[홍춘욱의 經濟와 投資] 美 家計所得 展望 改善이 主要因… 리츠(REITs) 魅力的인 選擇肢

?最近 住宅市場 向方을 둘러싸고 뜨거운 論爭이 벌어지고 있다. 不動産 關聯 커뮤니티마다 最近 住宅市場 反騰, 特히 首都圈 아파트 價格 上昇이 一時的 現象인지, 아니면 趨勢的 現象인지를 놓고 討論이 한창이다. 먼저 筆者 意見을 얘기하자면 美國 住宅市場 與件이 改善되고 있어 韓國 不動産市場에도 薰風이 불어올 것으로 豫想한다(그래프1 參照).

韓國과 美國 住宅市場 同調化 理由

住宅 價格을 決定하는 가장 直接的 要因은 金利다. 住宅은 어느 나라에서나 비싼 財貨이기에 貸出을 받지 않으면 購入할 엄두를 내기 힘들기 때문이다. 따라서 金利가 上昇하면 住宅市場이 調整받고, 金利가 下落하면 住宅 價格이 올라갈 可能性이 크다.

그렇다면 現在 市場金利가 높은데도 美國 住宅市場이 上昇하는 原因은 어디에 있을까. 바로 家計所得 展望 改善에 있다. 所得이 높아지면 利子費用 負擔이 相對的으로 줄고 市場 心理를 바꿀 수 있기 때문이다. 自身의 所得이 繼續 높아질 것이라고 期待하는 家計는 住宅 購入 欲求가 커질 수 있다. 勿論 所得 展望이 惡化되면 反對 現象이 나타날 것이다.

2008年 글로벌 金融危機 以後 史上 初有 低金利 環境이 펼쳐졌음에도 住宅 價格이 下落한 것은 家計所得 展望 惡化가 큰 影響을 미쳤던 것으로 보인다.
이런 面에서 볼 때 最近 美國 家計所得 展望은 꾸준한 改善되고 있다. 雇傭이 늘어나는 데다 賃金上昇率도 物價上昇率을 웃돌고 있기 때문이다. 그리고 이와 같은 美國 家計所得 展望 改善은 韓國 住宅市場에 肯定的 影響을 미친다.

이제 韓國 住宅市場으로 視線을 돌려보자. 韓國 輸出 企業은 美國 家計所得 展望이 改善될 때 肯定的 影響을 받을 可能性이 크다(그래프2 參照). 住宅을 購入할 程度로 未來를 樂觀하는 勤勞者가 스마트폰과 家電製品, 自動車를 追加로 購入하지 않을 理由가 없기 때문이다. 特히 韓國 企業은 이 部門에서 매우 剛한 競爭力을 가지고 있다는 것도 影響을 미친다.

쏠쏠한 配當과 함께 不動産 急騰 受惠 機會

勿論 韓國 製品이 奢侈品 或은 地位再(喜笑하거나 다른 사람들이 代替財보다 選好하기 때문에 價値가 생기는 財貨) 位置를 갖지 못하는 것은 分明한 事實이다. 韓國産 製品의 京畿 敏感度가 높은 理由다. 韓國 輸出은 相對國의 所得 上位 階層뿐 아니라 中産層까지 未來 景氣를 樂觀할 때 本格的으로 回復된다. 그리고 輸出 回復은 情報技術, 自動車, 造船 等 韓國 主力 輸出産業이 布陣한 地域의 不動産 價格 上昇 可能性을 높인다. 反對로 2008年 글로벌 金融危機 같은 海外 衝擊이 發生하면 住宅市場 買入 熱氣가 弱化되는 것은 어쩔 수 없는 일이다.

이런 緣由로 韓國과 美國 住宅市場은 매우 剛한 聯關을 맺고 있다. 輸出이 好況일 때 勤勞者 賃金이 上昇할 것이고, 돈을 빌리는 일도 쉬워지기 때문이다. 勿論 輸出 增加 惠澤을 받는 地域은 時期마다 달라질 수 있고, 特히 地域別 供給 物量이 時勢 彈力에 影響을 미칠 수 있다.

따라서 現在 不動産 投資 地域을 놓고 苦悶하는 이에겐 美國 리츠(REITs: 不動産 投資를 專門으로 하는 뮤추얼펀드)가 對案이 될 수 있다. 韓國과 美國 不動産市場 同調化가 繼續되리라고 判斷한다면 아예 美國 不動産市場 全體에 投資하는 것도 方法이 될 수 있다는 얘기다. 特히 韓國에는 住居用 不動産市場에 投資하는 리츠가 存在하지 않아 美國 리츠 投資家 魅力的인 選擇肢로 浮刻되고 있다. 부디 많은 이가 美國 리츠 投資로 쏠쏠한 配當은 勿論, 不動産 價格 急騰 受惠 機會도 함께 누렸으면 하는 바람이다.







[이 記事는 週刊東亞 1439號 에 실렸습니다]




홍춘욱 이코노미스트·프리즘投資諮問 代表