‘호모에코노미쿠스(Homo economicus).’ 主流經濟學에서 定義하는 合理的, 理性的 人間을 일컫는 말이다. 그러나 호모에코노미쿠스에 對한 幻想은 2008年 글로벌 金融危機 以後 금이 가기 始作했으며, 理性 代身 ‘心理’를 통해 經濟시스템을 들여다보는 視角이 다시 떠오르고 있다. 

2002年 노벨經濟學賞을 受賞한 사람은 經濟學者가 아닌 心理學者 대니얼 카너먼이었다. 經濟現象을 理解하려면 人間의 合理性뿐 아니라 非合理的 行動心理度 考慮해야 한다는 ‘行動經濟學’李 浮刻된 것. 2013年에는 經濟活動에서 心理學的 役割을 强調한 로버트 실러 美國 예일대 敎授가 노벨經濟學賞을 受賞했다. 그가 出刊한 ‘非理性的 過熱’이라는 冊은 美國 不動産市場의 버블을 豫測하며 2008年 金融危機 以後 世界的 베스트셀러가 됐다. 2002年과 2013年, 두 番의 노벨賞 受賞 事例는 經濟시스템에서 人間의 ‘心理’나 ‘非合理性’이 얼마나 重要한지를 證明했다. 

經濟의 큰 軸을 차지하는 不動産 亦是 ‘心理’라는 變數로부터 自由로울 수 없다. 2008年 美國 金融危機는 실러 敎授가 指摘했듯이 不動産 好況이 永遠하리라는, ‘새로운 時代의 到來’ 같은 漠然한 幻想에서 비롯된 것이다. 特히 集團의 期待心理는 소셜네트워크서비스(SNS)를 통한 커뮤니케이션이 日常化되면서 期待感 增幅 或은 喪失의 기울기가 매우 가팔라지고 있다. ‘가파른 大衆心理 變化=市場 不安의 擴大’인 것이다. 따라서 大衆의 不動産 心理를 正確히 解讀하는 것은 未來 흐름의 變曲點을 읽어내는 열쇠가 된다. 그렇다면 不動産에 對한 大衆의 ‘보이지 않는 心理’를 가장 잘 보여주는 ‘不動産 데이터’로는 무엇이 있을까.

韓國銀行 消費者動向指數와 집값, 正比例

筆者의 實戰經驗에 비춰봤을 때 韓國銀行에서 發表하는 ‘住宅價格展望 消費者動向指數(CSI)’만큼 大衆의 不動産 期待心理를 잘 보여주는 指標는 없다(그래프1 參照). 이 指標는 1年 後 住宅 價格에 對한 消費者의 期待心理를 보여준다. ‘그래프1’은 首都圈 不動産이 긴 밤을 지나 黎明을 맞이한 2013年부터 最近까지 CSI 흐름을 나타낸 것이다. 首都圈 不動産市場이 한밤中이던 2013年 3月 CSI는 基準線인 100p를 넘어서게 된다. 以後 꾸준히 100p를 上廻하며 住宅市場의 上昇勢를 代辯했다. 그리고 國政壟斷 事態로 政局의 不安定性이 最高潮에 達한 2016年 末 CSI는 2013年 以後 처음으로 100p를 下廻하게 된다. 政府體制가 完全히 바뀔 境遇 不動産 政策 基調 亦是 180度 轉換될 것이라는 不安感이 大衆心理에 影響을 미친 것이다. 

以後 文在寅 政府가 들어서면서 수많은 不動産 政策을 쏟아냈다. 特히 2017年 8·2 不動産對策을 發表하며 投機地域, 投機過熱地區, 再建築超過利益還收制(再超還) 等 노무현 政府의 不動産카드가 復活했다. 그러나 政府의 努力에도 不拘하고 8·2 不動産對策 以後 오히려 不動産 心理는 살아났다. 이는 投機地域 施行 前 政府가 發表한 調整對象地域 不動産이 오히려 꾸준히 上昇해 ‘政府가 規制한 곳은 價格이 오른다’는 學習效果가 생겼기 때문이다. 더불어 再超還, 讓渡稅 중과의 境遇 바로 施行한 것이 아니라 猶豫期間을 둠으로써 市場의 조바심을 키운 點도 한몫했다. 



例를 들어 再超還을 避하려고 再建築組合은 事業 進行을 더욱 빠르게 展開했다. 速度가 生命인 再建築事業에 加速페달을 밟음으로써 市場의 期待心理가 增幅된 것이다. 또한 讓渡稅 重課를 避하려는 사람들로 인해 서울 아파트의 賣物이 增加했지만, ‘똘똘한 한 채’를 向한 期待心理를 바탕으로 賣物 去來가 꾸준히 이어지면서 市場의 上昇을 牽引했다. 

政府의 不斷한 努力에도 2018年 9月 CSI는 歷代 最高 水準인 128p를 記錄했다. 不動産에 對한 期待心理가 끝을 모르고 치솟은 것이다. 이에 政府는 不動産 政策의 ‘끝판王’ 格인 綜合不動産稅(綜不稅) 카드를 꺼내 들었다. 그리고 過熱地域의 境遇 1住宅만 保有해도 貸出을 禁止시켜버렸다. 以後 市場의 期待心理는 急速히 冷却됐다. 2月 現在 CSI는 84p까지 下落하며 2013年 以後 最低値를 記錄 中이다. 急激히 上昇하던 期待心理에 지난해 9·13 不動産對策이 카운터펀치를 날린 셈이다. 

흥미로운 것은 綜不稅 對象이 되려면 市價로 12億 원(1住宅者의 境遇) 以上의 住宅을 保有해야 하는데, 果然 12億 以上의 住宅을 가진 사람이 얼마나 많기에 CSI가 이토록 萎縮될까 하는 點이다. 結局 政府 規制는 實質的 效力을 떠나 市場心理에 强力한 警告 效果를 주는 것이었다.

구글에 ‘分讓’ 檢索量 많으면 집값 上昇

9·13 不動産對策 以後 꺾인 心理는 自然스럽게 서울 아파트 市況에도 影響을 미쳤는데, ‘그래프2’에 나타난 蠶室 代表 團地의 時勢 推移가 그것을 잘 보여준다. 2018年 3月 以後 該當 團地는 ‘去來量 增加-時勢 上昇’의 典型的인 活況勢를 보이다, 2018年 9月 年初 對比 4億 원이나 올랐다. 以後 期待心理가 꺾이면서 去來가 中斷됐다. 2018年 末 以後 最近까지 去來된 몇 件의 實去來는 高點 對比 3億~4億 원 下落幅을 보이며 前年 同期 水準의 時勢로 回歸했다. 興味롭게도 CSI라는 心理指數의 下落幅은 매우 크지만 서울 아파트 價格의 下落幅은 그에 미치지 못하고 있는 셈이다. 

이는 두 가지로 解釋될 수 있다. 첫째, 心理 冷却에도 서울 아파트 時勢가 지난해 初 水準의 回歸에 그친 點은 現在 時勢가 賣渡-買收者의 팽팽한 均衡點이라는 것이다. 卽 앞으로 서울 住宅 價格은 調整된 現 時勢에서 小幅 下落 或은 小幅 上昇의 平坦한 市長이 되리라는 얘기다. 둘째, 心理 冷却은 住宅市場 急冷의 信號彈으로 現在 서울 아파트 時勢는 下落의 過程이며 서울 上昇 初期인 3年 前 水準으로 떨어진다는 것이다. 이 시나리오가 成立되려면 CSI가 앞으로 3個月 以上 80p大를 維持하고, 서울 아파트 急賣 去來가 增加하며, 去來總量이 많아진다는 前提條件이 붙어야겠다. 

大衆心理를 좀 더 綿密히 把握하고자 인터넷 檢索 사이트를 活用해봤다. ‘그래프3’은 2017年 唯一하게 도널드 트럼프 美國 大統領의 當選을 豫測한 ‘구글트렌드’로 大韓民國 不動産의 心理 推移를 그려본 것이다. 傳統的인 設問調査는 一部의 心理만 測定할 수 있지만, 구글 檢索量은 ‘거의 모두의 숨은 心理’를 代辯하기 때문에 大衆心理를 있는 그대로 測定하는 데 有用하다. 不動産 心理 亦是 一部 專門家 或은 選別된 集團을 對象으로 한 設問調査 結果는 限界가 있는 反面, 많은 사람이 利用하는 포털사이트의 檢索量은 더욱 包括的인 心理와 雰圍氣를 代辯한다. 筆者가 구글트렌드로 우리나라 住宅市場 흐름을 가장 잘 說明하는 키워드를 調査해보니 ‘分讓’과 ‘傳貰’가 꼽혔다. 卽 分讓이라는 檢索量이 많으면 住宅市場이 上昇하고, 傳貰라는 檢索量이 많으면 住宅市場이 下落했다. 

最近 4年間 ‘傳貰’ 檢索量이 많았던 2016年 1分期, 2017年 2分期 모두 價格 上昇幅이 唯一하게 鈍化된 時點이었다. 以後 2019年 1分期 現在 ‘傳貰’ 檢索量이 가장 높은 數値를 記錄했다. 그리고 4年 만에 住宅 價格 變動率이 ‘마이너스’로 돌아섰다. 지난 4年間의 大勢上昇이 끝났다는 뜻이다. 이는 앞으로 지난날의 숨 가쁜 價格 上昇은 없을 것이며, 鈍化 或은 急激한 下落의 2가지 未來가 기다리고 있음을 말해준다.

올해 上半期, 집값 ‘下落 鈍化’ vs ‘急落’ 決定될 것

구글트렌드를 통해 地域別 住宅景氣도 把握할 수 있는데, ‘그림’의 파란色은 ‘分讓’ 檢索量이 높은 數値를 記錄한 地域들이다. 다시 말해 住宅景氣가 괜찮은 都市로 大田, 大邱, 光州, 全南이 이에 該當한다. 또한 首都圈에서는 唯一하게 仁川이 파란色이며 지난 3年間 下落勢를 겪었던 忠淸圈의 ‘分讓’ 檢索量이 增加하면서 ‘邸店’을 다지고 있음이 確認됐다. 

구글 檢索量 外에도, 우리나라 사람이 가장 많이 接續하는 포털사이트의 檢索量 또한 有用한 洞察을 提供해준다. ‘그래프4’는 네이버 檢索量을 통해 ‘首都圈 鐵道’의 期待心理 推移를 나타낸 것이다. 最近 發表된 首都圈 鐵道 計劃 가운데 가장 많은 檢索量을 보이는 것은 ‘신안산선’이다. 신안산선은 2019年 下半期 着工이 可視化되면서 首都圈 市民의 많은 期待를 받고 있는 것으로 分析됐다. 京畿 安山·始興에서 서울 中心業務地區人 汝矣島, 서울驛까지 이어주는 신안산선은 그동안 疏外된 景氣 西南部圈의 ‘서울 業務地區’ 接近性 改善이 期待感의 原因이 되고 있다. 

傳統的 서베이 指標인 韓國銀行 CSI와 最近 빅데이터 心理指標로 떠오르고 있는 포털사이트 檢索量을 통해 大韓民國 不動産 心理를 診斷하고 豫測해봤다. 서울의 境遇 急激히 冷却된 心理에 準하는 市勢 下落은 아직 보이지 않는다. 結局 2019年은 서울 不動産이 緩慢한 鈍化의 길을 갈 것인지, 急激한 下落의 길을 갈 것인지 決定되는 해가 될 테다. 그 向方은 CSI 推移와 빅데이터 檢索量을 통해 上半期 中 드러날 것으로 보인다. 

‘重大한 歷史的 事件은 人間의 생각이 隱然中에 變化한 結果가 드러난 것이다.’ 集團心理學의 古典인 ‘群衆心理’(The Crowd·1895)에서 귀스타브 르鳳이 한 말이다. 變曲點을 맞이한 2019年 不動産市場 亦是 隱然中에 變하는 大衆心理를 追跡함으로써 大勢 흐름의 變化를 읽어낼 수 있을 것이다.