1: 4大 市中銀行 每年 富者 關聯 報告書 發行
2: 資産構成부터 財테크 要領, 趣味生活 等 分析
3: 銀行마다 調査 對象과 分析 方式 달라 눈길
4: 數百億 高額 資産家 도쿄보다 서울에 많이 산다

〈 黃金알: 황재성 記者가 選定한 今週에 알아두면 좋을 不動産情報 〉

每週 數十 件에 達하는 不動産 關聯 情報가 쏟아지는 時代입니다. 돈이 되는 情報를 찾아내는 玉石 가리기가 決코 쉽지 않습니다. 동아일보가 讀者 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 每週 알짜 不動産 情報를 찾아내 그 意味를 整理해드리겠습니다.

‘榜示革, 엔터社 첫 大企業 總帥’

지난 16日 東亞日報를 包含한 大部分의 主要 言論에 이러한 題目의 記事가 大書特筆돼 눈길을 끌었습니다. 公正去來委員會가 每年 이맘때 發表하는 公示對象企業集團에 榜示革 理事會 議長이 이끄는 엔터테인먼트業體 하이브가 包含됐다는 게 骨子입니다.

公示對象企業集團은 資産總額 規模가 5兆 원 以上의 大企業이라는 意味인데, 올해는 88곳이 指定됐습니다. 엔터테인먼트業界에서는 처음 있는 일로서, 케이팝이 世界市場에서 暴發的인 人氣를 누린 것이 奏效했다는 評價가 나옵니다.

게다가 房 議長이 保有한 株式財産이 大企業集團 總帥 가운데 6位에 該當한다는 事實까지 알려지면서 話題性은 더 커졌습니다. 企業分析 專門 韓國CXO硏究所에 따르면 14日 基準으로 88個 大企業集團 總帥 가운데 1位는 三星電子 李在鎔 會長이었습니다.

이어 서정진 셀트리온 會長-金範洙 카카오 創業者-鄭義宣 現代車그룹 會長-서경배 아모레퍼시픽 會長 等이 上位 5位 자리를 차지했습니다. 그 뒤를 房 議長이 차지한 것입니다. 4大 그룹 總帥인 최태원 SK그룹 會長(8位)이나 具光謨 LG그룹 會長(10位)보다 앞선 順位입니다.

같은 날 歌手 張允瀞·아나운서 出身 도경완 夫婦가 最近 서울 용산구에 位置한 高級 住宅을 120億 원에 팔았다는 消息도 인터넷 누리꾼들의 눈길을 사로잡았습니다. 이 집을 산 買收者가 30代인 데다, 代金을 全額 現札로 낸 것으로 推定됐기 때문입니다.

各種 스캔들이나 事件·事故로 바람 잘 날 없는 演藝界에서 이런 일로 話題가 되는 境遇는 드뭅니다. 大韓民國 엔터테인먼트業界에서 人氣에 比例해 쌓을 수 있는 資産 蓄積의 機會가 그만큼 擴大됐음을 보여주는 事例라는 分析마저 나옵니다.

그렇다면 一般 月給쟁이들로서는 想像하기 어려운 富를 쌓은 이들의 삶은 어떨까요. 間或 一部 TV 프로그램에서 觀察 藝能을 標榜하며 高級 住宅에 居住하는 演藝人의 日常을 露出하는 境遇가 있습니다. 하지만 大部分 作家 等과 事前協議를 거쳐 制限的으로 公開돼 實相을 穩全히 把握하기란 쉽지 않습니다.

이런 理由로 富者들의 삶은 늘 好奇心을 불러일으킵니다. 이러한 大衆들의 需要를 채워주기 위해 每年 적잖은 報告書와 大衆書, 가십性 報道 等이 쏟아집니다. TV 드라마나 映畫 等에서도 단골 素材로 다뤄집니다. 이들 가운데 學術報告書 水準의 公信力을 認定할 만한 資料가 있어 參考할 만합니다. 新韓·KB國民·하나·우리 等 4大 市中銀行이 거의 每年 發行하는 富者 關聯 報告書입니다.

이들의 보고서는 自身들이 管理하는 高額 資産家들의 資産管理 서비스를 目的으로 하고 있습니다. 그만큼 內容이 忠實합니다. 單純히 富者들의 財테크 方法 紹介에 그치지 않고, 生活 態度나 趣味, 社會的인 이슈 等에 對한 다양한 分析 等을 담고 있습니다.

유대人의 律法書이자 生活指針書로 여겨지는 탈무드에서는 富者가 되고 싶다면 ‘가난해도 富者의 줄에 서라’라는 말이 나옵니다. 故 李健熙 三星電子 先代會長은 生前 “富者 옆에 줄 서라. 富者가 되고 싶으면 富者들이 모이는 곳에 가서 直接 보고 듣고 對話를 나누고 經驗해 봐야 한다. 富者들이 어떤 사람들인지 알아야 富者가 될 수 있다”고 强調했다고 합니다.

100歲 時代, 高額 資産家 水準은 아니더라도 安定的인 老後 生活에 必要한 一定 水準의 資産 蓄積은 必要합니다. 4代 銀行 報告書의 主要 內容을 살펴보겠습니다.



● 하나銀行, 高額 金融 資産家 立體的 分析

4곳 가운데 가장 오래前부터 關聯 리포트를 내는 곳은 하나銀行입니다. 하나금융경영연구소를 통해 2007年부터 大韓民國 富者들의 資産管理 方式과 生活 行態 等을 分析한 ‘大韓民國 웰스 리포트’를 發刊하고 있습니다. 올해도 지난달 25日 16番째 報告書를 내놨습니다.

올해는 金融資産이 10億 원 以上인 746名을 對象으로 設問調査 等을 實施한 結果를 담았습니다. 여기에는 景氣 展望과 資産管理 計劃 및 有望 推薦 商品 等 傳統的인 項目 以外에 ‘富者의 幸福’을 主題로 돈의 意味, 삶의 滿足, 富와 幸福을 부르는 性格的인 特性 等에 對한 分析이 集中的으로 다뤄졌습니다. 또 ‘富者의 日常生活’과 關聯해 하루日課부터 讀書, 趣味生活 等에 이르기까지 다양한 分野에 對한 分析도 이뤄졌습니다.

그 結果 가장 많은 應答者(24%)가 올해 不動産에 追加로 投資하겠다는 意思를 밝힌 것으로 나타났습니다. 또 金利가 繼續 떨어질 수 있다는 展望에도 株式(16%)보다 預金(22%)의 投資 意向이 더 높았습니다. 不動産 價格이 邸店을 지났다고 判斷하고, 買收할 타이밍을 기다리며 待機性 資金을 保管할 目的이라는 分析이 나왔습니다.

지난해 末 基準 金, 藝術品 等 實物資産 保有率도 前年 對比 1.6倍 增加했습니다. 特히 金 投資를 하고 있는 富者의 折半 以上이 向後 1年 以內 追加 去來 意向이 있다고 밝히는 等 實物資産 投資에도 積極的이었습니다.

資産 포트폴리오 再調整 計劃을 묻는 質問에는 10名 中 7名이 “지난해와 그대로 維持하겠다”고 對答했습니다. 報告書는 이에 對해 “두드러지는 好材를 期待할 수 없는 狀況이라고 判斷한 것이다”라고 說明했습니다.

實際로 올해 景氣 狀況이 碌碌지 않을 것으로 보는 富者들이 많았습니다. 實物 景氣와 不動産 景氣를 肯定的으로 내다본다고 答한 比重이 지난 調査보다 增加했음에도 如前히 否定的 展望이 各各 63%, 67%로 優勢했습니다.

한便 應答者들은 午前에 반드시 하는 日課로, 아침 食事(61%·複數 應答)를 가장 많이 꼽았고, 新聞·뉴스 보기(33%)가 두 番째였습니다. 一般 大衆의 55%도 아침 食事가 主된 習慣이었지만, 新聞·뉴스 보기를 꼽은 應答者는 富者의 折半 水準에 그쳤습니다. 삶에 滿足한다고 答한 富者의 比重은 69.8%로 一般 大衆(34.9%)의 2倍에 達했습니다.


● KB金融持株, 金融+不動産 結合한 資産家 分析

KB金融持株 經營硏究所는 지난해 12月 ‘2023 韓國 富者 報告書’를 내놨습니다. 2011年부터 發行해 13番째가 되는데, “韓國 富者의 資産管理 노하우를 集中 分析하여 富者의 꿈을 키우는 사람들에게 未來가 든든해지는 길을 提示하는 것”을 目的으로 하고 있습니다.

올해의 境遇 金融資産 10億 원과 不動産資産(居住住宅 包含) 10億 원 以上을 모두 保有한 ‘韓國型 富者’를 選定했습니다. 金融資産 10億 원 以上 保有者 400名을 對象으로 하는 設問調査와 14名의 別途 패널을 通한 深層 인터뷰도 進行했습니다. “韓國的인 富者들에 對해 以前보다 現實的인 內容을 담기 위한 努力”이었습니다.

그 結果 報告書에는 ▲韓國 富者 現況 ▲投資 行態 ▲未來 投資 戰略 ▲部(富)의 生涯 ▲資産 源泉別 資産管理 ▲資産 類型別 管理 等 여섯 個 項目에 걸쳐 다채로운 分析 內容이 담겼습니다.

報告書에 따르면 于先 2023年 韓國 富者數는 45萬 6000名 程度로 全體 人口의 0.89% 程度였습니다. 이들이 保有한 全體 金融資産은 2747兆 원으로, 韓國 全體 家計 總金融資産의 59.0%에 該當한 것으로 集計됐습니다.

이들의 70.6%(30萬 2200名)가 首都圈에 居住했습니다. 또 서울市와 世宗市에 富者 集中度가 높았고, 서울에서는 江南 西草 鍾路 용산 等 4個區가 지난해에 이어 높은 것으로 나타났습니다. 最近 MZ世代에게 脚光 받고 있는 카페 等이 密集한 聖水洞이 있는 성동구가 처음 富村地域에 包含돼 눈길을 끌었습니다.

한便 設問調査 等에 應한 調査對象者들의 投資 行態를 보면 金融市場과 不動産市場 모두 萎縮된 狀況에서 預積金 保有率을 높인 것으로 나타났습니다. 2023年 預積金 保有率이 94.3%로 前年 對比 9.8%포인트(p) 增加한 것입니다. 反面 居住用 外 住宅 保有率의 境遇 前年 對比 1.0%p 下落했습니다. 2022年 下半期 以後 硬直된 住宅市場 雰圍氣를 間接的으로 보여주는 結果로 풀이됩니다.

調査對象者들은 1年 以內 短期에 高收益이 期待되는 豫想 投資處로 ▲株式(47.8%) ▲居住用 住宅(46.5%) ▲金·寶石(31.8%) ▲居住用 外 住宅(31.0%) 等의 順序로 꼽았습니다. 3年 程度의 中長期的 有望 投資處는 ▲居住用 住宅(44.3%) ▲株式(44.0%) ▲居住用 外 住宅(32.3%) ▲金·寶石(32.0%) 等의 順序였습니다.

調査對象者 2名 가운데 1名 以上은 總資産의 100億 원 以上은 돼야 富者라고 생각했습니다. 2020年 70億 원에서 2021年에 100億 원 以上으로 높아진 뒤 3年 連續 100億 원 以上을 維持했습니다.

이들이 現在의 資産을 蓄積하는데 가장 寄與度가 큰 源泉은 事業所得(31.0%)이었습니다. 蓄積된 資産을 投資하여 불리는 過程에서는 不動産投資가 24.5%로 金融投資(13.3%)에 비해 2倍 程度 높았습니다.



● 우리金融, 高額 資産家와 中産層 사이의 틈새 資産家 對象
우리금융그룹 우리금융경영연구소度 2019年 以後 每年 富者 關聯 報告書를 냅니다. 歷史가 짧은 만큼 다양한 形態로 資産家 顧客에 對한 分析을 試圖해 눈길을 끕니다.

2019年 2月에 첫 報告書를 낸 뒤 그해 12月(老後 準備), 2020年(디지털金融 利用 行態), 2021年(팬데믹 時代의 認識과 資産管理 變化) 2022年(京畿變動期의 大衆富裕層) 2023年 6月(서울 富者 報告書) 等 벌써 6次例에 걸쳐 報告書를 作成했습니다.

金融保有資産 10億 원 以上의 高額 資産家와 中産層 사이에 位置한 對中富裕層을 調査對象으로 選定한 點도 이채롭습니다. 우리금융경영연구소는 이에 對해 2019年 첫 報告書에서 “充分한 資産을 保有한 顧客層임에도 金融會社의 資産管理 對象에서 多少 疏外되어 왔으나 最近 디지털 金融의 發達로 資産管理 서비스 費用이 낮아지면서 글로벌 金融會社의 主要 타깃 顧客群으로 浮上했다”고 說明했습니다.

다만 對中富裕層의 基準은 時點에 따라 조금씩 달라졌습니다. 最初 報告書에서는 家口所得 上位 10~30%에 該當하는 家口이면서 中産層(中位所得의 50~150%) 以下와 富裕層(上位 10%)는 除外한다고 밝혔습니다. 이 基準에 따르면 연 所得 6800萬 원 以上~1億 2000萬 원 未滿(稅錢 基準)에 該當하는 家口가 對象입니다.

그런데 2022年 12月 報告書는 金融資産 1億 원 以上~10億 원 未滿 資産家로 基準이 크게 높아지고, 이들 가운데 1000名을 對象으로 實施한 設問調査 結果를 담고 있습니다.

이 報告書에 따르면 國內 大衆富裕層의 平均 總資産은 11億 5896萬 원으로 集計됐습니다. 이 가운데 金融資産이 2億 7591萬 원, 不動産 資産이 8億 5323萬 원, 假想資産을 包含한 其他資産은 2982萬 원이었습니다. 負債를 除外한 純資産은 10億 4208萬 원이었습니다.

對中富裕層은 資産을 ▲金融 31.1% ▲不動産 65.8% ▲其他資産 3.1%로 나눠 갖고 있었습니다. 大體로 金融資産의 2倍 水準으로 不動産資産을 保有했습니다. 또 資産이 많을수록 不動産 比重이 크고, 金融資産 比重은 작았습니다. 投資 件當 金額이 큰 不動産이 金融資産보다 資産 增殖에 더 많은 寄與를 한 結果로 풀이됩니다.

對中富裕層의 10年 後 平均 目標 資産은 21億 6000萬 원이었습니다. 保有 資産 對比 2.1倍 水準으로 資産을 불리길 願하는 셍입니다. 또 目標 資産에 到達할 方法으로 ▲勤勞·事業所得(45.5%) ▲金融商品 投資(24.8%) ▲不動産 投資(22.7%) 等의 順序대로 꼽았습니다.

이들은 生涯 동안 現在 對比 3.9倍의 資産을 모을 수 있을 것으로 期待했습니다. 生涯에 最大限 達成할 수 있는 平均 資産은 35億 4000萬 원이었습니다.



● 新韓銀行, 一般人 對象 金融生活 全般 分析

신한은행은 2017年부터 ‘普通사람 金融生活 報告書’라는 이름으로 金融生活 實態 調査 結果를 發表합니다. 題目에서 보여지듯 다른 3個 銀行과 달리 高額 資産家에 局限하지 않고 全體 家口를 對象으로 分析합니다.

지난 4月 中旬頃 公開된 올해 報告書에는 全國 滿 20~64歲 經濟活動子 1萬 名을 對象으로 지난해 10~11月까지 2個月 동안 이메일을 통해 進行한 設問調査 結果가 실렸습니다.

于先 所得-支出-資産-負債-1年 내 家計展望 等 5個 部門에 對해 金融生活 全般의 理解라는 主題로 分析이 이뤄졌습니다. 또 20代부터 60代까지 未婚 旣婚 子女 有無, 子女의 學歷別 金融生活(生涯 段階別 金融生活)에 對한 分析 結果도 담겼습니다. 이어 調査時點 應答者들이 보는 核心 이슈와 別途의 主題를 選定한 調査 結果 等도 收錄됐습니다.

올해 報告書에 따르면 지난해 月平均 家口 總所得은 544萬 원으로 2022年(521萬 원) 對比 4.4% 늘었습니다. 家口 總所得은 3年 連續 올랐지만 高物價 탓에 所得보다 消費 增加率이 더 높았습니다.

月平均 消費額은 1年 새 261萬 원에서 276萬 원으로 5.7% 올랐습니다. 特히 消費에서 比重이 가장 큰 食費 支出이 大幅 增加했습니다. 지난해 月平均 食費(64萬 원)는 前年(58萬 원)보다 6萬 원 늘면서 60萬 원 線을 넘었습니다.

食費와 交通·通信費, 月貰·管理費·公課金 等 基本 生活費(139萬 원)가 全體 消費의 折半 水準을 차지했습니다. 高物價로 인해 食費, 住居費 等 必須 支出을 하고 나면 餘裕돈이 얼마 남지 않게 되는 셈입니다.

消費 負擔이 커지면서 支出을 줄이거나 部가 輸入을 벌려고 나서는 사람도 늘어났습니다. 職場人 2500名을 對象으로 別途 調査한 結果 68.6%가 點心값을 아끼기 위해 努力하고 있다고 對答했습니다.

이들은 도시락을 싸거나 構內食堂 等을 利用해 點心값을 平均 1萬 원에서 6000원 水準으로 낮췄습니다. 두 가지 以上의 職業을 가진 ‘N잡러’ 10名 中 6名은 生活費, 老後 對備 等 經濟的 理由로 副業을 하고 있었습니다.

高金利 狀況이 길어지면서 負債는 減少勢를 보였습니다. 지난해 家口 負債 保有率은 64.8%로 1年 前(66.8%)보다 2.0%포인트 줄었습니다. 負債를 保有한 家口의 平均 負債 殘額도 1億973萬 원에서 1億201萬 원으로 7.0% 減少했습니다. 平均 負債 殘額이 減少한 것은 2016年 調査가 始作된 以後 처음입니다.

하지만 相對的으로 所得이 적은 1區間(所得 下位 20%)과 2區間(所得 下位 20∼40%) 家口의 境遇 高金利에도 오히려 빚이 늘었습니다. 負債를 保有한 1區間 家口의 지난해 平均 負債 殘額은 2022年보다 11.0% 늘어난 5198萬 원으로 集計됐습니다. 같은 期間 2區間(8137萬 원) 亦是 負債 殘額이 3.1% 增加했습니다. 1區間과 2區間 家口는 月 負債 償還額度 1年 사이 各各 45.9%, 30.5% 오르는 等 增加 幅이 두드러졌습니다.



● 世界 最高 富者들은 어디에서 살까

눈을 넓혀서 世界를 對象으로 富者들이 가장 많이 모여사는 곳은 어디일까요. 이와 關聯해서는 英國系 投資移民專門 컨설팅業體 헨리앤파트너스가 이달 7日 發表한 ‘2024年 世界 富者都市 順位’ 報告書를 參考할 만합니다.

報告書에 따르면 지난해 末 基準으로 100萬 달러 以上의 流動資産을 保有한 百萬長者 數가 가장 많은 곳은 美國이었습니다. 2024年 世界 1位를 굳건히 지키고 있는 뉴욕시를 包含해 11個 都市가 上位 50位 안에 들었습니다.

뉴욕의 境遇 百萬長者수가 35萬 餘名에 達했습니다. 10年 前에 비해 48% 增加한 數値입니다. 이어 산호세, 샌프란시스코 等이 包含된 美國 캘리포니아 北쪽 베이地域이 31萬 名으로 2位에 이름을 올렸습니다.

3位부터는 地域이 다양합니다. 日本 도쿄(30萬 名), 싱가포르(24萬 名), 英國 런던(23萬 名), 로스앤젤레스(21萬 名) 等의 巡입니다. 이들 가운데에서는 싱가포르의 躍進이 눈에 띕니다. 中國과 홍콩의 富者들이 싱가포르를 擇하면서 昨年에만 高額資産家가 約 3400名 늘었습니다.

反面 같은 期間 도쿄는 百萬長者가 5% 減少했습니다. 英國 런던도 유럽聯合 脫退 等의 餘波로 百萬長者 數가 10% 줄었습니다.

서울(8萬 名)의 百萬長者 數는 10年 前보다 28% 增加하면서 19位에 이름을 올렸습니다. 홍콩(9位·14萬 名), 베이징(10位·13萬 名), 상하이(11位·12萬 名) 等 中國 主要 都市보다는 적었습니다. 하지만 스위스 제네바(8萬 名), 아랍에미리트 두바이(7萬 名)보다는 많았습니다. 資産 10億 달러 以上 富者 基準으로는 서울(20名)李 도쿄(14名)보다 오히려 많았습니다.

이番 調査에서 中國의 成長勢는 두드러집니다. 베이징(百萬長者수·12萬5600名)과 상하이(12萬 3400名), 센젠(5萬 300名), 광저우(2萬 4500名), 항저우(3萬 1600名) 等 5個 都市가 目錄에 이름을 올렸습니다. 特히 베이징은 지난 10年 동안 百萬長者 人口가 90% 增加한 後 처음으로 上位 10位 안에 들었습니다.

調査를 實施한 헨리 앤 파트너스의 代表 주어그 스테판(Juerg Steffen) 博士는 富裕한 都市의 成長을 이끄는 主要 要因으로, 最近 몇 年間 나타난 金融 市場의 强力한 成果를 꼽았습니다. 그는 “지난해 24% 上昇한 S&P 500은 나스닥(上昇率·43%), 비트코인(155%) 等과 함께 富者者들의 財産을 늘리는 데 크게 寄與했다”고 말했습니다. 이어 人工知能, 로봇工學, 블록체인 技術의 急速한 發展 等도 富의 創出과 蓄積에 寄與한 것으로 分析했습니다.

한便 住民 1人當 資産 規模로 가장 富者 都市는 모나코였습니다. 平均 流動資産이 2000萬 달러가 넘었고, 住民의 40% 以上이 百萬長者였습니다. 집값도 가장 비쌌습니다. 아파트 價格(1㎡ 基準)李 3萬 5000달러를 넘었습니다. 뉴욕시가 2位를 차지했고, 런던, 홍콩 等이 그 뒤를 이었습니다.




황재성 記者 jsonhng@donga.com