• 채상욱 하나金投 “只今은 不動産 投資할 때 아니다”

• 조영광 大宇建設 “當分間 서울 집값 强保合 展望”

• 이상우 有進投贈 “서울에 집 사면 絶對 損害 안 본다”

最近 韓國 經濟의 不確實性이 커지고 있다. 株價 暴落과 換率 急騰으로 投資者들의 시름이 깊어지는 雰圍氣다. 韓國銀行은 8月 8日 國會에 提出한 ‘通貨信用政策報告書’에서 “米·中 貿易紛爭이 如前히 巨視經濟의 危險 要因으로 作用하고 있는 가운데 日本 輸出 規制에 따른 憂慮도 擴大되고 있어 當分間 對外 不確實性이 持續될 것”이라고 내다봤다. 이러다 보니 莫大한 規模의 浮動資金이 갈 곳을 찾지 못하고 彷徨하고 있다. 

金融業界에 따르면 現在 우리나라에 現金, 요구불예금, 머니마켓펀드(MMF) 等의 形態로 있는 資産이 1000兆 원에 達한다. 株式市場이 不安한 모습을 보이면서, 一角에서는 이 돈이 ‘安全한 投資處’를 찾아 不動産에 쏠릴 수 있다고 展望한다.

꿈틀대는 서울 不動産

서울 집값은 지난해 政府가 住宅價格 安定을 目標로 9·13 措置를 내놓은 뒤 한동안 下落勢를 이어갔다. 그러나 最近 다시 꿈틀대는 樣相이다. 政府가 이를 막고자 民間宅地 分讓價 上限制를 發表하는 等 壓迫하고 있지만, 市場 雰圍氣는 쉽게 가라앉지 않고 있다. 

最近 한국감정원과 KB국민은행 等이 發表한 住宅動向 調査에서는 서울 집값 上昇勢가 分明히 읽힌다. 7月 基準 서울 아파트 中位價格(住宅 賣買價를 羅列했을 때 中間에 있는 價格)은 8億5715萬 원으로 지난해 7月(7億5739萬원)보다 1億 원假量 높다. 서울 아파트 中位價格이 8億5000萬 원을 넘은 것은 關聯 調査가 始作된 以來 이番이 처음이다. 이렇다 보니 집값 安定에 對한 政府 約束을 믿고 ‘내 집 마련’을 미뤄온 實需要者들은 “只今이라도 집을 사야 하는 게 아닌지” 궁금해한다. 

‘신동아’는 現在 不動産業界에서 손꼽히는 專門家 세 名에게 이 質問을 代身 던졌다. 채상욱 하나金融投資 硏究委員, 조영광 大宇建設 硏究院, 이상우 有進投資證券 硏究委員이 그들이다. 이들은 各各 建築工學, 産業工學, 朝鮮海洋工學을 專攻했다. 統計를 活用해 不動産 市場을 科學的으로 豫測하는 分析家로 有名하다. 그런데 只今이 집을 살 때인가 하는 質問에 세 사람의 意見은 正確히 갈렸다. 



채 硏究委員은 “只今 서울 不動産에 들어가는 건 막車를 타는 것과 같다. 말리고 싶다”고 밝혔다. 反面 이 硏究委員은 “서울 집값 上昇 趨勢는 앞으로 더 剛해질 것”이라고 展望했다. 只今 집을 사는 게 좋다는 意味다. 조 硏究員은 “保合” 意見을 냈다. 그는 “當分間 不動産 價格은 플러스 마이너스 2% 內에서 意味 없는 흐름을 이어갈 것”이라고 내다봤다. 이들 各各이 밝힌 豫測 理由를 함께 紹介한다. 判斷과 選擇은 讀者 몫이다.

인터뷰 1 채상욱 하나金融投資 硏究委員
“서울 집값 下落에 對備해야”

8月 以後 서울 집값을 어떻게 展望하나. 

“下落할 것으로 본다. 不動産 價格은 全體 資産市場 흐름과 같이 간다. 美·重紛爭 激化 等으로 韓國 經濟가 影響을 받고 投資心理가 全般的으로 萎縮되는 狀況이다. 不動産 價格만 홀로 오를 수는 없다. 只今도 如前히 서울 不動産에 對한 需要는 많다고 말하는 사람이 있다. 나는 그런 需要 中 相當數가 ‘갭投資’라고 본다. 얼마 前 首都圈 大型 아파트에 사는 知人 한 名이 내게 물었다. 自己 집을 팔고 그 돈으로 서울 아파트에 ‘갭投資’를 하면 어떻겠냐고. 貰入者가 있는 서울 아파트를 사서 保有하고, 自身은 傳貰資金貸出을 받아 傳貰집에 살겠다는 것이다. 서울 집값이 오를 거라고 생각하는 사람 多數가 이런 式으로 서울 아파트를 산다. 그 德에 서울 집값이 只今까지 버티고 있다. 그러나 나는 이런 趨勢가 오래가지는 못할 거라고 본다. 只今이 끝물이다. 初步者들이 막車를 탈까 봐 걱정된다. 이런 投資를 생각하는 사람이 있다면 말리고 싶다.” 

서울 집값이 떨어질 거라고 豫測하는 理由는 뭔가. 

“規制가 繼續되고 있기 때문이다. 骨子는 住宅擔保貸出比率(LTV) 規制와 多住宅者를 對象으로 한 保有稅 擴大다. 新規 貸出을 받기 어려우면 實需要가 줄어들 수밖에 없다. 投資 需要 또한 强力한 讓渡稅·保有稅 規制로 크게 萎縮된 狀況이다. 여기에 11月이면 公示價格 6億 원(1家口 1住宅者는 9億 원) 超過 住宅에 綜合不動産稅(綜不稅)가 賦課된다. 이때부터 多住宅者를 中心으로 保有稅 負擔을 낮추려는 努力이 本格化할 것이다. 市場에 賣物이 多數 나오면 不動産 價格이 떨어질 수밖에 없다. 

現行 規制가 維持되는 동안에는 價格 下落勢가 나타날 것으로 본다. 現在 우리나라 不動産 市場에 돌고 있는 資金의 相當 部分은 傳貰資金貸出로 보인다. 앞서 言及한 대로 傳貰資金貸出을 받아 京畿道에 살면서 서울에 갭投資 하는 사람이 많다. 이것을 規制하면 不動産 市場이 冷却될 것이다.” 

서울 不動産 中長期 展望은 어떻게 보나. 

“中長期的으로는 展望이 밝다. 다만 2年 以下 短期的 觀點으로 보면 그렇지 않다. 現在는 政府가 各種 規制를 통해 不動産 需要를 抑制하는 狀況이다. 이래서는 집값이 오를 수 없다. 不動産 關聯 規制가 풀리고 그 結果 需要가 正常化되는 時點에 價格 上昇이 始作될 것으로 본다.” 

現在 時點에서 不動産 投資者가 注目할 만한 地域이 있나. 

“모든 사람이 서울만 보고 있다. 正常的인 狀況이라고 말하기 어렵다. 只今은 不動産으로 돈 벌 地域을 찾기보다, 다른 投資 商品을 통해 現金 흐름이 發生할 만한 資産을 確保하는 게 더 좋다고 생각한다.” 

餘裕돈이 있는 사람에게 推薦할 만한 財테크 方法이 있다면. 

“금 上場指數펀드(ETF)를 勸한다. 資産 포트폴리오를 再編成해 配當株, 年金 等 現金 흐름을 創出하는 資産 比重을 높이는 것도 좋겠다.”

인터뷰 2 조영광 大宇建設 硏究院
“只今은 不動産으로 돈 벌 環境 아니다”

8月 以後 서울 집값을 어떻게 展望하나. 

“只今과 큰 差異 없을 거라고 본다. 5月부터 서울 집값이 下落을 멈췄다. 한동안 只今 價格에서 ‘플러스 마이너스 2%’ 水準의 强保合勢가 維持될 거라고 展望한다. 

一部 專門家는 요즘 ‘新(新)高價’ 얘기를 하며 서울 집값이 昨年 最高價格을 突破했다고 主張한다. 全數調査한 結果 事實이 아니다. 專用面積 100㎡ 以上 大型 아파트에서 一部 新高價가 나오긴 했다. 그러나 去來 件數가 많지 않다. 例外的인 去來로 봐야 한다. 

‘大勢 上昇’이라는 말이 붙으려면 ‘몸통’李 움직여야 한다. 國民住宅規模인 專用面積 84㎡ 아파트 價格이 올라야 한다는 얘기다. 이 市場은 現在 去來가 活潑하지 않다. 價格도 크게 오르지 않고 있다. 最近 不動産 市場에서 話題를 모으는 강동구 고덕그라시움을 봐도 그렇다. 言論 報道에는 이 아파트 로열層 價格이 13億 원을 呼價한다는 內容이 繼續 나온다. 그런데 實際 確認한 結果 그런 去來는 없었다. 7月 末 現在 12億 원에 去來된 집이 하나 있을 뿐이다. 그 外 大部分은 11億 원 水準에서 去來됐다. 떠도는 所聞과 實際 價格 사이에 隔差가 크다. 

一角에서는 ‘不動資金 1000條가 不動産 市場으로 들어오면 집값이 오를 것’이라고들 한다. 그러나 該當 浮動資金은 大部分 短期資金이며, 上位 資産家 一部에 集中돼 있다. 歷史的으로 短期資金은 아파트보다 小型 收益型 商品(오피스텔, 商家)과 密接한 關聯을 보였다. 또 現在 政府가 多住宅者의 住宅 買入을 强力히 規制하는 狀況이다. 資産家들이 追加로 아파트를 살 理 없다. 따라서 不動資金 1000兆 원이 아파트 市場에 流入될 確率은 낮다고 본다.” 


只今 時勢差益을 노리고 서울 不動産을 사는 건 바람직하지 않다는 얘긴가. 

“그렇다. 特히 警戒할 건 建設된 지 10年 안팎 된 아파트를 新高價, 또는 昨年 9月 水準 價格으로 買入하는 것이다. 只今 10年次인 아파트는 買入 後 漸漸 老後團地로 접어든다. 反面 再建築하려면 20年을 더 기다려야 한다. 서울 집값이 過去보다 크게 오른 狀況에서 高齡住宅으로 넘어가는 團地를 높은 價格에 購買하는 건 危險하다. 요즘 市場에 “不動産 값이 더 오를 것”이라고 부추기는 雰圍氣가 있는데, 이런 것에 心理的으로 흔들리면 안 된다.” 

서울에 눈여겨볼 만한 아파트는 있나. 

“請約은 언제나 0順位로 念頭에 둬야 한다. 또 民間宅地分讓價 上限制가 適用되는 아파트 團地도 눈여겨보면 좋다. 現在 移住가 始作된 但只 가운데 이 制度에 딱 걸리는 아파트들이 있다. 개포1團地나 遁村住公 같은 곳이다. 여기는 事業을 뒤로 많이 미룰 수 없어 政府 統制에 따를 수밖에 없다. 周邊 時勢보다 훨씬 低廉한 이른바 ‘로또 아파트’가 될 것이다. 이런 例外的인 곳을 除外하고는 全般的으로 不動産 값이 現行 水準을 維持할 거라고 본다. 當分間 서울 不動産, 特히 江南 아파트 값이 뚝 떨어질 일은 없다. 反對로 껑충 뛰지도 않을 것이다.” 

中長期 展望은 어떻게 보나. 

“現在 서울 不動産 값에 큰 影響을 미치는 건 政府 政策이다. 現 政府가 維持되는 2022年까지는 不動産값 規制 政策이 持續될 것이므로, 現在의 强保合 흐름이 持續될 것이다. 入住 10年 以內 새 아파트의 境遇는 多少 上昇 餘力이 있다. 反面 再建築 推進 初期 團地는 規制 强化로 現在 價格에서 3% 程度 下落勢가 豫想된다.” 

現在 時點에서 不動産 投資者가 注目할 만한 地域이 있나. 

“首都圈 交通計劃을 눈여겨봐야 한다. 京畿 남양주시와 구리시에 늦어도 2025年까지 榛接線(4號線)과 別內選(8號線)李 들어간다. 또 仁川 西歐에 ‘仁川 最初’로 서울地下鐵 開通이 確定됐다. 이런 地域 不動産 값이 오를 수 있다. 다만 그동안 많이 이슈化된 首都圈廣域急行鐵道(GTX)의 境遇 이미 집값에 反映돼 있어 追加 上昇 餘地는 없을 것으로 본다.” 

餘裕돈이 있는 사람에게 推薦할 만한 財테크 方法이 있다면. 

“現在 韓國 經濟와 不動産 市場 모두 不確實性이 最高潮에 達해 있다. ‘Stay&Cool’의 姿勢로 市場을 觀望할 것을 勸한다. 不動産의 境遇 2023年 以後 供給 不足이 現實化하면 政府 政策 基調가 바뀔 수밖에 없다. 그때를 기다려 목돈을 마련하는 게 只今의 不確實性 波高를 넘는 賢明한 길이 될 것이다.”

인터뷰 3 以上于 有進投資證券 硏究委員
“서울 집값 繼續 오른다”

8月 以後 서울 집값을 어떻게 展望하나. 

“各種 指標를 보면 6月부터 서울 不動産 값이 繼續 올라가고 있다. 이 趨勢가 앞으로 더욱 剛해질 것이다. 政府가 推進하는 民間宅地 分讓價 上限制 또한 不動産 값을 잡지 못할 거라고 본다. 新規 住宅이 줄어들면 旣存 住宅 價格이 더 오를 수밖에 없기 때문이다. 政府가 市場에 規制를 加하면 價格이 歪曲되기 마련이다. 政府는 집값 下落 쪽으로 雰圍氣가 바뀌기를 期待하겠지만 내 생각은 다르다. 需給 論理를 無視하면 價格이 無條件 오른다. 6月 以後 始作된 서울 집값 上昇 趨勢가 9月부터 오히려 빨라질 것으로 보는 理由다.” 

韓國을 둘러싼 經濟 環境이 全般的으로 좋지 않은 狀況에서 不動産 값만 오를 수 있나. 

“最近 2分期 企業實績이 發表됐다. 韓國 企業의 基礎體力(펀더멘털)李 나쁘지 않은 게 確認됐다. 一部 사람들은 우리 經濟가 ‘퍼펙트 스톰’(여러 惡材가 겹쳐 發生하는 最惡의 經濟危機)을 맞을 수도 있다고 하는데, 나는 그렇게 생각지 않는다. 퍼펙트 스톰은 準備하면 안 온다. 1997年 IMF 外換危機나 2008年 글로벌 金融危機는 우리가 危險을 認識하지 못한 狀況에서 準備 없이 있다가 맞은 것이다. 只今은 사람들이 퍼펙트 스톰을 避하고자 努力한다. 그게 市場에서 安全資産 選好 現象으로 나타난다. 不動産은 代表的 安全資産이다. 現在 狀況에서 不動産 값이 빠질 理由가 없다.” 

서울 집값이 只今보다 더 오를 거라고 보는 理由는 뭔가. 

“서울에 집 사기를 願하는 사람이 많고, 그들의 家計所得이 繼續 오르고 있기 때문이다. 2019年 서울 不動産 市場은 徹底히 實需要長이다. 江南 西草 送波 陽川 蘆原 等 學群 좋은 地域 집값이 다 오르고 있다. 이 地域 不動産의 주된 需要層은 主로 大企業 다니는 맞벌이 夫婦다. 1975~1985年 사이 태어난 3040 世代가 子女敎育 目的으로 집을 산다. 이들이 首都圈 살다 서울로, 서울 안에서는 麻龍城(麻布 龍山 城東) 살다 學群 좋은 地域으로 次例로 집을 옮기면서 不動産 市場을 움직인다. 

이들은 大部分 1住宅者라서 政府가 내놓은 各種 規制 政策의 制限을 받지 않는다. LTV 規制로 貸出받는 게 좀 어려워지긴 했지만 移徙를 못할 程度는 아니다. 强力한 勞動組合의 保護를 받는 大企業 職員으로서, 所得이 매우 安定的이기 때문이다. 第2의 IMF外換危機가 일어나 大企業 相當數가 門을 닫고 職員 相當數가 거리로 내몰리는 狀況이 벌어지면 서울 집값이 떨어질 수 있다. 反面 그런 일이 생기지 않는 限, 只今처럼 大企業 職員의 雇傭이 保障되고 그들 年俸이 繼續 오르는 한 서울 不動産 값은 오를 수밖에 없다.” 

中長期 展望도 마찬가지인가. 

“中長期的으로 不動産 價格을 左右하는 건 政府 政策이다. 盧泰愚, 李明博 前 大統領은 서울 집값을 잡고자 大規模 宅地를 造成하고 아파트를 많이 지었다. 집 供給이 늘면 집값이 잡힌다. 그런데 이番 政府에서는 그런 結果를 期待하기 어려워 보인다. 3期 新都市를 發表하긴 했지만 分讓 始作이 2022年이다. 入住는 빨라야 2025年인데, 더 늦어질 수 있다는 展望이 나온다. 土地補償 等 여러 問題로 事業이 遲延될 수 있어서다. 

只今 狀況에서는 서울 집값이 떨어질 餘地가 別로 보이지 않는다. 그동안 政府는 여러 次例 집값을 安定化하겠다고 밝혔다. 그것을 믿고 기다린 無住宅者가 적잖다. 그런데 2年 半이 흐른 只今, 여러 對策에도 집값이 잡히지 않았다. 實需要者들 사이에 “이렇게 있으면 안 되겠다. 우리 애가 이제 學校 가는데” 같은 雰圍氣가 形成됐다. 그게 6~8月 市場에서 집값 上昇으로 나타났다고 본다.” 

現在 時點에서 不動産 投資者가 注目할 만한 地域이 있나. 

“實需要者는 京畿 구리 및 南楊州, 서울 城北區 쪽에 關心을 가져봐도 괜찮을 것 같다. 投資 目的을 가진 사람은 ‘蘆道江(怒怨 도봉 江北) 衿冠九(衿川 관악 九老)’를 注目하라고 말하고 싶다. 1億 원 程度 資金으로 서울 아파트를 買入할 수 있는 地域이다.” 

餘裕돈이 있는 사람에게 推薦할 만한 財테크 方法이 있다면. 

“現在 땅값이 繼續 오르고 있다. 땅값이 오르면 집값도 오른다. 나는 不動産 投資 展望이 밝다고 생각한다.”