[동아廣場/송인호]靑年에게 不利한 住宅請約再設計瑕疵

東亞日報
入力 2024年 5月 10日 23時 15分

코멘트: 個

좋아요: 個

코멘트: 個

現請約制度, 多子女家口-長期加入者優待
갭投資한 靑年들, 市場沈滯-高金利에 直擊彈
新築所有權證券和解持分所有可能케 하자

송인호 객원논설위원·KDI 경제정보센터 소장 — 송인호 客員論說委員·KDI 經濟情報센터 所長

最近 몇 年間住宅賣買市場의 패러다임에 큰 變化가 나타났다. 2019∼2021年 사이 20, 30代靑年들이 旣存 40, 50代年齡層을 제치고 住宅賣買市場의 主要買收年齡帶로 浮刻한 것이다. 靑年은 이 期間에 ‘갭投資’를 活用하면서 新築이 아닌 構築住宅을 사들였다. 갭投資란, 傳貰保證金을 레버리지로 活用해 住宅을 사들이고, 購買한 住宅을 다시 傳貰로 내놓는 方式이다. 靑年은 왜 갭投資를 活潑히 했을까? 現住宅請約制度는 靑年에게 不利하고 首都圈에선 집값이 繼續上昇하면서 地域間資産價格의 隔差가 크게 벌어졌다. 그리고 資産이 不足한 靑年은 갑자기 ‘벼락거지’로 떨어질 수 있다는 不安感도 커졌다. 여기서 갭投資는 初期資本이 적은 靑年들에게 魅力的인 옵션인 것이다.

現請約制度는 新築住宅購買의 重要한 方式中 하나이다. 이 制度는 靑年 또는 新婚夫婦等을 위한 特供物量을 配定하면서 여러 番改善이 이루어졌다. 그러나 住宅請約은 多子女家口와 오랜 請約貯蓄條件等으로 靑年層에게 如前히 不利하게 作用하고 있다는 指摘이 많다. 따라서 靑年은 構築住宅을 購買하는 데에 많은 關心을 돌린 것이다. 그리고 갭投資를 통해 住宅을 購買한 靑年은 다른 곳에서 賃借로 居住하면서 所有와 居住가 分離되는 境遇가 많다. 그러나 갭投資를 통한 所有와 居住의 分離現象은 長期的으로는 住居安定性을 떨어뜨릴 뿐 아니라 住宅市場의 變動性에 따른 危險에 露出될 可能性을 높인다.

2022年과 2023年의 住宅市場狀況은 갭投資를 한 靑年의 期待와는 달랐다. 特히 貸出을 同時에 利用한 ‘靈끌’ 靑年에게 住宅市場의 沈滯와 높은 金利狀況은 큰 經濟的壓迫으로 다가왔다. 傳貰값 下落의 影響을 들어보자. 傳貰保證金을 返還해야 할 時點에 傳貰값이 떨어졌다면 갭投資를 한 靑年은 追加로 現金을 返還해야 할 狀況이 된다. 이때, 靑年은 집을 다시 팔아야 하거나 또 다른 貸出을 일으켜야 하는 經濟的壓迫에 直面할 수 있는 것이다.

同時에 金利의 變動性도 危險要因이다. 韓國銀行의 金融安定報告書(2022年 6月)에 따르면, 特히 貸出을 利用한 車主들의 總負債元利金償還比率(DSR)李 80%에 達하는 境遇가 많다고 分析했다. 이는 車主가 自身의 所得大部分을 貸出利子 및 元金償還에 使用해야 함을 의미한다.

現在의 住宅請約이 靑年들에게 不利하고 따라서 改善되어야 한다는 調査結果가 있다. 2022年에 KDI 經濟情報센터에서 實施한 設問調査이다. 質問은 ‘首都圈新築 아파트 購入을 위해 現在의 住宅請約制度가 改善되어야 한다고 생각하십니까?’로 應答者의 75.2%가 ‘그렇다’를 꼽았고, 單 5.0%만이 ‘改善이 必要 없다’고 應答했다. 다음 質問은 ‘靑年들이 首都圈住宅請約으로 아파트 購入이 可能하다고 생각하십니까?’로 應答者의 62.1%가 ‘靑年들의 아파트 購入이 不可能하다’고 答辯했다. 이러한 調査結果는 現在住宅請約制度가 新築 아파트를 사려는 靑年들에게 非效率的임을 剛하게 示唆하고 있다.

住宅賣買市場의 패러다임을 변화시킬 程度로 靑年들의 賣買市場參與가 活潑한 狀況에서 住宅請約制度를 새롭게 再設計하는 것은 어떨까. 現請約制度가 40年前住宅市場成長期에 大量住宅供給을 誘引하기 위해 施行社에 도움이 되도록 設計된 것이라면 이제는 低成長, 低出産, 1人家口의 增加等 새로운 經濟·社會的構造에 새롭게 맞출 必要性이 提起된다. 마침 不動産産業에 프롭테크(Proptech·Property+Technology)의 情報技術(IT) 新技術度 접목되고 있다. 賣渡者와 買收者, 貰入者와 집主人 사이의 情報非對稱問題로 인한 傳貰詐欺問題도 解消할 수 있는 블록체인 技術이 不動産産業에도 紹介되고 있다.

여기서 靑年을 위한 새로운 請約모델을 다음과 같이 提案해 본다. 첫째, 新築 아파트의 所有權을 區分證券化하여 플랫폼 市場에 上場하고 靑年들은 적은 金額으로도 누구나 公募請約하여 證券을 所有할 수 있도록 하자. 둘째, 靑年은 同時에 賃貸公募도 請約하여 區分證券公募請約者中 1人이 賃借人으로도 居住할 수 있게 하자. 셋째, 賃借人의 賃貸料는 區分證券所有者에게 配當처럼 分配되게 하자. 넷째, 區分證券所有者는 언제든 플랫폼 市場을 통해 流動性을 確保할 수 있도록 하자. 마지막으로, 모든 去來를 블록체인으로 管理함으로써 去來透明性을 높이고, 傳統的인 情報非對稱問題를 解決하자. 새로운 請約모델 提案이 少數의 分讓當籤者에게 限定되는 로또 請約의 問題點을 解消하고, 靑年들의 資産價格上昇期待感도 키우면서 住居安定性까지 圖謀할 수 있는 代案設計의 觸媒劑가 되어 社會全般에 걸쳐 活潑히 論議되길 期待한다.

송인호 客員論說委員·KDI 經濟情報센터 所長

#靑年 #住宅請約 #再設計