住宅金融?門?社 （じゅうたくきんゆうせんもんがいしゃ）は、本?、個人向けの 住宅ロ?ン を主に取り扱う 貸金業 （ノンバンク）の一業態である。 住? （じゅうせん）と略される。

住?各社 [ 編集 ]

• 日本住宅金融

JCB の母?の一つである 三和銀行 （現: 三菱UFJ銀行 ）系だが、?初は創業者 庭山慶一? の支配色が濃い。三和等の各 都市銀行 と、 東洋信託銀行 （現: 三菱UFJ信託銀行 ）、 三井信託銀行 （現: 三井住友信託銀行 ）の 信託銀行 2行、 ?浜銀行 、 千葉銀行 の 地方銀行 2行が出資し、破綻?理時の融資額は8社中最大である。

• 住宅ロ?ンサ?ビス

第一?業銀行 、 富士銀行 （共に現: みずほ銀行 ）、 三菱銀行 、 東海銀行 （共に現:三菱UFJ銀行）、 さくら銀行 、 住友銀行 （共に現: 三井住友銀行 ）、 あさひ銀行 （現: りそな銀行 及び 埼玉りそな銀行 ）が5パ?セントずつ出資する。

• 日本ハウジングロ?ン

日本興業銀行 （現:みずほ銀行）と 日本債券信用銀行 （現: あおぞら銀行 ）を母?に、末期は 大和?券 （現: 大和?券グル?プ本社 ）、 日興?券 （現: SMBC日興?券 ）、 山一證券 （??破綻）等の各?? ?券?社 に加え、母?行融資先企業も複?社出資する。

• 第一住宅金融

現在の 野村ホ?ルディングス 各社と 日本長期信用銀行 （現: SBI新生銀行 ）子?社の日本ランディックの合弁?社である。

• 住?

?時の信託銀行各社が出資した。

• 地銀生保住宅ロ?ン

日本生命保? を筆頭に 生命保??社 各社と、?浜銀行等の一部地銀が出資する。

• ?合住金

東京相和銀行 （現: 東京スタ?銀行 ）等の 第二地方銀行 各行が出資する。

• 協同住宅ロ?ン

農林中央金庫 、 JAバンク が出資する。事業性不動産?連融資は早期に撤退し、現在も唯一?業している。他7社と異なり優良顧客を奪取して不良融資を紹介する母?行が存在せず、損失が桁違いに少なかったとされる ^[1] 。

?史 [ 編集 ]

設立 [ 編集 ]

1970年代 、住宅資金需要が旺盛になったものの、 銀行 は個人向けロ?ンのノウハウが乏しく、その?小口融資が煩?でコスト高になる?、また重厚長大産業向け企業融資をメインとしていた?、これに熱心でなかった。この? 大?省 が主導し銀行等の金融機?が共同出資して、住宅金融を?門に取り扱う?社を設立した。これが住宅金融?門?社（住?）である ^{[注? 1]} 。なお、銀行の出資に?たっては、 ?社法 でのいわゆる「5%ル?ル規制」により、一行あたり最高でも5.00%しか出資していないが（出資で言うなら 農業協同組合 は0%）、後の住??理では、出資額?融資額以上の責任を追及された。

住?の事業構造は、金融機?から資金を調達して、個人?事業者に融資を行うというものである。また、店?網を持たないことから、案件は母?行等からの紹介されたものを中心とした。また、代表者ほかには、多?の大?省OBが天下っていた。親銀行も役員を送り?んでいた。

不動産業への傾注 [ 編集 ]

1980年代 に入って大企業の 間接金融 離れが?がると、銀行が直接個人向け住宅ロ?ン市場に力を入れはじめ、住?の市場を侵食し始めた。送り?んだ役員?由の顧客リストを基に、より低い金利を武器にして、母?行が取引先を肩代わり（住?にとっては繰り上げ償還）することで優良顧客を奪っていった ^[2] 。また 財政投融資 資金で長期?固定で低金利の融資を行っている 住宅金融公庫 も住?の市場を?迫し、さらに大手 信販?社 も住宅ロ?ン（あるいは銀行の住宅ロ?ンの保?受託）に注力し始めた。このため、住?は融資先を求めて事業所向けの不動産事業へのめりこんでいった。それに?じたのが母?行である。銀行本?では融資したくない相手だが、融資しなければ何かとまずい、という顧客をつぎつぎと住?に紹介した。 暴力? がらみ、不良債?化している融資の肩代わり、焦げ付いた融資を引き受けさせる、といった 不良債? のゴミ箱としての役割を?わされ始めた ^[3] 。

世は バブル景? であり、地?高騰により、住?の融資量は一?に膨らみ、特に1990年3月の ?量規制 が不動産向け融資は住宅金融?門?社を?象とせず、また、農協系金融機?は?象外とされたため ^[4] 農協系から住宅金融?門?社、そして不動産投資へと資金が流れることとなった。住?には農林系金融機?（ 農林中央金庫 、各?の 信用農業組合連合 ?（信連）、 全?共?農業協同組合連合? ）を中心とした金融機?が貸し?んでいった ^{[注? 2]} 。

住?問題 [ 編集 ]

バブル崩? により、地?が下落して不動産業者の?保?値の目減りは大きく、土地は?るに?れない?況となり、融資先は元金返?どころか、金利の支?いすら?る事態となった。融資は固定化、?漬けとなり、不良債?化していった。

しばらくの間、景?回復による再建が期待されたが、それは希望的?測に過ぎず、1995年6月には連立??が「プロジェクトチ?ム」を設置して、政治問題化するに至った（いわゆる「 住??? 」）。同年8月には大?省の住?立ち入り調査が行われ、農林系1社を除く全?で?資産の半分に達する6.4兆円の損失があることが判明した ^[5] 。そしてその貸し倒れ、損失?理が?れることにより、金融システムの破綻を避けることが急務となった。

その後は住?問題?理の方向は、この損失の穴埋めをどうするのかと言う点をめぐって、

• 「母?行責任論」（住?の設立母?行が損失を穴埋めすべき）
• 「貸し手責任論」（母?行も含めた住?の貸し手が、貸し金に比例して損失を穴埋めすべき）

が?立したが、結果的には?者の中間を採る形で最終?理がなされた ^[5] 。

すなわち、1995年12月の閣議決定 ^[5] によれば ^{[注? 3]} 。

1. 6.4 兆円の損失の穴埋めについては、基本的には「修正母?行主義」によりつつ母?行と一般行?びに農林系金融機?がそれぞれ債?放棄（母?行3.5兆円、一般行1.7兆円）により分?し、農林系金融機?の負?能力（5300億円）を超える 6850億円については公的資金投入を行う。
2. 農林系の協同住宅ロ?ンを除く住?7社は?質的に倒産?消滅させる。
3. このため、 預金保?法 を改正し、 預金保?機構 の子?社として住??理機構（のち住宅金融債?管理機構と改?）を新設し、住?7社の資産をこれに?渡させ、その債?回?に?らせる。また、預金保?機構に?が出資して設置する緊急金融安定化基金と日銀?民間金融機?が出資して設置する金融安定化?出基金とからなる住?勘定を設けて住??理機構の業務の資金支援に?らせる。

これを?容とした 特定住宅金融?門?社の債?債務の?理の促進等に?する特別措置法 （住?法）は 橋本?閣 により1996年の通常??に提出され審議された。??破綻した住?の不良債??理に7000億円の?金を投入されることとなったため多くの批判が?き起こり審議が紛糾。「住???」と呼ばれ、野? 新進? の議員が成立を阻止するため委員?室の前でピケを張るほどであったが、最終的に法案は可決成立、1996年には住宅金融債?管理機構が設立された ^[6] 。

なお、破綻した特定住?は?算され、??者および親?社である金融機?は民事および刑事で、住管機構及びその後身である 整理回?機構 によって??責任や融資紹介責任を追及されている ^[7] 。

住?問題の最終?理 [ 編集 ]

?初の計?で15年後住?問題を最終?理するものとし、住??理機?は解散させ二次損失は民間と 日本?政府 で、半額ずつ負?するものと定められており、その期限を前に 2011年 （平成23年）に預金保?法が改正された。

最終的な二次損失は1兆4017億円となり ^[8] 、これに?し、新たな財政支出は行わず、政府分として贈?された 新金融安定化基金 の運用益、整理回?機構の住?以外の部分の回?益、住?勘定の回?益を?て、民間分として金融安定化?出基金の運用益および元本を?てることと規定された ^[9] 。

そして、預金保?機構の住?勘定は一般勘定に繰り入れ、?止。整理回?機構の住?勘定は、協定後勘定に繰り入れて?止し、債?に?しては住宅ロ?ン債?のうち、外部?却を希望しない物や暴力?がらみのものを??保有するものとした。

アメリカの住宅金融?門?社 [ 編集 ]

住宅金融は資金力の弱い個人が多額の資金を長期に渡って利用するため、金融機?側にとってはリスクが高く、純?な民間??では十分に行うことが困難である。このため、各?で政策的な支援が行われている。

その支援の代表的なものは、民間企業が住宅ロ?ンを貸し出した際に、公的機?がそのロ?ン債?の ?券化 を支援することである。このような、公的機?による住宅金融支援策を受けて、住宅ロ?ンの貸し出しに特化するという業態を採る?社は、新しい業態の住宅金融?門?社とも言われる。

アメリカには、住宅金融?門の公的な融資保?がある他、モ?ゲ?ジバンクという形態の金融機?があり、モ?ゲ?ジバンクは回?業務等を行う。バンクというが預金は受けず、日本の住宅金融?門?社に相?する。一方、引き受けた住宅ロ?ンを 連邦政府抵?金庫 （ジニ?メイ）、 連邦住宅抵?公庫 （ファニ?メイ）や 連邦住宅金融抵?公庫 （フレディマック）といった 政府系金融機? に一部を引き受けさせ、これらの政府系金融機?もしくは自分自身で 社債 や 不動産?保?券 を?行して資金調達をはかったり、?券化によりオフバランス化して、流動化を?っている。

S&L 危機は、日本の住?問題と?び、業務範?の制限された金融機?がリスク分散できなかった?訓として論じられがちである。しかし、業務範?を株式などへ?げていったときに、??を混?させないかどうかについては目立った議論がない。そもそも、 サブプライムロ?ン が一端となって 世界金融危機 が起こるような現代において、業務範?の?大がリスク分散に果たして貢?するのかどうかは全くの未知?である。

現在の日本における住宅ロ?ン [ 編集 ]

日本において一般個人（ 給?所得者 世?）向けの 住宅ロ?ン は、前出の通り1970年?1980年代に住?が?っていたものは徐?に 銀行 ら預金取扱金融機?による住宅ロ?ン（不動産 ?保 付融資）へシフトして行った。預金取扱金融機?での貸付金利は 市場金利 （ プライムレ?ト 、 公定?合 、 ?債金利 など）と連動していたが、借入に際しての職業?年??頭金や他債務の比率など借入者個人に?する基準が?しかった。そのため、融資の?件が適合しない者を中心に、借入者に?する基準が緩やかで、段階制金利制度や住宅政策などにより貸付金利が低廉であった住宅金融公庫による融資（住宅公庫融資）のシェアが2001年頃まで?倒的に大きかった。しかし、公庫融資は民業を?迫するという批判が燻りながらもあった。

2001年に 小泉政? が?足すると 行政改革 の推進により、2007年に ?立行政法人 住宅金融支援機構 が?足?承?され、公庫融資は?質?止されることになった。代替策として2003年から フラット35 の名?で「?券化支援事業」が導入された。

「買取型」を例にすると、住宅金融支援機構と提携した銀行など預金取扱金融機?や新たに設立された（住?とは全く接点のない） モ?ゲ?ジロ?ン?業?社 が住宅購入資金を直接融資し、その債?を支援機構が買い上げ、公取得債?を纏めさせたものを裏付けに 不動産?保?券 を?行（?券化）し、機?投資家に?却する。これにより支援機構が調達した資金を、モ?ゲ?ジロ?ン?社など融資?行者に買付相?額を?却（資金供給）し、債務者は?月融資?行者に返?して行く仕組みとなっている。この資金調達は住宅支援機構の信用力がバックボ?ンにあり、銀行??では超長期間固定での資金調達が難しいとされる中、最長35年間固定金利のフラット35を開?することになった。

脚注 [ 編集 ]

注? [ 編集 ]

出典 [ 編集 ]

?考文? [ 編集 ]

• 飯田彬『 バブルの形成と崩? 』（PDF）（レポ?ト）財務?合政策?究所、2001年4月 。 https://warp.ndl.go.jp/info:ndljp/pid/283157/www.mof.go.jp/jouhou/soken/kenkyu/ron012.pdf 。  
• 紺谷典子 『平成??20年史』幻冬?〈幻冬?新書；103〉、2008年11月30日。 ISBN   978-4-344-98102-7 。  

?連項目 [ 編集 ]

• 第136回?? （住???）
• 特定住宅金融?門?社の債?債務の?理の促進等に?する特別措置法

外部リンク [ 編集 ]

• バブルのツケで膨らむ不良債?（1992年） - NHK放送史
• 住??理に?金から6,800億円（1995年） - NHK放送史
• 協同住宅ロ?ン - 現存する日本の住宅金融?門?社