下半期 서울을 비롯한 主要 地域의 집값 變動率이 上昇 轉換되고 있다. 通商 不動産 期待心理가 反轉될 때 집값뿐 아니라 開發好材에 對한 關心도 덩달아 높아진다. 大衆心理를 赤裸裸하게 나타내는 네이버 檢索量 데이터에 따르면 ‘開發好材’ 키워드는 8月 3年 만에 最高 檢索量을 記錄했다(그래프1 參照). 이는 大衆의 不動産 期待心理가 强力하게 發散되고 있음을 나타낸다.

아파트 分讓 廣告는 團地 프리미엄을 어필하고자 ‘開發好材’ 콘텐츠를 揷入하기 마련이다. 아파트 供給이 많을 境遇 豫備請約者의 關心에 副應해 ‘開發好材’ 檢索量이 치솟을 수 있다. 하지만 지난해 末~올해 初 極에 達했던 未分讓 恐怖와 치솟은 工事費 탓에 올여름까지 全國에 풀린 分讓 物量은 11萬 채로, 이는 平年의 折半에도 못 미치는 水準이다. ‘國家鐵道網 構築計劃’ 같은 굵직한 鐵道好材가 發表되면 ‘開發好材’ 檢索量이 치솟을 수 있는데, ‘4次 國家鐵道網 構築計劃’(2021~2030)의 境遇 이미 2年 前인 2021年 發表됐다. 卽 ‘供給 가뭄’과 ‘鐵道好材 가뭄’에도 치솟은 ‘開發好材’ 檢索量은 期待心理 回復에 따른 市場 사이클의 大大的인 反轉을 알리는 重要 指標라고 할 수 있다.

首都圈 最大 好材는 西海線 延長

最近 首都圈을 뜨겁게 달군 開發好材는 斷然 ‘西海線 延長 開通’이다. ‘西海線’의 네이버 檢索量은 ‘대곡掃射線’李 開通된 7月 가장 높은 月 13萬 件을 記錄했다(그래프2 參照). 西海線 ‘소사원視線’李 開通된 2018年 6月 7萬 件의 約 2倍에 達하는 數値다. 이는 대곡掃射線이 소사원視線보다 規模가 크기 때문이다. 대곡掃射線은 대곡役에서 서울 地下鐵 3號線으로 換乘할 수 있으며, 金浦空港驛은 5號線과 9號線, 空港鐵道 換乘이 可能하다. 부천종합운동장驛에서는 7號線이 連結된다(지도 參照).

8月에는 西海線이 일산역까지 延長 開通되면서 一山西區 上位 團地 時勢가 마이너스 터널에서 벗어날 契機를 맞았다. KB不動産의 一山西區 上位 10個 團地 8月 時勢 變動率은 -0.05%를 記錄해 4月 -5%보다 落幅이 크게 縮小됐다. 일산역 驛勢圈에 자리한 新築 團地 e便한세상일산어반스카이는 入住 後 첫 實去來價가 3.3㎡當 2000萬 원을 記錄하기도 했다.

高陽市는 西海線 開通 外에도 ‘GTX-A 路線 대곡役 開通’이라는 好材가 기다리고 있다. GTX-A 路線은 一旦 景氣西北部에서 서울 都心으로 가는 通勤時間을 劃期的으로 短縮하며 競技西北部 代表 住居生活圈人 고양시와 坡州市 집값을 끌어올릴 展望이다. 또한 來年 上半期 GTX-A 路線 가운데 ‘水西~東灘’ 區間, 下半期에는 고양시를 通過하는 ‘운정~서울驛’ 區間이 開通될 豫定이다.



交通好材의 市場 影響力이 가장 큰 時點은 ‘豫備妥當性(豫妥) 通過’ 段階다. 豫算 편정이 確定돼 國家가 責任지고 開發事業을 밀어준다는 確證을 받는 ‘豫妥 通過’는 開發 與否에 對한 憂慮가 期待로 轉換되면서 不確實性이 解消되는 時點이다. 鐵道가 ‘언제’ 開通될지 斷定할 수 없지만 ‘바로 이곳’에 鐵道가 開通될 것이라는 市場의 信賴가 뿌리 내리는 時點이 바로 豫妥 通過다.

豫妥 通過 다음으로 市場 影響力이 큰 時點은 交通設計案이 確定돼 첫 삽을 뜨는 ‘着工’ 段階다. 着工 瞬間 豫妥 調査에서 確定할 수 없었던 ‘開通 時點’에 對한 輪廓이 그려지기 때문이다. GTX 路線에서 ‘GTX-A 部分 開通’보다 가까운 好材는 바로 ‘GTX-C 路線 着工’이다. GTX-C 路線은 8月 施工社인 現代建設과 國土交通部(國土部)가 實施協約을 締結해 現代建設이 優先協商者에서 實際 事業者로 地位를 確定지었다. 向後 實施設計 路線의 經濟性審議와 設計適格審議를 거쳐 年內 着工 段階를 밟을 豫定인 GTX-C 路線은 ‘交通 荒蕪地의 法則’에 따라 路線 末端인 京畿 議政府와 儀旺이 最大 受惠를 입을 展望이다. 이미 KB不動産의 議政府와 義王 上位 10個 但只 價格變動率은 7月 以後 플러스로 轉換되며 바닥을 딛고 일어섰다. GTX-C 路線 議政府役, 義王驛 受惠 半徑의 新築 團地는 3.3㎡當 2000萬 원 實去來價를 記錄했다.

스타필드 好材에 注目

仁川은 ‘서울지하철 5號線 延長’ 最終 路線 確定을 놓고 京畿道와 對立角을 세우고 있다. 서울 방화역에서부터 金浦 長期驛까지 約 28㎞ 區間을 新設하는 5號線 延長 事業에서 仁川은 黔丹新都市 內 3個 驛에 停車 路線을 要求하고 있다. 反面 京畿道는 1個 役만 停車하는 案을 固守하고 있다. 惡名 높은 金浦골드라인의 混雜度를 緩和해야 하지만 向後 10萬 名 넘는 人口를 計劃 中인 黔丹新都市의 交通滯症도 불 보듯 뻔한 狀況이다. 이 仲裁를 擔當하는 大都市圈廣域交通委員會가 어느 쪽 손을 들어줄지 與否가 下半期 金浦와 黔丹 不動産市場의 觀戰 포인트가 될 것이다.

仁川 經濟와 不動産의 心臟인 ‘松都·靑羅·영종 仁川經濟自由區域’은 어느덧 誕生 20年을 맞았다. 松島·靑羅 不動産을 설레게 하는 것은 ‘超高層 랜드마크’다. 松島新都市는 6·8工區에 세워질 103層 높이 超高層 타워人 랜드마크타워(假稱) 開發을 위한 基本協約을 ㈜블루코어PFV와 締結했다. 또한 靑羅新都市는 높이 448m의 靑羅시티타워 開發을 위한 施工社를 年內 選定한다. 靑羅新都市는 2028年 스타필드靑羅와 2萬石 規模 돔球場이 門을 열 豫定인데, 現在 工事 中인 서울地下鐵 7號線 靑羅 延長線에 追加 驛(돔球場驛) 設置가 確定돼 期待感을 더욱 높이고 있다.

스타필드 好材는 首都圈뿐 아니라 地方에서도 꿈틀거리고 있다. 特히 ‘湖南圈 첫 複合쇼핑몰’ 이슈를 타고 光州 어등山開發이 再照明받고 있다. 지난 45年間 射擊場으로 使用돼온 敷地를 觀光團地로 開發하는 어등山開發은 지난해 12月 新世界프라퍼티가 複合쇼핑몰을 짓겠다는 事業計劃을 提示하며 事業 再開 움직임이 捕捉됐다. 光州市는 10月 中 優先協商對象者를 選定해 올해 안에 具體的인 事業計劃을 마련할 豫定이다. 最初 事業者인 新世界가 優先協商對象者로 選定될 境遇 光州 첫 스타필드 誕生이 確定된다. 어등山開發 好材에 河南3地區 新築 아파트 모아엘가가 지난해 邸店인 3億9000萬 원에서 最近 4億5000萬 원까지 價格이 上昇해 期待感을 先反映하고 있다.

以外에 地方 不動産市場을 흔드는 好材로는 釜山남구 文絃革新都市의 ‘KDB 移轉 好材’가 있다. KDB 移轉 好材는 市場에 큰 影響力을 끼치며 最近 문현동 分讓市場 好調勢를 이끌고 있다. 低調한 請約 成績表를 받았던 忠南 천안역 求道心의 한 分讓 團地는 ‘GTX-C 路線 천안역 開通’ 期待感이 未分讓 消盡의 尖兵 役割을 하고 있다. 또한 未分讓 무덤인 大邱에서 悽慘한 請約 成績表를 받았던 東大邱驛 隣近 한 分讓 團地는 6月 遂成과 梵語로 이어지는 엑스코選(大邱地下鐵 4號線) 開發이 確定돼 雰圍氣가 反轉됐다. 憂鬱한 大邱 不動産市場의 地理的 影響 半徑에 있을 법한 慶北 龜尾는 前途有望한 國家 未來産業을 올해 2個나 誘致해 未分讓 無風地帶를 維持하고 있을 뿐 아니라, 집값도 反騰하는 狀況이다. 구미시는 總事業費 499億 원 規模의 防産革新클러스터 造成 對象地로 確定됐다. 구미시는 國家尖端戰略産業 特化團地 中 地方에서 唯一하게 半導體 特化團地로 選定돼 일자리 富者로 거듭날 準備를 마쳤다. 일자리 好材를 反映하듯 龜尾 産團 隣近 옥계동의 新築 團地들은 올해 들어 平均 10% 急騰勢를 記錄하고 있다.

濟州 워케이션 핫플로 脚光

일자리 好材는 濟州에도 薰風을 불어넣고 있다. 포스트 코로나 時代 高熟鍊 創意 人材 사이에서 脚光받는 業務 形態인 ‘워케이션(일+休暇) 핫플’로 祭主가 뜨고 있는 것이다. 마침 7月부터 濟州는 濟州 地域 民間 워케이션 오피스 利用者에게 바우처를 支援하는 等 創意 人材 誘致를 積極 推進하고 있다. 現在 濟州 民間 워케이션은 濟州國際空港이 자리한 濟州市 隣近에 集中돼 있다. 이와 더불어 濟州市에는 入住 企業 203個, 雇傭 人員 3000名 規模를 자랑하는 尖端産業 中心의 ‘濟州尖端科學技術團地’가 있다. 高所得 創意 人材를 위한 産業團地와 워케이션의 시너지 效果로 創出되는 流動性은 濟州市 집값을 長期 右上向 軌道에 올려놓을 것이다.

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