政府, 리츠 規制 풀어 住宅供給 擴大



1期 新都市 再建築 事業 같은 各種 都市 開發 事業을 리츠(REITs·不動産 投資 專門 펀드)가 直接 遂行할 수 있도록 規制가 緩和된다. 政府가 ‘돈脈硬化’ 狀態인 住宅 供給의 活路를 뚫기 위해 旣存의 個別 施行社 代身 리츠를 不動産 開發 事業 主體로 前面에 내세우는 것이다. 데이터센터, 시니어住宅 等에도 리츠가 投資할 수 있도록 해 關聯 産業에 對한 投資를 誘導하기로 했다.

政府는 17日 열린 經濟關係長官會議에서 이 같은 內容의 ‘리츠 活性化 方案’을 내놨다. 對策의 核心은 ‘프로젝트(開發) 리츠’ 活性化다. 通常 施行社가 金融圈 貸出을 끌어들여 始作하는 不動産 開發 事業을 資本을 保有한 프로젝트 리츠가 主導하도록 하겠다는 것이다. 이를 위해 프로젝트 리츠는 認可制가 아닌 登錄制로 運營해 事業 着手에 걸리는 時間을 줄이고, 各種 報告·公示 義務도 大幅 緩和한다.

헬스케어 等 新事業에 對한 리츠 投資도 積極 늘리기로 했다. 이를 위해 國土交通部 承認만 받으면 旣存 不動産投資會社法에 列擧된 資産 外에도 投資할 수 있도록 規制를 푼다. 京畿 화성시 東灘2地區에서 헬스케어 리츠가 시니어住宅을 開發, 運營하는 示範事業이 推進 中으로, 이를 2030年까지 10곳으로 늘린다.

國土部가 4月 不實 프로젝트파이낸싱(PF) 事業場 土地와 未分讓 住宅을 公共이 리츠를 통해 買入하는 事業에 對한 事前 接受를 한 結果 總 3萬2000채가 申請됐다. 國土部는 “向後 中産層을 위한 20年 以上의 長期賃貸住宅 運營을 包含해 賃貸住宅事業 專門化, 大型化를 위해서도 리츠를 積極 活用할 計劃”이라고 밝혔다.






政府가 리츠(REITs·不動産 投資 專門 펀드) 活性化에 나선 것은 零細한 施行社가 大規模 貸出을 일으켜 事業에 뛰어들면서 不實이 反復되는 不動産 市場에서 代案이 될 수 있다고 보기 때문이다. 再建築 事業이 大擧 豫定된 1期 新都市 等에 리츠가 參與할 수 있도록 規制를 緩和하는 背景이다. 이와 함께 헬스케어나 人工知能(AI) 같은 新産業에도 不動産 投資 需要가 流入되게 하려는 意圖도 包含됐다는 分析이다.


● 再建築 事業에도 個人 少額投資 可能해져

17日 國土교통部가 發表한 리츠 活性化 方案의 核心은 旣存 리츠가 賃貸 運營 爲主로 收益을 냈다면, 開發로도 收益을 낼 수 있게 하겠다는 것이다. 이를 위해 ‘프로젝트(開發) 리츠’를 導入한다. 政府 認可를 받아야 하는 現行 리츠와 달리 登錄만으로도 設立이 可能하도록 한 게 核心이다. 이에 따라 通商 1年 6個月이 걸리는 認可 期間이 大幅 短縮될 것으로 보인다.

빠른 意思決定이 必要한 開發事業 特性에 맞게 個人이 리츠 持分을 50%를 超過해 保有할 수 없도록 한 規制도 없앤다. 公示 義務 對象도 57個 項目에서 財務 現況이 담긴 投資報告書 1件만 發表하도록 緩和했다. 以後 開發이 完了되고 建物 竣工까지 끝나면 個人 投資者를 對象으로 公募를 한다. 開發 段階에서 받지 않았던 人家도 이때 받으면 된다. 公募 期間도 竣工 後 2年 內에서 5年 內로 늘려 障壁을 낮췄다.

프로젝트 리츠가 導入되면 首都圈 宅地開發은 勿論이고 1期 新都市 再建築 같은 整備事業에도 個人이 投資해 配當을 얻을 수 있게 된다. 例를 들어 整備가 必要하지만 未分讓 憂慮가 있는 事業場일 境遇 리츠를 통해 流動性을 供給받고, 竣工 後 未分讓 住宅은 賃貸를 놓아 收益을 올리는 式으로 리스크를 줄일 수 있다.

對策에는 리츠 投資 對象을 大幅 擴大하는 方案도 담겼다. 國土部 承認을 거쳐 法令에 定해진 投資 對象 外에도 시니어住宅과 病院 等이 結合한 헬스케어, 데이터센터, 太陽光·風力 發電所 等 淸淨에너지 等을 包含시키겠다는 것이다. 當場 國土部는 2, 3期 新都市 宅地를 活用해 헬스케어 리츠 3곳 以上을 公募하고 2030年까지 10곳으로 늘릴 豫定이다. 産業團地 內 企業이 保有한 工場을 리츠로 바꿔 個人 投資者가 投資할 수도 있다.

中産層 對象 長期 賃貸住宅도 리츠를 통해 造成한다. 國土部는 企業型 民間賃貸住宅을 住宅都市基金 出資 與否에 따라 自律型과 支援型으로 나눌 方針이다. 自律型은 基金 支援 없이 賃貸料를 리츠가 스스로 定하고 支援型은 一部 上限線을 두는 方式이 될 展望이다. 國土部 關係者는 “賃借人이 리츠에 投資해 賃貸收益을 共有하는 方式도 考慮 中”이라며 “義務賃貸期間은 20年 以上으로 할 것”이라고 했다.


● “投資 門턱 낮아졌지만, 金利 變數”

專門家들은 機關投資家나 施行社의 리츠 投資 門턱이 낮아지고 規制가 緩和된 것은 長期的으로 바람직하다고 評價했다. 유선종 건국대 不動産學科 敎授는 “리츠 運營이 以前보다 좀 더 수월해진 側面은 肯定的으로 봐야 한다”며 “機關이나 個人 等의 리츠 參與가 늘어 不動産 市場에 流動性이 供給되면 막혀 있는 住宅 供給 等에도 活路가 생길 수 있다”고 했다.

다만, 不動産 市場 沈滯의 골이 깊어 開發 事業에 뛰어들 리츠가 制限的일 것이란 分析도 있다. 리츠가 不動産 開發을 위해서는 自己資本比率 30% 안팎을 保有해야 하는데 未分讓 等의 危險도 그만큼 크게 짊어져야 하기 때문이다. 通商 不動産 開發 施行社의 自己資本比率은 2∼5%밖에 되지 않는다.

現在 市中金利가 높아 리츠를 통해 滿足할 만한 期待 利益을 거두기 쉽지 않은 側面도 있다. 이동현 하나銀行 不動産首席專門委員은 “現在보다 金利가 크게 떨어지지 않는 以上 個人 投資者가 滿足할 만한 配當 利益을 거두기는 힘들 것”이라고 했다.

리츠(REITs)

投資者로부터 資金을 모아 個人은 投資하기 힘든 高價·優良 不動産에 投資하고 그 收益을 配當하는 株式會社. 株式市場 登錄 與否에 따라 ‘上場 리츠’와 ‘非上場 리츠’로 나뉜다.

김형민 記者 kalssam35@donga.com