急變하는 不動産市場에서 向後 1~2 年間 市中銀行 ( 大型銀行 ) 에서  PF 資産에   對해서   攻擊的 運營을   통한 資産增大를 시켜야   할 것인가 ?  保守的 運用을   통하여  PF 資産을   維持 或은   줄여나가는 것이 올바른 方向인가에 對하여 생각해 보기로 한다 .
 

不動産 價格을 決定하는   要因 或은   價格變動要因이라고 하는 것을   살펴보면   需要 , 供給 , 金融費用 , 不動産政策 ,  不動産 稅制 政策 , 經濟成長率 , 人口變動 ,  社會的 環境變化 ( 職場 , 일거리 ) 等의   데이터를 基盤으로 하는 定量的 分析을 통해 살펴볼 必要가 있다 . 또한 데이터를 基盤으로 한 言論이나 其他 輿論等의 心理的인 影響인 定性的 分析을 통해서 不動産 價格의 變化를   볼 수   있다 .
 

또한 不動産 景氣變動을   살펴볼   때 以前의 景氣變動으로서는 10 年   周忌 설을   一般的으로 例를 들고 있다 .

이 모든 것을   살펴본   바 筆者의 個人的인   所見을 말해보고자 한다 .
 

不動産價格 決定要因의 가장   基本的인 要因으로서의 需要 供給의 法則을 살펴보자 먼저   不動産價格의   供給價 ( 事業費 ) 를   살펴보았을   때 供給價를 形成하고 있는 것은 土地 , 建築費用 . 金融費用 ,  販賣 費用   其他費用으로   볼 수   있는데 現在의 不動産 景氣 狀況은 土地費用 , 建築費用 , 金融費用의 上昇으로 인하여  PF 市場이   어렵다고들 한다 .
 

그러나 그러한 判斷은 3~4 年 前의   土地費用에   反映된 것이고   또한 建築費用 ,  金融費用 또한  1~2 年 前의   不動産 景氣 및 狀況을 基盤으로 判斷 한 것이었다 .
 

現在의 不動産 景氣狀況이 좋다고 判斷하는 것이 아니라 土地費用 , 建築費用 , 金融費用 , 其他費用을 算定한 狀況에서의 事業誠意 判斷했을 때 現在의   不動産 PF 等   不動産 金融은 조금 더 攻擊的일 必要가 있다고   判斷된다.
 

1 年 前에   金利上昇으로 인한 不動産景氣 萎縮이 적어도 4~5 年은 간다고 判斷한 專門家 或은 이들은 金利上昇의 끝을 어디인지를   몰랐을 때의   意見이다 .

現在는 위태롭다고 하나 어느 程度 金利變動의   豫測 可能한   時期라고 判斷하고 있다 . 적어도 우리나라 基準金利가  5% 超過한다고   생각하는 없는 것 같다 . 이는   豫測 可能하지   않은 市場에서   豫測 可能한   市場으로의 變化가 感知된다는 것을 말한다 .
 

또한 需要 供給의 側面에서 昨年 올해의 그리고 來年의   供給 數量을   보았을 때 供給不足으로 인하여 不動産 價格이 上昇을 豫想해   볼 수   있다 . 이러한   日程의 情報들을 예전에는 그래프上 적어도 3~4 年 해서   回復市場으로 이루어지던 것을 요즘은 오픈되지 않은 情報가   없을 程度로   많은 情報가 오픈된 市場으로서의 不動産 市場은 그 競技 變動의 時期가 많이 앞당겨   질 수   있다고 判斷된다 . 現在 不動産  PF 市場을   더욱더 攻擊的으로 봐도 좋다는 것은  PF 市場의   리스크는   結局 資金의 償還에 對한   리스크인데   現在 檢討하고 있는 不動産 PF 市場   및 現況은 結局 3~4 年 後에   相換에   問題가 있다고 判斷되어야 하는데 그렇지 않다고 判斷한다 .
 

現在의 不動産 PF 市場의 어려움이나   相換에   問題性이 導出되는 것은 오히려 2~3 年 前에   檢討되고 적어도 1~2 年 前에 實行된 資金이므로 앞으로 이러한 資金回收 期間이 올 때 暫時   어려울 수   있겠지만   이 또한   오픈된 情報市場에서는 그 硬直性이 크지 않다고 判斷된다 .
 

그러므로 現在의 不動産事業을 檢討하고 있는 事業對象지는   不實 事業對象지일   可能性이 거의 없다고 判斷해도 되고 또한 開發業者나 建設社 側에서   事業性 判斷을   保守的으로 보고 있는 狀況에서 不動産 金融 (PF) 은 오히려 攻擊的으로 봄이 妥當하다 .