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서울 서초구 반포住公 1團地 모습. [東亞DB]

國土交通部(國土部)가 앞으로 5年間推進할 住宅政策의 靑寫眞을 8月 16日公開했다. ‘希望은 키우고, 負擔은 줄이는 國民住居安定實現方案’이라는 多少 긴 題目의 對策이다. 市場에서는 對策을 發表 날짜에 붙여 부르는 旣存方式에 따라 ‘8·16 對策’으로 통한다.

尹錫悅政府出帆 100日을 하루 앞둔 날 發表된 이番對策은 住宅 270萬 채를 供給하되, 供給大部分을 擔當할 民間의 活力提高에 焦點을 맞추고, 公共은 脆弱階層을 위한 住居福祉事業에 邁進하겠다는 게 核心이다. 이를 實現하고자 提示된 具體的인 事業은 크게 5가지다. ①都心供給擴大 ②住居環境革新 및 安全强化 ③供給時差短縮 ④住居사다리 復元 ⑤住宅品質提高다.

不動産政策 패러다임 轉換始作

이 가운데 市場에서 가장 關心을 모으는 事業은 都心供給擴大다. 再開發·再建築規制緩和를 核心課題로 담고 있는 分野다. 政府計劃은 한마디로 “再建築·再開發門턱을 낮추겠다”로 要約할 수 있다. 再建築超過利益還收制(再超還)와 安全診斷關聯規制等을 緩和해 停滯돼 있는 再開發·再建築事業을 活性化하고, 新規指定物量을 大幅 늘리겠다는 것이다.

政府의 이런 決定은 住宅市場安定과 住居環境改善을 위해서는 選好度가 높은 都心에 良質의 住宅을 充分히 供給할 必要가 있다는 判斷에서 비롯됐다. 優秀한 立地를 갖춘 서울 都心 집값이 크게 오르면서 庶民의 내 집 마련 꿈은 멀어졌고, 살 집을 찾아 都市外郭新都市로 밀려난 庶民은 出退勤에만 3時間을 虛費하며 不便을 甘受하고 있다. 이런 狀況이 累積되면서 庶民들 사이에선 ‘不動産神(新)階級社會’라는 不滿마저 澎湃한 狀態다. 文在寅政府의 住宅政策이 短期 집값 管理에 置重한 需要抑制와 供給者中心의 供給計劃으로 一貫된 탓이다. 이런 狀況을 勘案해 尹錫悅政府는 住宅政策의 패러다임 轉換이 必要하다고 본 것이다.

政府가 6月政策需要基盤을 確認하고자 輿論調査專門業體韓國리서치를 통해 實施한 設問調査結果에서도 이런 雰圍氣가 確認됐다. 19歲以上成人男女 1000名을 對象으로 한 調査에서 가장 많은 應答者가 住宅政策의 最大問題로 ‘所得對比 높은 집값’(74.2%)을 꼽았다. 必要한 住宅供給政策을 묻는 質問에는 ‘再開發·再建築擴大’(40.0%)를 指目해 2位를 차지한 ‘新都市等大規模公共宅地擴大’(23.9%)를 크게 앞질렀다.

再建築負擔金規制緩和돼

서울 陽川區木洞 아파트 5團地와 6團地 모습. [뉴스1]

再開發·再建築規制緩和는 全方位的으로 推進된다. 于先再建築事業活性化의 代表的인 걸림돌로 여겨지는 再建築負擔金關聯規制가 大幅緩和된다. 再建築負擔金은 再建築을 통해 組合員이 3000萬 원 넘게 利益을 보면 最大 50%(1億1000萬 원 超過時)까지 負擔金을 내게 만든 制度다. 2006年導入됐지만 法的論難等으로 實際適用이 미뤄졌고 올해 처음으로 賦課될 豫定이다.

問題는 2006年導入된 基準이 그대로 適用돼 집값이 크게 오른 狀況이 거의 反映되지 않았다는 點이다. 그 結果首都圈은 勿論, 地方에서도 過度한 負擔으로 作用한다는 指摘이 提起되고 있다. 國土部 시뮬레이션에 따르면 大邱(1億6000萬 원), 慶南昌原(1億 원) 等地方에서도 億臺負擔金이 續出할 것으로 豫想됐을 程度다. 政府는 이에 賦課基準을 現實化하고, 1住宅長期保有者나 高齡者의 負擔을 줄이기 爲한 方案을 마련하기로 했다.

現在까지 有力한 改編方案은 △2006年부터 維持된 基準金額上向(3000萬→1億 원) △累進賦課率區間擴大 △長期保有 1住宅者에 對한 負擔金減免擴大 △公共賃貸住宅, 驛勢圈 첫 집 等公共分讓寄附採納分負擔金算定對象에서 除外 △1住宅高齡者의 負擔金納付時期를 相續·贈與·讓渡等住宅處分時까지 猶豫다.

對象年齡이나 住宅保有期間等具體的要件은 다음 달 豫定된 關聯法(‘再建築超過利益還收에 關한 法律’) 改正案發議 때 함께 發表된다. 김영한 國土部住宅政策官은 “再超還問題는 서울뿐 아니라 地方整備事業에도 걸림돌이 되고 있다”며 “地域別, 團地別特性과 事業性沮害與否, 一般分讓分確保物量等 여러 가지를 考慮해 細部方案을 마련하겠다”고 말했다. 이에 對한 反應은 地域別로 엇갈린다. 收益이 크지 않은 地方과 首都圈再建築團地는 歡呼하고 있다. 反面負擔金規模가 大部分數億 원을 넘어설 것으로 豫想되는 서울 主要再建築團地는 反撥하고 있다. 서울 서초구 반포동 한 不動産仲介業所關係者는 “免除基準을 1億 원으로 올려봐야 큰 도움도 되지 않아 失望하는 雰圍氣”라고 傳했다.

서울 노원구 월계동 동신아파트 但只 모습. [뉴시스]

再開發·再建築을 결정짓는 安全診斷規制도 바뀐다. 構造安全性比重(現行 50%)을 30~40% 水準으로 줄이고, 項目別配點에 對해 管轄地域地自體長이 國土部와 協議를 거쳐 最大 10%p까지 調整할 수 있게 許容하는 것이 核心이다. 地域에 따라서는 構造安全性比重이 20~30% 水準으로 낮아질 수 있다는 뜻이다. 2次安全診斷에 該當하는 公共機關의 安全診斷適正性檢討는 事實上廢止된다. 現在는 義務的으로 받게 돼 있지만 앞으로는 地自體의 要請이 있을 때만 實施하는 것으로 바뀔 豫定이기 때문이다. 政府計劃대로 된다면 서울 陽川區牧童新市街地 아파트 團地와 강남구, 瑞草區, 陽川區, 노원구 一帶再建築團地들이 受惠를 받을 可能性이 크다. 實際로 1次安全診斷을 끝낸 瑞草區 미도2次 아파트 等은 2次를 받지 않아도 된다는 消息에 크게 歡呼하고 있다.

整備事業에 不動産開發信託社等의 參與도 許容된다. 整備事業은 大部分組合이 事業施行者라서 專門性이 不足하다. 이로 인해 事業推進過程에서 不必要한 葛藤이 惹起되고, 訴訟을 벌이거나 工事를 中斷하는 等의 理由로 事業이 長期化하는 일이 非一非再하다. 이런 副作用을 막겠다는 게 政府의 目標다. 이를 위해 于先 신탁사를 事業者로 指定하는 要件을 全體土地의 3分의 1 以上信託에서 國公有地를 除外한 土地의 3分 1 以上으로 緩和하기로 했다. 또 信託社가 施行社인 境遇土地所有者多數가 願하면 整備計劃과 事業計劃을 統合處理할 수 있도록 許容하기로 했다. 이 境遇組合設立節次가 省略되고, 認許可가 統合處理되면서 事業期間이 3年以上 줄어들 것으로 政府는 期待했다. 再開發·再建築組合의 事業管理透明性과 專門性을 높이는 方案도 마련된다. 政府는 韓國不動産院을 통해 再開發·再建築工事契約檢證, 推進委員會設立支援 컨설팅, 管理處分計劃妥當性事前檢證等을 支援하기로 했다.

1期新都市整備事業 2年 뒤로 미뤄져

政府는 이 같은 規制緩和를 통해 22萬 채 規模의 整備區域을 追加指定할 計劃이다. 이는 文在寅政府 5年間指定物量(2018~2022年基準 12萬8000채)보다 9萬2000채 늘어난 規模다. 地域別로는 서울에서 迅速統合企劃(神通企劃)을 통해 10萬 채, 競技와 仁川에서 驛勢圈·老後住居地中心으로 4萬 채, 地方에서는 舊都心爲主로 8萬 채를 各各確保할 豫定이다. 特히 神通企劃을 통해 整備計劃 가이드라인을 事前에 提示해 區域指定에 걸리는 期間을 5年에서 2年으로 줄여나갈 方針이다.

다만 關心을 모았던 1期新都市整備事業에 對한 具體的인 計劃은 發表時期가 2024年으로 미뤄졌다. 元喜龍國土部長官은 “(1期新都市에 對해) 個別的인 整備事業이 아니라 되도록 國會特別法과 마스터플랜을 마련하겠다”며 “住民意見收斂과 立法節次를 連繫해 1年假量所要될 것으로 豫想한다”고 말했다.

_{황재성 記者는...}
_{동아일보 經濟部長을 歷任한 不動産專門記者다. 30年間의 記者生活中 20年을 不動産 및 國土交通政策을 다루는 國土交通部를 取材했다.}