産 PF 貸出 부실 危機를 解決할 뾰족한 代案을 내놓지 못하고 있다. 責任轉嫁와 責任回避에 더 熱中하고 있다는 批判마저 있다. 그래서 이 危機를 더 深刻하게 느끼는지 모르겠다.

不動産 PF 貸出 規模 推移

不動産 PF 貸出 延滯率 推移

不動産市場 沈滯로 推進 中이던 再開發 事業이 中斷돼 建設社의 危機를 增幅시키고 있다.

營業 停止당한 貯蓄銀行 앞에 모여든 預金主들.

不動産 PF 貸出 不實이 貯蓄銀行을 危機로 몰아넣고 있다.