Progress Residential , parfois denomme Progress (mais qui semble avoir aussi opere a partir de 2014 sous le nom de Fundamental REO LLC ^{[ 1 ]} ou FREO Master Trust ^{[ 2 ]} ) est l'une des grandes entreprises americaines nees de la crise des subprimes . Cette societe cree en 2012 aux Etats-Unis par Donald R. Mullen (ancien banquier de Goldman Sachs ) est passe de en moins de 9 ans de 2500 maisons achetees pour etre louees ^{[ 1 ]} a plus de 75 000 (fin 2021).

Progress Residential est destinee a la gestion et location de dizaines de milliers de maisons unifamiliales individuelles. Ces maisons ont ete achetees avec le fonds d'investissement immobilier reuni et gere par Pretium Partners , la Societe-mere, de capital-investissement , qui a cree Progress Residential (qu'elle controle). Progress se presente comme ≪ leader du marche des services intelligents de gestion locative unifamiliale ≫ (≪ intelligents ≫ car utilisant des algorithmes accelerant les achats, optimisant la performance des actifs (i.e. le taux d'occupation des maisons et le rendement des loyers), et rationalisant les operations de gestion) ^{[ 3 ]} . Progress Residential affirmait debut 2021 disposer de ≪ quelque 1 000 employes gerant plus de 40 000 logements sur 15 marches principaux ≫ ^{[ 3 ]}  ; 10 mois plus tard (oct 2021), c'etaient ≪ 1 900 employes gerant plus de 70 000 maisons reparties dans 29 des zones metropolitaines a la croissance la plus rapide du pays ≫ ^{[ 4 ] , [ 5 ]} . Depuis 2012, pour Pretium , Progress met en œuvre une tactique financiere base sur les ≪ titres adosses a des locations ≫ (“rental-backed securities) ; vehicule financier de plus en plus conteste par certains, car trop similaire dans son principe aux ≪  mortgage-backed securities  ≫ qui ont cree la crise des subprimes puis la crise de 2007-2008.
Pour cette raison notamment, cette strategie inquiete nombre d'economistes (y compris ceux de la Reserve federale) car contribuant a une nouvelle bulle immobiliere et speculative qui pourraient a nouveau destabiliser le marche immobilier, encore tendu et en outre fragilise par un systeme assuranciel fragile, alors que le dereglement climatique pourrait accroitre la frequence des degats sur le patrimoine bati ^{[ 6 ] , [ 7 ]} . En outre, Progress Residential est accuse d'avoir peut-etre contribue a aggraver l'ampleur de la Pandemie de Covid-19 aux Etats-Unis ^{[ 8 ]} en continuant a expulser des locataires vulnerables, tout en refusant des locations a d'autres, ce qui augmentait le nombre de sans-abris au moment meme ou les CDC et le gouvernement demandaient aux gens de se confiner chez eux et de teletravailler .

Histoire [ modifier | modifier le code ]

Cette societe a ete cree en 2012 aux Etats-Unis par Donald R. Mullen (ancien banquier de Goldman Sachs ) avec Curtis Schade , dont Mullen a ete collegue quand il travaillait chez Bear Stearns , avant que Schade ne devienne directeur de l'exploitation du fonds speculatif Pinebank Asset Management puis copresident de Progress ^{[ 1 ]} . Pour se lancer plus rapidement, Mullen a fait acheter par Fundamental REO l'un de ses concurrents ( Empire Group LLC , base a Scottsdale , en Arizona , qui avait deja achete plus de 1 100 maisons dans la region-cle de Phoenix ^{[ 1 ]} . Mullen acquiert aussi au Nevada (dans le Comte de Clark ) et en Arizona (dans le Comte de Maricopa ) au moins trois titres a Affordable Housing Partners LLC (selon son site Internet, cette ONG, cree en 2012 par un courtier et gestionnaire immobilier, Joseph W. Prestia ^{[ 9 ]} , aide de Charlotte Wright ^{[ 10 ]} , avait comme objet d'acheter des maisons pour les louer ou les vendre a prix abordables a des personnes ou familles dans le besoin ou ayant un mauvais score de credit).

Progress Residentiel fait deja face a une intense concurrence : selon les statistiques de CoreLogic, ses concurrents ont achete 30 % des maisons saisies a Miami en 2012, 23 % a Phoenix et 19 % a Las Vegas, et le nombre de maisons saisies mises en vente, apres une forte hausse commence a decliner ^{[ 1 ]}  ; Mullen cree son equipe d'acquisition en interne mais, au debut, sous-traite la gestion de ses maisons ^{[ 1 ]}  ; et il commence donc par acheter 2500 maisons en une seule operation (soit "la plus grande transaction faite dans le domaine de l'immobilier" selon Justin Berman, ancien banquier de Goldman Sachs , devenu PDG de Berman Capital Advisors , un cabinet gestionnaire de fortune basee a Atlanta) ^{[ 1 ]} , immediatement dementi par Blackstone (groupe cree par des anciens de Lemon Brothers ) annoncant avoir achete 24 000 maisons destinees a la location en 2012 (pour plus de 4 milliards de dollars) ^{[ 1 ]} . Bloomberg notant que Fundamental REO (nom sous-lequel operait alors Mullen) etait pour cette operation soutenu au moins jusqu'a 100 millions de dollars de capital venus de Goldman Sachs, d'employes de l'entreprise et d'investisseurs prives voulant rester anonymes ^{[ 1 ]} . Et 9 ans plus tard (fin 2021) cette societe detenait un portefeuille d'environ 75 000 maisons aux Etats-Unis, faisant de son patron l'un des plus grands proprietaires prives de maisons au monde.

En janvier 2021, Pretium Partners (maison-mere de Progress Residential ) s'est rapproche de la societe de capital-investissement ≪  Ares Management  ≫ pour coacheter ≪  Front Yard Residential  ≫, ce qui a permis a Progress Residential qui detenait deja un portefeuille total de 55 000 logements locatifs de devenir le second plus grand proprietaire et exploitant de maisons unifamiliales locatives aux Etats-Unis (via l'acquisition de Front Yard Residential qui possedait alors plus de 12 000 maisons) [ Ares Management Corporation (NYSE : ARES) est l'un des plus grands gestionnaires mondiaux d'≪ investissements alternatifs ≫ du domaine du capital-investissement dans l'immobilier, ≪ avec 179 milliards de dollars d'actifs sous gestion au 30 septembre 2020 avec plus de 1 400 employes operant en Amerique du Nord, en Europe et en Asie-Pacifique ≫ ] ^{[ 3 ]} . Progress Residential est critique pour manquer d'humanite a l'egard de nombreux proprietaires en difficulte de paiement, pour sa discrimination a l'egard des candidats-locataires, et pour ses nombreuses expulsions pour impayes de loyers ; l'entreprise serait aux Etats-Unis la 3 ^e pire entreprises de proprietaires (en termes de nombre d'expulsions en 2020-2021, alors que le moratoire des CDC interdisait toute expulsion en periode pandemique, ou le gouvernement et les CDC demandaient aux gens de rester chez eux, dans toute la mesure du possible) ^{[ 8 ]} .

Reglement et loyer relatif aux animaux de compagnie et aux ≪ animaux d'assistance ≫ et de ≪ soutien emotionnel ≫ [ modifier | modifier le code ]

Selon la version 2021 du reglement relatif aux animaux de compagnies , hormis les animaux venimeux et le betail (≪ porc ventru y compris ≫), tous les animaux sont acceptes dans la maison, mais ils doivent etre declares nominalement ^{[ 11 ]} .

≪ Des frais d'animaux non remboursables d'un montant de 300 $ par animal non-en-cage seront factures avant l'emmenagement. De plus, un loyer mensuel de 35 $ par mois, par animal non maintenu dans une cage, sera ajoute a votre loyer ≫ precise Progress Residential ^{[ 11 ]} .

Aucuns frais supplementaires ne sont demandes pour un animal de soutien emotionnel  ; mais ce dernier doit alors etre au service d'une personne handicapee : le locataire doit fournir une preuve (justificatif emis par un fournisseur de soins de sante qualifie) et ≪ fournir les pieces justificatives appropriees qui incluent un avis selon lequel : 1) le demandeur a une deficience physique ou mentale ; et 2) que l'animal est necessaire parce qu'il fournit un soutien emotionnel therapeutique pour soulager un symptome ou un effet du handicap du demandeur, et pas simplement en tant qu'animal de compagnie ≫ ^{[ 11 ]}  ; ces donnees personnelles doivent etre telechargees sur la plateforme en ligne de Progress Residential ^{[ 11 ]} . Un chien d'assistance doit avoir ete entraine a effectuer des taches specifiques, et pouvoir aider a lutter contre un handicap ^{[ 11 ]} .

Options technologiques [ modifier | modifier le code ]

Moyennant des frais supplementaires, un programme, dit Smart Home , propose a certains clients une application permettant de controler a distance (via un smartphone ) le chauffage, l'eclairage, la climatisation et de voir qui sonne a la porte. D'autres options sont la serrure intelligente, le thermostat intelligent, un capteur de mouvement interieur, une sonnette video, des interrupteurs intelligents et des capteurs de contact ^{[ 12 ]} .

Modele economique [ modifier | modifier le code ]

Ce modele economique est celui du cofondateur de l'entreprise, Donald Mullen . Il reproduit la strategie qu'il avait mis au point avec quelques-uns de ses collegues ayant compris qu'un effondrement du secteur immobilier prive aux Etats-Unis devenait la consequence ineluctable de la ≪  speculation sur les supprimes  ≫. Un premier abces avait creve en 2006, avec le krach des prets hypothecaires a risque aux Etats-Unis. Mais avant d'etre revelee au monde (en fevrier 2007), avant que la crise ne se generalise a la presque totalite du monde en 2008 , Mullen , qui etait alors cadre superieur dans la banque d'investissement Goldman Sachs a fait partie du groupe qui a decide ? a l'insu des investisseurs de cette banque ? de miser sur l'effondrement des marches en pariant contre les hypotheques titrisees, dans le cadre du marche des titres adosses a des creances hypothecaires, marche que Mullen connaissait bien puisqu'il en etait le responsable chez Goldman Sachs. Mullen a ainsi fait fortune, et a fait gagner beaucoup d'argent a sa banque, pendant que leurs concurrentes s'effondraient en serie ou survivaient grace a des aides massives de la part d'Etats et de banques centrales.

Ce ≪ modele ≫ ensuite baptise a Wall-Street The Big Short (≪  le grand court-circuit  ≫) est base sur un profit opportuniste, tire du surendettement qui a piege un grand nombre d'americains dans un cercle vicieux de credits garantis par hypotheque.

Mullen et ses partenaires l'ont repris et adapte pour le secteur de la location immobiliere. En creant conjointement Pretium Partners et Progress Residential (quelques autres entreprises faisant de meme) ils ont commence a creer dans les zones residentielles des conurbations les plus recherchees du pays, un nouveau marche captif de la location. Un grand nombre de locataires y sont contraints de louer, car appauvris par la crise dans un premier temps, et ensuite confronte a un bond du prix des maisons. Dans ces regions, les locataires pouvaient autrefois negocier avec une multitude de loueurs, ou les prix pouvaient etre a priori regules par la loi de l'offre et de la demande. Aujourd'hui, ils se retrouvent face a quelques mega-loueurs (ex : Blackstone Group LP (BX) ; Colony Capital LLC ; puis Progress Residentiel/Pretium Partners ) qui preemptent les maisons a vendre les plus interessantes, qui expulsent rapidement les locataires payeurs en difficulte, et qui achetent toujours plus de maisons ^{[ 8 ]} .

La transition vers ce marche contraint a pu s'enclencher en profitant de l'effondrement des prix des maisons au moment de la crise, associe a un choix inedit de maisons recentes a vendre (parmi les centaines de milliers de maisons saisies a la suite de la crise des supprimes). Une presentation de Goldman Sachs obtenue par Bloomberg montre qu'en 2012-2013, la strategie affichee par Mullen aupres de ses investisseurs etait de faire acheter par Progress Residentiel des milliers de maisons, qu'il etait alors pret a payer 70 000 $ a 190 000 $ pieces, pour ensuite les louer 900 $ a 1 950 $ par mois ^{[ 1 ]} , profitant au passage d'une fiscalite avantageuse pour les revenus de la location. Depuis (en 2021), avec quelques avec quelques autres mega-loueurs, Progress Residentiel continue a acheter des maisons, preferentiellement dans des zones geographiques immobilierement les plus attractives (a forte croissance de l'emploi, avec des ecoles reputees de qualite et une faible criminalite selon les documents de marketing) ^{[ 1 ]} , et destinees a des locataires potentiels (nombreux et contraints de louer puisqu'expulses de leur precedente maison et alors trop pauvres pour racheter une maison ou obtenir de nouveaux prets). Le calcul etait que les grands loueurs pourraient ensuite faire augmenter leurs loyers (et frais annexes demandes aux locataires), pendant que les achats de nouvelles maisons par le groupe augmenteraient la valeur de ses actifs immobiliers (aux yeux des investisseurs), permettant ensuite la vente d'obligations adossees a des revenus locatifs pour financer encore plus d'achats de logements ^{[ 8 ]} .

Des ONG et observateurs denoncent des contrats iniques (evoquant parfois ceux des marchands de sommeil ), des pressions injustes et injustifiables, un harcelement des locataires en difficultes. ces mega-loueurs cherchent selon eux a minimiser leurs couts d'entretien et de gestion, a maximiser les loyers et les frais, pour satisfaire les detenteurs d'obligations ^{[ 13 ]} . Ils s'epanouissent dans un systeme deregule, mais socialement dangereux, mettant a la rue et au ban de la societe un grand nombre de personnes rendue insolvables. Ceux qui ne peuvent plus payer sont simplement expulses et remplaces par d'autres ^{[ 13 ]} .

Notation financiere [ modifier | modifier le code ]

Fin 2021, l'agence de notation Moody's a attribue a Progress Residential des notations definitives pour 4 classes de certificats adosses a un pret a taux garanti par des hypotheques sur 3 836 proprietes locatives unifamiliales ( titrisation  : Progress Residential 2021-SFR10 Trust, de 823 472 000 $ adossee a un seul pret garanti par ces 3 836 proprietes de location unifamiliale (SFR), deposee par Midway Depositor 1, LLC ^{[ 14 ]} .

Apports des Pandora Papers [ modifier | modifier le code ]

En decembre 2021 , Progress Residential (et sa maison-mere Pretium Partners ) apparaissent dans les revelations faites par l' enquete journalistique de ICIJ collaborativement conduite avec le Washington Post et le Toronto Star a partir des Pandora Papers . Cette enquete integre aussi l'analyse de temoignages de locataires et d'anciens employes de ces societes ^{[ 13 ]} .

Contrairement aux assertions publiquement et regulierement faites par Progress Residential et Pretium Partners , les documents internes de ces entreprises montrent qu'elles n'ont aucuns objectifs sociaux ni ne s'interessent au bien-etre de leurs locataires, mais que leur seul objectif etait de faire du profit en augmentant les performances des investissements, le taux de rendement, y compris mesure par des approches de type CIPM (Certificate in Investment Performance Measurement) ^{[ 13 ]} .

Les Pandora Papers ont aussi permis d'identifier trois gros investisseurs de Pretium Partners et donc indirectement de Progress Residential (noms qui ne semblaient pas avoir jamais ete publiees par l'entreprise), qui ont tous trois financierement profite du krach immobilier americain des annees 2000 ^{[ 13 ]} . Il s'agit notamment de :

• Vikrant Bhargava (magnat des jeux d'argent en ligne ) ;
• le Canadien Stephen Bronfman ^{[ 15 ]} , l'un des principaux donateurs politiques du Canada, et notamment premier collecteur de fonds du premier ministre liberal Justin Trudeau , fils et heritier du milliardaire Charles Bronfman et du groupe de spiritueux Seagram , financeur d'une fiducie ( Kolber Trust ) basee aux iles Caimans ( paradis fiscal ) ^{[ 16 ]} .
  Article detaille : Pandora Papers .

Le role de la societe-mere Pretium Partners [ modifier | modifier le code ]

Les Panama Papers ont permis (en 2021) de demontrer le role majeur de Pretium Partners (basee a New York, cofonde en fevrier 2012 par Mullen et Curtis Schade en meme temps que Progress Residential ) et de sa strategie d'investissements dits alternatifs ^{[ 13 ]} .

Strategie et philosophie commerciales [ modifier | modifier le code ]

Progress Residential met en œuvre un plan strategique defini au sein de sa maison-mere Pretium Partners , par Don Mullen , fondateur et PDG de Pretium , ou selon le site internet de l'entreprise, ≪  il dirige la societe et est charge de veiller au respect de sa philosophie d'investissement, de communiquer etroitement avec les clients concernant les produits et les strategies, et de contribuer son experience aux decisions strategiques concernant les investissements et la direction de l'entreprise  ≫ ^{[ 17 ]} .

Cette strategie est principalement declinee par Progress Residential dans les zones periurbaines de la ≪ ceinture de soleil des Etats-Unis ≫ (zone particulierement recherchee par les classes moyennes, notamment au moment de la pandemie qui a incite ceux qui le pouvaient a quitter les centres-villes denses et a teletravailler). Il s'agit d'acheter, aussi vite et aussi peu cher que possible, des dizaines de milliers de maisons unifamiliales pour ensuite les restaurer et les louer a des Americains trop pauvres pour acheter une maison ou ne le souhaitant pas, ou deja lourdement endettes et/ou sans acces au pret sur hypotheque. Dans un premier temps, c'etaient essentiellement des maisons saisies pour impayes de loyers, rachetees par milliers, a bas prix (en 2013, les prix de ces maisons etaient 29% inferieurs a ceux d'avant la crise des subprimes, en 2006) ^{[ 1 ]} . C'etaient aussi des maisons mises aux encheres ou en vente, souvent achetees cash, avant meme qu'elles aient eu le temps d'etre vendues aux clients normaux. C'est ainsi que Progress Residential est devenu l'un des plus grandes entreprise proprietaires et gestionnaires de maisons individuelles louees aux Etats-Unis ^{[ 13 ]} .

En 2021, ensemble, ces trois entites commerciales et financieres ( Pretium Partners , Progress Residential et Front Yard Residential ) font partie aux Etats-Unis, de celles qui ont sciemment le plus profite de la longue vague de saisies et expulsions causees par la crise des subprimes puis la crise de 2008. L'ICIJ, se basant sur les Pandora Papers, denonce une strategie cyniquement predatrice, rappellent qu'en 2008, un record a eu lieu, avec plus de 3 millions de logements saisis par les banques et autres preteurs en 12 mois. Les maisons pavillonnaires acquises par Progress Residential (et d'autres groupes du meme type) sont maintenant louees a des familles qui n'ont pas (ou plus) les moyens d'acheter des maisons, meme ≪ d'entree de gamme ≫ ^{[ 13 ]} .
Les maisons recherchees etaient (et sont encore en 2021) celles construites au cours des 15 dernieres annees, vendues entre 70 000  $ et 190 000  $ , et preferentiellement situees dans les parties plutot suburbaines de la ≪ ceinture du soleil ≫ (≪ U.S. sunbelt) ≫ Le rythme d'achat de ces maisons par Progress Residential a atteint environ 2 000 maisons par mois.

Ceci a ete rendu possible, a relativement peu de frais, par un algorithme de recherche de proprietes a vendre et un systeme d'offres d'achat rapide (maison payee cash si cela peut accelerer le processus de vente) ^{[ 13 ]}  ; Debut 2017, Progress Residential avait deja acquis plus de 20 000 logements dans 14 marches cles, avec en 2016 une hausse des nouveaux loyers de 5 % et de 4 % annonces pour 2017) ^{[ 18 ]} . En 2016 , 95% des dizaines de milliers de maisons devenues proprietes de Progress Residential etaient louees et rapidement relouees apres le depart ou l'expulsion de certains locataires.

L'etude des Pandora Papers a mis en evidence un plan d'affaires sciemment construit pour tirer profit du krach immobilier americain des annees 2000 . Ce Krach a mis en faillite ou defaut de paiement des millions de proprietaires americains conduisant souvent a la forclosure , c'est-a-dire a un grand nombre de saisies de maisons individuelles destinees a rembourser les creanciers (banques ou autres preteurs). Cet afflux de maisons sur le marche, combine a un appauvrissement economique des classes pauvres et moyennes, a empeche ces dernieres d'acheter des maisons, tout en maintenant des bas prix de vente. Pretium , au travers de Progress Residential visait preferentiellement des maisons construites au cours des 15 dernieres annees et dont le prix se situait entre 70 000 $ et 190 000 $. Ils avaient prevu d'en acheter des dizaines de milliers dans les parties plutot suburbaines de la ≪ ceinture du soleil ≫ (≪ U.S. sunbelt) ≫, ce qu'ils ont fait et continuent de faire, pour ensuite louer ces maisons a des familles ayant perdu leur logement ou qui ne pouvaient plus pretendre a un pret hypothecaire ^{[ 13 ]} .

De par ses moyens, algorithmiques notamment, Progress Residential a une ≪ position concurrentielle forte ≫, pouvant supplanter la plupart des autres acheteurs ≪ d'entree de gamme ≫, grace a des offres d'achat conclues en quelques heures souvent, avec paiement cash et en surencherissant s'il le faut sur les offres des familles cherchant une maison. Progress fait partie des quelque mega-acheteurs de maisons pavillonnaires, dont une etude universitaire (basee sur l'analyse de plus de 70 000 ventes de logements unifamiliaux) a montre que, soutenus par de grands investisseurs immobiliers, ont toutes les liquidites necessaires, et un pouvoir de negocier sans comparaisons : dans les annees 2010, toutes choses egales par ailleurs, ils achetaient environ 10 % moins cher qu'un acheteur individuel (l'equivalent d'une maison gratuite pour 9 achetees) ^{[ 13 ]} . Ces maisons sont ensuite renovees et louees ; notamment proposees a ceux qui n'ont pas pu les acheter ou qui ne peuvent plus les acheter. Ainsi dans une meme rue sur 32 maisons existantes, 19 ont ete achetees par Progress Residential en 6 ans ; et selon l'evaluateur immobilier du Comte, ≪ pres d'une maison sur dix appartient desormais a une fiducie de placement immobilier, et ces investissements font grimper les prix des maisons ≫ ^{[ 13 ]} . En 5 ans (de 2016 a 2021) les prix de location de l'immobilier individuel ont bondi de plus de 30 % dans cette region ^{[ 19 ]} .

Progress Residential, et d'autres groupes d'investissement immobiliser tendent ainsi a construire une position monopolistique face aux familles de classe moyenne souhaitant habiter dans le pavillon de banlieue, qui se voient imposer selon l'ICIJ des hausses de loyer injustifiables et injustes, des services de mauvaise qualite en termes d'entretien, et des frais excessifs (y compris des frais d'expulsion). A titre d'exemple, fin 2021, dans le comte de Rutherford (Tennessee), apres que des fiducies de placement immobilier aient inonde le marche locatif, en supplantant les acheteurs ≪ d'entree de gamme, le comte s'est retrouve ≪ classe au cinquieme rang des comtes americains les moins abordables pour les acheteurs de maisons lorsqu'on considere les salaires dans la region, selon la societe de donnees immobilieres ATTOM Data Solutions ≫ ^{[ 13 ]} .

En effet, selon des documents jusqu'alors non divulgues et selon les temoignages d'anciens employes et les locataires habitant dans des maisons qu'ils louent a Progress Residential, ≪ l'entreprise est lente a repondre aux demandes de maintenance mais rapide a facturer des frais ≫ et elle n'hesite pas a reclamer des penalites, a expulser ; au profit des riches actionnaires et investisseurs du monde entier, et au detriment de ceux qui esperent acceder a la propriete a cout raisonnable mais se retrouvent face a des hausses de loyer injustes, une mauvaise qualite de logement, et des frais d'entretien et autres excessifs ^{[ 13 ]} .

Conditions (financieres notamment) de location [ modifier | modifier le code ]

Progress Residential exige de tout candidat a une location un ≪ rapport de credit ≫ (notation de credit ^{[ 20 ]} et de revenu...). Ces donnees personnelles sont destines a verifier la solvabilite du demandeur), mais elles ne se limitent pas a l'individu ; Progress Residential demande aussi un etat des revenus combines de toutes les personnes du menage candidat (somme devant etre ≪ au moins egal a 3 fois le loyer mensuel ≫ ) ^{[ 21 ]} . Ces donnees et les ≪ antecedents de credit verifie ≫ sont entres dans un modele de notation des demandes, pour en determiner l'admissibilite. ≪ Les retards de paiement, les recouvrements et les radiations seront notes negativement (...) ^{[ 21 ]} . Les faillites ouvertes entraineront un refus automatique ≫ . Des qu'il y a plus d'un candidat dans le groupe de candidats, ≪ la cote de credit de chaque candidat sera calculee en moyenne ^{[ 21 ]} .

Si un demandeur de location est refuse par Progress Residential en raison d'antecedents criminels, d'antecedents de location (defaut de paiement de loyer) et/ou d'un casier judiciaire, ce refus entraine celui de l'ensemble du groupe souhaitant emmenager dans la maison avec lui ≫.

Un solide garant est demande aux candidats ne remplissant pas les conditions de revenu ou de credit de l'entreprise.
Pour ce garant (comme pour le locataire), ses antecedents de location et son eventuel passe 'criminel' seront verifies ; et en cas d'Expulsion au cours des sept dernieres annees ou de dette impayee/jugement envers tout proprietaire anterieur, la location sera refusee par Progress Residential (sauf preuve de jugement satisfait) ^{[ 21 ]} .
Dans ce pays tres judiciarise ou le taux d'emprisonnement est le plus eleve au monde (25 % des prisonniers de la planete pour 5 % de la population mondiale en 2015), le locataire doit fournir la preuve qu'il n'a pas ete en prison dans les 3 ou 5 dernieres annees (selon la gravite du crime ou delit) ^{[ 21 ]} . Et si un resident ou occupant est reconnu coupable d'un crime ou d'une infraction figurant dans une liste fournie par Progress Residential sans l'avoir signale, il pourra etre ≪ soumis a la confiscation des frais de demande de bail ou a l'expulsion, si la condamnation survient apres l'emmenagement ≫ ^{[ 21 ]} . Si le demandeur figure sur une liste de l'OFAC Office of Foreign Assets Control ), la location lui est automatiquement refusee ^{[ 21 ]} .

Beaucoup de maisons appartenant a Progress Residential et mise en location par lui, font aussi partie d'un Syndicat de copropriete de type HOA ( Homeowner association , c'est-a-dire copropriete, lotissement/quartiers ou condominiums plus ou moins fermes, qui peuvent parfois surimposer leurs propres processus, reglements et criteres d'approbation des residents et des baux) ; dans ces cas, la demande de bail est aussi soumise par Progress Residential a l'approbation du HOA ^{[ 21 ]} .

Gestion/protection des donnees personnelles [ modifier | modifier le code ]

Progress Residential , pour evaluer ses candidats a la location, recolte sur eux de nombreuses donnees personnelles . Ces donnees proviennent d'abord de leur demande de location, puis d'autres sont ≪ obtenues a la suite de l'autorisation donnee par le demandeur ≫ . L'entreprise s'engage a ne pas les vendre ni les distribuer a des tiers, mais dit les conserver pour le futur, afin eventuellement de les utiliser ≪ pour decider de louer ou non au demandeur et a toutes autres fins relatives a tout futur contrat de location entre les parties ≫ ^{[ 21 ]} .

Par exemple le candidat a la location doit donner son numero de securite sociale et de Permis de conduire , des informations sur son travail, ce qu'il gagne et paye comme impots, son passe judiciaire (exemple de case a cocher : ≪  Avez-vous deja ete expulse pour une raison quelconque ? Oui Non ; Avez-vous deja ete condamne pour un crime ou un delit ? Oui Non ; Veuillez expliquer toutes les reponses ≪ Oui ≫ et inclure les dates et le lieu de l'expulsion/condamnation ) ≫ ^{[ 21 ]} , etc. Il doit aussi donner l'identite precise de tous ses enfants si ces derniers doivent habiter dans la maison, sachant que ≪ chaque occupant age de 18 ans ou plus doit remplir une demande de location distincte ≫ , demande qui - de fait - autorise l'entreprise a collecter et stocker certaines donnees personnelles sur lui et ses proches (le demandeur d'une location signe en precisant : ≪ J'autorise par la presente Progress Residential a obtenir un rapport de consommation, et toute autre information qu'il juge necessaire, aux fins d'evaluer ma demande de location ≫ ^{[ 21 ]} . Fin 2020, rien qu'en comptant les residents des locations remplies, ce sont donc les donnees de 200 000 personnes environ qui sont stockees dans la plateforme informatique unique de Progress Residential .

Controverses, accusations [ modifier | modifier le code ]

Accusation de cynisme [ modifier | modifier le code ]

L'entreprise ne cache pas sa volonte de s'enrichir a la maniere des fonds vautour , en profitant des faillites individuelles et de la crise, ce qui n'est pas illegal.

Accusations d'opacite [ modifier | modifier le code ]

L' anonymat de la plupart de ses investisseurs a a peine ete devoile par les documents des Pandora Papers.

Seuls trois d'entre eux y sont designes, figurant tous parmi les personnages ayant volontairement profite du krach immobilier americain ^{[ 13 ]} , dont :

• Stephen Bronfman , l'un des plus puissants donateurs politiques du Canada, heritier de la fortune d'un milliard de dollars des spiritueux Seagram ^{[ 13 ]}  ; ce canadien est le fils du milliardaire Charles Bronfman et heritier d'un milliard de dollars provenant de l'entreprise de spiritueux Seagram , financeur d'une fiducie ( Kolber Trust ) basee dans le paradis fiscal des iles Caimans , fiducie qui en 2012 disposait de dizaines de millions de dollars provenant de deux des familles les plus riches et financierement influentes du Canada Bronfman a ete le principal collecteur de fonds du premier ministre liberal Justin Trudeau ). Une fiducie des iles Caimans contenant de l'argent de la famille Bronfman investi dans un fonds qui deviendrait le geant de l'immobilier americain a succes et controverse Pretium Partners. ANDREW VAUGHAN) ^{[ 16 ]} . Selon le Toronto star, un juriste ayant travaille pour Jonathan Kolber, a precise que le Kolber Trust aurait ete dissous en 2016 et ses avoirs ont ete, selon lui, transferes en Israel ^{[ 16 ]}  ;

• Vikrant Bhargava , magnat des jeux d'argent en ligne , dont l'investissement via une fiducie basee a Singapour est passe de 6,6 millions de dollars a 9,4 millions de dollars en cinq ans. Sa premiere societe, cofondee a ses debuts a la Bourse de Londres , est en 2021 evaluee a 8,5 milliards de dollars ^{[ 13 ]} . Bhargava a dit n'etre que vaguement au courant de son investissement dans le Groupe Pretium/Progress Residential, qui aurait ete selon lui realise par sa ≪ fiducie familiale ≫ basee a Singapour .

Accusation d'optimisation fiscale voire de fraude fiscale [ modifier | modifier le code ]

Les Pandora Papers ont montre que l'entreprise a fait appel a des systemes complexes (offshore notamment) pour minimiser l'exposition des investisseurs etrangers a l'impot americain du.

Selon une analyse de ces documents faite par des experts fiscaux, la maison mere de Progress Residential ( Pretium Partners ) a explicitement pris des dispositions juridiques pour proteger ses investisseurs (etrangers notamment) d'une imposition normale aux yeux de la loi americaine ^{[ 13 ]}  :
Les investissements venus de l'etranger etaient verses a un fonds partenarial base aux iles Caimans , evitant des declarations de revenus a faire aux Etats-Unis. L'argent etait ensuite transfere a une entite ≪ controlee nationalement ≫ dans le Delaware (ou les investisseurs n'ont pas a payer les taxes elevees imposees ailleurs aux etrangers tirant des revenus de l'immobilier americain). Puis l'entite du Delaware financait des fiducies de placement immobilier (FPI) qui seront les proprietaires des maisons de location aux yeux de la loi (sachant que ces FPI ne sont pas tenues de payer d'impots sur les revenus tires de la location) ^{[ 13 ]} .

Interroge par l'ICIJ sur sa strategie fiscale, Pretium a declare (2021) ≪ nos vehicules d'investissement sont structures et geres conformement aux meilleures pratiques du secteur ≫ . Et Bhargava qui est maintenant domicilie au Royaume-Uni a affirme se conformer pleinement aux lois fiscales pertinentes, ajoutant que les fiduciaires qui gerent sa fiducie familiale ont choisi d'investir dans Pretium sans que lui-meme ait eu acces au produit et que les administrateurs soient informes des impots que Pretium aurait pu normalement payer aux Etats-Unis ^{[ 13 ]} .

Mullen beneficie lui-meme de ces avantages fiscaux, malgre des revenus probablement tres eleves : selon les calculs d'Emmanuel Yimfor, professeur adjoint de finance a la Ross School of Business de l' Universite du Michigan , d'apres les documents disponibles au moment de son analyse, si l'entreprise atteint 17,5 % de rendement prevu, le salaire de Mullen et d'autres gestionnaires de fonds pourrait depasser le milliard de dollars, or ces benefices, presentes comme des ≪  interets reportes  ≫ , ne sont imposes (au taux de gains en capital) qu'a un bas niveau car beneficiant aux USA d'un allegement fiscal ^{[ 13 ]} .

Accusations d'expulsions de locataires, dont durant le moratoire institue en periode de pandemie [ modifier | modifier le code ]

En 2020 - 2021 , des chiffres et temoignages verifies par des scientifiques et des journalistes, dans plusieurs zones geographiques, ont montre que Progress Residentiel , a chaque vague de pandemie a continue a expulser et mettre a la rue les locataires en retard de loyers, et ce, en depit du moratoire impose par le gouvernement, et dans certains cas meme apres que les residents aient demande par ecrit un allegement ou des aides dans le cadre des aides etatiques ou d'ONG. Le meme constat a ete fait chez certains de ses concurrents : Invitation Homes Inc (INVH.N, 1er proprietaire de maisons unifamiliales aux Etats-Unis) ; S2 Capital (basee a Dallas ) et d'autres riches entreprises de location immobilieres.

Non seulement les avis d'expulsions et les expulsions n'ont pas cesse, mais souligne Reuters , ils ont meme augmente dans certaines villes apres l'etablissement du moratoire du CDC, notamment a Columbus , dans l' Ohio  ; Richmond ] en Virginie et Jacksonville , en Floride ^{[ 8 ]} (et le plus souvent il s'agissait de personnes de couleur ont souligne des parlementaires et diverses ONG) ^{[ 8 ]} . Ces expulsions ont ete appuyees par des juges et les sherifs locaux, souvent alors meme que les locataires etaient particulierement vulnerables, et alors que les societes proprietaires ne manquaient pas d'argent ; bien au contraire, certaines ayant meme realise des benefices historiques ces annees-la ^{[ 8 ]} .

En 2021 , selon une enquete speciale publiee par Reuters (le 23 avril 2021) ^{[ 8 ]} , aucune statistique complete existe pour l'ensemble des Etats-Unis sur ce sujet, mais :

• une etude faite dans seulement 27 comtes de sept Etats par le Private Equity Stakeholder Project (ONG de Chicago etudiant les impacts sociaux des investissements en capital-investissement a montre qu'entre le debut de la pandemie et avril 2021, ces grandes entreprises proprietaires ont depose pres de 70 000 demandes d'expulsion ^{[ 8 ]}  ;
• dans les 27 villes suivies dans le cadre d'un projet de recherche scientifique, le Princeton University Eviction Lab, a trouve 318 091 familles confrontees a des procedures d'expulsion lors de la pandemie, dont a Phoenix , Milwaukee et Dallas ^{[ 8 ]} .

En 2016 une premiere alerte avait deja ete lancee par un rapport de la Federal Reserve Bank of Atlanta qui montrait que Colony Starwood (qui sera alors bientot rachete par Invitation Homes ) avait menace d'expulsion plus de 30 % de ses locataires, alors qu'Invitation Homes faisait de meme aupres de 15 % de ses locataires. Selon cette etude de la FED, le meilleur predicteur statistique de la reception d'un avis d'expulsion etait que locataire soit noir.
Invitation Homes a ensuite repondu avoir beaucoup change et affirme que ces donnees etaient devenues obsoletes et ≪ non pertinentes ≫, ajoutant que la race ≪ n'a aucune incidence sur aucun aspect de l'entreprise ≫.

Ces faits ont emu ou choque une grande partie de la population et certains elus, car ces entreprises, parfois financierement aidees par l'Etat pour mieux resister a la pandemie, ont en realite realise leurs plus grands benefices historiques justement lors de la pandemie (par exemple, Reuters souligne qu' Invitation Homes a battu ses records de gains en 2020 avec 200 millions de dollars gagnes alors que ses taux d'occupation de maisons approchaient les 100 %. Son action a presque double en un an, entre mars 2020 et avril 2021 ^{[ 8 ]} .

Et Reuters rappelle que dans de nombreuses juridictions, meme si une affaire a ete reglee ou classee, elle persiste dans le dossier du locataire, ce qui lui rend souvent ensuite plus difficile l'obtention d'un logement (ou de credits) ^{[ 8 ]} . En outre, dans certains Etats, le locataire n'a que peu de chances face aux proprietaires, banques et autres preteurs. Ainsi en Floride (ou les expulsions semblent avoir ete les plus nombreuses lors de la pandemie en 2020/2021), le legislateur n'a donne aux locataires que cinq jours pour soit payer, soit debarrasser la maison. Une expulsion reste en outre pour toujours une marque infamante inscrite dans les dossiers publics concernant le locataire (meme si finalement le juge a decide que l'expulsion n'est pas justifiee et que le locataire peut rester a son domicile) ^{[ 8 ]} .

Le viol du moratoire expose theoriquement ces entreprises a des amendes pouvant atteindre 200 000 $ par incident ? et jusqu'a 500 000 $ si la violation entraine un deces ^{[ 8 ]} , mais ces grandes entreprise disposent d'avocats rodes aux expulsions, trouvent parfois un appui aupres des juges. Ainsi en janvier 2021, Progress Residentiel , a poursuivi la famille Reynolds dans le cadre d'une demande d'expulsion pour plus de 10 000 $ en loyer impaye, frais de retard et autres frais. Et alors que les Reynolds declaraient au tribunal qu'ils etaient admissibles a la protection assuree par le moratoire du CDC. Progress a conteste cette declaration, arguant dans un document judiciaire que le moratoire ≪  est une tentative inconstitutionnelle de creer un pouvoir de police general pour le gouvernement federal  ≫ .

Au printemps 2021, interroge par la presse, Progress Residential se defendait en affirmant qu'elle et ses societes liees ≪ n'ont expulse aucune personne couverte par une declaration CDC valide ≫ , mais qu'elles ≪ se reservent le droit de proceder conformement a la loi applicable ≫  ; un porte-parole de Progress Residential a impute le deni de validite du moratoire a un avocat externe avec qui "Progress ne travaille plus" ajoutant que la societe n'avait ni approuve ni examine de dossier juridique, et qu'elle a ≪travaille avec le resident en question pour obtenir une aide locative significative (...) ils sont toujours dans la maison≫ ^{[ 8 ]} . Fin 2021 le lobby des loueurs americains de maisons unifamiliales affirme que ses societes membres ont (au 30 juin 2021) collectivement fourni une forme d'assistance a plus de 80 000 personnes, dont en octroyant des delais de paiement de loyer aux residents dans le besoin ; en les aidant a identifier des aides possibles (50 millions de dollars auraient ainsi ete trouves) ; en maintenant leur service aux residents 24h/24 et 7j/7, en permettant des ≪ visites virtuelles de maisons ≫ pour les relouer plus rapidement (sans visites lors du confinement ) ; et en offrant des logements surs et securises a des familles et individus touches mis en difficulte par la COVID-19 ^{[ 22 ]} .

Accusation de discrimination au logement [ modifier | modifier le code ]

Dans la presentation que l'entreprise fait d'elle-meme sur sa plateforme en ligne, il est ecrit :

≪ Nous celebrons le logement equitable. Nous ne nous contentons pas de suivre les directives en matiere de logement equitable, nous les celebrons. La loi sur le logement equitable a ete etablie dans le cadre de la loi sur les droits civils de 1968 pour proteger les personnes contre la discrimination lorsqu'elles se livrent a des activites liees au logement, comme la location ou l'achat d'une maison. Nos politiques garantissent que toutes les personnes qui demandent a louer l'une de nos maisons sont traitees de maniere juste et equitable ≫ ^{[ 23 ]} .

Mais de nombreux observateurs disent ne pas constater que ces engagements soient reels sur le terrain :

Outre que les criteres d'attribution des locations eliminent pour plusieurs annees la plupart des personnes ayant purge une peine de prison (fait tres courant aux Etats-unis), ce qui est source d' acces discriminatoire au logement , un phenomene juge preoccupant par diverses etudes dans ce pays ^{[ 24 ]} .

Fin mars 2021 , a la suite de nombreuses plaintes d'habitants expulses, et face a de nombreux cas documentes par la presse, le Consumer Financial Protection Bureau et la Federal Trade Commission ont tous deux annonce l'ouverture d'une enquete sur les pratiques d'expulsion, en particulier pratiquees par les principaux grands proprietaires multi-Etats, les services de gestion des expulsions et les societes de capital-investissement ^{[ 8 ]} .

Le Congres a aussi ouvert une enquete pour savoir s'il y a eu viol du moratoire national sur les expulsions en temps de pandemie , et le senateur Sherrod Brown (D-Ohio), qui preside la Commission senatoriale des banques , a demande a Progress Residential d'expliquer pourquoi ses demandes d'expulsion a l'ere de la pandemie semblent avoir pese davantage sur les communautes a majorite noire (alors que dans l'article 20 du document sur les criteres d'eligibilite a la location d'une maison de Progress Residentiel, ce dernier s'engage ≪ en faveur de l'egalite de logement ; Le proprietaire et ses agents s'engagent a offrir des opportunites de logement egales a tous les candidats a la location, sans distinction de race, de couleur, de religion, d'origine nationale, de sexe, de handicap, de statut familial ou de tout autre statut protege ≫ ) ^{[ 13 ]} .

Selon Reuters (2021) ≪ les principaux grands proprietaires de maisons a louer dans plusieurs Etats forcent les gens a quitter leur domicile malgre les interdictions du gouvernement et/ou avant que les locataires ne soient conscients de leurs droits ≫ , sachant qu'en outre ≪ beaucoup de locataires parmi les Americains les plus ages et les personnes de couleur risquant deja d'etre expulses sont aussi deja confrontes a des risques accrus de COVID-19 ≫ ^{[ 8 ]} . Pour Rebecca Kelly Slaughter (presidente par interim de la Federal Trade Commission , ≪ la mauvaise conduite des grands proprietaires multi-Etats et des societes de capital-investissement a un impact enorme sur les locataires a travers le pays ≫ ^{[ 8 ]} .

Accusation d' accaparement de logements et d'abus de marche [ modifier | modifier le code ]

Dans la decennie 2010-2020 , le marche americain de la location a ete une aubaine pour de gros investisseurs qui cherchent a en faire un marche captif, au detriment des locataires. Certains observateurs du marche alertent sur le fait que les grandes entreprises du secteur locatif unifamilial sont dans position concurrentielle ^{[ 25 ]} anormalement forte.

Bien que certains des mega-proprietaires commencent a peiner a valoriser les maisons qu'ils ont achetees (les prix de vente ont grimpe dans l'apres-crise de 2008), les investisseurs speculateurs pesent, et de plus en plus, sur le marche du logement, alimentant un phenomene d' accaparement des biens locatifs, voire de retention de la ressource en maisons uni familiales a loyers moderes (pour rappel : au sens economique du terme, l'accaparement est une manœuvre economique realisee par un ou plusieurs individus qui accumulent un bien pour provoquer sa rarefaction artificielle et une montee des prix ; et en finance , l'accaparement est une combinaison de speculation et de manipulation de marche , c'est une des formes d' abus de marche ).

En novembre 2021 , Redfin ^{[ 7 ]} alerte sur une nouvelle et anormale financiarisation du marche du locatif aux Etats-Unis : les investisseurs y representaient plus de 18,2% des achats de logements (record historique) ^{[ 26 ]} . Ils y ont depense 120 000 $ de plus que le prix de vente median au cours du trimestre, ce qui signe une crise croissante de l'≪ abordabilite ≫ du logement, locatif notamment. Comme de grands fonds d'investissement ((ex : BlackRock ), Progress Residentiel continue a acheter toujours plus de maisons, acceptant meme d'en racheter plusieurs milliers a Zillow , apparemment au prix du marche.

De son cote, en 2021, le lobby de la location de maisons unifamiliales a grande echelle (NRHC) nie que les grands proprietaires accaparent une part significative des maisons, et qu'ils influent reellement sur les prix du marche, car a l'echelle du pays, lors ≪ de la grande recession de 2007-2011, les societes de location de maisons unifamiliales ont achete environ 2 % des maisons vendues par le biais de saisies et de ventes a decouvert ≫ , et toujours selon le NRHC, en 2020, ≪ les societes de location de maisons unifamiliales ont represente moins de 0,14% des maisons achetees ≫ . Mais le NRHC reconnait des taux plus importants dans les 10 Etats ou les megaloueurs sont les plus presents (Cf. graphique ci-contre). Et ses detracteurs notent que ces maisons sont justement celles qui etaient les plus recherchees et que grace a leurs algorithmes et a leurs moyens financiers, les mega-proprietaires eliminaient les citoyens normaux du jeu de la concurrence.

Contribution a la crise du logement et a la hausse des prix de l'immobilier periurbain [ modifier | modifier le code ]

En 2021 plusieurs tendances conjuguent leurs effets : la pandemie encourage le teletravail . Elle desirables les maisons ciblees depuis 2012 par les algorithmes de Progress Residentiel et ses concurrents. De nombreux Americains plutot riches choisissant de quitter la ville pour une maison pavillonnaire plus spacieuse avec jardin ^{[ 27 ]} . Les systemes de blocage du taux hypothecaire conduisent a des taux hypothecaires records ^{[ 28 ]} . La vente de maisons habitables diminue et prix des maisons s'envolent (selon Pretium  : un Americain moyen occupe sa maison 14 ans en 2021 , contre 6 ans en 2005 ) ^{[ 29 ]} . En consequence, note Redfin , la demande de residences secondaires aux USA est en forte hausse, poussant les prix largement au-dessus du niveau ≪ pre-pandemique ≫ (avant 2020) ; consequemment, meme les loyers des maisons les moins cheres battent des records.

Les mega-loueurs tels que Progress Residential vendent aussi le reve americain , celui de la maison pavillonnaire aseptisee, securisee et non-mitoyennes. Or ce modele est celui qui contribue le plus a l' etalement urbain , a la dependance a l'automobile et a la surexploitation de ressources naturelles , a la destruction de sols agricoles ou forestiers, aux empreintes ecologiques , energetique , eau et carbone les pires pour le logement, et in fine celui qui, globalement, appauvri le plus les Americains : Moody's Analytics a estime que fin avril 2021, environ 7 millions de locataires americains ne seraient pas en etat de payer environ 40 milliards de dollars en loyers, services publics et frais. Sachant qu'en 2019, avant la pandemie, 900 000 menages environ etaient expulses chaque annee dans le pays ^{[ 8 ]} , Progress Residential n'a neanmoins pas cesse d'augmenter ses loyers et frais connexes durant cette periode.

En 2021, Progress Residential affirme dans un communique de ses loyers et ses frais respectent ≪ les normes de l'industrie et les taux du marche ≫ . Et les responsables de Pretium disent ≪ adherer au moratoire federal sur les expulsions et travailler selon les normes ethiques et juridiques les plus elevees ≫ . Pourtant, en decembre 2021, plus de 3 000 personnes ont afflue sur un groupe Facebook cree par et pour les locataires, groupe denomme Victims of Progress Residential note l'ICIJ ^{[ 13 ]} .

Progress Residential , environnement et climat [ modifier | modifier le code ]

Le modele de la ≪  maison unifamiliale de lotissement  ≫ est celui retenu et mis en avant par les illustrations et communications de Progress Residential .

Or, c'est l'un des pires en termes de soutenabilite , car le lotissement contribue a l' etalement urbain , tout en aggravant la dependance a la voiture individuelle et donc la dependance au petrole (le garage, pour au moins deux voitures occupe une grande partie de la surface de la residence, et la plate-forme de l'entreprise n'encourage pas l' autopartage ni le covoiturage ).

Ces maisons non-mitoyennes ne sont generalement pas connectees a un reseau de chaleur, ne disposent pas de panneau photovoltaique ou thermique , ni de vitrage parietodynamique , ni d'une isolation thermique tres performante, etc.. Elles imposent un chauffage electrique ou au gaz au locataire. Elles sont dotees d'une grande longueur de fils electriques et conduites d'eau, et tres souvent de plusieurs salles de bain . Les jardins tres engazonnes necessitent de l'eau, des engrais et un entretien frequent.

Ce modele est celui de ≪ Plus de la moitie des logements mis en location aux Etats-Unis : 23 millions de maisons.

L'entreprise ne propose ni maisons passives, ni maisons ecologiques ou aux jardins favorisant la biodiversite, ni mesures compensatoires ou restauratrice, alors que la National Academy of Sciences rappelle que ≪ la consommation d'energie du secteur residentiel represente environ 20 % des emissions de gaz a effet de serre aux Etats-Unis ≫ . Progress Residentiel est en outre critiquee par des groupes de locataires pour sa lenteur a faire bien reparer les fuites d'eau.

En tant que membre du ≪ National Rental Home Council ≫ (NRHC, organisme cree par les megaloueurs americains et qui ≪ s'engage (depuis mai 2021) a soutenir et a promouvoir les efforts des entreprises membres pour creer un marche du logement locatif unifamilial plus durable et respectueux de l'environnement ≫ ), Progress Residential dit aider ses locataires a avoir un comportement ecoresponsable ^{[ 30 ]} . La NRHC affirme que ses membres font globalement ≪ des investissements importants dans les produits et technologies ecologiques pour la maison, les pratiques commerciales durables et les systemes de gestion de l'energie residentielle ≫ ^{[ 30 ]} . Selon David Howard ^{[ 31 ]} ≪ En moyenne, les membres de la NRHC investissent plus de 35 000 $ par maison nouvellement achetee dans des renovations ecoenergetiques et des mises a niveau a domicile, en installant de nouveaux appareils, des thermostats numeriques, des compteurs d'eau et des systemes de chauffage et de climatisation (...) destines a reduire la consommation d'energie et a promouvoir un mode de vie durable pour davantage d'Americains et les communautes (...) ≫ ^{[ 30 ]} . Progress Residential affirme avoir investi plus de 450 millions de dollars de 2017 a 2021 pour proactivement ≪ viser a reduire l' empreinte environnementale de ses maisons, notamment : la mise a niveau des appareils electromenagers vers des marques certifiees Energy Star  ≫ , ce qui a consiste pour Progress a ≪ remplacer l'eclairage incandescent par des luminaires a DEL ; installer des thermostats programmables, des pommes de douche et des robinets a faible debit, des chasses d'eau de 1,5 gallon et un amenagement paysager resistant a la secheresse ≫ ^{[ 30 ]} . Selon la meme source, son premier concurrent, Invitation Homes , pour ses plus de 80 000 maisons, a dit (fin 2020) avoir cree une ligne de credit de 3,5 milliards de dollars pour des maisons vertes et des ≪ performances de soutenabilite verifiees de maniere independante ≫ ^{[ 30 ]} .

Notes et references [ modifier | modifier le code ]

Voir aussi [ modifier | modifier le code ]

Articles connexes [ modifier | modifier le code ]

• Invitation Homes Inc (INVH.N) (INVH.N) (1er proprietaire de maisons unifamiliales aux Etats-Unis)
• Causes de la bulle immobiliere americaine des annees 2000
• Chronologie de la bulle immobiliere americaine des annees 2000
• Bulle immobiliere americaine des annees 2000
• Speculation immobiliere
• Bulle speculative
• Bulle immobiliere
• Bulle (economie)
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• Crise economique de 2008
• Crise financiere de l'automne 2008
• Crise financiere de 2007-2010
• Crise des subprimes
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