서울 강남구 도곡동에서 3年 半 만에 아파트 去來價가 10億 원 以上 떨어진 事例가 나왔다. 2020年 5月 實去來價 49億4000萬 원을 記錄한 ‘도곡렉슬’ 134.9㎡(以下 專用面積)가 올해 11月 末 37億2000萬 원에 去來됐다. 같은 坪型臺가 9月 40億 원에 去來된 것과 比較해도 2個月 만에 2億8000萬 원 下落한 것이다. 송파구 蠶室 엘리트(엘스·리센츠·트리지움)의 한 軸을 이루는 代表 但只 ‘蠶室엘스’에서도 비슷한 흐름이 나타났다. 이 아파트 84㎡의 10月 基準 平均 賣買 價格은 22億8000萬 원으로, 傳達(24億1000萬 원) 對備 1億 원 以上 낮아졌다. 2021年 9月 記錄한 最高價 27億 원과 比較하면 4億 원 以上 내린 것이다.
올해 上半期 去來量 增加로 暫時 薰風이 부는 듯하던 不動産市場에 다시 寒波가 찾아왔다. 賣買 件數 自體가 크게 줄어든 가운데 江南 等 서울 主要 地域 아파트마저 億臺 價格 下落幅을 보이고 있다. 國土交通部 實去來價 시스템에 따르면 最近 江南 3具의 主要 아파트 團地에서 잇달아 下落勢가 捕捉됐다. 서초구 반포동에서 ‘大將 아파트’로 불리는 ‘레미안원베일리’ 一部 賣物은 以前보다 數億 원 낮은 價格에 去來가 이뤄졌다. 이 아파트 84㎡는 最近 38億5000萬 원에 去來됐는데, 9月 去來價(43億 원)와 比較해 4億5000萬 원 떨어진 價格이다.
全國 아파트 賣買가 變動率 下落 轉換
집값 下落勢는 特定 團地에 局限된 現象으로 보기 어렵다. 韓國不動産院에 따르면 11月 마지막 株(27日 基準) 全國 아파트 賣買가 變動率은 -0.01%를 記錄했다(그래프 參照). 올해 6月 셋째 週 以後 23週 만에 下落 轉換된 것이다. 서울의 境遇 賣買가 變動率이 8~10月만 해도 0.1%를 넘겼으나 11月 마지막 週에는 0.00%를 記錄했다. 特히 같은 時期 江南區(-0.04%), 瑞草區(-0.02%) 賣買 價格 變動率이 下落한 點이 눈에 띈다. 一部 아파트 團地에서 30% 以上 去來價가 下落한 盧·道·江(蘆原·도봉·江北) 等 서울 外郭 地域뿐 아니라, 서울 核心 立地로서 價格 上昇勢를 牽引했던 江南 地域 집값 上昇勢도 꺾인 것이다.
最近 不動産市場이 冷却된 要因에 對해 專門家들은 如前히 金利가 높은 가운데 流動性을 供給하던 政策金融이 縮小된 點을 들고 있다. 여기에 附隨的 要因으로 겨울이 不動産市場에서 季節的 非需期인 것도 한몫했다는 分析이다. 안명숙 壘센트블록 不動産 總括理事는 “高金利 狀況이 持續되는 가운데 貸出길이 相當 部分 막힌 데다, 經濟危機 憂慮까지 겹쳐 不動産 心理가 萎縮된 것으로 보인다”고 말했다. 김성환 韓國建設産業硏究院 副硏究委員은 “上半期 아파트 價格이 暫時 오를 때 邸店 對備 數億 원 높은 價格에 去來가 이뤄졌으나 下半期 들어 需要가 이를 뒷받침하지 못했다”며 “아파트를 急히 팔아야 하는 사람은 少數與도 尙存하지만 最近 需要가 줄면서 賣買價가 낮아진 것으로 보인다”고 풀이했다.
올해 上半期 不動産市場은 ‘特例보금자리론’ 等 政策金融을 利用한 實需要者의 中低價 아파트 去來와 比較的 高價인 上級地 아파트로 갈아타는 需要가 牽引했다. 하지만 家計貸出 規模가 빠르게 增加하자 政府가 政策 貸出을 縮小하면서 流動性 供給이 줄었고, 高金利 基調와 景氣沈滯 長期化 可能性이 커지면서 買收心理가 꺾인 것으로 풀이된다.
住宅 去來量 自體가 크게 줄어든 狀況에서 一部 아파트 但只 去來價에 지나치게 큰 意味를 附與할 必要가 없다는 指摘도 있다. 10月 서울 아파트 去來 件數는 2313件으로, 1月(1412件) 以後 9個月 만에 最低値를 記錄했다. 8月 아파트 去來量(3858件)李 年中 最高値를 記錄해 不動産 心理가 되살아나는 것 아니냐는 分析이 나온 지 몇 個月 안 돼 去來 件數가 다시 急減한 것이다. 김학렬 스마트튜브 不動産調査硏究所長은 “最近 不動産市場은 去來 件數 自體가 極히 적고 急賣物만 팔리는 狀況”이라며 “急賣物 中心으로 價格이 調整되는 것처럼 보이는 狀態라 一部 極端値만 갖고 場勢를 豫斷하는 것은 危險하다”고 말했다. 實需要者가 來年 金利 動向과 政策金融 基調를 觀望하는 숨고르기 狀況일 뿐, 下落場이 本格化된 것은 아니라는 分析이다.
一角에선 프로젝트파이낸싱(PF) 不實이 不動産市場과 經濟 全般의 雷管으로 作用할 수 있다는 憂慮도 나온다. 最近 不動産市場과 金融街에선 PF발(發) 리스크를 걱정하는 목소리가 적잖다. 來年 不動産市場과 景氣가 回復돼 몇몇 不實 PF 事業場만 整理된다면 큰 問題는 없을 테다. 하지만 實物經濟가 惡化되면서 不動産市場이 本格的인 下落場에 進入할 境遇 PF 不實이 同時多發的으로 터질 수도 있다. 實際로 最近 江南 노른자위 땅 開發事業의 브리지論 滿期가 艱辛히 延長되면서 市場 關係者들이 가슴을 쓸어내렸다. 當初 이 事業의 債權者 協議會 側이 事業性 不足을 理由로 滿期 延長에 反對하면서 서울 江南, 그것도 核心 立地를 高級 住居地로 開發하는 事業 進行마저 難航을 겪는 것 아니냐는 憂慮가 나왔던 것이다.
來年 不動産 回復, 關鍵은 亦是 ‘金利’
내 집 마련을 바라는 實需要者의 關心은 來年 不動産市場이 다시 살아날지에 쏠린다. 안명숙 理事는 “來年 上半期까지 不動産市場이 弱保合勢를 보일 可能性이 크다”며 “下半期 들어 金利가 낮아져 物價가 鎭靜 局面에 들어서면 景氣回復에 따라 不動産市場이 軟着陸할 수도 있다”고 展望했다. 그는 “只今처럼 市場 狀況을 가늠하기 어려운 狀況에서 사람들이 느끼는 恐怖感이 가장 크기 마련인데, 來年 들어 不動産 市況을 展望할 실마리가 보이면 買收勢가 다시 살아날 수 있다”면서 “지나친 悲觀論은 止揚할 必要가 있다”고 덧붙였다. 政府가 來年 施行 豫定인 約 27兆 원 規模의 ‘新生兒特例貸出’과 20兆~30兆 원 規模의 ‘靑年住宅드림貸出’ 等 流動性 供給으로 집값이 多少 反騰할 수 있으나 不動産市場 回復의 關鍵은 金利라는 意見도 나온다. 김성환 副硏究委員은 “來年 實施되는 新生兒特例貸出 等의 影響으로 短期的으로 數個月 내 집값이 一部 回復될 可能性은 있지만, 長期的 側面에선 金利가 引下되는 時點에 다시금 反騰할 것으로 보인다”고 展望했다.
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