用途地域
（ようとちいき）とは、
都市計?法
の
地域地?
のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。住居、商業、工業など市街地の大?としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居?用地域など13種類がある。
都市計?法に基づいて、おおむね5年に一度、全?一?に用途地域は見直される。
中?根康弘
?閣?時のある試算によると、東京23?だけでも、規制緩和で新たに生み出された床面積の合計は?谷?の?面積とほぼ等しくなるという
[1]
。
なお、用途地域による用途の制限（用途制限）に?する規制は、主に
建築基準法
令の規定による。
用途地域の指定
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都市計?法に基づき、用途地域が指定されると、それぞれの目的に?じて
- 建物の種類（下記を?照）
- 建ぺい率
- 容積率
- 高さ制限
（第一種?第二種低層住居?用地域?田園住居地域）
- 前面道路幅員別容積率制限（道路幅員に?ずる?値）
- 道路斜線制限
- 隣地斜線制限
- 日影規制
などを決定することができる。
この他、
北側斜線制限
が住居系の用途地域（第一種低層住居?用地域?第二種低層住居?用地域?第一種中高層住居?用地域?第二種中高層住居?用地域?田園住居地域）に適用される。
用途地域は、各地方自治?が販?する
都市計??
で確認することができる。
用途地域?で、特別の用途に?して用途制限の規制、緩和を行うように定めた地域を「特別用途地?」という。 以前は11種類に限定されていたが、
1998年
（平成10年）の法改正により、地方公共??が種類を自由に定められるようになった。
- （例）文?地?（東京の東京大?、?立市など）、???レクリエ?ション地?（競馬場など）、特別工業地?（京都市の西陣。?統産業を保護?育成するため）、?際文化交流促進??史的環境保全地?（京都御苑） など
都市計??中で、各用途は色で分けられているため、用途地域?のことを色塗りということもある。
（住居系は?～?～オレンジ、商業系はピンクや赤、工業系は紫や?色などで示されることが多い）
用途地域の指定のない?域
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「用途地域の指定のない?域」は色が塗られないため、白地地域と呼ばれている。白地地域は、容積率が400%まで認められるなど商業地域?みの規制が適用されていたため開?が進行していた。
2000年
（平成12年）の
建築基準法
の改正により、容積率など形態の制限を地方自治?が定めることが可能になった。
- 用途地域の指定のない?域（
市街化調整?域
を除く）における建築物の用途制限
- 劇場、映?館、演芸場、??場 - 客席の床面積の合計10000m²以下
- 店?、?食店、展示場、遊技場、勝馬投票券??所、場外車券?場 - 床面積の合計10000m²以下
- その他 - ○
- 用途地域の指定のない?域における建ぺい率は30%、40%、50%、60%、70%のいずれかを指定
- 用途地域の指定のない?域における容積率は50%、80%、100%、200%、300%、400%のいずれかに指定
各用途の?明
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第一種住居?用地域-田園住居地域を「住居系」、近隣商業地域-商業地域を「商業系」、準工業地域-工業?用地域を「工業系」ともいう。なお、2017年（平成29年）の都市計?法改正前は田園住居地域はなく、1992年（平成4年）の都市計?法改正前は8?分で、
第一種住居?用地域
（現第一種?第二種低層住居?用地域）、
第二種住居?用地域
（現第一種?第二種中高層住居?用地域）、
住居地域
（現第一種?第二種住居地域?準住居地域）、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業?用地域であった。
第一種低層住居?用地域
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第一種低層住居?用地域
は低層住宅の良好な住環境を守るための地域。（床面積の合計が）50m²までの住居を兼ねた一定?件の店?や、小規模な公共施設、小中?校、診療所などを建てることができる。
例として、2階建て程度の?建て住宅?アパ?ト主?の住宅地。通常
コンビニ
も建てられない。日用品?日常生活のための小規模な店?兼用住宅が点在する程度。
第二種低層住居?用地域
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第二種低層住居?用地域
は主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域。150m²までの一定?件の店?等が建てられる。
例として、第一種低層住居?用地域の例に加え、コンビニなどの小規模な店?などがあるもの。
第一種中高層住居?用地域
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第一種中高層住居?用地域
は中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。500m²までの一定?件の店?等が建てられる。中規模な公共施設、病院?大?なども建てられる。
例として、3階建て以上のアパ?トやマンションがある住宅街など。小規模な
ス?パ?マ?ケット
や
ドラッグストア
などの店?が目立つようになる。
第二種中高層住居?用地域
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第二種中高層住居?用地域
は主に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。1500m²までの一定?件の店?や事務所等が建てられる。
例として、第一種中高層住居?用地域の例に加え、小規模の
ス?パ?
、その他やや?めの店??事務所などがあるもの。
第一種住居地域
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第一種住居地域
は住居の環境を保護するための地域。3000m²までの一定?件の店??事務所?ホテル等や、環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられる。
例として、中規模のス?パ?、小規模のホテル、中小の運動施設、その他中規模の店??事務所などがあるもの。
第二種住居地域
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第二種住居地域
は主に住居の環境を保護するための地域。10000m²までの一定?件の店??事務所?ホテル?パチンコ屋?カラオケボックス等や、環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられる。
具?例としては、郊外の?前や幹線道路沿いなど。アパ?トやマンションがあり、大きめのス?パ?や商業店??事務所などがあるもの。
準住居地域
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準住居地域
は道路の沿道等において、自動車?連施設などと、住居が調和した環境を保護するための地域。10000m²までの一定?件の店??事務所?ホテル?パチンコ屋?カラオケボックス等や、小規模の映?館、車庫?倉庫、環境影響の小さいごく小規模な工場も建てられる。
具?例としては、?道や幹線道路沿いなどで、宅配便業者や小規模な倉庫が点在するような地域である。道路沿いの住宅街に倉庫を建てさせたいという目的で設置された用途地域とも言える。車庫について規制解除された他は第二種住居地域に準じている。
田園住居地域
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田園住居地域
は農地や農業?連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域。ビニ?ルハウスなどの農産物の生産施設や農産物?農業の生産資材の倉庫等のほか、500m²までの一定の地域で生産された農産物を販?する店?等も建てられる。
具?例としては、
農産物直?所
?
農家レストラン
を中心とした地域である。
地産地消
を推進したいという目的で設置された用途地域とも言える。農産物直?所?農家レストランについて規制解除された他は第二種低層住居?用地域に準じている。
近隣商業地域
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近隣商業地域
は近隣の住民が日用品の買物をする店?等の、業務の利便の?進を?る地域。ほとんどの商業施設?事務所のほか、住宅?店??ホテル?パチンコ屋?カラオケボックス等のほか、映?館、車庫?倉庫、小規模の工場も建てられる。延べ床面積規制が無いため、場合によっては中規模以上の建築物が建つ。
具?例としては、?前商店街である。小さな商店がたくさんある?態から、中規模以上の商業施設まで有り得る。
商業地域
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商業地域
は主に商業等の業務の利便の?進を?る地域。ほとんどの商業施設?事務所、住宅?店??ホテル?パチンコ屋?カラオケボックス等、映?館、車庫?倉庫、小規模の工場のほか、?義の風俗?業および
性風俗?連特殊?業
?係の施設も建てられる。延べ床面積規制が無く、容積率限度も相?高いため、高層ビル群も建てられる。
具?例としては、
都心
部の繁華街（東京の歌舞伎町、名古屋の?、大阪のキタやミナミなど）やオフィスビル街（東京大手町、名古屋?前、大阪?前など）など。都心回?により、近年は商業地域に高層マンションなども建設されている。工場?係以外はほぼ何でも建設可能な地域である。住宅を商業地域で取得した場合、いきなり隣にラブホテルができてしまうという例もある。
準工業地域
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準工業地域
は主に?工業の工場等、環境?化の恐れのない工場の利便を?る地域。住宅や商店も建てることができる。ただし、危?性?環境?化のおそれが大きい花火工場や石油コンビナ?トなどは建設できない。
工業地域
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工業地域
は主に工業の業務の利便の?進を?る地域。どんな工場でも建てられる。住宅?店?は建てられる。?校?病院?ホテル等は建てられない。
例えば、大規模な工場の隣に社員寮やス?パ?があるような?態など。
工業?用地域
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工業?用地域
は工業の業務の利便の?進を?る地域。どんな工場でも建てられる。住宅?物品販?店???食店??校?病院?ホテル等は建てられない。福祉施設（老人ホ?ムなど）も不可。住宅が建設できない唯一の用途地域でもある。簡?に言えば、
京浜工業地?
などに代表される?岸地域などである。
石油コンビナ?ト
や製?所などの環境?化の可能性が大きい設備が設立されている地域である。また、花火工場などの危?性が極めて大きい工場もこの地域に建設される。
?照表
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立?用途地域制
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平面的な
ゾ?ニング
による
用途規制
だけではなく、3次元的にも用途規制を適用するもので、立?都市という施設都市計?制度に定められた、立?的に空間を限定して都市計?決定する都市施設が定められている。これにより
道路
、
自動車高速道路
等の道路施設、電?や水道、ガス等といった供給?理施設、
運河
等の
水路
、電?通信事業用施設、防火?防水施設に限り、立?道路として道路の上下?間の有?活用が認められている。立?道路とはこれまで立?的に建設された道路構造物を指したが、1989年に道路法、都市計?法、都市再開?法、建築基準法の4法を改正して登場した道路と建築物等の一?的整備を可能とした新たな整備手法として、
立?道路制度
で立?道路を?足させた。これはもとの道路交通法にはなかった道路の上下空間を利用するため、?域を立?的に限定し道路施設としての各種規定を除外、都市計?法および都市再開?法でも道路整備と合わせた良好な市街地整備のため、
法定再開?
（地?計?、再開?促進?、市街地再開?事業）での?利?換等の措置とした。
建築基準法
で道路と一?的に整備でき建築物の道路?建築制度の合理化を?ることとした。
このほか、地方の
中心市街地
において、低層部分は業務や商業施設とするものの、中上層部には住宅施設の導入を可能とすることで、適切な
用途複合
を?現し、定住化促進を?り、定住化による町の活性化を誘導するといった手段が可能となる。
課題および他の法規制
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用途制限は、建築物が二つ以上の用途地域にまたがる場合は、敷地の過半が?する用途地域の制限を受ける。
用途地域は、用途の混在を防ぐことを目的としているが、現在の用途地域の?分ではこの目的が達せられていない。
例えば、第二種住居地域では店?、事務所、ホテル（ラブホテルを除く）のほか、マ?ジャン屋、パチンコ屋、射的場等、勝馬投票券??所(馬券?場)、場外車券?場等やカラオケボックスなどが建てられるため、良好な住宅環境が提供されていない場合もある。このため、こういった地域では一部の用途を?例で禁止していることがある。なお、風俗店（
性風俗?連特殊?業
）は用途地域上は商業地域でしか?業できない。
建築基準法および都市計?法による用途制限がなくても、
風俗?業適正化法
や各自治?のその他の?例により用途に?する規制が掛かることがある。
また、店?（?場）面積が1000m²を超える店?は、
大規模小?店?立地法
の規制を別途受ける。
脚注
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?連項目
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外部リンク
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