“元來 金利는 市場을 바꾸는 要因이 아니라서 큰 變數로 두지 않습니다. 萬若 現 不動産市場이 上昇場이라면 金利引上은 效果가 없을 겁니다. 집을 팔았을 때 생기는 時勢差益이 貸出利子보다 크기 때문입니다. 하지만 只今처럼 집값이 떨어지는 狀況에서 貸出利子마저 오르면 더는 버티지 못하는 사람들이 積極的으로 賣渡에 나서게 되죠. 그야말로 美國 金利引上이 不動産市場 下落을 加速化하게 됐습니다.”

2019年 不動産 暴騰, 2022年 不動産 下落을 豫測한 이현철 아파트사이클硏究所 所長은 最近 斷行된 美國 基準金利 印象이 韓國 不動産市場 下落 時期를 앞당겼을 뿐 아니라 加速化할 것으로 展望했다. 國土交通部가 9月 21日 ‘2022年 第3次 住居政策審議委員會’를 열고 世宗市를 除外한 地方 規制地域을 모두 解除한 것도 貸出金利 上昇으로 不動産市場이 경착륙할 것을 憂慮한 先制的 措置라는 說明이다.

金利引上이 불러온 ‘패닉 셀링’ 憂慮

“住居政策審議委員會는 通常的으로 1年에 2番, 6月과 12月에 열립니다. 6月에 이미 未分讓이 增加하고 있는 地方 17곳을 投機過熱地區 및 調整對象地域에서 解除했습니다. 그래서 나머지 地域은 12月 以後 解除되지 않을까 豫想했는데 異例的으로 9月에 規制를 大部分 푼 거죠. 그만큼 政府가 深刻한 狀況이라고 認識했다는 뜻입니다. 政府가 바라는 것은 市場이 緩慢하게 내려가는 軟着陸인데, 只今 市場이 急激히 下落할 可能性이 있다고 본 겁니다.”

KB不動産 月刊住宅價格 動向에 따르면 8月 서울 아파트 平均 賣買價는 12億7879萬 원으로, 3年 4個月 만에 처음으로 떨어졌다. 2019年 4月 8億1131萬 원이던 賣買價는 2020年 9月 10億312萬 원으로 10億 원을 突破했고, 2021年 4月 11億1123萬 원을 記錄했다. 또 2021年 10月 12億1639萬 원으로 12億을 突破한 뒤 올해 7月 12億8058萬 원까지 上昇했다. 地方 5個 廣域市(大田·大邱·蔚山·釜山·廣州) 아파트 平均 賣買價와 全國 아파트 中位 賣買價 또한 下落勢를 記錄 中이다. 9月 地方 5個 廣域市 아파트 平均 賣買價는 6個月 만에 4億 원 아래로, 全國 中尉 賣買價는 1年 3個月 만에 5億 원 밑으로 내려왔다. 現在 8億175萬 原因 首都圈 平均 아파트 값도 6月 以後 下落勢를 記錄해 머지않아 8億 원이 무너질 것이라는 展望이 나오고 있다.

2019年 一時 下落하다 다시 上昇勢로 돌아서며 暴騰을 記錄한 不動産市場은 이제 어떤 狀況에 直面하게 될까. 李 所長은 “2019年 9·13 對策으로 暫時 下落했다 以後 집값이 市場 狀況을 이기고 上昇하자 ‘패닉 바잉’이 나타났듯이, 規制地域 解除에도 去來가 活性化되지 않는다면 더는 버티지 못하는 賣渡者들의 ‘패닉 셀링’이 일어날 수 있다”고 診斷한다. 不動産公認仲介士, 分讓 營業맨으로 다녀간 現場에서 顧客 數千 名을 相談하며 大衆心理가 不動産市場에 미치는 影響을 分析해온 그는 지난해 專門家 大部分이 上昇論을 펼칠 때 곧 下落期가 올 것이라고 主張해 注目받았다. 李 所長의 말이 現實化된 只今, 앞으로 不動産市場에서 펼쳐질 모습에 關해 그에게 물었다.



올해 初 不動産市場을 ‘下落에 무게中心이 실린 停滯期’라고 診斷했다. 現 不動産市場은 어떤가.

“이제 本格的인 下落 軌道에 들어섰다. 當初 나는 來年부터 本格的인 下落이 始作될 것으로 豫想했는데 조금 빨라진 느낌이다. 金利引上 때문이다. 最近 國土交通部가 6月에 이어 2車路 規制地域을 解除한 것도 너무 빠른 金利引上 速度에 對한 對應이다. 只今 不動産市場은 去來絶壁이 거의 1年 가까이 이어지는 深刻한 狀況이다. 여기에 金利引上이라는 衝擊波가 더해지면 그야말로 國家 不渡 危機까지도 갈 수 있다.”

不動産市場 경착륙이 어떤 問題를 일으키나.

“只今 不動産에 들어가 있는 家計貸出이 어마어마하다. 歷代 最高値라고 한다. 2008年 全 世界를 危機로 몰아넣은 美國의 글로벌 金融危機도 모기지(銀行이 不動産을 擔保로 하는 貸出)에서 出發했다. 住宅擔保貸出, 傳貰貸出, 傳貰保證金 等이 連鎖 作用을 일으키면 그와 똑같은 狀況이 韓國에서도 벌어질 수 있다. 個人 破産에서 始作해 銀行 不實로 이어지고 經濟 全般이 흔들리는 危機까지 갈 수도 있다. 그런 狀況을 막으려면 市場 參與者들이 버틸 수 있도록 不動産이 천천히 下落해야 한다. 그런데 貸出金利가 急激히 오르면 집을 내놔도 안 팔려 빚을 갚고 싶어도 못 갚게 되고, 자칫 뱅크런(大規模 預金 引出 事態)까지 올 수 있기에 政府 立場에서는 경착륙이 집값 上昇보다 더 危險하다고 본다.”

向後 分讓 아파트 未分讓 可能性 높아

‘靈끌’로 不動産市場 上昇期에 막車를 타 危機感을 느끼는 이들은 집을 팔아야 할까.

“다시 不動産 사이클이 上昇期로 돌아서는 2030年까지 버틸 수 없다면 賣渡가 正答이지만 이미 늦었다. 10%, 20% 程度 싸게 急賣로 내놔도 안 팔릴 可能性이 크다. 서울 아파트가 250萬 戶 程度인데 現在 月 去來量이 600建大다. 이미 大多數 사람이 下落으로 돌아섰다고 보기에 집을 사지 않는다. 株式은 내가 下落 判斷을 하고 파는 것이 可能하지만, 不動産은 對應이 늦으면 買收者들이 사지 않기 때문에 아예 去來가 안 된다. 집을 팔고 싶다면 上昇場에 팔아야 하는 理由다. 다만 政府가 規制를 푸는 好材가 생기면 一時的으로 反騰과 함께 去來가 이뤄질 수 있다. 處分 計劃이 있다면 그때 팔아야 한다.”

事實上 買收者 優位 市場이 된 것인가.

“이제 完全히 買收者 優位 市場으로 가고 있다. 一部 地方 都市 가운데는 아직도 오르는 地域이 있지만 結局은 모든 地域이 이 趨勢로 갈 것이다.”

建設社들이 分讓 物量을 올해 안에 밀어낸다고 한다. 請約으로 집을 마련하는 것은 어떨까.

“그동안 사람들이 請約을 選好한 理由는 分讓價 上限制 適用으로 時勢 對備 싼 價格에 살 수 있었기 때문이다. 하지만 不動産 價格이 오르면 땅값과 建築費가 上昇해 分讓價도 오를 수밖에 없다. 앞으로 分讓될 아파트는 적어도 2年, 最小 1年 前 分讓價가 策定됐을 텐데 只今 땅값과 過去 땅값은 價格差가 크다. 特히 現在는 一般 아파트 價格이 떨어지고 있어 相對的으로 分讓 아파트 價格이 비쌀 것이다. 아마도 앞으로 分讓될 아파트는 未分讓이 되거나 分讓된다 해도 프리미엄이 붙지 않을 테고, 入住 時點에는 分讓價보다 집값이 내려갈 可能性이 크다.”

無住宅者는 언제까지 기다려야 할까.

“不動産 下落期가 끝나는 2030年 以後 買收할 것을 勸한다. 一部 不動産 專門家는 ‘一般人은 絶對 바닥에서 사지 못하니 只今 사라’고 한다. 勿論 맞는 말도 있다. 사람들은 大槪 欲心 때문에 不動産 價格이 더 떨어지기를 기다리다 타이밍을 놓친다. 그렇다고 只今 사면 그 後 집값이 떨어지는 것을 버틸 수 있을까. 特히 ‘靈끌하지 않는 線에서’라는 前提를 다는데, 只今 젊은 사람들이 靈끌하지 않는 線에서 살 수 있는 서울 아파트가 있나. 自己 돈이 없는 無住宅者라면 只今의 下落期가 끝날 때까지 기다려야 한다.”

再建築·再開發 事業 遲遲不進할 수 있다

到底히 꺾일 것 같지 않던 不動産市場 上昇勢를 멈춘 것은 貸出 規制였나.

“지난해 下半期부터 施行된 貸出 規制가 트리거 役割을 한 것은 맞지만 基本的으로는 市場 안에 下落 要因들이 쌓인 結果다. 文在寅 政府가 施行한 28番의 不動産 對策이 累積 效果를 發揮한 것이다. 물이 끓을 때 單숨에 100度가 될 수 없지만 繼續 熱이 加해지면 100度에 이르듯, 政策도 그렇게 市場에 反映된다. 多住宅者들을 重課稅로 탈락시키고, 돈 없는 사람들을 貸出 規制로 除外시키면 市場에는 少數의 買收者만 남게 돼 下落할 수밖에 없다.”

小型 아파트 40~50%, 大型 10~20% 下落 展望은 如前히 有效한가.

“勿論이다. 下落幅은 내가 마음대로 定하는 것이 아니고, 市場 메커니즘 안에서 形成되는 것이다. 이番 不動産 사이클에서는 小型의 人氣가 올라가면서 新築 供給이 宏壯히 많았다. 그러면서 坪當價도 많이 올라 어떤 地域에서는 20坪型臺와 40坪型臺 價格이 逆轉된 境遇도 있다. 小型은 너무 많이 오른 만큼 큰 幅으로 떨어질 수밖에 없다. 또 이番 사이클에서 供給 物量이 많았기에 分明 다음 사이클에서는 大型의 人氣가 높아져 建設社도 大型 爲主로 供給할 테고 價格 上昇도 主導할 것이다.”

GTX(首都圈廣域急行鐵道) 好材로 暴騰했다 下落한 地域은 어떻게 될까.

“好材는 上昇場에서는 큰 威力을 發揮하지만 下落場에서는 別 도움이 되지 못한다. 好材 때문에 올랐던 地域은 下落場에서 下落幅이 더 클 수도 있는데, 바닥을 다지고 다시 올라갈 때는 好材가 제 役割을 해 더 많이 오를 수 있다.”

‘哭소리 나는’ 代表 地域으로 松都가 擧論되는데.

“松都는 2007年 事業이 始作됐지만 中途에 進行이 멈추기도 했던 곳이다. 都市 自體 雰圍氣가 다른 地域에 비해 다운돼 있어 이番에도 집값이 늦게 上昇하고 일찍 下落했다. 萬若 只今보다 더 價格이 내려간다면 앞으로 未分讓이 더 많이 나올 테고 그 狀況이 持續되면 아예 事業을 접는 곳도 있을 것이다. 新都市는 住宅, 商圈, 基盤施設 等이 順次的으로 建設되는 곳이다. 未分讓되면 商圈 形成이 안 되고 基盤施設 建設도 미뤄진다. 따라서 人口 流入도 어렵다.”

3期 新都市는 어떻게 될까.

“新都市는 立地보다 始作 時期가 重要한데 只今까지 不動産 價格 高點에 出發한 곳은 다 失敗했다. 上昇場에서는 供給이 많이 必要하지만 下落場에서는 必要 없기 때문이다. 3期 新都市도 未分讓 憂慮가 높고 그렇게 해서 政府 損害가 커지면 事業이 멈출 可能性도 있다.”

再建築·再開發 人氣가 뜨거웠는데.

“建設社 立場에서 再建築·再開發 事業에 나설 때 가장 重要한 것은 一般 分讓이다. 一般 分讓이 높은 價格에 이뤄져야 收益이 나는데, 只今 같은 때는 비싸면 안 팔린다. 이제 再建築·再開發 事業은 進行 速度가 늦어지는 것은 勿論, 遲遲不進해질 수도 있다.”

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