美國 基準金利, 總選, 高金利, 인플레이션 等 國內外 變數가 얽히며 2024年 不動産 市場은 안갯속에 갇혔다. 金利는 引下 時期를 가늠하기 어렵고, PF貸出 延長이 불러올 國家的 리스크와 그 波長 또한 斟酌하기 힘들다. 빌라포비아 餘震으로 因한 傳貰값 暴騰, 갈아타기 登場까지 考慮하면 2024年 不動産은 豫測 不可能에 가깝다. 또 總選부터 美國 인플레이션, 이스라엘-하마스 戰爭까지 國內 및 國際 政治, 經濟 이벤트도 看過할 수 없다. 現在 不動産 市長은 住宅 價格의 反騰을 確信하거나, 追加 下落을 豫測하는 意見으로 뒤엉켜 있다. 이와 같은 相反된 主張에 實需要者는 勿論 投資者도 ‘팩트’를 基盤으로 데이터를 分析하고 助言해줄 專門家를 찾고 있는 狀況이다.

하버드대학교에서 都市計劃·不動産 硏究로 博士學位를 받은 김경민 서울大學校 環境大學院 敎授는 빅데이터에 基盤해 不動産 市場을 分析한 圖書 ‘不動産 트렌드’를 2020年부터 每年 出刊하고 있다. 그가 지난 著書들을 통해 豫測한 2023年 집값 大暴落과 下落率, 變曲點은 實際 不動産 市場에 的中하며 큰 話題가 됐다.

正確한 데이터 分析과 均衡感 있는 助言으로 ‘不動産 족집게’란 愛稱을 얻은 김경민 敎授를 만나 새해 不動産 展望을 물었다. 그는 眉間을 찌푸리며 깊은 한숨을 내쉬었다. 國內外 너무나 많은 變數가 맞물려 正確한 豫測이 어렵기 때문이다. 다만 傳貰값 暴騰은 確信하며 “매우 深刻한 狀況”이라고 덧붙였다. 빌라포비아, 아파트 認許可 減少 等이 2025年 供給 物量으로 이어져 傳貰값이 大幅 오른다는 것. 金 敎授는 “이 現象이 繼續되면 傳貰값 暴騰 後 賣買價가 上昇했던 2010年代 中後半과 類似한 狀況이 演出될 수 있다”고 警告했다.

갈아타기, PF貸出 延長··· 2024年 不動産 트렌드 이끌 빅 이슈

2022年 減少한 不動産 去來量이 2023年에 빠르게 增加했습니다. 原因은 뭔가요.

크게 3가지로 要約할 수 있어요. 첫 番째는 政府의 特例보금자리론 效果입니다. 9億 원 以下 住宅에 提供된 貸出 商品으로, 實際 서울 9億 원 以下 住宅의 去來量이 빠르게 增加했어요. 2023年 1分期 서울의 9億 원 未滿 아파트 去來量은 約 4021件으로 分析됩니다. 2022年 4分期 對比 172% 上昇한 數値죠. 두 番째는 住宅擔保貸出(以下 住擔貸) 金利가 2022年 10月부터 急激히 낮아지면서 住宅 需要를 刺戟한 點입니다. 2022年 11月 5.31%였던 金利가 2023年 5月 4.39%까지 下落했어요. 6個月 만에 92BPS(株當 純資産價値)가 낮아진 거죠. 金利 下落이 곧 住宅 需要로 이어졌고요.

마지막 原因은요.

9億 원 以上을 呼價하는 아파트 去來量 增加예요. 特히 서울 강남구의 15億 원 以上 아파트 去來量이 눈에 띄게 늘었습니다. 2022年 4分期 68件에서 2023年 2分期 538件으로 暴增했어요. 이는 많은 階層에서 不動産 市場에 對한 視線이 變化했음을 의미합니다. 9億 원 以下 아파트 居住를 希望하는 사람뿐만 아니라, 形便만 된다면 15億 원 以上의 아파트 買入도 꺼려하지 않는 거죠.



2024年 不動産 去來量을 豫想할 때 가장 注視할 건 무엇인가요.

갈아타기의 登場입니다. 사람들은 普通 7~10年 안에 居住地를 옮겨요. 2024年 갈아타기를 하는 사람들은 2015~2017年에 아파트를 賣買했던 家口겠죠. 이 時期가 正確히 不動産 上昇期였어요. 2015年에 아파트를 산 사람들은 7年 後인 2022年 居住地를 옮길 수도 있었지만, 當時 아파트 去來量이 歷代級으로 낮았습니다. 갈아타기의 需要가 아파트 買入에 積極的으로 나서지 않았다는 意味죠. 萬若 2015~2016年 아파트 買入者들의 認識이 바뀌었다면 2024年 아파트 買入에 參與할 可能性이 클 거라 豫想합니다. 이렇게 되면 不動産 去來量이 活潑해지면서 아파트값에도 影響을 미치고요.

2015~2017年 아파트 去來量은 어느 程度였나요.

2010年代를 통틀어 가장 많았어요. 2015年 約 13萬 件, 2016年 約 12萬3000件, 2017年 約 10萬5000件이었죠. 總 36萬 件 程度로, 2010年代 年平均 아파트 去來量이 約 8萬2000件이었다는 걸 勘案하면 어마어마한 數値죠.

2022年에 아파트값이 急落했습니다. 2015~2017年度에 買入한 사람들은 損害 아닌가요.

2022年 아파트값이 떨어졌어도 2015~2017年度 賣買 金額보다는 顯著히 높습니다. 當時 매우 낮은 價格으로 아파트를 샀기 때문에 價格이 아무리 急落해도 큰 讓渡差益을 거둘 수 있어요. 갈아타기를 할 수 있는 充分한 條件을 갖췄다고 봅니다.

2024年 不動産 價格의 核心은 基準金利가 아닌 ‘國庫債 10年物 金利’라고 했는데요.

맞습니다. 一般 需要者가 가장 重要하게 생각하는 것은 住擔貸日 거예요. 하지만 그 內面을 仔細히 살펴보면 住擔貸는 國庫債 10年物 金利와 거의 聯動된다는 걸 알 수 있습니다. 卽, 國庫債 10年物 金利가 올라가면 住擔貸 金利 亦是 上昇하면서 利子 負擔이 커지게 되는 거죠. 이는 不動産 買收勢를 감소시키면서 價格 下落 및 停滯 現象을 일으키고요.

우리나라 不動産에 打擊을 줄 最大 經濟 리스크를 꼽는다면요.

PF貸出이요. PF는 大規模 不動産 開發에 活用되는 貸出을 뜻합니다. 디벨로퍼가 土地를 取得해 認許可를 받고 開發을 할 境遇, 總事業費의 5~10% 程度는 自己 資本으로 投資하고 事業 經費와 工事費 等 나머지는 金融圈에서 PF貸出을 받아 進行합니다. 쉽게 말해 디벨로퍼는 大規模 費用을 金融圈에서 빌린 뒤 이에 對한 元利金을 分讓 收入金으로 支給하는 거죠. 萬若 分讓 市場이 活潑하면 收入金으로 PF貸出 元利金을 償還할 수 있지만, 分讓에 失敗하면 元利金을 갚을 수 없게 되겠죠. 그러면 金融機關의 PF貸出이 延滯되고, 未分讓 物件을 處分해 元利金을 마련하는 狀況에 놓이게 됩니다.

PF貸出이 問題가 된 時點은 언제인가요.

2021年 以後 進行된 不動産開發事業부터입니다. 2020年까지 不動産 市場이 急上昇하며 土地 買入費가 올라갔어요. 金利도 引上됐고, 工事費 亦是 30% 程度 上昇했고요. 남는 건 없는데 原價가 올라간 狀況에 놓인 거죠. 事業場들은 PF貸出 償還에 어려움을 겪게 됐고요. 이는 認許可가 났음에도 施工社의 事業 計劃 撤回로 PF貸出을 받지 못한 채 事業이 困境에 빠지게 된 것입니다.

政府가 滿期 到來한 PF貸出을 總選 以後로 延期시켰습니다. 事業이 中斷된 事業場들에 私惠를 베푼 거라 볼 수 있나요.

PF貸出 延長은 總選 後 不動産 市場을 强打할 時限爆彈이나 다름없습니다. PF는 金利에 매우 敏感합니다. 金利가 上昇하면 不動産 開發 收益이 減少해 事業이 坐礁되는 境遇가 大部分이에요. 現在 景氣沈滯로 事業이 中斷된 事業場들이 많아요. 政府의 PF貸出 期間 延長은 마치 이들에게 特惠를 베푼 것 같죠. 하지만 總選 後 이것들이 한꺼번에 터지면 銀行圈 不實과 信用 問題로 浮刻될 可能性이 있어요. 國家的으로 아주 深刻한 狀況에 놓이게 되는 거죠. 問題가 될 만한 PF貸出은 只今부터 조금씩 整理를 해야만 합니다.

PF貸出 延長의 가장 큰 問題點은 무엇인가요.

低廉한 不動産 出荷價 抑制되는 現象입니다. 不實한 事業場들이 整理되고 低廉한 土地가 나와야 새로운 開發이 始作됩니다. 하지만 PF貸出이 延長되면서 不動産 物件이 없어졌어요. 價格 確認도 어렵고요. 急한 狀況이 아닌 土地株들은 過去 높은 價格을 固守할 겁니다. 土地비가 低廉하다면 參與할 수 있는 디벨로퍼들이 當然히 開發에 參與하지 않겠죠. 이렇게 되면 아파트 認許可 物量 減少 現象이 일어나고, 2025年 以後에는 아파트 入住 物量이 急減할 겁니다. 이는 곧 傳貰값 暴騰으로 이어질 거고요.

아파트 入住 物量은 어떻게 豫想하나요.

2024年 約 6700世代의 서울 江南圈 巨大 아파트 團地 入住와 2025年 上半期 約 1萬2000世代의 올림픽파크抛레온(옛 屯村住公아파트) 入住가 豫定돼 있어요. 短期的으로 보면 2025年 上半期 江南圈 傳貰값은 下方 壓力이 存在할 수 있죠. 長期的인 觀點에서는 2025年 여름 以後 서울 아파트 入住 物量은 深刻하게 낮은 水準이 繼續될 겁니다. 이는 아파트 傳貰값을 刺戟할 거고요.

PF貸出 延長 마무리가 이루어진 2025年 以後 아파트 市場을 展望해본다면요.

빌라포비아, 施工費와 土地 費用 增加 等 2023年의 否定的인 要素들로 인해 豫想치 못한 狀況이 펼쳐질 수 있습니다. 特히 아파트와 빌라 모두 最惡의 認許可 物量이 나올 可能性이 커요. 入住 物量이 低調하면 傳貰값이 上昇하면서 賣買 價格을 밀어 올릴 수도 있겠죠. 萬若 이 狀況이 實際로 나타나면 傳貰값이 올라가고 2~3年 後 賣買 價格이 上昇했던 2010年代 中後半과 類似한 光景이 演出될 수 있습니다.

現在도 아파트와 빌라 供給 物量이 低調한 便 아닌가요.

맞아요. 2010年代 아파트 年間 平均 供給量은 約 3萬5000채였습니다. 이와 比較하면 지난해와 올해 各各 約 1萬 채 程度 不足한 狀況이고요. 2023年 上半期 빌라 傳貰 去來量도 빠르게 減少했어요. 總 3萬2547件으로, 傳貰 詐欺가 浮刻되기 前인 2022年 上半期 4萬8718件의 67% 水準에 不過합니다. 이는 빌라포비아 現象 때문이에요. 傳貰 詐欺, 逆傳貰難 等으로 빌라 傳貰를 꺼려하는 사람들이 늘어난 거죠. 올해 빌라 供給이 萎縮된 건 빌라 傳貰 需要가 減少하면서 나타난 자연스러운 現象이고요.

올해 初부터 아파트 傳貰값이 오른 것도 빌라 物量 不足과 關係가 있는 건가요.

入住 物量이 不足하면 가장 먼저 나타나는 現象이 傳貰값 上昇입니다. 빌라 傳貰값이 올라 아파트 傳貰와 비슷한 價格帶에 到達하면 사람들은 當然히 아파트 傳貰를 選擇하겠죠. 이는 곧 傳貰값 上昇으로 連結되고요. 또 인플레이션으로 月貰가 臺暴騰했어요. 傳貰는 月貰의 代替財예요. 當然히 傳貰값이 오를 수밖에 없죠.

빌라포비아의 나비效果네요.

그렇죠. 빌라를 떠나 아파트로 가는 傳貰 需要가 上昇하면 빌라 供給이 減少하겠죠. 이와 같은 現象이 維持되면 빌라 戰勢는 勿論 賣買 金額까지 올라갈 거고, 아파트 傳貰값에도 影響을 미치는 惡循環이 反復됩니다.

國土交通部 統計누리 調査에 따르면 빌라 傳貰 去來量이 認許可 物量 水準으로 急減하진 않았어요. 빌라 傳貰 需要는 如前히 存在한다는 意味 아닌가요.
傳貰 需要가 絶滅하진 않은 거죠. 傳貰 詐欺 等에도 不拘하고 어쩔 수 없이 빌라 居住를 希望하는 사람들이 存在한다는 意味고요. 빌라에 對한 需要가 完全히 없어지긴 어려요. 따라서 政府가 傳貰 詐欺 問題에 對한 對策을 마련하고 去來를 安定的으로 進行할 수 있는 環境 造成에 努力을 기울여야 합니다. 이렇게 되면 빌라 傳貰 供給이 不足한 狀況으로 反轉될 可能性도 있습니다.

핫 플레이스로 跳躍할 ‘신촌’

2024年 빌라와 아파트는 어떤 흐름으로 갈까요.

傳貰값이 無條件 오릅니다. 빌라포비아의 餘震으로 아파트로 移住하는 사람들이 늘어나면서 아파트 傳貰값이 上昇할 거예요. 아파트는 높은 土地 價格으로 開發이 萎縮되면서 認許可가 急減하게 될 겁니다. 이는 2025年 아파트 入住量 減少로 이어지고, 傳貰값을 刺戟할 겁니다.

高金利 時代예요. 집값이 下落하지 않을까요.

住擔貸는 2024年 2分期에 4.7%臺에 到達하고 4分期에는 4.5%臺에 이를 것으로 보입니다. 2024年 가을까지 金利가 오른 뒤 若干 下落하는 거죠. 이렇게 되면 서울 아파트값은 2023年 2分期보다 約 6% 낮아질 可能性이 있어요. 小幅 下落하거나 停滯하는 水準으로, 暴落하지는 않을 거라 豫測됩니다. 재미있는 것은 서울 江南과 江北 狀況이 다를 거라는 點이에요. 江南은 아파트값이 宏壯히 많이 回復됐어요. 江北은 回復이 안 된 곳도 꽤 있죠. 제가 봤을 때 江北은 現在 狀態를 維持하고, 江南에서 若干 調整이 있을 거라 봅니다. 暴落까진 아니고 若干 낮아지는 程度로요.

實需要者는 언제 집을 사야 할까요.

굳이 꼽자면 來年 中後半이요. 時點보단 狀況이 重要합니다. 앞서 言及한 이스라엘-하마스 戰爭, PF貸出 延長 等의 리스크가 整理된 後에 집을 사는 것이 最善이죠. 2025年부터는 아파트 供給 物量 不足으로 傳貰, 賣買 價格이 모두 上昇할 可能性이 매우 높고요.

投資 目的으로 아파트 買入을 希望하는 사람들에게 推薦하는 地域이 있다면요.

初等學校를 품은 아파트, 一名 ‘超품아’ 地域이요. 敎育 側面에서 子女가 安全하게 登下校를 할 수 있는 初等學校 隣接地는 斷然 選好 地域입니다. 國土交通部 實去來價 公開시스템에서 提供하는 서울 아파트 去來 件을 分析해봤는데, 同一 坪型 基準으로 超품아 團地가 一般 團地에 비해 約 6300萬 원 程度 비싼 것으로 나타났어요. 재미있는 點은 初等學校에서 멀어질수록 아파트값도 떨어지더라고요. 約 100m 멀어질수록 1200萬 원 程度 下落했습니다. 投資家 目的이라면 相對的으로 經濟的 價値가 높은 超품아 團地를 눈여겨보는 것이 좋을 것 같네요.

不動産 上昇期에는 아파트 小型 坪型에 投資하라고 하셨는데요.

같은 아파트 團地 25坪과 33坪 價格 흐름을 分析했을 때 不動産 下落期에도 25坪은 變動性이 宏壯히 적었어요. 2010年代 初盤 不動産 下落期에도 25坪은 집값이 많이 떨어지지 않았습니다. 거의 停滯期나 다름없었죠. 또 累積 上昇率도 25坪型이 33坪型보다 더 높았습니다. 例를 들어 서울 서초구 반포자이 25坪의 上昇率은 227%로, 170%였던 33坪보다 57% 程度 높았죠. 왕십리뉴타운의 境遇 33坪의 上昇率이 높았으나 그 差異는 5% 程度로 微微했습니다. 이 같은 狀況들을 考慮했을 때 25坪 投資가 가장 安全하다고 봅니다.

最近 韓國不動産院 統計 造作 事件으로 衝擊을 받은 이들이 많습니다. 이제는 어떤 資料를 信賴해야 할까요.

週間 아파트 價格動向은 絶對 보지 마세요. 아파트값이 週間으로 움직이는 건 말도 안 돼요. 不動産은 長期 트렌드이기 때문에 絶對로 週間, 月刊 單位로 보면 안 됩니다. 直接 不動産 트렌드를 把握하고 싶다면 大型 團地 爲主로 分期別 아파트 團地의 平均 價格과 흐름을 잘 把握하는 것도 좋은 方法입니다. 꾸준히 學習하다 보면 感이 올 거고요.

2024年 注目해야 할 핫 플레이스를 꼽는다면요.

신촌이요. 2023年 上半期 신촌에 사는 사람 中 80%가 1人 家口였어요. 그中 女性 人口가 壓倒的인 比率을 차지했죠. 延世大學校, 이화여자대학교 女學生과 세브란스병원 等을 다니는 所得 水準이 높은 社會 初年生들이 主를 이룹니다. 또 젊은 外國人들도 많이 살고요. 이 두 그룹은 暴發的인 消費力을 가지고 있어요. 또 最近 SK D&D에서 開發한 에피소드 新村 369와 맹그로브 신촌店 等이 新設됐고, 靑年住宅 等 賃貸 基盤의 住居 施設이 大量 供給될 것으로 보입니다. 신촌 商圈 亦是 復活하는 趨勢예요. 먹자골목, 商業 施設은 勿論 新村만의 로컬 콘텐츠까지 다시 注目받고 있어요. 신촌의 퍼텐셜은 어마어마합니다.


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_{寫眞 이상윤 뉴시스}