■ 財테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 송승현 都市와경제 代表

그동안 多少 停滯됐던 整備事業이 加速度가 붙고 있습니다. 政府가 이番 週 1期 新都市 整備 先導地區 選定計劃을 發表했죠. 先導地區 選定 基準과 日程이 公開되면서 競爭은 더욱 熾烈해질 것으로 보이는데요. 하지만 인플레이션 長期化에 高金利까지 狀況이 碌碌지만은 않습니다. 하지만 1期 新都市 집값은 再建築 期待感을 고스란히 나타내는데요. 한 週間 不動産 情報와 消息 함께 짚어보시죠. 都市와경제, 송승현 代表 자리했습니다.

#1. 1期 新都市 再建築 先導地區 計劃 發表

Q. 먼저 1期 新都市 再建築 先導地區 發表 內容 살펴보겠습니다. 來年부터 本格的으로 進行될 先導地區 選定計劃을 發表했는데요. 總 2萬 6千 家口로 定해졌습니다. 評價基準도 내놨는데요. 主要 內容 짚어 주시죠.

- '1期 新都市 整備 先導地區 選定計劃' 內容은?
- 분당·一山 等 1期 新都市 整備 先導地區 基準 發表
- 國土部, 京畿道 및 1期 新都市 地自體 等과 懇談會
- 最大 3萬 9千 家口 豫想…올해 2萬 6千 家口 以上 指定
- 盆唐 8千·一山 6千 家口…평촌·中東·산본 各 4千 家口
- 地域 與件 따라 各 地自體 1∼2個 區域 追加 選定
- 올해 選定 先導地區, 整備 住宅 物量 10∼15% 水準
- 再建築 贊成 住民同意率↑ 家口當 駐車 臺數↓ '琉璃'
- 統合 再建築 規模 클수록 先導地區 選定 可能性 커져
- 公募 指針, 다음 달 25日 公告…先導地區 公募 始作
- 9月 先導地區 選定 提案書 接受…10月 評價·11月 選定
- 2025年 特別整備區域 指定…2027年 着工·2030年 入住
- 整備事業, 通常 10年 所要…特別法 德 節次 大幅 短縮

Q. 再建築 先導地區 指定을 앞두고 1期 新都市 집값이 上昇하고 있습니다. 新高價가 이어지고 있는데요. 좀처럼 上昇 契約이 나오지 않던 地域도 몇 年 만에 申告價를 갈아치운 곳도 있어요?

- 先導地區 基準 發表된 1期 新都市, 新高價 行列?
- 再建築 先導地區 指定 앞두고 1期 新都市 잇단 新高價
- 분당 이매 아름5團地 4月 163㎡ 20.2億…4年 萬 新高價
- 분당 서현 三星阪神 1月 192㎡ 22.8億…1年 새 4.4億↑
- 高陽·평촌·安養 等 主人 바뀌면서 줄줄이 新高價 行列
- 1期 新都市 去來量 增加勢…집값 上昇 期待 需要 流入
- 盆唐 아파트 去來量 올해 1月 131件→4月 308件 急增
- 올 11月 先導地區 選定 計劃…2027年 着工·2030年 入住
- 先導地區 選定 後 분당·一山 等 집값 回復勢 擴散 豫想

Q. 一旦 1期 新都市 再建築은 先導地區가 發表되면서 順航하는 듯 보이는데요. 다른 한便 3期 新都市는 雰圍氣가 또 다릅니다. 年內 着工이 힘들단 報道가 나왔는데요. 民間 參與가 低調하기 때문입니다. 하지만 LH에서는 蹉跌 없다는 立場인데요. 現在 狀況이 어떤가요?

- 事前請約 大박 3期 新都市 '潛潛'…첫 삽 언제쯤?
- 政府 "3期 新都市 供給 速度" 約束에도 事業 進行 遲延
- 富川大將 等 3期 新都市 民間事業 公募…建設社 外面歲 番째 公募에도 民間事業者 選定 失敗…LH '難堪'
- LH, 最近 京畿 河南校山 等 統合型 共謀…韓 곳만 參與
- 大部分 事前 請約으로 分讓性 檢證…年內 着工 目標
- 높은 競爭率에도 民間 建設社들 높은 工事費에 躊躇
- 公共住宅建設事業, 公共施行者-住宅建設事業者 施行
- LH-土地, 民間 建設社-工事費…分讓 뒤 利益 配分
- 民間事業者 事業利益, 事業者 投入 總事業費 10% 制限
- 建設社들 "남는 게 없다"…공공주택건설사업은 '外面'
- 民間事業者 選定 늦지며 年內 早期 着工 遲延 可能性
- LH 關係者 "工事費 上向 및 收益配分方式 多樣化 努力"
- LH "當初 計劃대로 6月 選定, 12月 着工 正常 推進"

#2. 西大門 센트럴 아이파크 오픈

Q. 마지막으로 分讓 市場 살펴보겠습니다. 오늘 請約 待機 需要者분들 많이 奔走하실 텐데요. 서울 西大門區에 지어지는 西大門 센트럴 아이파크 見本住宅이 열리죠?

- 請約 앞둔 '西大門 센트럴 아이파크'…長短點은?
- 오늘 '西大門 센트럴 아이파크' 見本住宅 오픈 豫定
- '西大門 센트럴 아이파크' 5月 分讓 豫定…總 827家口
- 專用 49~84㎡ 409家口 一般 分讓…28日 1順位 請約
- 北韓産·仁王山·安山·백련산 둘러싸인 '쿼드러플 山勢圈'
- 自然과 가까운 代身 都心 인프라와는 多少 距離 있어
- 弘恩·홍제램프 近接…서울 西南部·東部로 移動 용이
- 올해 開通 豫定 GTX-A라인 연신내역까지 세 停車場
- 弘恩初·人王中 等 敎育機關, 砲放터 市場 徒步圈 자리
- 西大門區 '非規制地域'…世帶主·世帶員 모두 請約 可能
- 住宅 所有·再當籤 制限·實居住 義務 無…轉賣制限 1年
- '西大門 센트럴 아이파크' 見本住宅 高陽市 德陽區 位置

Q. 亦是나 價格이 問題입니다. 周邊에 비해 分讓價 높다는 評價예요?

- '西大門 센트럴 아이파크' 分讓價는?
- 國坪 84㎡ 基準 實質 分讓價 最高 11億 中後半臺 豫想
- 발코니 擴張費 無償…에어컨 等 有償 옵션도 考慮해야
- 豫備請約者들 "周邊 아파트 時勢 對比 多少 높게 策定"
- 超驛勢圈·더블驛勢圈 團地 11億臺…옆 團地 8億臺 去來
- 2025年 6月 入住 豫定…分讓代金 納付 期間 多少 促迫
- 지난해 1月 分讓→올해 5月 미뤄…완공까지 1年 남아
- 契約金 3000萬원…한 달 내 나머지 契約金 支給 可能

Q. 無順位 請約 關心도 커지고 있습니다. 지난 22日에는 강북구 수유詩그니티 無順位 請約이 있었고요. 오늘은 江東區 에스아이팰리스올림픽公園이 接受를 始作하죠?

- 高分讓價에 '줍줍' 熱氣…興行 持續될까?
- 이달 서울 無順位 請約 2곳…實需要者들 關心 集中
- 지난 22日 江北 이어 오늘 江東 20家口 請約 始作
- 서울 첫 無順位 節次 突入…小型 坪數에도 關心 增加
- 業界 關係者 "大型 建設社 團地 아니라도 一旦 關心"
- 수유詩그니티 總 32家口 中 殘餘 21家口…割引 分讓
- 殘金納付 後 卽時 入住 可能…平均 分讓價보다 높아
- 에스아이팰리스 올림픽公園, 오늘 殘餘 20家口 供給
- 모두 專用 52㎡, 分讓價 最高가 基準 13億 7000萬 원
- 分讓價 3.3㎡當 平均 5701萬 원…江東 平均 3468萬 원
- 後分讓 團地, 所有權 移轉 登記 後 轉賣 可能 團地

#3. 分讓價 高空行進

Q. 서울에서 國民坪型 分讓價가 10億 원이 넘어섰다는 消息 傳해드린 지 얼마 안 된 거 같은데 이제는 서울 外郭에서도 10億 원 突破가 續續 나오고 있어요?

- '高空行進' 分讓價, 首都圈 '國坪'도 10億 突破?
- 水原·城南 等 專用 84㎡ 基準 10億 突破 團地 續出
- 光明 '자이힐스테이트SK뷰' 84㎡ 基準 最高 12.3億
- 水原 '靈通자이센트럴파크' 最高 10.4億…持續 上昇
- 1分期 首都圈 專用 84㎡ 平均 分讓價 8億 1219萬 원
- 가파른 分讓價 上昇勢 疲勞感 累積…競爭率도 減少
- 工事費 上昇 基調 如前…"分讓價 下落 期待 어려워"
- 專門家 "首都圈 上級支署 10億 以下 國坪 사라질 것"

Q. 分讓價가 繼續 오르고 있지만 物量은 많다고 할 수는 없습니다. 다음 달 全國 入住物量이 2萬 6000餘 個 程度인데 서울이나 仁川은 物量이 줄어든 反面 京畿道는 物量이 늘 豫定입니다. 問題는 서울 傳貰값이 持續的으로 오르면서 結局 집값이 오를 수밖에 없다는 얘기가 나와요?

- '뚝' 떨어진 入住 物量…向後 집값 影響은?
- 6月 全國 2萬 5千940家口 入住…昨年 同月 比 39%↓
- 首都圈 總 1萬 5千29家口 入住…서울·仁川 物量 急減
- 서울 物量 '강동 헤리티지 자이' 唯一…減少 幅 '뚝'
- 京畿 入住 物量은 增加…大團地 入住에 1年 새 37%↑
- 서울 傳貰값 上昇 基調 豫想…傳貰 53週 連續 上昇勢
- 서울 傳貰값 上昇 幅 擴大…選好 團地 爲主 更新契約
- 서울 構築 저가 賣物 消盡되면서 全體 上昇 幅 키워
- 서울 아파트값 9週 連續 上昇勢…前週對比 0.05%↑
- '蘆道江' 아파트값도 下落勢 멈춤…강북 0.01% 上昇
- 井州 與件 良好 地域·選好團地 爲主 上昇 去來 發生
- 仁川, 서울 接近性 優秀·新築·大團地 爲主 上昇 趨勢

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