國土硏究院 硏究結果 賣物 減少로 집값 밀어올려 이달 2日 午前 서울 南山타워에서 바라본 서울都心의 아파트 團地들의 모습. 박해묵 記者 [헤럴드經濟=박자연 記者] 住宅價格 上昇記 讓渡稅 强化가 賣物을 減少시켜 오히려 住宅 價格을 밀어올린다는 硏究 結果가 나왔다. 집값 上昇이 大體로 江南 3句에서 始作해 周邊 地域으로 傳播된다는 패턴도 導出됐다. 13日 國土硏究院의 '不動産市場 政策에 對한 市場 參與者 政策 對應 行態 分析 및 評價方案 硏究'에 따르면 多住宅者의 讓渡所得稅率이 增加할수록 아파트 賣買價格 變動率도 上昇하는 것으로 나타났다. 國土年이 2018年 1月∼2022年 12月 首都圈 71個 市郡區 아파트 賣買價格 資料를 分析한 結果 多住宅者의 讓渡稅率이 1% 增加時 아파트 賣買價格 變動率은 0.206% 오르고, 取得稅率이 1% 增加하면 아파트 賣買價格 變動率은 0.341% 減少하는 것으로 調査됐다. 通常 政府는 住宅價格이 오를 때 多住宅者 讓渡所得稅率을 높이는 政策을 쓴다. 文在寅 政府는 2020年 7·10 對策을 통해 多住宅者 讓渡所得稅率을 最高 70%, 取得稅率은 12%, 綜不稅率은 6%로 높였다. 이에 現行 所得稅法의 讓渡稅 基本稅率은 6∼45%지만, 2年 未滿 短期 保有住宅에 對해서는 70%(1年 以上∼2年 未滿) 또는 60%(1年 未滿)를 賦課하고 多住宅者에게는 基本稅率에 20%포인트(2住宅), 또는 30%포인트(3住宅 以上)를 더 매겨 重課한다. 다만 尹錫悅 政府 들어 多住宅者에 對한 讓渡稅 重課는 限時 排除하고 있다. 排除 時限은 來年 5月까지다. 住宅價格 上昇 前半期에는 需要와 供給이 모두 增加하면서 價格과 去來量이 함께 上昇한다. 그러나 價格 上昇 後半期에는 價格이 더 오를 것이라는 期待가 買收者와 賣渡者 모두에게서 鞏固해지면서 追擊 買收가 있음에도 賣渡者가 市場에서 賣物을 回收해 供給이 줄어든다. 이에 따라 價格은 더 오르고 去來量이 줄어드는 結果가 나타났다. 賣物이 減少하는 住宅價格 上昇 後半期에 讓渡稅를 强化하면 賣渡를 더욱 위축시키거나 賣渡 價格을 상승시켜 '집값 安定'이라는 政策 目標를 達成하기 어려워진다는 게 硏究陣의 判斷이다. 綜不稅가 負擔돼도 讓渡稅가 2億∼3億원이 되면 집主人들이 꿈쩍도 하지 않았고, 이에 따른 賣物 萎縮으로 價格 上昇이 加速化됐다는 것이다. 文在寅 政府가 多住宅者 讓渡稅를 重課瑕疵 市場 參與者들은 稅金을 回避했다. 子女를 分家시키거나 一部에선 僞裝 離婚까지 敢行하며 1家口 1住宅者 適用을 받기도 했다. 또 子女와 같이 살면서도 住宅을 購入한 뒤 獨立 家口로 分離해 讓渡稅 重課를 回避하고, 住宅을 子女에게 贈與해 稅率이 훨씬 낮은 贈與稅만 내는 方式을 썼다. 2030 新婚夫婦 中에서는 各其 1住宅을 購入한 뒤 讓渡稅 減免 要件 確保를 위해 事實婚임에도 婚姻 申告를 미루는 事例가 생겼다. 硏究陣은 多住宅者에 對한 取得稅 중과의 境遇 新規 住宅 買收를 抑制하는 效果가 있어 一部 政策 效果가 나타난 것으로 評價했다. 綜不稅 亦是 多數의 市場 專門家와 不動産仲介士들이 多住宅者의 賣渡를 誘導하는 等 部分的으로 政府가 意圖한 效果를 거둔 政策이었다고 덧붙였다. 그러나 市場 參與者들이 家口當 保有 住宅 數를 낮추거나 低價 住宅으로 投資를 擴大하면서 取得稅·綜不稅 强化의 政策 效果가 半減된 側面이 있다고 했다. 硏究陣은 賃貸事業者 育成을 위한 讓渡稅 減免 惠澤의 境遇 住宅價格 上昇記 讓渡稅·綜不稅 回避를 위한 方式으로 活用되면서 特히 否定的 影響을 미쳤다고 봤다. 한便 이番 硏究에서는 '江南 3區가 먼저 움직이고 周邊 地域으로 집값 上昇勢가 擴散된다'는 認識이 市場 參與者들 사이에 매우 公告하다는 硏究 結果도 나왔다. 집값 上昇 패턴이 ▷江南 3具→板橋→龍仁 水枝→龍仁 器興→龍仁 處仁 ▷江南 3具→果川·盆唐→평촌·인덕원→산본 ▷江南 3具→木洞·果川·盆唐→光明→光敎→始興 順序로 나타난다는 것인데, 國土年이 아파트 賣買價格 데이터를 分析한 結果 實際 上昇 패턴이 市場 參與者들의 認識과 비슷한 것으로 確認됐다. 硏究陣은 "(規制地域 等) 不動産市場과 關聯한 空間的 政策 方案 施行 때 이런 市場參與者들의 認識과 對應에 對해 반드시 考慮해야 한다"고 强調했다.