“뉴스를 보고 連絡杜絶 狀態이던 집主人이 ‘빌라王’이라는 걸 알게 됐다.”

“契約 때 保證保險에 加入하겠다고 했는데 이제 보니 아니었다.”

2022年 12月 28日 네이버 카페 ‘臺ㅅ하우징 金ㄷ性 傳貰 賃借人 모임’에는 傳貰詐欺 被害를 呼訴하는 글이 2800餘 件 揭示돼 있었다. 이 카페 加入者는 이른바 ‘빌라王’으로 불리던 金 某 氏로부터 傳貰사기를 當한 사람들이다. 金 氏는 1139채의 빌라, 오피스텔 等을 保有하고 있다 賃借人에게 保證金을 돌려주지 않고 2022年 10月 極端的 選擇을 했다. 金 氏가 所有했던 住宅 가운데 傳貰保證金返還保證保險(保證保險)에 加入된 것은 極少數다. 그中에도 先順位債券이 있는 곳이 많아 被害 賃借人들은 自身의 全 財産과도 같은 傳貰保證金을 한瞬間에 날릴 危機에 處했다.

金 氏를 始作으로 貰入者의 保證金을 떼먹은 傳貰詐欺 事例가 連日 摘發되면서 豫防法에 對한 關心이 높아지고 있다. 現在까지 100億 원 以上 被害를 일으킨 第2, 第3의 빌라王만 5名이다. 이들이 所有한 住宅은 總 8000餘 채, 被害額은 約 1600億 원으로 알려졌다. 基準金利 引上에 따라 傳貰價가 急落해 ‘無資本 갭投資’를 해온 賃貸人들이 保證金을 돌려줄 수 없게 된 것이 이番 事態의 가장 큰 原因으로 指目된다. 2020年부터 施行된 ‘契約更新請求權第’의 滿了(2年+2年)가 到來하는 2024年 前後에 傳貰 去來가 늘어날 것으로 豫想되는 狀況에서 專門家들은 “傳貰사기를 防止하려면 契約 時 賃借人의 각별한 注意가 要求된다”고 말한다.

“適正 傳貰價, 根抵當權, 滯納稅金 確認해야”

專門家들은 “契約 前 段階에서부터 ‘깡筒 傳貰’를 疑心해봐야 한다”고 입을 모은다. 住宅의 適正 傳貰價, 登記簿謄本上 근저당권 設定 與否, 賃貸人의 稅金完納證明書 等을 確認해 保證金을 돌려받지 못할 可能性은 없는지 살펴야 한다는 것이다. 빌라王 金 氏는 建築主, 不動産公認仲介士 等과 談合해 時勢 情報가 不足한 빌라 等을 買入한 뒤 賣買價보다 높은 價格에 傳貰를 놓는 手法을 썼다. 이렇게 남긴 差益으로 다시 住宅을 사들이는 無資本 갭投資를 繼續했다. 이와 類似한 狀況에선 大部分 住宅에 根抵當權이 過度하게 設定돼 있거나 綜合不動産稅 等 稅金을 滯納하고 있을 것이기 때문에 위 세 가지 事項을 優先的으로 따져봐야 한다는 게 專門家들의 說明이다.



박상흠 法務法人 우리들 辯護士는 “登記簿謄本이 지저분한 賣物은 웬만하면 契約하지 말아야 한다”면서 “그래도 꼭 들어가야겠다면 ‘根抵當이 있으니 保證金을 깎아달라’고 賃貸人과 協商하거나 차라리 月貰 契約으로 轉換해 保證金 額數를 最大限 낮추는 게 바람직하다”고 말했다. 朴 辯護士는 이어 “빌라王 事例처럼 住宅이 競賣로 넘어가는 境遇 밀린 稅金을 最優先으로 辨濟하고 남은 金額에서 保證金을 돌려받게 된다”며 滯納稅金 確認의 重要性도 强調했다. 現在 稅金完納證明書 公開는 全的으로 賃貸人 意志에 달렸다. 그러나 最近 國會를 通過한 ‘國稅徵收法 改正案’에 따르면 2023年 4月부터는 賃借人이 賃貸人의 滯納 情報를 全國 稅務署에서 自由롭게 照會할 수 있다.

住宅 契約 經驗 不足한 2030… 同行人 必須

契約하려는 賣物이 近隣生活施設인지, 個人이 아닌 法人과 契約하는 데 따른 注意事項은 무엇인지도 確認해야 한다. 빌라王 金 氏 一黨은 몇몇 近隣生活施設(喪家)을 不法 增築한 뒤 住宅으로 속여 貰入者와 傳貰契約을 맺었다. 個人-法人 所有 住宅의 差異를 잘 알지 못한 貰入者가 金 氏가 設立한 法人과 契約을 締結한 境遇도 있었다. 問題는 近隣生活施設과 法人 所有 賣物 모두 保證保險 加入에 制限(根抵當權이 設定돼 있지 않고 賃貸事業者가 아니어야 함)이 있다는 點이다. 같은 被害者與도 保證保險에 加入된 住宅 賃借人은 追後 代位辨濟를 받을 수 있다. 하지만 近隣生活施設과 法人 所有 賣物 賃借人은 保證金을 돌려받을 길이 없다. 政府가 내놓은 被害者 救濟 方案 가운데 하나인 傳貰貸出 滿期 延長도 두 가지에 該當하면 不可能하다.

現在까지 밝혀진 傳貰詐欺 被害者는 大部分 2030世代다. 社會初年生, 新婚夫婦 等 住宅 契約 經驗이 不足한 이들이 惡性 賃貸人, 傳貰詐欺 共謀者들의 主要 타깃이 됐다. 이들 中에는 契約 過程에서 釋然치 않은 點을 發見했음에도 한 牌거리인 不動産公認仲介士의 說得에 넘어간 境遇가 많았다. 專門家들은 “契約할 땐 반드시 住宅 去來에 對한 理解度가 높은 사람과 同行하라”고 助言했다. 윤지해 不動産R114 首席硏究員은 “가장 좋은 方法은 契約하려는 賣物과 아무런 關聯이 없는 不動産公認仲介士를 따로 求해 契約 때 同席하는 것”이라며 “10萬 원 程度 手數料만 支拂하면 契約 內容에 危險 要素가 없는지 그 자리에서 바로 點檢받을 수 있다”고 說明했다.

保證保險 加入도 重要하다. 契約書 特約 事項에 賃貸人의 保證保險 加入 義務를 明示해야 하는 것은 勿論, 未加入이 疑心되는 境遇 賃借人이 直接 加入해야 한다는 것이다. 現行法上 政府에 登錄된 住宅賃貸事業者는 義務的으로 保證保險을 加入해야 한다. 賃貸人이 75%, 賃借人이 25%의 保證保險料를 納付하게 돼 있다. 하지만 빌라王 金 氏는 保證保險에 加入하겠다고 하고 加入하지 않거나, 全部가 아닌 一部만 加入하는 方式으로 눈속임을 해왔다. 박원갑 KB국민은행 不動産 首席專門委員은 “費用 負擔이 있긴 하지만 賃借人이 保險料 全額을 納付하고 保證保險에 加入하는 方法도 있다”며 “0.1~0.2%臺로 形成된 保險料率을 考慮하면 保證金 2億 원 基準 年間 約 20萬~40萬 원 保險料를 支拂하면 된다”고 說明했다. 그러면서 “但 住宅의 先順位債券 規模가 클 境遇 賣買價에서 이를 뺀 金額에 對해서만 保證을 받을 수 있어 留意해야 한다”고 덧붙였다.

“賃貸人 名의 바뀌면 곧장 異議提起할 것”

契約 後 轉入申告를 하고 確定日子를 發給받는 것은 ‘基本 中 基本’으로 꼽힌다. 이를 거쳐야 賃借人이 保證金에 對한 法的 對抗力과 優先辨濟權을 갖출 수 있기 때문이다. 빌라王 金 氏 死亡 後 水面 위로 드러난 傳貰詐欺 事例에선 賃貸人이 契約 直後 住宅에 根抵當權을 設定한 꼼수가 多數 發見됐다. 賃借人의 對抗力이 轉入申告 다음 날 發生하는 點을 惡用한 것이다. 이를 防止하고자 政府는 2022年 9月과 11月 두 次例에 걸쳐 契約 締結 直後 賃貸人이 該當 住宅을 賣買하거나 根抵當權을 設定할 수 없게 했다. ‘賃借人의 對抗力 效力이 發生할 때까지 賃貸人은 賣買나 근저당권 設定 等을 하지 않는다’는 內容의 特約事項을 明示하도록 住宅賃貸借 標準契約書度 改善하기로 했다.

이미 貰入者로 살고 있는데 賃貸人 名義가 變更됐다면 곧장 異議提起를 해야 한다는 當付도 나온다. 傳貰詐欺 被害者 相當數는 처음 契約을 맺은 賃貸人이 住宅 名義를 다른 사람에게 넘기는 被害를 입었다. 빌라王 金 氏 關聯 事件의 境遇 建築主에서 保證金을 돌려줄 能力이 없는 金 氏로, 金 氏에서 保證保險 加入이 不可能한 金 氏 所有 法人으로 賃貸人 名義가 바뀌었다. 調世英 法務法人 로윈 辯護士는 “‘滿期 前이어도 賃貸人이 變更됐다는 理由만으로 賃借人이 契約을 解止할 수 있다’는 判例가 있다”며 “銀行 等으로부터 名義 變更 連絡을 받으면 無視하지 말고 數個月 안에 이에 對한 異議提起를 하라”고 말했다. 이어 “萬若 被害者가 異議提起를 했다면 죽은 金 氏가 아닌 建築主에게 訴訟을 걸어볼 수 있다”고 덧붙였다.

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