• 政府 政策이 國民經濟와 生活에 미치는 影響은 至大하다. 特히 商品이기 前에 居住空間인 不動産에 對한 政策의 影響力은 莫强하다. 이런 까닭에 不動産 政策은 한꺼번에 發表되는 일이 別로 없다. 後暴風이 堪當키 힘들 程度로 불어 닥칠 수 있기 때문이다. 不動産 對策은 市場의 反應을 봐가면서 後續 對策이 여러 番에 걸쳐 나올 것이 確實하다. 重要한 것은 市場을 急反騰시킬 强力한 對策이 언제 나오느냐다. 아무리 政策의 波長이 염려스러워 操心스러운 對策들을 내놓는다 해도 ‘畫龍點睛’을 하지 않으면 所用이 없다. 拳鬪選手가 ‘잽’만 날릴 수 없는 것과 같다. ‘잽’에 이은 ‘連打’나 ‘일발필도’가 언제 어떻게 나올지를 豫測해야 한다.

李明博 政府가 不動産 景氣 振作策으로 내놓은 8·21 不動産 對策과 9·1稅制 改編이 期待에 미치지 못한다는 失望의 목소리가 높다.

大統領으로 當選되기 前부터 都心再開發에 依한 供給擴大와 不動産 景氣 浮揚策의 必要性을 끊임없이 披瀝했기에 再建築 規制 및 轉賣 制限 緩和, 讓渡稅와 綜合不動産稅 減免 等에 對한 期待値가 높았던 것이 事實이다. 그러나 이명박 政府가 들어선 後 6個月이 지나서야 내놓은 ‘遲刻 對策’은 알맹이는 없고 邊죽만 울린 所謂 ‘껍데기 政策’에 不過하다는 意見이 支配的이다. 나름대로 여러 改善案을 網羅하긴 했지만 沈滯된 不動産 去來를 活性化시킬 方案이라 보기에는 規制 緩和의 幅과 强度가 매우 微弱하기 때문이다.

現在 不動産市場은 全般的으로 去來 失踪 狀態에 있다. 不動産市場이 더욱 沈滯될 것으로 展望하는 사람이 많기 때문이다. 市場을 反騰시키려면 好材가 있어야 한다. 이 好材 中 代表的인 것이 바로 再建築 規制 緩和였다. 再建築 規制가 緩和되면 江南 再建築이 活性化되면서 不動産 景氣浮揚을 期待할 수 있기 때문이다. 江南 再建築은 假需要가 많은 市場 特性에 依해 그동안 住宅 景氣의 信號彈 구실을 해왔다.

再建築 規制 中 投機過熱地區 內에서 組合員 名義 變更 禁止와 中小型 坪型 義務比率, 分讓價上限制, 容積率 및 層岫 制限 等이 그동안 再建築 推進의 발목을 묶는 足鎖였다. 特히 中小型 坪型 義務比率은 江南의 重層 아파트 事業 推進 自體를 不可能하게 만들었고, 分讓價上限制는 組合員의 投資 收益을 감소시키는 決定的인 變數로 再建築市場을 沈滯에 빠져들게 한 主原因이었다.

그러나 이番 措置에서는 投機過熱地區 내 組合員 名義 變更 禁止 撤廢, 層岫 制限 緩和, 安全診斷 緩和에 그쳤다. 再建築 入住權의 自由로운 去來가 可能해진 것은 다행스러운 일이나 中小型 坪型 義務比率 緩和를 비롯 容積率 上向 調整, 分讓價上限制 撤廢 等 核心 要素는 빠졌다. 李明博 政府가 都心再開發에 依한 供給擴大 政策을 펴나갈 意志가 있는지 의심스러운 대목이다.



알맹이 빠진 再建築 規制 緩和

去來稅가 引下되지 않은데다, 讓渡稅率 亦是 小幅 引下에 그쳐 이에 對한 不滿도 높다. 그동안 不動産 業界에서는 沈滯된 去來 活性化를 위해 去來稅 引下를 要請해왔다. 過去에는 取·登錄稅 課稅票 基準이 市價標準液이어서 稅 負擔이 그리 크지 않았다. 그러나 2007年 1月1日부터 課稅 基準이 實去來價로 바뀌면서 집을 사고 팔 때 내는 稅金 負擔이 加重돼 去來價 沈滯되는 理由 中 하나가 됐다.

1家口2住宅 以上 保有者의 讓渡稅 重課 緩和 與否도 關心事였다. 讓渡稅率이 2住宅 重科 對象者는 50%, 3住宅 重科 對象者는 60%에 達해 讓渡稅 負擔을 憂慮한 多住宅 保有者들이 賣物을 내놓지 않아 去來가 不振하다는 分析도 있다. 그러나 이番 措置에선 地方 廣域市의 重科 對象을 基準市價 3億원 超過 住宅으로 上向 調整하여 地方住宅 保有者의 負擔을 덜어주었을 뿐 首都圈에 對해서는 現行대로 維持함으로써 實質的인 讓渡稅 緩和 效果는 微微하다.

李明博 政府는 1住宅 長期保有者의 長期保有特別控除率을 上向 調整하고 非課稅 基準인 現行 6億원(讓渡價額)을 9億원으로 올려 高架 1住宅 保有者의 去來 活性化를 誘導했다. 事實 高價住宅 基準의 上向 調整은 豫見된 일이었다. 3年만 保有했어도 讓渡價額이 6億원 以下이면 非課稅 對象인데 讓渡價額이 6億원을 超過한다고 해서 10年 以上 산 집을 非課稅 받지 못하는 것은 衡平의 原則에 어긋나기 때문이다. 高價住宅의 基準인 6億원은 1999年부터 適用된 것으로서 10年이 지난 只今은 現實性이 없다.

그런데 政府는 1住宅者의 非課稅 要件을 强化하는 制度를 竝行함으로써 사람들을 놀라게 했다. 現行 1住宅者의 非課稅 要件은 3年 保有를 原則으로 하되 서울과 果川, 분당 等 5大 新都市에 한해 2年 居住 要件을 充足해야 했다. 그런데 首都圈은 3年 保有에 3年 居住 要件을 充足해야 하고, 首都圈 以外 地域은 2年 居住 要件을 充足해야 非課稅 惠澤을 받게 됐으니(소득세법 施行令 恐怖일 以後 取得分부터 適用되므로, 旣存 住宅은 該當되지 않음) 規制 緩和가 아니라 大幅 强化된 셈이다.

그나마 多幸인 點은 首都圈 公共宅地와 民間宅地의 轉賣 制限을 緩和했다는 事實이다. 首都圈 公共宅地는 專用面積 85㎡ 以下는 10年, 超過는 7年間 轉賣가 制限됐으나 이番 措置로 首都圈 過密抑制圈域의 專用面積 85㎡ 以下는 7年, 超過는 5年으로 緩和됐다. 過密抑制圈域이 아닌 境遇에는 專用面積 85㎡ 以下는 5年, 超過는 3年間 轉賣가 制限된다. 그러나 이 條項은 溯及適用되지 않고, 2008年 8月21日 以後 分讓承認 申請分부터 適用되기 때문에 當場의 效果를 期待하기는 無理다. 首都圈 民間宅地의 轉賣 制限도 現行 5~7年에서, 最大 5年 最小 1年으로 緩和됐다.

當選만 되면 再建築 및 再開發을 活性化하고, 去來稅 引下와 讓渡稅 및 綜合不動産稅 等을 減免해서 不動産 景氣를 扶養할 것처럼 披瀝했던 李明博 大統領이 實際 政策에서는 왜 ‘藥발 없는’ 對策으로 非難을 받고 있는 것일까. 開發利益을 還收하는 方案을 마련해서 施行하겠다던 容積率 上向 調整 等 再建築 規制 緩和를 實施하지 못하는 理由는 무엇일까. 綜合不動産稅와 讓渡稅를 減免하겠다고 했으면서 減免은커녕 오히려 一部 强化한 理由는 무엇일까.

두말할 나위 없이 李明博 政府 亦是 不動産市場의 過熱을 憂慮하고 있기 때문이다. 李明博 政府가 追求하는 不動産 政策의 指向點은 都心再開發에 依한 供給 擴大를 통한 價格 安定化에 있지 노무현 政府 때와 같은 價格 暴騰이 아니다. 우리나라는 이미 餘他 經濟 指標에 비해 不動産 價格에 거품이 相當히 많이 끼어 있어 더 以上의 不動産 값 上昇은 攻滅로 이어질 수 있다는 危機意識이 强하다.

不動産 ‘二重苦’ 겪는 李明博 政府

그런데 李明博 政府의 苦悶은 價格 安定化만 이룩하면 되는 게 아니라는 데 있다. 去來를 活性化해 景氣를 扶養해야 하는 二重의 課題를 안고 있는 것이다. 이는 노무현 政府가 歷代 最强, 最多의 不動産 規制策을 펼쳤음에도 오히려 價格이 急騰하는 以上 現象을 發生시켰기 때문이다. 通常的으로 不動産 規制策을 濫發한 政權 다음에 執權한 새 政權은 不動産 規制를 緩和하여 競技를 扶養한다. 前 政權이 規制를 緩和했다면 規制를 强化해 價格을 안정시킨다. 그러나 이명박 政府는 規制를 緩和해 競技는 浮揚시키고 價格은 안정시켜야 하는 ‘두 마리 토끼’ 政策을 樹立해야 하기 때문에 갈팡질팡하고 있는 것이다.

또한 李明博 政府의 골칫거리 中 하나는 ‘富者黨(黨)’이라는 認識이다. 이 때문에 한나라당은 10年間 野黨으로 밀려나는 受侮를 겪었다. 그런데 不動産 景氣를 振作시키기 위해 펼쳐야 하는 政策들이 江南 再建築 規制 緩和 및 稅金 減免 等에 集中돼 있다. 이는 잘못하면 庶民의 反撥을 불러올 수 있다. 特히 讓渡稅와 綜合不動産稅 緩和는 자칫 ‘富者黨’의 限界를 露出시켜 對國民 輿論에서 不利해질 수 있다. 더욱이 뜨거운 ‘촛불政局’에서 벗어난 지 얼마 되지 않아 아직 촛膿度 채 마르지 않은 狀態다.

李明博 政府는 8·21對策과 9·1稅制 改編案이 不動産 景氣, 나아가 建設 景氣 振作을 통한 經濟 好轉에 別 效力이 없음을 깨닫고 있을 것이다. 아니, 어쩌면 政策을 마련할 때 이미 알고 있었을 수도 있다. 그럼에도 ‘弱한’ 對策을 發表할 수밖에 없었던 데에는 이런 事情이 있을 것이라 分析된다.

政策이 國民經濟와 生活에 미치는 影響은 至大하다. 特히 商品이기 前에 居住空間인 不動産에 對한 政策의 影響力은 莫强하다. 이런 까닭에 不動産 政策은 한꺼번에 發表되는 일이 別로 없다. 後暴風이 堪當키 힘들 程度로 불어 닥칠 수 있기 때문이다. 市場의 反應을 봐가면서 後續 對策이 여러 番에 걸쳐 나올 것이 確實한 理由다.

重要한 것은 市場을 急反騰시킬 强力한 對策이 언제 나오느냐다. 아무리 政策의 波長이 염려스러워 操心스러운 對策들을 내놓는다 해도 ‘畫龍點睛’을 하지 않으면 所用이 없다. 拳鬪選手가 ‘잽’만 날릴 수 없는 것과 같다. ‘잽’에 이은 ‘連打’나 ‘일발필도’가 언제 어떻게 나올 것인지를 豫測해야 한다.

事前에 豫測하고 對備해야

李明博 政府는 노무현 政府의 失政(失政)에 依해 10年 만에 政權을 잡았다. 그런데 政權을 잡자마자 ‘쇠고기波動’과 ‘촛불示威’ 等으로 호된 申告式을 치렀고, 그 結果 支持度가 많이 떨어졌다. 이제는 人氣를 回復해야 하며, 그 方法은 不動産 等 景氣 浮揚에 달려 있다. 膳物을 한꺼번에 주면 재미가 없다. 不動産 膳物은 國民 經濟 扶養은 勿論 李明博 政府의 人氣 扶養과도 깊은 關聯이 있으므로 追加 對策은 政治的으로 ‘妙한’ 狀況에 處할 때마다 나올 確率이 높다.

不動産은 商品 以前에 人間의 居住空間이다. 따라서 政府는 國民의 삶의 質을 保護하기 위해 어느 程度 市場을 統制할 수밖에 없고, 이 統制가 價格 決定의 重要한 變數가 된다. 우리나라처럼 不動産 投機가 極甚한 곳에서는 政府 政策에 따라 不動産 價格이 級·騰落할 수 있다. 따라서 政策을 잘 活用하는 길이 바로 不動産 投資에서 成功하는 지름길이 된다.

하지만 政策이 發表되고 난 뒤 움직여서는 不動産 投資에 크게 成功할 수 없다. 政策을 豫測하고 미리 對處해야 남보다 한발 앞서 投資할 수 있다. 政府 政策이란 恒常 ‘소 잃고 외양間 고치기’ 式의 ‘뒷북 政策’이기 때문에 政策 發表 後에 움직이면 亦是 ‘뒷북 對處’밖에 되지 않는다. 政策 豫測은 占을 치는 게 아니다. 이것은 데이터 分析이며 政府 政策의 속뜻을 읽는 데서 出發한다. 例를 들어 李明博 政府가 出帆하면서 내놓은 政策들을 잘 살피면 다음 政策을 豫測할 수 있다.

◎ “國民이 反對하는 臺運河事業은 않겠다”

李明博 大統領은 國民의 反對에도 끊임없이 推進意思를 밝혀 論難을 빚던 韓半島大運河 事業을 抛棄하겠다고 2008年 6月19日 公式 宣言했다. 大運河 推進에 앞장섰던 國土海洋部는 大運河 建設을 前提로 꾸렸던 태스크포스팀을 解體했다.

李明博 政府가 正말로 大運河事業을 하지 않을 것으로 確信하는 사람은 純眞한 사람이다. 于先 大統領의 말뜻을 살펴보자. 그냥 하지 않겠다고 말하지 않고 굳이 ‘反對하면’이란 文句를 넣은 것은 무슨 理由일까. 只今은 反對하니까 한발 물러서지만 다시 輿論이 좋아지면 하겠다는 伏線을 깔아놓은 것으로 볼 수 있다.

大運河 事業은 反對하는 사람도 많지만 贊成하는 사람도 적지 않다. 特히 建設景氣 活性化를 바라는 關聯 企業들과 從事者들은 勿論 地方自治團體와 地方民들은 鶴首苦待하는 事業이다. 李明博 大統領 亦是 建設人 出身답게 이 事業에 대단한 愛着을 가지고 오랫동안 推進해왔던 터라 쉽게 抛棄할 수 없을 것으로 보인다.

大運河 事業은 어쨌든 短期的으로는 景氣 浮揚에 도움이 된다. 萬若 國民 輿論이 다시 李明博 政府 쪽으로 돌아서고 景氣 浮揚이 必要하다는 國民的 共感帶가 形成되면 大運河 事業 論議는 언제든 再開될 確率이 높다.

◎ 綜合不動産稅 및 讓渡稅 減免

李明博 政府가 出帆 前부터 내세운 이 두 政策은 只今 ‘뜨거운 감자’가 되었다. 票를 몰아준 中産層을 위해서는 實行에 옮겨야 하지만 庶民들의 눈치를 보지 않을 수 없기 때문이다. 8·21 對策과 9·1稅制 改編에서 드러난 稅金 減免案은 李明博 政府의 苦肉之策을 보는 것 같아 씁쓸하다. 綜合不動産稅 年度別 課標 適用率을 凍結하고 稅 負擔 上限率을 300%에서 150%로 낮추는 것이 그 骨子다. 그러나 江南의 住宅 保有者들이 願했던 것은 綜不稅 課標를 現行 基準市價 6億원에서 9億원으로 上向 調整하는 것과 現行 世代別을 人別로 하는 것이었다.

또한 讓渡稅는 地方 廣域市의 重科 對象을 基準市價 3億원 超過 住宅으로 上向 調整했을 뿐 首都圈 住宅의 重課 制度는 維持했다. 다만 所得稅率을 現行 9∼36%에서 6∼33%로 引下했으며 1住宅者의 相續控除를 新設하고(최대 5億원) 相續·贈與 稅率을 引下했을 뿐이다.

綜合不動産稅 追加 減免과 首都圈 住宅에 對한 讓渡稅 重課 緩和措置는 이番 政府에서 實施되지 않을 것으로 展望된다. 不動産市場이 極度로 沈滯되는 狀況이 發生한다면 모를까 投機 需要를 遮斷하기 위해서는 이 制度를 維持할 必要가 있기 때문이다. 다만 庶民들의 反撥을 잠재울 對策을 마련하는 線에서 綜合不動産稅의 追加 減免이 小幅 이루어질 수는 있다.

取·登錄稅는 머지않아 引下될 公算이 크다. 不動産 稅制 改編을 통해 江南 富裕層의 非難을 잠재우고, 또 不動産 去來를 活性化시켜야 하기 때문이다.

◎ 再建築 安全診斷 및 層岫 制限 多少 緩和, 組合員 名義 變更 禁止 撤廢

8·21對策으로 再建築 規制가 多少 緩和됐지만 再建築市長은 오히려 繼續 下落하고 있다. 規制의 核心 要素인 容積率 上向 調整과 中小型 坪型 義務 比率이 빠졌기 때문이다. 安全診斷은 2回에서 1回로 줄어들었을 뿐이며 層岫 制限 緩和는 再建築 收益 向上에 그리 큰 도움이 되지 못한다. 投機過熱地區 내 組合員 名義 變更 禁止 撤廢는 單獨住宅 再建築事業이 本格化될 豫定이어서 當然視됐던 事項이었다. 따라서 開發 利益을 還收하는 方案이 마련된다면 容積率 上向 調整과 中小型 坪型 義務 比率 및 賃貸아파트 義務 比率 等은 緩和될 것으로 展望된다. 新都市 2곳을 追加로 만든다고는 하나 都心再開發에 依한 供給 擴大 없이는 市場의 安定을 圖謀할 수 없기 때문이다.

江南 再建築 物量에 關心이 있는 需要者에겐 價格이 많이 떨어진 只今이 投資 適期가 될 수 있다. 다만 規制 緩和의 時期를 잘 저울질해서 買收 타이밍을 잡아야 할 것이다. 그러나 江南 再建築 아파트는 갈 길이 멀기 때문에 安全診斷을 通過한 物量 中에서 長期的인 眼目으로 實居住 次元에서 接近해야 한다.

‘똘똘한’ 집 한 채, ‘블루칩’의 時代

李明博 政府의 追加 對策들은 沈滯된 住宅市場에 活力을 불어넣을 수도 있다. 8·21對策의 後續打들이 또다시 不發로 끝나면 보다 强力한 對策들이 나올 것으로 豫想되기 때문이다. 그럼에도 住宅 景氣 過熱現象은 일어나지 않을 것으로 判斷된다. 全體的인 經濟 狀況이 惡化一路를 치닫고 있기 때문이다. 따라서 江南 再建築이 急上昇하는 局面이 展開되지 않는다면 오히려 住宅 景氣는 相當한 期間 沈滯 局面에 접어들고 臟器 弱保合勢를 보일 公算이 크다. 李明博 政府 亦是 供給 擴大를 통해 建設 景氣는 扶養시키되 住宅 價格을 안정시키는 데 總力을 기울일 것이 분명하기 때문이다.

한 가지 變數가 있다면 2008年 下半期부터 2009年 上半期 사이에 再開發 事業으로 인한 移駐 需要가 일어 강북의 再開發과 뉴타운 事業地 隣近 小型 住宅을 中心으로 價格이 上昇할 수 있다는 點이다. 分讓價上限制를 回避하기 위해 2007年 11月30日 以前에 管理處分計劃認可를 申請한 40餘 個 再開發區域 組合員과 貰入者들이 이 期間 內에 한꺼번에 移住할 것으로 豫想되기 때문이다. 하지만 강북의 집값이 워낙 많이 오른 狀況이고 江北에만 局限된 狀況이라 全般的인 住宅 市場에 미치는 影響은 微微할 것으로 觀測된다.

景氣 沈滯가 加速化하고 있는데도 인플레이션이 深化되는 局面을 스태그플레이션이라고 한다. 스태그플레이션이 일어나면 競技가 長期間 沈滯될 수 있다. 經濟 專門家들은 最近의 現象을 바로잡지 못하면 스태그플레이션으로 치닫는 最惡의 事態가 일어날 수도 있음을 警告하고 있다. 이런 不況일 때에는 不動産 等 固定資産에 돈을 묻기보다는 流動性을 確保해놓는 것이 좋다. 競技가 長期的으로 沈滯하면 不動産 값의 落幅이 豫想外로 커질 수 있다. 거품이 많이 끼어 있는 우리나라 不動産 指標는 意外의 變數에 依해 쉽게 허물어질 수 있는 危險을 안고 있다.

首都圈 地域別 블루칩 아파트 現況

江東區	암사동 프라이어팰리스, 江東현대홈타운, 高德洞 高德住公2團地, 길동 GS江東자이, 遁村洞 遁村住公
江南區	三成洞 아이파크, 大峙洞 동부센트레빌, 大峙洞 銀馬, 도곡동 도곡렉슬, 압구정동 구현대, 압구정동 漢陽, 淸潭洞 東洋파라곤, 일원동 大宇, 일원동 現代, 驛三洞 아이파크, 논현동 東洋파라곤, 개포동 住公1團地
江北區	미아동 미아동부센트레빌
江西區	內發産2棟 우장산현대홈타운, 화곡동 화곡2地區, 화곡동 우장산롯데캐슬, 화곡동 푸르지오, 가양동 강나루現代1次, 登村洞 아이파크, 방화동 동부센트레빌2次, 염창동 한화꿈에그린
冠岳區	봉천동 冠岳동부센트레빌, 봉천동 관악푸르지오, 신림동 宸臨푸르지오
廣津區	광장동 워커힐, 광장동 11車현대홈타운, 광장동 12車현대홈타운, 자양동 더샵 스타시티, 자양동 10車현대홈타운, 자양동 이튼타워리버Ⅱ, 구의동 현대프라임, 노유동 廣津트라팰리스
九老區	구로동 新道林태영타운, 신도림동 大林e-편한세상4次, 오류동 錦江樹木園, 항동 그린빌라
蘆原區	공릉동 泰陵現代홈타운스위트1團地, 중계동 건영3次, 中溪洞 大林·碧山
東大門區	장안동 現代힐스테이트, 淸凉里洞 美洲
銅雀區	대방동 大林, 사당동 롯데캐슬(1次), 上島洞 포스코더샵, 黑石洞 명수대現代
麻浦區	공덕동 三星래미안3,4次, 도화동 三星, 上巖洞 都市開發公社, 上巖洞 월드컵파크, 염리동 LG麻浦자이, 용강동 三星래미안, 창전동 쌍용스윗닷홈2次, 하중동 漢江밤섬자이, 현석동 江邊현대홈타운
西大門區	連喜洞 聲援雙떼빌팰리스(2次), 현저동 獨立門極東, 홍제동 洪濟院現代(3地區)
瑞草區	반포동 반포1團地, 방배동 傍輩3次e-편한세상, 서초동 아크로비스타, 잠원동 신반포(韓信2次)
城東區	금호동 錦湖三星래미안, 마장동 金壺어울림, 聖水洞 서울숲힐스테이트, 聖水洞 江변건영, 옥수동 韓男하이츠, 응봉동 대림江邊타운, 하왕십리동 風林아이원, 행당동 三扶
城北區	길음동 래미안길음3次, 하월곡동 월곡래미안
松坡區	가락동 가락三星래미안, 문정동 올림픽훼밀리타운, 방이동 올림픽選手記者村, 송파동 漢陽2次, 신천동 롯데캐슬골드, 오금동 현대(2,3,4次), 오륜동 올림픽選手村아파트, 잠실동 아시아선수촌아파트, 잠실동 住公5團地
陽川區	牧童 新市街地2,3,4,5,6,7團地, 하이페리온Ⅱ
永登浦區	당산동4街 現代3次, 당산동5街 三星래미안4次, 文來洞 현대홈타운, 文來洞 文來자이, 여의도동 工作, 廣場, 미성, 三扶, 示範, 서울, 汝矣島자이, 영등포동 堂山푸르지오
龍山區	서빙고동 신동아, 용산동 파크타워, 용산동 시티파크, 원효로 珊瑚, 二村洞 大林, 이촌동 漢江맨션, 이촌동 LG한강자이, 청암동 靑庵子이, 漢南洞 하이페리온1次
恩平區	불광동 北漢山현대홈타운
鍾路區	무악동 仁王山아이파크
中區	新堂洞 푸르지오, 신당동 南山타운
中浪區	묵동 브라운스톤泰陵, 上鳳洞 韓日써너스빌
仁川廣域市	청라地區 A14 A18 A20 호반베르디움, 松都地區 자이하버뷰, 송도동 松島해모로, 송도동 아이파크松都
高陽市	장항동 湖水3團地遊園, 장항동 湖水4團地롯데, 대화동 현대아이파크, 일산동 후곡9團地 LG·롯데, 주엽동 문촌(17團地新安)
果川市	부림동 住公7團地, 별양동 住公6團地
光明市	철산동 住公13團地
九里市	수택동 錦湖2次, 吐坪洞 大林영풍
城南市	수내동 파크타운롯데, 이매동 이매촌東部, 이매촌코오롱, 野塔洞 아이파크, 서현동 三星阪神, 現代, 정자동 아이파크盆唐, 精子동동양정자파라곤, 정자동 미켈란쉐르빌, 정자동 파크뷰, 板橋新都市A20-2 블록 대우푸르지오·新舊휴엔하임
水原市	광교新都市 A-21 블록 울트라참누리
安養市	비산동 三星래미안, 평촌동 꿈마을, 호계동 木蓮
龍仁市	동천동 래미안, 寶亭洞 죽현마을아이파크1次, 상현동 힐스테이트, 성복동 CJ成服나무엔, 수지桐 三星래미안6次, 新鳳洞 信奉마을LG餈餌, 죽전동 聖賢마을半島보라빌
河南市	덕풍동 河南嘉義, 신장동 에코타운

우리나라 사람들의 財産에서 不動産이 차지하는 比重은 80%가 넘는다는 것이 通說이다. 日本이 40%, 美國이 20%에 不過한 것과 比較하면 큰 差異다. 日本에서 不動産 버블이 崩壞됐던 時點에 不動産이 日本人 全 財産에서 차지하는 比重이 60%를 넘지 않았다는 事實을 留念할 必要가 있다.

따라서 不動産 投資를 考慮하는 사람은 當分間은 自制하는 것이 좋으며, 貸出을 많이 끼고 不動産 投資에 나서지 말아야 한다. 景氣 沈滯가 加速化할 때는 流動性을 確保한 狀態에서 不動産의 景氣 推移를 지켜보는 것이 賢明하다. 江南 再建築아파트나 前途有望한 블루칩 아파트를 좋은 값으로 살 機會를 捕捉할 수도 있기 때문이다.

그렇다고 해서 保有 中인 1住宅을 팔아 傳貰로 살면서 다른 投資 對象을 物色하는 것은 危險千萬한 發想이다. 우리나라에서 不動産은 如前히 居住空間이면서 가장 投資性이 높은 商品이다. 價格이 언제 큰 幅으로 오를지 알 수 없다. 1住宅을 非課稅로 讓渡하고 좀 더 나은 住宅으로 갈아타는 戰略을 세워야지 無住宅者가 되는 戰略은 絶對 禁物이다. 또한 포트폴리오 戰略을 세운답시고 얼마 되지 않는 財産을 分散投資하는 것은 實益을 거두기 어렵다. 不動産 價格이 워낙 높게 形成돼 있어 어지간한 月給쟁이는 똘똘한 집 한 채 가지기도 힘들다. 따라서 價値가 떨어지는 不動産을 여러 個 保有하는 것보다는 비싸더라도 未來價値가 높은 不動産 하나를 擇하는 것이 낫다.

이미 ‘블루칩’ 아파트가 빛을 發하는 時代로 접어들었다. 그 地域을 代表하는 랜드마크로서의 블루칩 아파트는 好況일 때는 價格이 가장 많이 오르고 不況일 때는 價格이 가장 적게 떨어진다. 需要에 비해 供給이 적기 때문에 不況에도 換金性이 떨어지는 法이 없다.

無住宅者의 내 집 마련 戰略

1家口 多住宅 保有者들은 하루빨리 ‘똘똘한’ 한 채만 남기고 處分해야 할 것이다. 2住宅 以上을 保有하면 向後 讓渡할 때 50%나 60%의 稅率을 重課하는 負擔도 크지만 財産稅와 綜合不動産稅 負擔이 더 클 수 있기 때문이다. 賢明한 1家口 多住宅者들은 노무현 政府가 2007年 1月1日부터 讓渡稅를 重課하겠다고 했을 때 한 귀로 흘려듣지 않고 保有 中인 住宅들을 處分하고 다른 投資 對象으로 갈아타 相當한 收益을 올렸다. 政府 政策에 맞서지 않고 미리 活用한 結果다.

그러나 一部 多住宅 所有者들은 住宅을 處分하지 않은 바람에 價格은 下落하고 保有稅 負擔은 커지는 二重苦를 겪고 있다. 노무현 政府가 ‘讓渡稅 重課와 保有稅 强化를 實施하겠다’고 한 것은 ‘多住宅者는 빨리 집을 파세요’라고 말한 것인데, 그걸 눈치 채지 못한 것이다. 不動産 投資에서는 機會費用이 아주 重要하다. 機會費用이란 쉽게 말해 ‘내가 똑똑했다면 벌 수 있었던, 또는 벌 수 있을 돈’을 말한다. 이 機會費用을 놓친 것도 抑鬱한데 只今은 집이 팔리지도 않아 苦痛이 倍加된다. 政策에 맞서면서 政策이 바뀌기를 기다리는 것만큼 어리석은 일은 없다.

無住宅者의 내 집 마련과 與件이 더 나은 집으로 갈아타려는 사람들에게는 2008年 下半期가 적기일 것으로 보인다. 立地가 좋은 地域의 價格 거품이 많이 빠졌기 때문이다. 特히 慢性 劣等感에 시달리던 江北이 집값이 크게 올라 江南과의 隔差가 많이 좁혀진 只今이 渡江(渡江)하기에 絶好의 機會다. 이미 感이 좋은 사람들은 2008年 上半期에 盜講했다. 그러나 ‘좀 더’를 외치며 欲心을 부리다 보면 그 機會는 永永 사라질지도 모른다.

無住宅者들은 請約通帳에 依한 分讓을 期待할 必要가 있다. 公共宅地는 勿論이고 再開發이나 再建築 等 民間宅地에도 分讓價上限制가 適用되기 때문에 分讓價가 全般的으로 내릴 것으로 展望된다. 公共物量을 分讓받을 수 있는 請約貯蓄 加入者는 納入回數와 貯蓄總額이 많을수록 當籤 確率이 높고, 請約預金과 賦金 加入者는 無住宅 期間과 扶養家族 數, 世帶主 年齡 等에 따른 加點이 높을수록 유리하다.

加點이 낮은 加入者와 갈아탈 戰略을 세우고 있는 1住宅 保有者는 抽籤制(專用面積 85㎡ 以下는 25%, 異常은 50%)에서 韻을 期待해야 한다. 請約 戰略이 如意치 않은 無住宅者들은 再開發 및 뉴타운 豫定地域의 小型 빌라나 聯立住宅 購入도 有力한 方法이다. 少額으로 初期 投資가 可能하고 向後 99㎡ 臺를 分讓받을 수 있기 때문이다.

再開發 豫定住宅 投資에서는 分讓資格이 있는지, 事業 進行에 時間이 얼마나 걸리는지, 事業性이 있는지를 綿密히 分析해야 한다. 또한 持分 쪼개기가 甚한 곳이나 프리미엄이 過度하게 形成된 곳의 賣物은 避한다. 少額 投資者들은 되도록 長期的인 眼目으로 基本計劃이 잡히기 全義 再開發 豫定地域을 攻掠하는 것이 賢明하다.

2008年 7月15日부터 政府는 小型 分讓住宅의 30%를 低所得層 新婚夫婦들에게 供給하기로 했다. 이에 따라 2008年 下半期에 1萬4000채, 2009年부터는 年間 5萬채가 ‘新婚夫婦 住宅’으로 供給된다. 旣存 請約通帳(請約貯蓄, 예·부금) 加入者 가운데 結婚 5年 以內의 低所得 無住宅 新婚夫婦로서 出産 以後 請約할 수 있다. 結婚은 婚姻申告日, 出産은 出生申告日 基準으로 하되 再婚과 入養도 包含된다. 通帳 加入期間은 12個月 以上이며 2008年 末까지는 6個月 以上 12個月 未滿인 者도 請約資格을 주기로 했다.

所得水準은 연 所得 3085萬원으로, 맞벌이 夫婦는 年 所得 4410萬원 以下로 制限했다. 國民賃貸와 傳貰賃貸는 現 所得 基準이 그대로 適用된다. 轉賣 制限이나 地域居住 要件은 旣存 住宅의 一般的 供給制度와 同一하게 適用된다. 結婚 年次에 따라 1順位는 結婚 3年 以內, 2順位는 結婚 5年 以內로 定해 初期 新婚을 優待키로 했다. 同一 順位 內 競爭 時 子女數가 많은 者에게 于先 供給되며, 子女數가 같을 境遇 抽籤으로 入住者를 가린다.

張仁碩 ● 1957年 서울 出生 ● 慶熙大 新聞放送學科 卒業 ● 동아일보 ‘신동아’ ‘여성동아’ 記者 ● ‘月刊 CEO’, ‘트래블 앤 컬처’, ‘비틀 맵’ 編輯長 ● 現 不動産開發業體에서 일하며 不動産 칼럼니스트와 相談委員으로 活動 ● 著書 : '未來의 블루칩을 先占하는 不動 山投資 成功方程式'

不動産 投資의 꽃은 亦是 土地다. 이 때문에 土地에 돈을 ‘묻어놓은’ 사람들이 豫想外로 많다. 하지만 2007年 1月1日부터 非事業用 土地의 讓渡稅率은 60%나 重課된다. 一般稅率課稅가 9∼36%인 것과 比較하면 엄청난 差異다. 農地(前·答·果樹園)는 一定 期間의 在村(在村)과 自耕, 林野는 一定 期間의 在村 要件을 갖추지 못하면 例外 規定에 該當되지 않는 限 非事業用 土地가 된다. 裸垈地와 雜種地는 少數의 境遇를 除外하곤 모두 非事業用 土地다.

따라서 自身이 保有한 土地가 非事業用인지 事業用인지를 判定하고, 現在 非事業用 土地라면 讓渡하기 前까지 事業用 土地로 轉換할 方法을 講究해야 한다.