• 성동구에서 ‘分離獨立’韓 지 12年. 집 밖에서 보면 빼곡한 아파트숲으로 숨이 막힐 듯하지만, 집 안에서 아차산과 漢江을 거느린 背山臨水(背山臨水)의 絶景을 鑑賞하노라면 절로 엔도르핀이 솟는다. 어느새 韓國 最高의 특목高가 立地를 굳혔고, 江北 最大規模의 住商複合타운度 龍틀임하려 한다.

가슴이 탁 트이는 시원함, 固定된 눈높이를 벗어나는 驚異로움. 南쪽으로는 漢江과 江南의 빌딩숲이 한눈에 들어오고 北쪽으로는 건국대학교의 넓은 湖水(日監護), 어린이大公園, 北韓産, 아차산이 次例로 펼쳐진다. 東쪽과 西쪽으로는 ‘아기恐龍 둘리’의 고길동氏네 집처럼 생긴 追憶의 單獨住宅들이 가득하다.

지난 3月1日 入住가 始作된 서울 광진구 자양동 住商複合 스타시티 A洞 58層에서 내다본 風景이다. 서울 地下鐵 2號線과 7號線이 交叉하는 驛勢圈 3萬坪 땅 위에 들어선 스타시티는 勿論 바로 옆에 자리잡은 新設 百貨店 敷地를 보면 ‘眞짜 住商複合이란 이런 것’이라는 생각이 든다.

스타시티가 들어선 자리는 元來 건국대 野球場이었다. 그 앞으로 高價鐵路가 지나가고 노란 물탱크를 屋上에 얹은 老後住宅과 多家口住宅이 가득하던 江北 住宅街에 超大型 랜드마크 住商複合 團地가 들어선 것이다.

適正 規模와 適正 坪型, 좋은 位置 等 갖춰야 할 것을 골고루 담아놓은 스타시티는 서울 江北에서는 先例를 찾아보기 힘든 複合團地라 할 만하다. 39坪型에서 99坪型까지 아파트 1177家口와 44坪型에서 76坪型까지 오피스텔 133家口, 이마트와 롯데시네마, 롯데百貨店, 藝術會館, 建國大病院 等 住居 基盤施設이 함께 들어섰다.

스타시티는 가운데 잔디廣場을 中心으로 A~D, 4個棟으로 나뉜다. 地下 1層엔 1000坪이 넘는 헬스클럽과 골프演習場 等 各種 附帶施設이 들어섰고, 地下 2·3層은 駐車場이며, 地上 1層은 로비層, 2層부터가 아파트다. A棟은 58層, B棟은 35層, C棟은 50層, D棟은 45層이다. 이 中 30層 以上은 世上의 事物을 내려다보는 高層의 魔力을 그대로 갖고 있다.



한 個 層에 7, 8家口가 살게 돼 있어 層當 家口數는 많은 便이다. 따라서 玄關 出入門이 다닥다닥 붙어 있고 展望도 나눠 가질 수밖에 없다는 點은 玉의 티다. 한쪽 집은 南쪽과 東쪽을, 다른 한쪽 집은 北쪽과 西쪽을 내다볼 수 있다. 39坪型과 40坪型 等 相對的 小型 坪數에서는 北쪽 眺望과 1面 발코니로 滿足해야 한다.

51·52·54坪型은 자투리 空間을 全部 집어넣어서 집게손가락을 구부려놓은 듯한, 이른바 ‘거머리型’ 平面을 갖게 됐다. 提供되는 容積率을 모두 ‘찾아 먹어야’ 하는, 住商複合의 어쩔 수 없는 限界다.

56·65·71·75·78坪型 같은 大型 坪數로 넘어가면 2面의 긴 발코니를 가진 제대로 된 平面이 나온다. 그래도 71坪型까지는 房이 3個다. 居室을 넓히기 위해 房數를 줄였다. 그래도 구석구석 찾아보면 房이라고 하기에는 未洽하지만 家族室과 書齋 等 작은 空間을 마련해놓기는 했다. 75·78坪型은 부러울 것 없이 제대로 된 넓은 空間과 全 家口 高層 配置로 볼 만한 眺望을 가졌다.

D棟 꼭대기인 42層부터 45層까지 4個 層에는 99坪型 4家口가 자리잡고 있다. 3面 眺望의 펜트하우스다. 南쪽 漢江 方向으로 긴 테라스를 갖고 있어 東쪽과 西쪽 採光이 만족스럽다. 專用面積 74坪에 房 3個, 居室 2個, 浴室 3個가 있으며 발코니는 無慮 8個다. 인테리어만 보면 ‘새로 만들어지는 住商複合이 이 程度는 될 것’이라는 豫想의 範疇를 넘지 않는다.

江北 住商複合의 自尊心

스타시티 入住와 同時에 門을 연 商街東 地下 1層의 이마트 紫陽點은 1個 層 3500坪의 프리미엄 大型 마트다. 複層을 쓰는 大部分의 이마트와 달리 1個 層을 넓게 쓰기 때문에 消費者가 機動性 있게 쇼핑에 나설 수 있다는 게 큰 長點이다.

商街東에는 新韓銀行, 스타벅스, 버거킹을 비롯해 大型 호프집, 專門食堂가, 不動産, 美容室, 옷가게 等이 있고 地上 2層과 3層은 롯데시네마가 2200席, 11個 映像管의 멀티 映畫館으로 開館했다.

商街東은 內部 브리지를 통해 롯데백화점으로 連結될 豫定. 2008年 10月 開店 豫定인 롯데百貨店은 9層, 8000坪으로 建國大 商圈을 업그레이드할 매머드 쇼핑空間이다. 百貨店 連結動에는 금호건설이 34·50層짜리 賃貸用 실버타운人 ‘건대 시니어타운’을 施工 中이다.

團地 옆 청담大橋를 타면 盆唐으로, 永東大橋를 타면 康男으로 쉽게 移動할 수 있으며, 地下鐵로는 논현, 盤浦, 高速터미널, 蠶室, 테헤란로와 今方 連結된다.

스타시티의 誕生에는 건국대가 寄與한 바 크다. 건국대는 2000年 地下鐵 7號線이 開通되자 建大入口驛을 商業化가 可能한 多技能 地域으로 計劃했다. 그러고는 地區單位計劃變更으로 一般住居地域을 商業地域과 準住居地域으로 바꿨다.

광진구는 野球場 敷地를 用途 變更해 住商複合을 짓게 해주고 區民會館 敷地를 寄附採納받아 廣津文化藝術會館으로 2005年 탈바꿈시켰다. 用途 變更된 敷地 中 準住居地域 1萬8000坪에 스타시티가, 商業地域 7000坪에 販賣施設, 百貨店이 들어오게 됐다. 나머지 땅은 道路와 區民會館 用地로 區에 寄附採納됐다. 不動産大學院을 갖춘 建國大여서 이런 作業이 可能했는지도 모른다.

2003年 5月 分讓된 스타시티는 當時 坪當 分讓價 1200萬~1400萬원인데도 75代 1의 競爭率을 記錄하며 江北 住商複合時代의 첫 테이프를 끊었다. 施行社인 건국대에 5000億원의 開發利得을 안겨줬을 뿐 아니라 廣津區에도 새로운 住宅 트렌드와 인프라를 마련해줬다.

4年이 지난 現在, 지난날 大學 商圈이던 建大入口驛 周邊은 스타시티 入住로 ‘새 봄’을 맞고 있다. 타워팰리스에도 담지 못했던 百貨店, 映畫館, 專門食堂家는 광진구의 名所가 되기에 遜色이 없다. 건대입구역에서 南쪽으로 7號線 뚝섬遊園地驛까지 2km는 광진구의 代表 프로젝트인 ‘걷고 싶은 거리’로 造成된다. 700億원이 投入될 豫定이라 어떤 模樣으로 거듭날지 궁금하다.

아쉬운 點도 있다. 자양동 學群은 當場 같은 區의 광장동 學群에 비해 劣勢에 있다. 華陽洞 및 자양동 老後 住宅街와 ‘먹자골목’을 낀 在來 商圈, 慢性 交通正體地域이 스타시티 周邊을 감싸고 있는 事實이 그렇다. 또한 비슷한 規模의 江南 住商複合과 맞서기에는 流入人口의 消費水準과 經濟環境에서 아직은 差異가 있다. 入住 때 坪當 3000萬원을 넘길 것으로 豫想되던 스타시티 時勢도 不動産市場 全般의 沈滯와 함께 가라앉았다. 去來될 만한 坪當 適正價格은 大型 坪數로 2500萬원臺이며, 中型 坪數는 2000萬원臺까지 밀려나 있다.

‘1970年代 타워팰리스’ 香臭

아차산 언덕에 자리잡은 옛 鮮京綜合建設이 지은 광장동 워커힐아파트. 1970~80年代 初 最高의 아파트로, 이른바 ‘1970年代의 타워팰리스’다. 當時 高官大爵, 財力家들이 살던 最高級 住宅이었으며 數十年이 지난 只今도 如前히 上流層의 脈은 이어진다.

워커힐아파트는 1978年 태릉 世界射擊選手權大會 誘致를 契機로 지어진 國內 最初의 ‘選手村 아파트’로 12·13層, 14個棟 576家口에 56·57·67·77坪型으로 이뤄져 있다. 只今도 大型 坪型이니, 當時에는 얼마나 큰 집으로 느껴졌을지 斟酌이 간다. 竣工 30周年을 앞뒀지만 房 5個, 化粧室 2個 構造는 只今 봐도 安定感이 있다. 內部 平面 또한 直四角形에 南北香 앞뒤 발코니가 있어 採光과 換氣에 不足한 點이 없고 受納空間人 倉庫도 2個가 있다. 最近 2億원假量을 들여 인테리어 爲主로 個別 리모델링을 한 집들은 最新 住商複合아파트 室內보다 훨씬 낫다.

워커힐아파트의 또 다른 差別性은 團地를 둘러싼 廣闊한 自然에 있다. 아차산 자락에 位置한 아파트는 北쪽으로 山을 眺望할 수 있고 南쪽으로 漢江을 훤히 내려다본다. 一部 家口에서는 뻥 뚫린 하늘을 背景으로 앞과 뒤에 位置한 발코니를 통해 山과 江을 同時에 볼 수 있다. 그야말로 祕境(秘境)이다.

알 만한 사람들은 漢江 中에서도 ‘광장동 漢江’이 가장 아름답다고 입을 모은다. 漢江 上流에 位置한 탓에 한겨울이면 꽁꽁 얼어붙는 場面이 가장 먼저 떠오른다. 광나루는 물길이 꺾이는 곳이라 韻致를 더하고, 廣津橋 너머 올림픽대로의 夜間 照明도 長官이다.

워커힐아파트 居室에서 바라보는 漢江 展望은 워커힐호텔 16層 재즈바에서 내려다보는 眺望과 다를 바 없다. 最近에는 워커힐아파트 앞쪽의 準住居地域 오피스텔들과 한강호텔 옆 漢江현대아파트가 들어서면서 예전처럼 ‘아무것도 없는 뻥 뚫린 眺望’이 可能한 家口 數는 漸次 줄어들고 있다.

不動産市場 活況期에 접어든 2003年 末까지만 해도 워커힐아파트는 타워팰리스의 半값에 不過했다. 그러다 2004年 들어 急上昇勢를 타더니 그後 1年 만에 2倍가 올라 타워팰리스와 비슷한 價格帶로 올라섰다. 이런 境遇는 틀림없이 開發 이슈가 있게 마련이다.

2004年 上半期에 三星, 大林, LG, 포스코건설 等 내로라하는 建設會社들 間에 워커힐아파트 리모델링 受注戰이 벌어졌다. 住民投票 結果 1位 三星, 2位 LG建設이 優先協商對象者로 決定됐다. 강북의 代表的인 大型 坪數 高價 아파트이며, 리모델링이 끝날 境遇 뭔가를 確實하게 보여줄 수 있는 아파트라는 展望이 價格 上昇에 불을 댕긴 것이다. 워커힐아파트는 垈地面積 3萬3387坪으로, 現在 容積率은 103%에 지나지 않는다. 江南 아파트들의 折半도 채 되지 않을 程度로 快適하고 넓은 空間을 活用한다는 뜻이다.

‘워커힐 리모델링’ 向方은?

容積率이 낮고 ‘나이’도 많은데 왜 再建築을 試圖하지 않았을까. 小型 坪數가 全혀 없기 때문에 小型 坪數 義務比率을 適用할 수도 없거니와, 아파트 團地의 相當部分이 自然綠地이고 風致地區인데다 阿且山城 文化財保護地區에 屬해 再建築 規制를 많이 받고 있기 때문이다.

이러한 緣由로 워커힐아파트는 리모델링 對象 1位 아파트가 됐다. 리모델링이 成功的으로 끝나면 77坪型 아파트는 100坪型 아파트가 되고 아파트 價格도 많이 올라갈 것으로 보인다. 없던 地下 駐車場도 생기고, 駐車空間이 있던 地上에는 造景面積과 便宜施設이 늘어날 것이고, 附帶施設이 不足했던 在來 商家도 새로운 모습을 갖출 것이다.

하지만 워커힐아파트 리모델링은 施工社 選定 後 3年 동안 한 걸음도 떼지 못했다. 아직 同意率이 60%를 넘지 못해 所有主의 67%가 贊成해야 이루어지는 리모델링 組合設立度 하지 못했기 때문이다. 주된 理由는 移住와 再建築 施工費의 70%에 達하는 追加 負擔金 때문이다.

“워커힐아파트보다 더 좋은 곳이 있어야 移住를 하지요. 이곳 自然環境이 얼마나 좋은데…. 어디서 살다가 오란 말예요? 우린 住商複合은 안 가요.”

“2億원을 들여 修理한 집이 大部分인데, 그런 분들이 또 돈 들여서 리모델링을 하려 하겠어요?”

“老人이 많이 사는데, 그분들이 同意를 안 해요. 時間이 꽤 걸릴 겁니다.”

“리모델링을 한들 得이 없다고 봐요. 只今도 넓은데 뭘….”

워커힐아파트에서 10分 距離에 있는 5號線 광나루役이 特色있게 商業化하고 있고, 千戶洞으로 이어지는 4車線 廣津橋度 開通됐다. 隣接한 워커힐호텔 옆에는 6星級 W호텔도 盛業 中이다. 但只 곳곳에 벚꽃은 또 왜 그리도 아름답게 피었는지.

트라팰리스와 이튼타워

廣津區에는 最近 江을 끼고 小規模 住商複合들이 들어서고 있다. 그中에 으뜸으로 손꼽는 게 트라팰리스다. 7號線 뚝섬遊園地驛에 붙어 있으며 아파트 204家口, 오피스텔 40室로 構成된 重刑 住商複合이다.

이곳도 漢江 眺望權이 主武器다. 청담大橋의 進出入 램프가 훤히 내려다보이는데, 江北 江邊道路便에 늘어선 自動車 前照燈의 반짝거림이 대단한 구경거리다. 청담大橋 건너便으로는 三成洞 아이파크가 보이고, 탄천에서 흘러드는 물줄기도 鮮明하게 들어온다. 江南乙 正面으로 바라보고 있어 빌딩을 담은 都市 風景도 視野에 들어오고, 쏟아지는 南쪽 햇살도 가득히 받을 수 있다.

團地는 작지만 施工社가 三星物産인데다 헬스클럽과 商街 等 基本的인 것은 다 갖췄다. 2個棟, 29層으로 構成돼 있으며 A棟에는 房 4個, 化粧室 2個가 있는 58·64坪型이, B棟에는 房 3個, 化粧室 2個가 있는 32·45坪型과 오피스텔이 있다. 서울숲 뚝섬 開發의 影響圈인데다가 뚝섬 遊園地의 놀이施設과 漢江市民公園 조깅코스, 自轉車道路를 즐길 수 있는 魅力에 價格은 如前히 强勢다. 다만 團地 內 造景面積이 작고 놀이터 等 各種 餘裕空間이 不足한 핸디캡은 甘受해야 한다.

트라팰리스 뒤쪽으로 줄줄이 들어선 새 住商複合들은 ‘이튼타워’ 1·2·3·5團地의 看板을 달고 있다. 重刑 建設社 認定建設이 功을 들인, 이른바 ‘陵洞로 프로젝트’다. 2003年 初 認定建設은 자양동, 노유동에 ‘올인’ 했다. 單獨住宅地域의 낡은 住宅들을 사들인 뒤 아파트 짓기 좋을 만한 땅을 디자인했다. 이런 式으로 해서 造成 中인 이튼타워는 8次까지 建立計劃이 세워져 있다.

한 가지 아쉬운 것은 ‘땅 作業’ 形態의 再開發事業이라 家口別 規模가 크지 않다는 點이다. 이튼타워 1次는 24·34坪型 146家口, 2次는 33坪 單一 坪型 131家口, 3次는 33·48·50·54坪型 總 260家口다. 4次 敷地는 트라팰리스로 넘어갔고, 5次는 一般住居地域이어서 住商複合 代身 一般 아파트로 지어지고 있다. 4500坪 垈地 위에 34~78坪型 279家口를 分讓했다. 6·7·8·8-1次는 路面商業地域을 따라 150家口 未滿 住商複合 아파트로 建立될 計劃이다.

小規模 住商複合 行列

이런 式의 小規模 再開發은 어떤 事業 經路를 통해 이뤄질까. 一旦 施行社가 目標한 地域에 對한 區劃을 긋고, 買入에 必要한 總 限度金額을 定한뒤 于先 買收가 可能한 땅들을 산다. 노유동, 자양동 一帶 住宅地는 需要가 많지 않아 買收 希望者가 땅을 사기에 큰 어려움은 없다.

目標値의 折半 規模 땅을 購入하면 周邊에 建設社의 ‘땅 作業’ 所聞이 나게 된다. 이렇게 되면 共同賣買 形式으로 나머지 땅을 購入한다. 地主 몇十名을 同時에 相對하면서 “함께 팔면 買入價에 若干의 인센티브를 더 얹어주겠다”는 方式이다. 마지막으로, 꼭 必要한 땅의 主人은 每日 만나 繼續 說得한다. 結局 아파트 入住權 提供을 提案하기도 한다.

問題는 아파트 入住權을 어떻게 줄 수 있느냐 하는 點이다. 서울 等 首都圈地域에서 分讓價로 아파트를 받으면 時勢差益의 메리트가 있기 때문에 地域民은 當然히 組合員이 되려 하고, 때로는 組合員 持分을 비싸게 주고 사기도 한다. 再建築, 再開發 아파트는 組合員 資格을 갖추면 分讓權을 받을 수 있지만, 施行社에 땅을 판 地主는 法的으로 分讓權을 받을 수 없다. 20家口 以上 아파트는 모두 請約預金 對象者에게 分讓해야 하기 때문.

이런 境遇 施行社는 地主와의 아파트 配定 約束을 지키기 위해 事業承認과 分讓承認을 받기까지 일부러 保安을 維持한다. 以後 非主流 新聞이나 地方紙에 分讓公告를 내 未分讓을 誘導한 뒤, 地主들에게 約束한 平衡을 于先 나눠준다. 남은 物量은 다시 先着順 分讓을 試圖하는데, 그때부터는 3代 日刊紙와 2代 經濟誌 等에 全面廣告를 하며 화끈하게 分讓消息을 알린다. 市場만 좋다면 物量 소진은 時間 問題다.

작은 規模의 住商複合을 고를 때는 어떤 點에 注意해야 할까. 작은 핸디캡을 確實한 個性으로 커버해야 한다. 位置가 아주 좋거나 브랜드가 確實하거나 眺望權이 딱 떨어지거나 附帶施設이 잘 具備됐는지를 먼저 살펴야 한다. 天障이 높아야 하는 것은 基本이고, 保安 인프라와 駐車空間, 헬스클럽 等이 제대로 갖추져야 한다. 아무리 작아도 100家口 以上은 돼야 하고, 單一 坪型보다는 中大型 爲主로 여러 平衡이 섞여 있는 團地가 좋다. 한 東보다는 두 棟 以上이 좋고 한 面만 窓門이 있기보다는 더블 眺望, 트리플 眺望을 갖춘 것이 훨씬 더 價値 있다.

廣津의 主人은 現代아파트?

廣津區에는 앞으로도 江邊을 따라 이러한 스타일의 小規模 住商複合團地들이 쭉 들어설 것으로 보인다. 漢江邊을 따라 고만고만한 多家口 住宅이나 聯立住宅團地들이 相當數 布陣해 있지만, 이들을 합쳐 大規模 아파트 團地를 짓기에는 땅이 幅이 좁고 길게 나 있어 힘들다. 이 地域은 結局 大部分 施行社나 時空社, 빌라業者들의 땅 買入作業을 거쳐 ‘나홀로 아파트’나 小規模 住商複合타운으로 變身할 것이다.

2號線 江邊驛에서 5號線 광나루驛까지 運行하는 廣場運輸 01番 綠色버스 뒷座席에 앉아 재잘거리는 女高生들의 봄은 싱그럽다. 가로에는 봄꽃이 華奢하게 피었고 아파트 出入口에선 사람들의 발걸음이 빨라진다. 버스가 지나가는 道路邊에는 어김없이 빼곡한 아파트의 行列이 눈에 들어온다. 구의동, 광장동을 지나 자양동…. 그런데 한 블록씩 지나면서 繼續 똑같은 이름이 눈에 띈다. 바로 현대아파트다. 현대, 현대, 現代….

廣津區에는 約 1萬5000家口의 현대아파트가 있다. 廣津區 全體 아파트의 折半을 차지하는 物量이다. 구의동에는 현대프라임아파트 1592家口와 現代 2團地 1606家口를 비롯, 6個의 現代 단지가 있고 광장동에는 廣場 3團地 1056家口와 現代 10次 아파트 1170家口를 筆頭로 11個의 현대아파트 團地가 있다. 자양동에도 9個의 현대아파트 團地가 있다. 大部分 현대건설이 施工한 아파트다.

왜 이렇게 現代아파트가 많을까. 이 아파트들은 大部分 1990年代 初·中盤에 지어졌다. 이때가 職場組合아파트의 全盛期였다. 當時 구의동, 광장동에 널려 있던 製藥會社와 製紙會社 所有의 工場들은 移住를 始作했고, 그 땅들은 組合員들의 내집 마련 需要가 强한 여러 職場組合에 팔려 나갔다.

施工社 브랜드가 탄탄해야 組合員 募集이 수월한 것은 不問可知. 현대건설은 莫强 파워로 廣津區 一帶 아파트 敷地를 占領해갔다. 광진구의 현대아파트 坪數가 大槪 30坪型臺 前後인 것도 이런 背景에 起因한 바 크다. 當時 住宅法上 專用面積 25.7坪까지만 組合아파트 承認이 났기 때문이다.

그래서 구의동, 광장동, 자양동 현대아파트는 31·33·35·37·38·39坪型까지도 專用面積이 25.7坪인 境遇가 많다. 따라서 아파트를 買入할 때는 時勢와 坪型만 볼 게 아니라 專用坪數를 꼼꼼하게 確認해야 한다. 當時 職場組合들은 專用, 共用面積에 地下 駐車場 面積까지 더해 分讓坪型을 定했기 때문이다.

광진구의 다른 아파트들은 位置는 좋은데 內部가 만족스럽지 못한 境遇가 많다. 아직도 都市가스나 中央暖房이 남아 있다는 點도 留念해야 한다. 漢江 眺望權 與否에 따라 追後 再建築, 리모델링이 이뤄질 때 價値評價 基準이 요동칠 수 있다는 點도 새겨둬야 한다.

자양동에는 우성아파트 1次 656家口를 筆頭로 우성 2~7次 아파트가 있다. 현대아파트가 잘나갈 때 그 對抗馬가 우성아파트였다는 歷史의 痕跡이다. 광나루驛 近處에는 광장동의 盟主라는 極東아파트 1, 2次가 있다. 驛勢圈 앞 平地라는, 딱 떨어지는 立地의 극동아파트는 廣場四거리 要地에 있을 뿐 아니라 광진구에서 選好度가 가장 높은 광남初·中·高校를 끼고 있어 人氣가 높다. 이들 學校에는 워커힐아파트를 비롯, 건너便 高級빌라村 等地에서 通學하는 學生이 많다.

極東과 프라임아파트

극동아파트 1次는 1985年 9月蝕으로 32·45·55坪型 448家口로 이뤄져 있고, 2次는 1989年 1月蝕으로 28·32·37·46·55坪型 896家口로 構成돼 있다. 大型 坪數는 江邊에 늘어서 漢江이 훤히 보이고 棟間 距離도 넓다. 광장동 극동아파트는 漢江邊 앞의 大規模 아파트 團地라는 點에서 압구정동 현대아파트와도 比較對象이 되곤 한다.

極東아파트 건너便에는 近來 入住한 33坪型 현대홈타운 11次와 53·55坪型 현대홈타운 12次가 있다. 200家口 未滿 小型 團地지만 新築 아파트라 廣津區 아파트의 價格變動을 이끌고 있다.

1990年에 發表된 不動産 投機抑制 對策인 5·8措置는 大企業이 所有한 非業務用 不動産을 내놓도록 한 것이 骨子였다. 이때에도 不動産값 暴騰은 큰 問題였다. 현대건설도 非業務用 不動産으로 걸린 구의동 金싸라기 땅 2萬5000坪을 내놓을 수밖에 없었다. 그 땅은 1992年 資産管理公社의 公賣에 부쳐져 不動産 開發會社 프라임産業에 넘어갔다. 이 가운데 一般住居地域 1萬6400坪은 현대프라임아파트로 分讓됐고, 商業地域 7600坪에는 複合電子商街인 테크노마트가 들어섰다. 1998年 地下 6層, 地上 39層의 테크노마트에는 2000餘 個의 電氣·電子賣場과 CGV 映畫館, 大型마트 롯데마그넷 等이 入店했다.

1997年 入住한 현대프라임아파트는 24~30層에, 中大型 坪型으로 構成된 광진구의 代表 高層아파트다. 구의동 一帶에 수많은 아파트가 있지만 40坪型臺 以上은 많지 않다. 總 15個棟, 1592家口의 現代프라임은 큰 坪數가 많다는 理由로 예나 只今이나 價値를 인정받고 있다. 그中 13, 14棟 47坪型과 12, 15棟 67坪型은 居室에서 보면 고즈넉한 漢江 風景과 總 길이 1440m가 멋들어지게 演出되는 올림픽大橋가 正面으로 다가온다.

地下鐵 2號線 江邊驛이 가깝고 광진구를 드나드는 大部分의 버스가 테크노마트 近處에 停車하므로 어느 쪽으로 이동하든 交通 便에 不便함도 없다. 테크노마트 옆에는 동서울터미널이 있어 地方으로 移動하기도 수월하다.

아쉬운 것은 容積率이 397%로, 아파트 團地 內部가 너무 빽빽하다는 것이 短點이다. 프라임아파트 建設 當時에는 一般住居地域 容積率의 限界가 400%여서 可能한 일이었다. 10年이 지나 프라임産業은 프라임그룹이 됐다. 大宇建設 引受戰에서는 2位를 했고 동아건설 引受戰에서는 1位를 해 優先協商者가 됐다.

漢江과 대원외고의 競爭力

대원외국어고. 중곡동 山비탈에 있는 작은 學校다. 좁은 運動場에서 뛰노는 學生들…. 學校의 有名稅에 비해 校庭의 風景은 失望스럽다. 더욱이 한울타리 안에 대원고, 대원외고, 隊員中이 몰려 있다. 그러나 이 學校의 名門大 進學率이 높다는 것은 널리 알려진 事實. 2007學年度의 境遇 하버드, 스탠퍼드, 프린스턴, 코넬 等 美國의 랭킹 10位 이내 大學에만 61名이 合格했다고 한다. 서울大 69名, 延世大 147名, 고려대 172名, 이화여대 35名, 카이스트 30名 等 國內 名門大 合格率道 獨步的이다.

중곡동에는 이렇다 할 만한 아파트 團地가 없다. ‘4次 뉴타운’ 指定을 申請한 老後 住宅地域日 뿐이다. 그러나 구의동, 광장동 아파트 團地들은 비록 學群制 高校는 아니지만 대원외고의 影響을 크게 받는다. 已往이면 學校와 가까운 아파트에서 子女를 뒷바라지하려 몰려드는 ‘孟母(孟母)’가 많기 때문이다. 特히 地方에서 合格해 온 學生의 學父母라면 더욱 이 洞네 아파트에 눈毒을 들인다.

얼마 前 金融硏究院 調査에 따르면 構內의 서울대, 고려대, 연세대 進學率이 1% 上昇할수록 坪當 賣買價格이 206萬원, 傳貰價格이 36萬원 높아지는 것으로 나타났다고 한다. 광진구는 대원외고 等의 影響을 받아 서울에서 敎育環境 좋은 地域 랭킹 6位에 올라 있다.

總 515萬坪으로 분당 新都市보다 若干 작은 광진구는 1995年 3月 성동구에서 分離됐다. 現在는 隣近 자양동 스타시티 入住와 뚝섬開發計劃 進行에 따라 ‘開發이슈’를 共有하고 있다.

大部分 1990年代에 建立된 中小型 重層 아파트들은 리모델링 바람을 타고 있다. 게다가 구의동 자양동 一帶 11萬6565坪은 서울市에 依해 2次 均衡發展促進地區로 選定됐다. 落後된 地域의 中心地를 開發하겠다는 뜻이다.

奉俊昊 ● 1962年 出生 ● 홍익대 建築都市大學院 卒業 (建築士), 同 大學 國際經營 大學院 卒業 ● 현대건설 勤務, 네이버·조인스랜드·머니투데이 財테크 칼럼니스트 ● 現 結婚情報會社 닥스클럽, 不動産컨설팅社 닥스플랜 代表 ● 著書 : ‘月貰 單칸房에서 三成洞 아이파크로’ ‘닥터奉의 不動産 쇼’ 等

相對的으로 落後 住居地인 華陽洞, 중곡동에는 뉴타운 바람이 불고 있다. 아차산公園과 어린이大公園은 最高級 綠地라 해도 遜色이 없으며 구의淨水腸 敷地는 동대문야구장 移轉地로, 全國 안가는 곳이 없다는 ‘멀티 플랫폼’ 동서울터미널은 複合施設團地로 開發될 計劃이 떠돈다. 광장동 화이자製藥 敷地에도 30層 以上의 高級 아파트가 들어설 豫定이다.

광진구가 좀더 나은 住居地域으로 발돋움할 開發 프로젝트의 열쇠는 亦是 漢江邊 地域을 어떻게 開發하는지에 달렸다. 江邊의 물길을 끌어들여 自然親和的인 造景을 만드는 것이 急先務다. 江邊을 따라 있는 老後 住宅團地들에 뚝섬의 ‘성수 뉴타운 豫定地’와 같은 大規模 開發計劃이 잡힌다면 廣津에도 한바탕 바람이 불지 모르겠다. 漢江을 제대로 끼고 있는 天惠의 立地, 이것이 광진구의 現住所이자 未來 競爭力이다.