_{빠숑이라는 筆名으로 不動産 市場에 關한 인사이트를 傳達하고 있는 김학렬 스마트튜브 所長과 함께 洞네 林臟器를 連載한다.}

2月 19日부터 3月 11日까지 韓國不動産院이 發表한 아파트 週間 動向에 따르면 全國 아파트가 下落 및 弱保合을 거듭하는 가운데 4週間 連續 上昇을 記錄한 地域이 있다. 바로 서울 松坡區다. 이 期間에 核心 立地로 꼽히는 강남구와 서초구도 騰落을 反復했지만 松坡區는 2月 19日 0.01%, 2月 26日 0.01%, 3月 4日 0.03%, 3月 11日 0.03% 오르며 微微하지만 上昇勢를 이어갔다. 문정동·방이동·오금동 等 여러 地域이 고루 强勢를 보이는 가운데, 特히 올 1月까지 急賣物을 消盡한 蠶室 ‘엘리트(엘스·리센츠·트리지움)’의 强勢가 눈에 띈다. 2021年 10月 27億 원까지 올랐다가 2023年 1月 18億7000萬 원까지 떨어졌던 엘스 30坪型臺의 境遇 3月 2日 23億6000萬 원에 去來되며 邸店을 높여가고 있다. 리센츠와 트리지움度 엘스와 비슷한 推移를 보인다. 김학렬 스마트튜브不動産調査硏究所長은 “蠶室 엘리트의 上昇 背景에는 土地去來許可制(以下 土허제) 解除 期待感이 있다”고 說明했다.

土許題는 不動産 投機를 抑制하기 위해 一定 規模 以上의 不動産을 去來할 때 管轄 市長, 郡守, 區廳長 等의 許可를 받게 한 制度다. 土허제 該當 地域은 實居住 目的으로만 去來가 許容되기 때문에 갭投資家 不可能해 事實上 價格 上昇이 抑制되는 效果가 있다. 서울市는 2020年 6月 서울 江南區 삼성동 코엑스와 송파구 잠실종합운동장을 잇는 蠶室·三星·淸潭·대치동 一帶를 國際交流複合地球로 指定해 土地去來許可區域으로 묶었다. 이들 洞은 元來는 土地, 빌딩, 아파트 等 全體 不動産 去來 時 許可를 받도록 했으나, 지난해 11月 아파트에만 適用하는 方向으로 一部 緩和됐다. 그런데 不動産 景氣가 沈滯돼 土許題가 實效性이 없다는 목소리가 높아지자 政府가 이番에 再檢討 카드를 들고 나온 것이다. 金 所長은 “土許題가 廢止될 境遇 가장 먼저 날아오를 곳이 잠실동 아파트들”이라고 말한다. 實際로 蠶室 엘스 商街의 한 公認仲介士度 “土허제 廢止 檢討 記事가 나온 後 집을 보겠다는 問議가 부쩍 늘었다. 急賣가 消盡되면서 賣渡者들度 집값을 올리려는 움직임을 보이고 있다”고 雰圍氣를 傳했다. 엘스 賣物은 가장 最近 實去來價보다 5000萬~1億 원 程度 높게 呼價가 形成돼 있다. 엘리트의 土허제 解除 與否는 區域 指定이 滿了되는 오는 6月 決定될 豫定이다.

蠶室 엘리트, 交通·學群·生活 便宜性 두루 갖춘 大團地 아파트

蠶室 엘리트는 강남구, 瑞草區와 함께 ‘江南 3具’로 불리는 송파구의 大將 아파트다. 名聲에 걸맞게 강남구, 瑞草區, 용산구의 一部 아파트와 함께 國民 坪型 基準 20億 원이 넘는 몇 안 되는 곳이기도 하다. 엘리트는 1977年 入住한 蠶室 住公 1~3團地를 再建築한 아파트다. 재밌는 事實은 蠶室 住公아파트 入住 當時만 해도 行政區域上 이곳은 江南區에 屬했다. 하지만 大規模 아파트가 들어서며 洞네 規模가 커지자 1979年 강남구에서 分離돼 강동구로 編入됐다가 서울올림픽이 열리던 1988年 新設된 松坡區 管轄로 바뀌었다. 그해엔 롯데백화점 蠶室店이 門을 열어 蠶室 一帶 쇼핑 便宜性이 크게 改善됐다.

엘리트 아파트는 行政區域上으로는 송파구지만 生活圈은 거의 강남구다. 地下鐵로는 삼성역과 2停車場, 버스로는 대치동과 2停車場 距離고 대치동 學院街도 共有한다. 各各 蠶室 住公 1·2·3團地를 再建築한 엘스(5678世代), 리센츠(5563世代), 트리지움(3696世代)은 生活圈이나 時勢 等이 거의 비슷하기에 事實上 1萬4937世代가 한 團地라고 봐도 無妨하다. 蠶室 住公아파트 時節에는 小型 坪型(7.5~19坪) 爲主였고, 再建築 後에도 30坪型이 主를 이루며, 大型 坪型은 많지 않은 便이다. 大團地 아파트에다 去來量이 많아 不動産 時勢 上昇期나 下落期에 雰圍氣를 가늠하는 바로미터가 되기도 한다. 歲 아파트가 同時에 入住한 2008年에는 글로벌 金融 危機에 入住 物量 爆彈이 터지면서 서울 市內 全體가 傳貰가 暴落 事態를 맞기도 했다.



各各 團地의 長短點을 따지자면 엘스는 初中高(잠日抄·신천중·잠일고)를 모두 품고 있는 데다 地下鐵 2號線 蠶室새內譯과 9號線 綜合運動場驛을 모두 利用할 수 있고, 漢江과 아시아公園度 가까워 立地가 가장 좋은 곳으로 評價받는다. 리센츠는 12坪型부터 48坪型까지 構成이 다양한 데다 2m 以上 廣幅 발코니가 適用돼 擴張 時 實坪數가 커지는 長點이 있다. 團地 內에 잠신初中高가 모두 있다. 트리지움 亦是 團地 內에 서울버들初等學校와 嶺東日高等學校가 있어 子女 키우기 좋은 環境이다.

蠶室 住公 4團地를 再建築한 레이크팰리스(2678世代)는 이름에서 알 수 있는 石村湖水를 끼고 있다. 再建築에는 삼성물산과 GS建設이 參與했는데, 洞 間隔이 넓어 快適한 데다 롯데타운이 가깝고 벚꽃이 滿開한 봄에는 幻想的인 湖水 뷰를 누릴 수 있다. 하지만 엘리트에 비해 學校 및 地下鐵驛과는 조금 距離가 멀다 보니 價格도 조금 낮게 形成돼 있다. 金 所長은 “아파트를 잘 지어도 學群이나 交通 좋은 곳을 이길 수 없다는 걸 보여주는 事例”라고 說明했다.

파크리오(6864世代)는 엘리트 및 레이크팰리스와 비슷한 時期에 入住해 種種 ‘엘리트레派’로 묶이기도 하지만 이들 아파트들과는 胎生이 조금 다르다. 앞서 아파트들이 蠶室 住公을 母胎로 하는 反面 파크리오는 蠶室 市營아파트를 再建築한 데다 行政區域上 신천동에 屬하기 때문에 잠실동만을 對象으로 한 土地去來許可區域에 包含되지 않았다. 金 所長은 “파크리오는 그동안 엘스와 리센츠, 트리지움 等이 土許題로 묶여 去來가 制限되면서 反射利益을 얻은 側面이 있다”고 說明했다.

蠶室 住公 1~4團地를 再建築한 엘리트, 레이크팰리스는 이미 再建築을 完了하고 15年 次 ‘中古 新築’에 접어든 反面 비슷한 時期에 지어진 蠶室 住公 5團地(3930世代)는 如前히 再建築을 推進 中이다. 2005年 再建築 整備區域 指定, 2010年 安全診斷 通過, 2013年 再建築 組合設立認可를 받았음에도 前 서울市長과의 葛藤, 組合 內部 問題, 團地 內 신천초등학교 移轉 問題 等으로 연이어 발목이 잡히며 事業이 遲延돼왔던 것.

서울 東南圈 랜드마크 될 蠶室 住公 5團地

蠶室 住公 5團地는 蠶室漢江公園과 바로 連結되고 地下鐵 2·8號線 蠶室驛과도 가까운 데다 團地 바로 앞에 버스 停留場이 있어 大衆交通 天國이다. 서울아산병원, 三星醫療院과도 가깝고 잠실종합운동장複合開發(MICE)李 豫定돼 있는 點도 好材다. 金 所長은 지난해 펴낸 冊 ‘서울 不動産 絶對原則’에서 蠶室 住公 5團地를 콕 집어 “再建築이 完了되면 서울 東南圈의 랜드마크가 될 곳”이라고 展望했다. 다른 蠶室 住公아파트 團地들이 5層 規模에 小型 坪型으로만 構成됐던 것과는 달리 5團地는 15層에 34~36坪型 中大型으로 構成돼 있으며 桐 間隔이 넓다. 垈地 持分은 平均 22.43坪이고 容積率은 138%다.

蠶室 住公 5團地는 2022年 서울市로부터 最高 50層 높이의 整備計劃案을 承認받았지만 서울市가 2023年 初 層岫 制限을 事實上 廢止하면서 最高 70層, 38個 桐, 6303世代로 再建築을 推進하고 있다. 이런 가운데 最近 建築費 上昇으로 인한 組合과 施工社 間 葛藤이 再建築의 뜨거운 감자로 登場하면서 再建築 業界에서는 超高層이 좋은 것만은 아니라는 목소리가 나오고 있다. 高層일수록 랜드마크라는 象徵性이 있지만 各種 認許可 節次가 까다롭고 工事費도 크게 增加하기 때문이다. 이와 關聯, 70層 再建築을 推進하던 서울 성동구 성수 1區域은 最近 組合員 投票를 통해 50層 未滿 準超高層으로 進行하기로 했다. 反面 4區域은 그대로 77層 再建築을 推進할 方針이다. 이와 關聯해 金 所長은 “성수 地域의 境遇 立地 側面에서 1區域이 더 낫다. 4區域은 1~3區域에 비해 立地가 떨어지는 만큼 組合員들이 分擔金을 더 내 超高層 랜드마크로 開發하겠다는 戰略的인 選擇을 한 것”이라고 말했다.

再建築은 大型 坪數가 많아 平均 垈地 持分이 큰 團地가 有利하다. 容積率이 낮아도 小型 坪數가 많다면 再建築 事業性이 떨어진다. 이런 面에서 蠶室 住公 5團地는 앞서 再建築이 完了된 1~4團地에 비해 유리한 便. 金 所長은 “더군다나 蠶室 住公 5團地는 一般 分讓分(2373世代)도 많고, 種上向 後 商街를 建築할 境遇 商街 分讓 또는 商街를 組合이 運營하는 方式도 考慮할 수 있다. 이럴 境遇 再建築 分擔金이 없거나 알파 收益을 얻을 수도 있다”고 말했다. 現在 住公 5團地 34坪型은 25億 원, 36坪型은 26億5000萬 원臺에 呼價가 形成돼 있다.


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_{도움말 김학렬 스마트튜브 不動産調査硏究所長 
寫眞 조영철 記者}