最近 美國 不動産 市場이 술렁이고 있습니다. 全 世界에서 가장 큰 不動産 펀드가 投資者들에게 還買를 制限하겠다고 밝혔기 때문입니다. 이제 投資者들은 내 돈을 全部 돌려달라고 要請해도 펀드가 自體的으로 設定한 만큼만 받을 수 있습니다. 왜 이런 일이 벌어진 걸까요?

還買制限을 決定한 펀드는 ‘SREIT(Starwood Real Estate Income Trust)’입니다. 全 世界에서 가장 큰 不動産 펀드죠. 韓國 돈으로 約 13兆6670원에 達하는 돈을 굴립니다. 2018年 始作된 펀드인데 다양한 資産을 保有하고 있습니다. 濠洲 最大의 호텔이자 카지노 會社인 크라운 그룹의 리조트부터 美國 主要 地域의 大型 아파트 團地, 덴마크와 노르웨이 物流倉庫 等을 가지고 있죠.

펀드를 運用하는 會社는 스타우드캐피털입니다. 배리 스턴릭트라는 사람이 創立者이자 經營者인데 業界에서는 神話的인 人物입니다. 그는 1991年에 캐피털 會社를 처음 세웠습니다. 그리고 아주 大膽한 戰略으로 큰 富者가 됐습니다. 金融危機로 價格이 暴落해서 모두가 外面하던 아파트와 不動産을 사들인 거죠. 以後 비싼 값에 不動産을 되팔면서 1150億달러에 이르는 巨大企業을 만들었습니다.

그런데 스타우드캐피털의 狀況이 尋常치 않습니다. SREIT는 投資者들의 資金回收를 制限했는데요. 元來 投資者들은 月別 純資産의 2%까지 資金을 回收할 수 있었습니다. 하지만 앞으로는 回收限度를 0.33%로 더 낮추겠다고 發表했습니다. 投資者들 立場에선 내 돈을 되찾기 위해 더 오랜 時間을 기다려야 하는 겁니다.

왜 이런 措處를 했을까요? 쉽게 말하면 돌려주고 싶어도 돌려줄 現金이 없습니다. 파이낸셜타임스에 따르면 SREIT는 지난해부터 13億달러라는 엄청난 돈을 投資者 償還金 支給에 썼습니다. 지난달 末 基準으로 펀드가 남긴 現金 等 流動性은 約 7億5200萬달러인데요. 分期別로 償還해야 하는 돈만 5億달러 水準이었습니다. 지난 1日에는 이미 2億달러에 가까운 돈을 써 償還金을 支給했고요.

投資者들이 資金回收를 要請한데는 尋常찮은 不動産 景氣가 있습니다. 美國의 商業用 不動産 競技는 沈滯에 빠져있습니다. 國際通貨基金(IMF)李 ‘半世紀 만에 가장 深刻한 水準’이라고 診斷할 程度였습니다. IMF가 商業用 不動産을 分析했더니 金利 引上이 始作된 2022年 3月부터 지난해 3分期까지 價格이 11% 下落한 것으로 나타났습니다. 價格指數로 보면 지난달 2022年 4月 高點 對比 21.4%까지 墜落했고요. 그만큼 不動産 市場이 안 좋으니 投資者들도 不動産 펀드에서 돈을 빼고 싶었던 거겠죠.

不動産 市場이 危機에 直面한 理由는 ‘金利’와 關聯이 깊습니다. 美國 聯邦準備制度(Fed)는 코로나19로 急激하게 풀린 流動性으로 物價가 오르자 2022年 3月부터 基準金利를 引上하기 始作했습니다. 基準金利는 바닥이었던 0.25%에서 5.50%로 5.25%포인트 올랐죠. 이렇게 金利가 높으면 不動産 市場은 沈滯를 겪을 수밖에 없습니다. 빚을 내서 집을 사려는 사람이 줄고, 需要가 減少하면서 住宅 價格이 下落하거든요.

美國에서 流行하기 始作한 ‘在宅勤務’가 影響을 줬다는 說明도 나옵니다. 코로나19 當時 美國 企業들은 感染 防止를 위해 大大的인 距離두기와 在宅勤務를 施行했죠. 그런데 코로나19街 終熄됐음에도 많은 企業이 在宅勤務를 繼續해서 施行했습니다. 事務室에 職員들이 出勤하지 않으니 企業은 建物을 잘 賃貸하지 않게 됐죠. NH投資證券에 따르면 올해 1分期 美國 오피스 空室率은 19.9%로 코로나19 以前보다 오히려 올랐습니다. 空室이 늘수록 不動産 價格은 더 내려가게 되고요.

앞으로의 狀況도 碌碌지 않아 보입니다. 지난해 많은 企業과 經濟主體들은 늦어도 올해 下半期에는 美國이 金利를 내릴 수 있을 거라고 豫測했습니다. 하지만 美國의 金利 引下 時點은 더 늦춰지는 雰圍氣죠. 美國 內 物價가 如前히 높거든요. 最近 基準金利 凍結을 決定한 뒤 나온 연방공개시장위원회(FOMC) 議事錄을 보면 많은 聯準 議員들은 高金利가 長期化할 수 있다고 憂慮를 했죠. 제롬 파월 聯準 理事會 議長도 “인플레이션이 如前히 너무 높다”면서 “인플레이션을 내리기 위한 追加的 進展이 確實치 않으며, 앞으로도 不確實해 보인다”고 말했습니다.

卽 不動産 價格이 빠르게 回復될 것 같지도 않고, 投資者들에게 돈을 돌려주기 여의찮으니 SREIT가 還買制限이라는 劇藥處方을 내린 겁니다. 果然 還買制限이 좋은 決定이었는지에 對해서는 否定的으로 보는 視角도 있습니다. 當場의 流動性 不足을 넘기기에는 좋은 決定일 수 있지만, 投資者들의 恐怖感을 불러일으키거든요. 中長期的으로 回收를 要求하는 목소리가 더 커지고, 該當 펀드에 對한 投資 欲求를 떨어뜨릴 수도 있고요.

그런데도 배리 스턴릭트는 ‘팔지 말고 버텨야 한다’는 立場입니다. 그는 最近 株主들에게 便紙를 보냈는데요. 只今 不動産 市場은 바닥에 가깝고 改善될 거라는 믿음이 있다고 說明했습니다. 그러면서 ‘只今 不動産 資産을 攻擊的으로 販賣하는 것을 勸告할 수 없다’고 잘라 말했습니다.

<ⓒ투자가를 위한="" 경제콘텐츠="" 플랫폼,="" 아시아경제(www.asiae.co.kr)="" 무단전재="" 배포금지="">