未開發地域用途地域變更妥當性 檢討指針
用途地域 變更이 隨伴되는 未開發地域의 都市開發 需要가 發生할 境遇, 上位計劃인 都市基本計劃과의 符合與否 및 開發 妥當性 等을 綜合 檢討하여 決定할 수 있도록「미개발지역 用途地域 變更 妥當性 檢討指針」을 마련·施行코자 함
- 都市管理計劃(再整備) 用途地域 配分原則
- ☞ 先 氣開發地域, 後 未開發地域 活用
- 再開發 必要性과 可能性을 優先的으로 檢討, 未開發地域 此後 活用
- 未開發地域은 開發需要 發生時 妥當性 檢討 後, 適正 用途地域으로 變更
- 未開發地域 :
都市基本計劃上 開發可能地로서, 都市管理計劃上 住居·商業·工業地域等 市街化 地域이 아닌 地域
(綠地地域, 管理地域 等)
- 未開發地域 用途地域 變更 妥當性 檢討對象
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- 對象地 規模 :
20萬㎡理想으로서 定型化 開發이 可能한 地域
- 小規模 都市開發이 散發的으로 이루어질 境遇 亂開發은 勿論 道路·上下水道 等 基盤施設 確保가 곤란하므로 體系的인 開發이 可能하도록 定型化
- 都市基本計劃을 受容한 都市管理計劃(再整備)에서 都市計劃委員會 審議完了
- 規模設定 根據
┌ 開發制限區域 解除對象地 選定基準(國土海洋部) 準用
└ 都市空間位階의 近隣分區(1,000~1,500世代, 半徑 250m)
- 20萬㎡ 未滿의 規模로 緩和可能 地域
- 旣存 市街化 地域과 結合하여 單一區域으로 開發이 可能한 地域
- 計劃的 開發을 誘導하기 위하여 地區單位計劃區域으로 指定한 地域
- 國家·地自體等이 政策的으로 施行하는 公共事業等 특별한 事由가 있는 地域
- 提案要件 :
事業施行 前提
- 用途地域 上向(綠地地域→住居地域)에 따른 道路·公園·上下水道 等 基盤施設 確保를 위해 宅地開發·都市開發事業 等에 依한 事業施行이 前提되어야 함
- 事業提案 妥當性 檢討 :
時 都市計劃委員會 諮問
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- 아래 項目에 對하여 綜合的으로 檢討한 後, 妥當性이 立證되는 境遇 用途地域 變更이 隨伴되는개발사업 施行이 可能
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- ① 經濟·마켓 또는 需要分析의 妥當性·信賴性
- ② 費用分析 및 財源調達計劃의 妥當性·信賴性
- ③ 基盤施設 容量 및 供給費用
- ④ 經濟的 妥當性
- ⑤ 經濟的·社會的 波及效果
- ⑥ 環境的 影響
- ⑦ 社會的 衡平性
- 妥當性 檢討 細部 內容
耳剽는 妥當性 檢討 區分, 細部內容을 案內합니다.
| 舊 分
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세 父 내 龍
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①經濟·마켓 또는 需要分析의
妥當性·信賴性
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- 都市開發 需要, 特히 對象 地域에 對한 最終 入住者의 立地 需要가 都市開發을 正當化할 만큼 充分히 存在하는지의 與否
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②費用分析 및 財源調達計劃의
妥當性·信賴性
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- 都市開發에 所要되는 投資費用이 過小評價되거나, 이의 財源調達計劃이 具體的이고 現實的으로 마련되어 있는지의 與否
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| ③基盤施設 容量 및 供給費用
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- 都市開發의 規模와 範圍에 비추어 交通과 供給處理施設 等 基盤施設의 供給이 充分한 容量으로 計劃되어 있는지의 與否
- 基盤施設 供給을 위한 投資費用이 適正하고 이의 財源調達計劃이 具體的이고 現實的으로 마련되어 있는지의 與否
特히 國家·地方財政에서 調達되는 基盤施設 供給費用의 適正性 및 具體性과 現實性 與否
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| ④經濟的 妥當性
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- 위의 ①,②,③을 綜合的으로 考慮할 때 都市開發이 事業主體의 財務的 妥當性(financial feasibility)을 뛰어 넘어 經濟的 妥當性(economic feasibility)을 確保하고 있는지의 與否
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| ⑤經濟的·社會的 波及效果
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- 都市開發이 地域經濟 活性化나 雇傭誘發 等에 미치는 經濟的 波及效果 또는 社會的·文化的 波及效果가 該當 事業을 正當化할 만큼 充分히 크고 社會的으로 實質的 寄與를 하는지의 與否
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| ⑥環境的 影響
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- 都市開發로 인해 自然環境과 生態系, 歷史文化自願, 景觀資源 等이 毁損되거나, 環境汚染 및 周邊의 土地移用에 否定的인 外部效果가 招來되는지의 與否
또한 이와 같이 環境的으로 否定的인 影響을 誘發하지 않도록 하기 위한 對策의 適正性 및 具體性과 現實性 與否
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| ⑦社會的 衡平性
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- 都市開發로 인해 低所得層 等 社會的 弱者의 經濟基盤이나 住居基盤 等 生活基盤이 毁損되지 않는지의 與否
또한 이와 같이 社會的으로 否定的인 影響이 發生하지 않도록 하기 위한 對策의 適正性 및 具體性과 現實性 與否
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- 未開發地域 用途地域 變更 妥當性 檢討 節次
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- 事業提案 및 妥當性 檢討 節次
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- 事業提案書 提出 (提案者 → 市)
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- 基礎調査
- 事業地 및 周邊, 地區境界, 未開發地 開發의 必要性 等
- 都市基本計劃 檢討 : 生活圈 計劃, 開發可能地 分析 等
- 開發計劃
- 土地利用計劃, 人口收容計劃, 交通處理計劃, 環境保全 ·景觀計劃 等
- 基盤施設 計劃 : 關係法令 基準에 依한 道路·公園·駐車場, 學校(必要時) 等 基盤施設 確保
- 關聯 法律에서 定하는 開發計劃(地區單位計劃 樹立)
- 建築物 配置, 높이 計劃 等 妥當性 檢討 資料 包含
- 事業妥當性 資料 : 造成原價分析(公認機關), 財源調達計劃 等
- 事業施行 方式 : 宅地開發事業, 都市開發事業 等
- 市 都市計劃委員會 諮問 및 結果通報 (市→ 提案者)
- 都市計劃委員會 諮問 : 事業提案(用途地域 變更) 受容與否 決定
- 都市計劃委員會 諮問 :「國土의 計劃 및 利用에 關한 法律」 第113條 第1項
- 事業提案者에 諮問結果 通報
- 關聯法에 依한 事業推進 (提案者)
- 宅地開發事業, 都市開發事業 等 關係 法律에 依한 事業推進 節次履行
- 都市計劃委員會 諮問結果 履行與否 確認
☞ 都市開發 對象地에 對한 事業推進時 都市計劃委員會 審議를 거쳐야 하므로, 이때 諮問意見에 對한 履行與否 確認 可能
- 都市計劃委員會 審議 :「國土의 計劃 및 利用에 關한 法律」 第9條, 第59條
- 다른 法律에 依하여 用途地域 變更議題, 1萬㎡ 以上의 大規模 開發行爲를 承認하는 境遇