• 마이너스貸出, 빌려 쓴 날짜만큼만 利子 내면 돼 利得

• 餘裕돈은 金利 높은 商品에서 굴려야 제맛!

• 競賣 後 賣渡 時 選手管理費 줄 必要 없어

• 住宅賣買事業者 有·不利 잘 따져야

‘돈이 돈을 버는 世上’이라는 말에서도 알 수 있듯 投資의 世界에서 ‘돈’은 投資의 始作이자 끝이다. 特히 不動産은 株式과 마찬가지로 어느 程度 種子돈이 있어야만 資本 擴大가 可能하다. 競賣에서는 ‘入札 保證金’이 基本 中의 基本이라 하겠다. 保證金도 마련돼 있지 않은 狀態에서 競賣를 알아보는 건 마치 먹지도 못할 ‘그림의 떡’을 보며 침을 흘리는 것과 같다. 

投資者라면 마이너스通帳에 對한 偏見부터 깨야 한다. 大部分의 保證金은 只今 이 瞬間에도 銀行 計座 안에서 곤히 잠들어 있다. 그런데 競賣라는 것이 每日 入札하는 것이 아니다. 아무리 專業으로 競賣 投資를 하는 사람이라도 많아 봤자 한 달에 보름 程度 入札에 參與한다. 卽 保證金 또한 每日 必要한 게 아니라는 얘기다. 

入札保證金은 物件가의 10% 程度로 策定된다. 落札 後 契約을 拒絶하는 等 競賣 參加者로서 義務를 제대로 履行하지 않을 境遇를 對備해 保證金을 미리 받아두는 것이다. 돈이 묶여 있는 期間은 딱 하루다. 入札을 해본 사람들은 그 패턴을 今方 알 수 있을 것이다. 普通 아침에 銀行에서 手票로 保證金을 찾아서 法院에 낸 뒤 入札에 應하고 落札되지 못하면 다시 保證金을 돌려받는다. 大部分은 그 돈을 받아 銀行에 再次 入金한다. 競賣 專門家의 境遇 隨時로 保證金을 銀行에서 뺐다 넣었다 해야 하기 때문에 銀行의 入出金 計座를 主로 利用한다.

入札保證金은 ‘마通’으로 解決하라!

定期預金에라도 묶어두면 利子라도 받겠지만 一般 計座의 境遇에는 그 마저도 期待하기 힘들다. 그렇다면 貸出을 받는 건 어떨까. 單刀直入的으로 말하자면 그 亦是 좋은 方法이 아니다. 하루씩 잠깐 使用하려고 짧게는 6個月, 길게는 1年 期限의 (信用)貸出을 받는 건 無謀한 짓이다. 돈을 쓰지 않을 때도 利子를 내야 하니 말이다. 이럴 때 有用한 것이 바로 마이너스通帳이다. 줄여서 흔히 ‘마通’이라고 한다. 

마通은 入札하는 날에만 利子를 내면 된다. 잠깐 돈을 뺐다가 다시 집어넣으면 그날 하루치 利子만 내면 된다. 殘高가 플러스로 채워져 있을 때는 利子가 나가지 않기 때문이다. 마이너스通帳 利子率은 個人마다 差異가 있을 수 있긴 하지만, 初期 資本金 없이도 競賣에 參與할 수 있다는 건 相當한 利點이다. 한 가지 看過해서는 안 될 게 있다. 마이너스通帳을 다른 用途로 使用해서는 안 된다는 點이다. 곶감 꼬치에서 곶감 빼먹듯이 하다 보면 어느 瞬間 마이너스 限度를 다 채워버리는 不祥事가 일어날 수 있으니 말이다. 



‘手中에 돈이 있는데 왜 굳이 마通을 만드나’라고 생각하는 사람들도 있을 것이다. 하지만 미리 準備돼 있는 돈은 다른 高金利 商品에 집어넣는 게 더욱 賢明하다. 單 1%라도 높은 金利를 찾아 돈을 移動하는 것이 投資의 基本이다. 反對로 쓸데없이 利子를 내는 일 또한 없어야 한다. 그 두 가지 原則이 지켜져야만 資産이 불어난다. 

거듭 强調하지만 마이너스通帳은 만들 수 있을 때 만드는 것이 좋다. 特히 最近에는 政府의 不動産 對策으로 인해 銀行 去來에 制約이 많이 따른다. ‘나중에 必要할 때 만들면 되지’ 하다가는 정작 必要할 때 만들지 못하는 狀況이 벌어질 수도 있다. 會社員이라면 普通 年俸 限度 內에서 마이너스貸出과 信用貸出을 同時에 받을 수 있다. 

早晩間 會社를 그만두고 專門 投資者로 나설 생각이라면 더더욱 미리 마이너스通帳을 만들어놓는 게 좋다. 筆者도 過去 會社를 다닐 때 마이너스通帳을 만들었는데 現在까지도 매우 有用하게 使用하고 있다. 當時 마이너스通帳의 限度는 600萬 원이었다. ‘얼마 안 되네’라고 생각할 수 있지만 只今으로부터 15年 前이었으니, 그때는 入札 保證金으로 적지 않은 돈이었다. 當時 내가 主로 入札하던 物件들(빌라, 아파트)의 價格이 2000萬~5000萬 원 사이였으니, 600萬 원이면 한 番에 2~3件 入札도 可能했다. 

그러다 運 좋게 落札이 되면, 그때 다른 곳에서 조금씩 몸집을 불려나가던 餘裕돈을 呼出하면 된다. 自古로 돈은 굴려야 제맛이다. 絶對로 쉴 틈을 줘서는 안 된다.

選手管理費와 長期修繕充當金의 差異

競賣를 하다 보면 뜻밖의 空돈이 생기는 境遇가 있다. 바로 選手管理費다. 元來 選手管理費는 아파트 賣買 時 賣渡者와 買收者가 주고받는 管理費의 一種이다. 그런데 競賣에서는 落札者가 全 所有主한테 選手管理費를 주는 境遇가 거의 없다. 하지만 反對로 落札 後 物件을 되팔 때는 새로운 買收者로부터 選手管理費를 받게 된다. 안 준 걸 받으니 空돈이 생긴 느낌이다. 

選手管理費는 아파트를 맨 처음 分讓할 때, 受分讓者한테 미리(先) 받아(受)놓은 管理費를 말한다. 그래서 집을 사고팔 때마다 買受人이 全 主人에게 選手管理費를 돌려주게 돼 있다. 그렇게 옛 所有主에서 新所有主로 이어가던 選手管理費 支給은 競賣 때 中斷된다. 名도 過程에서 前 所有主가 落札者에게 選手管理費를 要求하는 境遇는 거의 없기 때문이다. 따라서 落札者 立場에서는 집을 팔 때 空돈이 생기는 氣分이 든다. 勿論 旣存에 살고 있던 사람을 내보내는 過程에서 發生하는 理事 支援費에 選手管理費 一部가 包含된다고 볼 수도 있다. 

한便, 選手管理費와 長期修繕充當金을 混同하는 이들이 種種 있다. 選手管理費는 뭉칫돈을 한 番에 預置해놓는 槪念이라면, 長期修繕充當金은 每달 管理費에 包含돼 分割 納付하는 方式이다. 또한 長期修繕充當金은 一般 管理費 項目이 아닌 別途 計定으로 管理한다. 아파트에 費用이 많이 들어가는 修繕(例를 들어 엘리베이터 交替 等)이 必要할 때 使用하기 위해 積立해놓은 管理費로 納付 主體는 所有主다. 賃借人이 納付하는 게 아니다. 그런데 집主人이 直接 사는 게 아니라 賃借人이 居住하는 境遇라면 每달 管理費에 包含돼 賃借人이 代身 내줬기 때문에 나중에 賃借人이 집을 비울 때 그동안 代身 納付한 長期修繕充當金을 집主人으로부터 돌려받는다. 

住宅 市場에 貸出 規制가 크게 强化되면서 ‘住宅賣買事業者’ 制度의 有·不利를 따지는 이가 많다. 果然 무엇이 利得일까. 最近 言論 報道에 따르면 江南地域을 中心으로 貸出 規制網을 避하려는 目的으로 住宅賣買事業者가 되는 이가 늘고 있다고 한다.

비(非)調整地域에서는 住宅賣買事業者 내는 게 琉璃

9·13對策 後 投機地域·投機過熱地區 等 規制地域 內 住宅擔保貸出比率(LTV)李 40% 以下로 制限된 反面 個人事業者는 80%까지 貸出이 可能하기 때문이다. 違法은 아니지만 强力한 貸出 規制를 避해갈 수 있다는 點에서 ‘꼼수 貸出’로 보는 視角도 分明 있다. 住宅賣買事業者는 綜合所得稅 納付 等의 負擔이 있지만, 貸出金의 一部를 償還해 LTV 基準 以內로 들어오면 事業者 貸出을 一般 貸出로 對還할 수 있고, 貸出金을 다 갚은 뒤에는 賣買事業者度 廢業 可能하다. 賣買事業者 貸出은 利子가 3~4%臺로 一般 金融圈의 住宅擔保貸出 利子보다 높지만 最近 低金利로 인해 隔差가 1%포인트 內外로 크지 않다. 

競賣에 있어 賣買事業者의 有·불리는 各自가 處한 狀況에 따라 다르다. 個人이냐 法人이냐도 따져봐야 하다. 稅金은 特히 敏感한 問題다. 賣買事業者는 基本的으로 多住宅者가 大多數인데, 이 境遇 가장 重要한 대목이 讓渡所得稅다. 여러 住宅을 短時間에 사고팔아야 하는 競賣 專門 賣買事業者는 狀況에 따라 稅金이 다르게 賦課된다. 


1住宅者도 稅金 部分에서만큼은 緊張의 끈을 놓아서는 안 된다. 흔히 1住宅者는 買收 後 2年 以上 保有(或은 居住)할 境遇 讓渡所得稅를 내지 않는 境遇가 많지만, 競賣처럼 斷打로 1年 以內에 不動産을 사고팔 때는 稅金이 賦課된다. 投機 調整地域에서는 個人이든 賣買事業者든 讓渡所得의 40%와 一般稅率 中 높은 比率이 適用된다. 投機 調整地域이 아닌 곳에서는 個人은 讓渡所得의 40%, 賣買事業者는 讓渡所得 課稅標準에 따른 一般稅率을 適用받는다. 住宅 保有 期間이 1年 以上인 境遇에는 個人, 賣買事業者 區分 없이 一般稅率을 適用받는다. 


多住宅者의 境遇 調整地域에서는 加算稅가 붙는다. 2住宅의 境遇 讓渡所得 課稅標準에서 10%가 加算되고, 3住宅 以上의 境遇에는 20%가 追加되는 式이다. 또 住宅 保有 期間이 1年 未滿인 個人의 境遇에는 讓渡所得의 40%와 加算稅率 中 높은 쪽을 適用받고, 1年 以上인 境遇에는 個人이든 賣買事業者든 加算稅率이 適用된다. 反面 調整地域이 아닌 곳에서는 一般稅率을 適用받는다. 住宅 保有 期間이 1年 未滿인 境遇 個人은 讓渡所得의 40%, 賣買事業者는 一般稅率을 適用받고, 住宅 保有 期間이 1年 以上인 境遇에는 個人이든 賣買事業者든 同一하게 一般稅率을 適用받는다.

한마디로 整理하면 이렇다. 調整地域 바깥에서 競賣로 斷打 去來를 하는 境遇가 많다면 賣買事業者가 되는 게 유리하다. 하지만 調整地域 안이라면 굳이 個人이나 事業者나 別 差異가 없다. 또 하나, 賣買事業者는 附加稅를 내야 한다는 點도 잊어서는 안 된다. 住宅의 境遇 國民住宅規模(專用 85㎡· 32坪)를 超過할 때는 建物分에 對해 附加稅를 내야 한다. 따라서 調整地域이 아닌 곳에서 國民住宅規模 以下의 住宅을 斷打로 去來한다면 個人보다 賣買事業者가 稅金 面에서 유리하다고 할 수 있다. 事實 稅金 問題는 늘 複雜하고 헷갈린다. 하지만 全體的인 輪廓을 한番 잡아놓으면 瞬間 政策이 바뀌더라도 업데이트가 쉽게 이뤄진다. 不動産 仲介業者와만 가깝게 지낼 것이 아니라 稅務士와도 親하게 지낼 必要가 있다.