김경민 서울대 環境大學院 敎授는 모두가 아니라고 할 때, 不動産 價格 下落을 점쳤다. 지난해 11月 내놓은 冊 ‘不動産 트렌드 2022’를 통해 基準金利가 2%까지 上昇하면 2021年 6月 對比 서울市 아파트 價格이 最少 14%에서 最大 20%까지 下落할 것이라는 展望을 내놨다.

當時 國土硏究院 等 國策 機關과 民間 硏究 機關에서는 그와 反對로 집값 上昇을 豫見했다. 하지만 2022年 韓國 不動産 市場은 沈滯期를 맞았다. 韓國不動産院 週間 아파트 價格 動向에 따르면 8月 1日 基準 서울 아파트 價格은 10週 連續 下落勢를 보였다. 去來量 亦是 크게 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 7月 서울 아파트 賣買 申告는 467件에 不過하다. 2021年 同月(4679件)과 比較해 10分의 1 水準이다.

金 敎授는 서울대 地理學 學事, 美國 UC버클리 情報시스템學 碩士를 거쳐 하버드대에서 都市計劃·不動産 硏究로 博士 學位를 받았다. 美國 商業用 不動産 리서치 會社 PPR에서 實務經驗도 쌓았다.

하버드 博士를 줄여 ‘下拍’이라 불리는 그의 豫測이 빗나간 地點도 있다. 그는 金利 引上 시나리오에서 2022年 最大 金利를 2%로 上程했다. 9月 基準 韓國銀行 基準金利는 2.5%. 最近 美國 聯邦準備制度(Fed·聯準)가 2回 連續 자이언트스텝(金利 0.75%p 引上)에 나서면서 올해 末 金利가 3%에 達할 것이라는 展望이 나온다. 豫想치 못한 인플레이션과 이에 따른 金利 引上이 豫告된 狀況. 7月 26日 서울 강남구의 한 共有 오피스에서 그를 만나 下半期 不動産 展望에 對해 들었다.

“不動産 暴落 事態는 없어”

不動産 價格 下落 幅은 더 커질까요.

그렇죠. ‘不動産 트렌드 2022’를 쓸 땐 인플레이션이 큰 이슈가 아니었어요. 物價가 오를 거라는 事實은 알았지만 이 程度일 줄 몰랐죠. 當時 基準金利가 0.5%였어요. 그래서 1%, 1.5%, 2%로 金利가 높아지면 不動産 價格이 어떻게 될지를 豫測한 거죠. 金利가 2%가 되면 서울 아파트 價格이 2021年 6月 對比 最小 14%에서 最大 20% 下落하더라고요. 基準金利가 올랐다고 그다음 날 不動産 價格이 꺾이는 건 아니에요. 調整 過程을 거치며 最小 6個月 뒤에 價格이 내려가기 始作하거든요. 只今까지 7~8% 下落했어요. 앞으로 더 價格이 떨어질 테고, 여기에 金利가 3%까지 올라가면 價格이 더 낮아지겠죠.

얼마나 내려갈 것인지가 關鍵입니다.

3%臺 金利까지는 豫測해보지 않았기 때문에 어느 程度일지 正確하게는 모르겠어요. 다만 리니어하지는(선형적이지는) 않을 거예요. 金利가 (2%에서) 1.5倍 높아진다고 해서 13~20%의 下落 暴徒 同一하게 커지지는 않는다고 봐요. 오히려 적어진다고 봅니다.

暴落 事態는 오지 않는다는 말인가요.

不動産 價格이 下落하고 以後에도 正體 期間이 어느 程度 進行된다는 건 팩트죠. 하지만 2008年 美國이 經驗했던 暴落으로 이어지지는 않을 거예요. 韓國은 住宅擔保認定比率(LTV)·總負債償還比率(DTI) 規制가 强해서 不動産 價格이 暴落할 수 있는 構造가 아닙니다. 美國은 基本的으로 LTV가 80%예요. 生涯 첫 住宅을 사는 境遇에는 더 많은 金額을 貸出해주기 때문에 實際 價格의 5%만 가지고 住宅을 購入하기도 하죠. 조금만 價格이 내려도 自己資本이 사라지기 때문에 住宅을 市場에 던지게 되고요. 하지만 韓國은 LTV가 50~60% 水準이고 15億 以上 住宅의 境遇 오로지 現金으로 購入해야 하니 價格 下落 局面이라고 해서 패닉 셀링이 벌어지지는 않아요.

金 敎授는 “다만 서울을 除外한 地域의 境遇 狀況이 다르다”고 했다. 그는 세 카테고리로 나눠 例示를 들었다. 釜山·蔚山·慶南(釜蔚慶)과 大戰·世宗, 光州·大邱다.

“首都圈과 그 外 地域은 價格 패턴이 完全히 달라요. 釜蔚慶은 2013年부터 2017年까지 價格이 오르다가 地域 經濟가 나빠지며 2019年 末까지 下落 局面을 겪었어요. 그리고 2020年부터 價格이 오르기 始作했죠. 大戰·世宗의 境遇 2010年代에는 不動産 價格이 거의 오르지 않았어요. 新種 코로나바이러스 感染症(코로나19) 以後에 價格이 오르기 始作했죠. 光州·大邱는 인플레이션에 맞춰 價格이 오르는 特徵이 있어요. 마찬가지로 2021年 上昇했죠. 共通的으로 2020年 以後 上昇分은 流動性 影響이라고 봐야 합니다. 流動性이 잡히는 瞬間 價格이 原狀回復될 可能性이 높아요. 大戰·世宗이 最近 急落하기 始作한 게 그 事例죠.”

首都圈 外 地域 不動産 價格은 어느 時點으로 돌아가게 되나요.

서울만큼 待機 需要가 있는 곳이 아니잖아요. 假令 世宗市는 2年 만에 80% 가까이 價格이 올랐어요. 벌써 20% 程度 꺾이고 있는데, 2019年 末 價格 水準까지 돌아갈지는 確實치 않지만 下落 幅은 크다고 봐야죠.

京畿道는 어떨까요.

분당의 境遇 唯一하게 康男과 代替 關係를 갖고 있어요. 餘他 新都市들과는 다르죠. 順序대로 보자면 江南이 오르면 盆唐, 그리고 收支가 올라요. 重要한 건 上昇 時點은 다르지만 下落 時點은 같다는 거죠. 昨年 年末을 起點으로 大韓民國 모든 地域이 下落 局面으로 들어섰어요. 萬若 3~4月 大統領職引受委員會에서 規制緩和와 稅金 關聯 메시지가 나오지 않았으면 繼續 下落했을 거예요.

“3年 下落, 3年 正體, 4年 上昇”

金 敎授의 豫測대로라면 全國 不動産 價格은 下向勢를 탈 展望이다. 글로벌 景氣沈滯와 金利 引上은 不動産 去來 心理도 얼어붙게 했다. 大韓民國 法院 登記情報廣場에 따르면 7月 基準 全國 集合建物 去來回轉率은 0.41%로 2013年 1月 以後 9年 6個月 만에 最低値를 記錄했다. 集合建物 1萬 個 中 41個꼴로 去來됐다는 意味다. 金 敎授는 “2008年 글로벌 金融危機 때보다 深刻한 狀況”이라고 診斷했다. 이어지는 그의 說明이다.

“서울市 去來量이 平均 한 分期에 2萬 件 程度 돼요. 2008年 3分期 去來量이 4208件이었어요. 그런데 올해 1分期 去來量이 3400件입니다. 2008年엔 利子率이 높은 狀態에서 글로벌 金融危機가 터졌고, 李明博 政府가 金利를 5%에서 2%까지 낮추면서 不動産 景氣가 살아났죠. 只今은 完全 反對 狀況이잖아요. 2分期에는 4700件으로 去來量이 오르긴 했지만, 겨울에 不動産 去來가 덜 이뤄지는 季節的 影響을 勘案하면 歷代級으로 낮은 水準입니다. 이 흐름이 持續될 可能性이 높아요. 基準金利 上昇 狀況에 따라 最小 6個月에서 1年까지 봐야 합니다.”

집을 사려고 하는 사람은 推移를 지켜봐야겠네요.

基準金利 引上이 멈춘 時點까지 기다려야 해요. 韓國 基準金利는 聯準에 從屬的이기 때문에 美國 基準金利 上昇이 언제 멈추느냐 그게 포인트죠.

不動産 價格이 下落한다면, 反對로 賣渡하려는 사람은 只今이라도 서둘러야 하나요.

꼭 그렇진 않습니다. 서둘러 處分할 必要는 없다고 봅니다. 不動産은 初期 資本이 많이 들어가는 만큼 長期的으로 내다봐야 해요. 不動産을 산 時點으로부터 7~10年 程度는 기다려야 합니다. 價格 사이클이 普通 10年 週期로 돌아가거든요. 例를 들어 서울 아파트 價格은 2010年 1月부터 2012年 12月까지 떨어졌어요. 2013年부터 2015年 末까지는 物價보다 조금 더 올랐어요. 1年에 約 4%씩이죠. 그리고 2016年부터 急騰한 것이거든요. 2019年에 事實 價格이 꺾일 듯한 兆朕이 있었는데 2020年 流動性이 커지면서 暴騰한 거예요. 萬若 코로나19 狀況이 없었다면 3年 下落, 3年 正體, 4年 上昇이 한 사이클입니다.

또 2020年代 初盤 不動産 暴騰을 經驗했기 때문에 市場이 어떻게 움직일지 豫測하기 힘들어요. 住宅을 이미 갖고 있는 사람들은 버틸 만큼 버텨야 합니다. 只今 時點에서는 앞으로 價格이 떨어질 거라고 100% 確信합니다. 그런데 이 狀況에서 털고 기다렸다가 2~3年 內로 다시 집을 사겠다고 생각할 때는 價格이 이미 더 올라버릴 수 있는 거죠.

빌라나 오피스텔 等은 어떤가요.

이 亦是 서울만 말씀드릴 수 있습니다. 再開發 이슈가 있는 地域만 아파트보다 價格 下落 幅이 좁을 수 있어요. 그 外 地域은 더 커질 수 있죠.

傳月貰 市長은 어떻게 될까요.

傳貰는 完全히 잡혔어요. 傳貰는 2020年 여름 賃貸借 3法 通過 以後 價格이 暴騰한 건 맞아요. 그런데 2021年 3分期를 起點으로 大部分의 아파트 但只 同一 坪型臺 傳貰 價格을 比較해보면 꺾이는 趨勢가 發見돼요. 賃貸借契約을 更新하는 사람들은 如前히 낮은 價格에 재계약하고, 新規 契約者의 傳貰保證金은 높아지는 二重 價格制가 생긴 건 맞아요. 다만 그 價格이 서로 멀어지면 問題가 될 수 있지만 지난해 3分期를 起點으로 같이 꺾이고 있어요. 差異가 줄어들고 있는 거죠.

賃貸借 3法 效果가 있다고 봐야 하나요.

저는 當時에 反對하는 쪽이었는데 그건 時點 問題였어요. 趣旨 自體는 좋습니다. 價格 上昇率을 防禦해 中産層 以下 庶民들이 居住할 수 있는 環境을 만들어주는 거죠. 現在 傳貰 價格이 安定勢로 접어든 狀況에서 賃貸借 3法을 건드리면 正말 나쁜 겁니다. 지난 2年間 社會的 費用을 支拂했기 때문에 더 以上 賃貸借 3法을 놓고 이야기를 안 했으면 좋겠어요.

賃貸借 3法이 月貰 大亂을 부추겼다는 批判이 나오는데요.

傳貰가 月貰로 轉換되는 理由는 2가지예요. 하나는 인플레이션입니다. 全 世界 모든 都市의 月貰가 다 오르고 있어요. 두 番째는 傳貰 貸出 利子가 높아서 月貰로 바뀌는 겁니다. 또 傳貰가 月貰로 많이 바뀌었는지 實際 데이터를 確認해보면 그렇지 않아요. 國土部 實去來價 데이터는 于先 賣買와 傳月貰로 나뉘어요. 傳月貰 안에 傳貰, 半傳貰, 眞짜 月貰가 섞여 있죠. 서울에서 眞짜 月貰 比重은 10%밖에 안 돼요.

眞짜 月貰는 뭔가요.

狎鷗亭洞 99㎡(30坪) 아파트라고 한다면 保證金 5000에 月 200萬원이 眞짜 月貰죠. 保證金 5億에 20萬원은 半傳貰라고 해야 합니다. 傳貰에서 反轉勢 比重이 높아지고 있는 건 맞지만, 그걸 月貰 比重이 높아진다고 말하는 건 잘못된 겁니다.

“稅制 改編, 구멍을 막아야”

새 政府의 不動産 關聯 國政 課題에 對한 그의 생각도 궁금했다. 5月 大統領職引受委員會가 活動을 마무리하면서 發表한 110大 國政 課題에는 △250萬 號 以上 住宅 供給 △綜合不動産稅·讓渡稅 稅制 改編 △生涯最初 住宅 購入 家口 LTV 規制 緩和 △再開發·再建築 規制 緩和 等이 包含됐다.

尹錫悅 政府의 不動産 政策 基調를 어떻게 評價하시나요.

大選 候補 時節 尹 大統領과 李在明 候補 公約은 거의 비슷했어요. 그 이야기는 두 候補 다 都市 哲學이 不在했다는 거죠. 이건 政治權 全般이 批判받아야 할 問題고요. 250萬 戶 供給부터 살펴보면, 供給을 어디에 할지가 重要해요. 말한 것처럼 首都圈을 除外한 地域은 需要가 없어요. 여기에 供給 爆彈이 들어가면 地域 不動産이 힘들어지죠. 首都圈 供給이 늘어야 하는 것은 맞지만 時期가 重要해요. 저라면 土地 備蓄을 해두겠어요.

土地 備蓄은 뭔가요.

랜드 뱅킹이라고도 하는데, 良質의 土地를 政府나 詩가 가지고 있는 거죠. 그래야 暴騰할 것 같은 시그널이 왔을 때 政府에서 正確한 메시지를 줄 수 있어요. 여기 땅에 住宅을 지어 供給할 테니 安心하라고요.

稅制 改編도 主要 國政 課題입니다.

于先 민주당의 反省이 必要한데요. 綜不稅 洗劑를 이렇게 엉망으로 만들어놓고는 다시 세 負擔 緩和를 이야기하고 있어요. 포퓰리즘이죠. 綜不稅·讓渡稅 緩和는 兩黨 모두 支持할 거라고 보는데 이건 2年 後 總選 때문에 그렇습니다. 하지만 租稅負擔 緩和는 租稅 革新 次元에서 接近해야 해요. 大多數 個人이 갖고 있는 가장 큰 財産은 住宅인데 이에 對한 稅金이 來年에 어떻게 될지 아무도 몰라요. 稅務士에게 물어봐도 “制度가 繼續 바뀌어서 計算을 해 본 뒤에 알려드릴게요”라는 答이 돌아오죠. 이게 말이 안 되는 겁니다. 確實한 原則을 定해야죠.

어떤 原則이 必要한가요.

첫 番째로 去來가 늘어나야 하니 讓渡稅 負擔은 낮추는 게 맞아요. 또 綜不稅로 인해 實效稅率이 特定 階層에게 지나치게 높게 作用해요. 外國처럼 不動産 價格의 0.7%건, 1%가 됐건 稅率을 統一하면 좋겠어요.

財産을 많이 갖고 있는 사람이 더 높은 比率의 稅金을 負擔하는 게 租稅의 基本 原則 아닌가요.

一括的으로 稅金을 매기지 않으면 구멍이 생기죠. 7月 25日 企劃財政部가 地方 3億원 以下 住宅을 讓渡稅·綜不稅 對象에서 除外한다고 發表했어요. 돈을 벌고자 한다면 地方을 돌며 3億원 以下 住宅을 사서 에어비앤비로 돌려버릴 거예요. ‘워케이션(workation)’과 ‘地方의 再發見’李 트렌드잖아요. 그러면 높은 收益率을 期待할 수 있을 텐데, 그 餘波로 周邊의 땅값이 오르는 副作用이 생기겠죠.

2030世代가 서울 집을 詐欺란 不可能해졌다는 말도 나옵니다. 國家에서 어떤 支援이 必要할까요.

다달이 負擔하는 利子 費用을 줄여줄 수 있어요. 이걸 金融 工學的으로 接近하면 좋을 것 같아요. 例를 들어 貸出金을 元利金 均等 償還을 한다고 했을 때 國家와 個人이 나눠서 負擔하는 거죠. 共同投資를 하는 겁니다. 國家가 不動産에 對한 持分을 갖고 있는 形態로 오르든 떨어지든 그 負擔을 같이 지는 거죠. 리스크가 없는 住宅이고, 個人에 對한 信用評價가 明確하다면 이 救助가 可能해요.

生涯 最初 住宅을 購入하는 이들에게 LTV 規制를 풀어줘야겠죠. 그런 點에서 LTV 規制 緩和 方向은 맞다고 생각해요. 다만 時機가 問題죠. 個人的으로 제롬 파월 聯準 議長을 좋아하는데, 傳達하는 메시지가 분명하기 때문이에요.

6月 15日(現地 時間) 파월 議長은 基準金利 0.75%p 引上을 發表하는 자리에서 “다음 聯邦公開市場委員會(FOMC) 會議에서도 빅스텝(0.5%p 引上)이나 자이언트스텝 金利 引上이 可能하다”며 “집을 사려는 사람이나 젊은 層은 (猜忌) 再調整을 할 必要가 있다”고 말했다.

金 敎授가 말을 이었다.

“韓國도 政府 當局이 明確하게 밝혀야 합니다. 中産層 庶民에게 住宅 살 機會를 줄 거다. 하지만 基準金利는 繼續 올릴 거고, 住宅擔保貸出을 미리 받으면 힘들 수 있으니 기다려달라고요. 그러면 需要者들이 기다릴 수 있죠.”

“6號線 라인이 뜬다”

金 敎授는 ‘不動産 트렌드 2022’를 통해 價格뿐 아니라 巨視的인 觀點에서 不動産 市場을 변화시킬 트렌드를 分析했다. 單獨·다가구주택 去來量 데이터를 바탕으로 포스트 코로나 時代 떠오를 핫 플레이스 5곳(성수·乙支路·용산·永登浦·江南圈 新盆唐線 一帶)도 꼽았다.

엔데믹 以後 오프라인 市場이 다시 浮上하고 있다는 分析을 했습니다.

오프라인은 宏壯히 重要하죠. 하지만 空間의 性格이 달라졌습니다. 이제 오프라인은 販賣의 空間이 아니라 經驗의 空間이 됐어요. 플랫폼 企業이 主要 商圈에 오프라인 賣場을 만들죠. 이제는 個人이 오프라인에서 장사를 해보겠다고 생각하면 쉽지 않을 거예요. 大企業 流通 業體도 3年을 버티기 힘들어요.

오프라인 空間에 對한 全體 需要는 줄겠네요.

韓國뿐만 아니라 全 世界的인 問題예요. 뉴욕 5番價도 1層 商店이 비기 始作한 게 2010年代 中盤부터입니다.

商業用 不動産 投資 展望에 對해서는 否定的인가요.

商業用 不動産은 크게 오피스 建物, 商業用 쇼핑 施設, 物流 倉庫로 나뉘어요. 過去에는 오피스와 리테일이 第一 핫했죠. 코로나19 팬데믹을 지나며 物流가 完全히 떠버렸죠.

物流 關聯 리츠(REITs) 商品을 사면 될까요.

4~5年 前에는 괜찮았어요. 只今은 물類 土地 費用과 施工 單價가 올랐기 때문에 收益率을 保障할 수 있을지 모르겠어요. 인플레이션 때문이죠.

冊에서 꼽은 ‘포스트 코로나 핫 플레이스 5’ 外에 注目하고 있는 地域이 있나요.

서울 地下鐵 6號線 라인은 다 商圈化할 거예요. 不動産에서 第一 重要한 건 앵커(anchor·닻)예요. 6號線은 弘大·합정이라는 巨大한 앵커가 있고, 上岩과 가까운 DMC가 있죠. 東쪽에는 古代라는 앵커가 있어요. 그 中間은 大部分 商圈化가 이뤄질 거예요. 功德, 三角紙, 이태원은 이미 대단한 地域이고 藥水, 請求로도 이어질 수 있죠.

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_{寫眞 金度均 뉴시스 뉴스1}