不動産登記

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不動産登記 （ふどうさんとうき）は、 不動産 （ 土地 および 建物 ）の物理的現況と?利?係を 公示 するために作られた登記簿に 登記 することをいう [1] 。土地と建物につきそれぞれ?立した登記簿が存在し（?分所有の例外あり）、登記事項も若干異なる。不動産登記は、 民法 ? 不動産登記法 およびその他 政令 等によって規律される。

立木登記 など、不動産登記法以外の特別法によって登記される物もある（ 立木法 ）。

略語について [ 編集 ]

?明の便宜上、次の通り略語を用いる。

法
不動産登記法 （平成16年法律第123?）
令
不動産登記令 （平成16年政令第379?）
規則
不動産登記規則 （平成17年法務省令第18?）
準則
不動産登記事務取扱手?準則 （平成17年 2月25日 民二456?通達）

不動産登記の沿革 [ 編集 ]

江?期の土地の支配については、農地に?しては「 ?地帳 」 [2] 、都市部においては、?買記?である「 沽券? 」及びそれを元にして町役人が作成保有した「沽券帳」などにより、その所在を?明した。山林などについては、これら支配( 入? など)を?する制度的な文書がなく、多くは慣習により取り扱われた。

明治維新になって、まず、??の目的から、明治4年 12月27日 （ 1872年 2月5日 ）、 東京府 下の市街地に?して 地券 が?行され、?いて明治5年 2月15日 （ 1872年 3月23日 ）の 田畑永代?買禁止令 の?止に伴い、これまで貢租の?象とされていた郡村の土地を?買?渡する際にも地券が交付されることとなった。?初、地券は取引の都度?行するという方式であったが、この方法では全?の土地の?況を短期間に把握することは不可能であったため、同年 7月4日 （同年 8月5日 ）に大?省達第83?を?し、都度の地券?行を改め、人民所有のすべての土地に地券を?行する地券の全?一般?行とした結果、全ての私有地に?して地券( 壬申地券 )が交付されることになった。地券の?行は、??の 町名主 や 庄屋 を取り?んだ ?長役場 においてなされ、 割印 を押した一通を所有者本人に渡し、役場で控えを「元帳」に綴じ?み保管した。この元帳を 地券大帳 といい、?年その?しを 大?省 に提出させることとした。この、地券大帳が後の 土地台帳 の基礎となる。?いて明治6年（ 1873年 ） 7月28日 には 地租改正?例 が?布されるとともに、地券制度にも改正が加えられ、壬申地券に代わって一筆の地に一枚ずつ交付される全?共通の地券に?更された。

土地の?渡においては、地券を書き換えるべきものとされていたところ、明治12年（ 1879年 ）2月、これに替え 裏書 移?となったが、翌明治13年（ 1880年 ）11月 土地?買?渡規則 の制定により、所有?移?は ?長役場 の公?手?によっておこなわれることになったため、地券の裏書は納?義務の移?のみを示すものとなったなど、制度上複?なものとなっていた。また、?長による公?制により、二重登記???登記といった問題が頻?した。

このため、 公?制度 の整備（ 公?人規則 制定）や 登記法 の?施（明治19年（ 1886年 ） 8月13日 公布、翌年 2月1日 施行）によって近代的登記制度が公法的に導入され、地券は、法的な意味合いを失い、明治22年（ 1889年 ） 3月22日 の 土地台帳規則 制定とともに?止された。

しかしながら、?時の不動産登記は、不動産の?利?係のみを公示するものであり、不動産の物理的現況を明らかにするものとしては、 ?務署 に、課?台帳としての 土地台帳 及び 家屋台帳 が備えられていた（地租法、家屋?法）。?後、台帳事務は登記事務と密接な?係があることから、台帳が 登記所 に移管された。

その後しばらく、登記所において、不動産の?利?係を公示する登記制度と、不動産の現?を明らかにする台帳制度が?存することとなったが、登記簿は申請主義が基本であるのに?し、台帳は登記官の職?によって登?することができたから、?者の間に不一致が生じるなどの問題が生じた。

そこで、 1960年 （昭和35年）、台帳を?止して、台帳の現に?力を有する事項を登記簿の表題部に移記する一元化を行うこととなり（昭和35年法律第14?「不動産登記法の一部を改正する等の法律」）、一元化作業は、 1971年 （昭和46年） 3月31日 、全?のすべての登記所について完了した。この結果、登記は「表示の登記」と「?利の登記」の?方を含むこととなった。

なお、移記の終わった台帳は?分の間保存することとされ、現在登記所に保存されている?土地台帳は、登記簿に登記される以前の所有者や 分筆 の?緯を知るための資料となる。なお、家屋台帳は?棄された。

登記簿 [ 編集 ]

登記簿 （とうきぼ）とは、不動産に?する?利?係及び物理的現況を記載するために設けられた、 登記所 が保管する帳簿をいう（ 法2? 9?）。

ブックシステム [ 編集 ]

登記簿は、?初、 大福帳 式の帳簿であったが、 1951年 （昭和26年）6月29日に公布された不動産登記法施行細則の一部を改正する府令（昭和26年法務府令第110?）によって、 1960年 （昭和35年）頃までの間に、登記用紙の加除が自由なバインダ?式の帳簿となった。1個の不動産について登記事項を記載した書面を登記用紙といい、これを一定?編綴した帳簿を登記簿といったが、1個の不動産についての登記用紙そのものを登記簿ということもあった。

このような紙製の帳簿による?理を『ブックシステム』という。

2008年 （平成20年）現在、日本全?の一般的な土地、建物の登記簿はコンピュ?タ?に移行が完了し、ブックシステムの登記簿は閉鎖された。なお、??通り登記所にて?明書は?行される。

コンピュ?タシステム化 [ 編集 ]

登記事務の大量?複?化に??するため、 1988年 （昭和63年）、登記事務のコンピュ?タ?システム化を行うこととする法改正が行われ（昭和63年法律第81?「不動産登記法及び商業登記法の一部を改正する法律」）、移行作業が完了した登記所について順次 法務大臣 が指定を行い、指定された登記所においてコンピュ?タ?システムによる登記事務を行うこととなった（?不動産登記法151?ノ2、新不動産登記法附則3?）。移行作業は、東京法務局板橋出張所（指定の?力?生　昭和63年10月6日)が最初に完了し、松江地方法務局西?支局（指定の?力?生　平成20年 3月24日)を最後に、日本全?の登記所がコンピュ?タ化され、移行が適さない登記簿を除き移行作業は完了し、オンライン申請ができるようになっている。

コンピュ?タ?システムにおいては、登記は磁?ディスク（これに準ずる方法により一定の事項を確?に記?することができる物を含む。）に電磁的デ?タで記?することとされている。この電磁的デ?タを登記記?といい（ 法2? 5?）、記?媒?である磁?ディスクを登記簿ということとされている。

移記された登記記?には、「昭和63年法務省令第37?附則第2?第2項の規定により移記」と記載されている。順位番?は移記の際にリセットされ、改めて1番から付番し、「順位何番の登記を移記」と記載されている。

登記簿の作成 [ 編集 ]

不動産登記の事務は、 登記所 （ 法務局 ）において 登記官 が行う（ 不動産登記法6? 、 9? ）。

登記簿（登記記?）は、 表題部 と ?利部 に分かれ（ 法12? ）、?利部は、所有?に?する登記を行う 甲? と、所有?以外の?利に?する登記を行う 乙? に分かれる（ 規則4? 4項） [3] 。

登記の種類 [ 編集 ]

不動産の登記には、 表示に?する登記 と ?利に?する登記 とがあり（ 2? 3?、4?）、表示に?する登記は登記簿の表題部に、?利に?する登記は登記簿の?利部に記?される（同?7?、8?） [4] 。

表示に?する登記 [ 編集 ]

表示に?する登記は、不動産の物理的現況を明らかにすることを目的としており、?利に?する登記の前提ともいえる。表示に?する登記には?抗力は認められないが、例外として、借地上の建物（ 借地借家法10? ）について最高裁判所は?抗力を認めた（最判昭50.2.13）。

法27? から 法58? までに主要な規定があり、その他の法令? 通達 が?務における運用の補??潤滑化のために規定??令されている。

登記事項としては、登記年月日等のほか（27?）、土地の場合は「土地の所在」「 地番 」「 地目 」「 地積 」に?して登記がなされ（ 法34? ）、建物の場合には「建物の所在」「 家屋番? 」「種類」「構造」「床面積」などが登記されている（ 法44? ） [4] 。

表示に?する登記には、次のようなものがある。

?該不動産について、表題部に最初にされる登記をいう（ 法2? 20?）。建物を新築した場合、登記が存在しないので、 所有?保存登記 の前提として建物の表題登記の申請がされることになる（ 法47? ）。埋立て等によって新たに土地が生じた場合にも土地の表題登記がされる（ 法36? ）。いずれも所有?の取得の日から1か月以?に登記の申請をしなければならない。
登記事項に?更があった場合にされる登記をいう（法2?15?）。土地の地目?地積に?更があったとき、建物の種類?構造?床面積等に?更があったときは、?更の登記がされる（ 法37? 、 法51? ）。いずれも?該?更があった日から1か月以?に登記の申請をしなければならない。
  • 更正の登記 [4]
登記事項に「錯誤又は遺漏」があった場合に、?該登記事項を訂正する登記をいう（法2?16?）。?更登記が、登記事項が事後的に?動した場合に行われるのに?し、登記事項が?初から誤っていた場合に行われる点で異なる。
土地の地目?地積等が誤っていたとき、建物の種類?構造?床面積等が誤っていたときは、更正登記がされる（ 法38? 、 法53? ）。
  • 滅失の登記 [4]
土地又は建物が滅失したときにされる登記をいう（ 法42? 、 法57? ）。いずれも滅失した日から1か月以?に登記の申請をしなければならない。
土地を分筆?合筆するために行われる登記である（ 法39? ）。土地の分筆?合筆は所有者の意思に基づいて行われるものであるから、表題部所有者または登記名義人のみが申請でき、原則として登記官が職?によって登記することはできない。
地目が相互に異なる土地や、相互に持分を異にする土地について合筆の登記を申請することはできない。
??の建物が、工事等をして構造上一個の建物となった時に行う登記で、合?から1か月以?に、合?後の建物についての建物の表題登記及び合?前の建物についての建物の表題部の登記の抹消を申請をしなければならない。?者をあわせて「合?による登記等」と?する。
  • 建物の分割の登記?建物の?分の登記?建物の合?の登記（ 法54? 1項1?ないし3?） [4]
    • 建物の分割とは、附?の建物として登記されている建物を新たな登記記?に記?することをいう（ 法54? 1項1?）。
    • 建物の?分とは、一棟の建物の?部に?個の ?分建物 としての要件を?たす建物があるときに、それぞれを?分建物の登記記?に記?する登記をいう（ 法54? 1項2?）。一般には、賃貸用のマンションを、分?用のマンションに登記したいときに行う。
    • 建物の合?とは、主たる建物とその附?の建物の?係にある登記記?上別の建物にあるものを1つの登記記?に記?することをいう（ 法54? 1項3?）。建物の合?とは違い建物の現?に?更がないものについて、登記上ひとつにまとめるものである。ただし建物の所有者が異なる場合や、所有?登記のある建物と所有?登記がない建物の合?など、一定の?件下では合?の登記をすることができない（ 法56? 各?）。
これらは、所有者の意思によって登記される。
  • ?分建物について ?分所有法 第22?の定めにより 敷地利用? と?有部分の?利との分離?分が禁止される旨の登記については、「敷地?」として建物の表示に?する登記の一部事項としてなされる（ 法44? 9?）。

?利に?する登記 [ 編集 ]

?利に?する登記は、不動産についての?利の保存、設定、移?、?更、?分の制限又は消滅を公示するための登記である（ 法2? 4?、 法3? ） [4] 。 ?利に?する登記は第三者 ?抗要件 である（ 民法177? ）。不動産についての?利の優先?係が問題となるときは、登記の有無、先後が基準となる。一般に登記といえば、?利に?する登記のことをいうことが多い。

法59? から 法118? に主要な規定があり、各種法令? 通達 が?務のため規定??令されている。

登記事項には、登記の目的、受付年月日?受付番?、登記原因及びその日付、?利者の住所?氏名等がある（法59?）。

所有?に?する登記 [ 編集 ]

?利に?する登記のうち、所有?に?する登記は、?利部の甲?に記?される（ 規則4? 4項）。所有?に?する登記には、次のようなものがある。

新築などで、初めて甲?に記?される場合に、 所有?の保存の登記 がされる。
登記の目的に「所有?保存」と記?され、所有者の住所?氏名が記?される。登記原因及びその日付は登記されない（ 法76? 1項）。
所有?保存登記の申請をすることができる者は、以下の者に限定されている（ 法74? ）。
  1. 表題部所有者またはその相?人その他の一般承?人。
  2. 所有?を有することが確定判決によって確認された者。
  3. ?用により所有?を取得した者。
  4. ?分建物の場合で、表題部所有者から所有?を所得した者。なお、その建物が敷地?付き?分建物の場合、敷地?の登記名義人の承諾が必要である。
所有?保存登記又は前の 所有?の移?の登記 の名義人から所有?の移?を受ける場合にされる。
登記の目的には「所有?移?」と、登記原因及びその日付には「平成○年○月○日?買（又は贈?、相?等）」と記?され、?利者として新しい所有者の住所?氏名が記?される。
所有?の登記名義人について相?の開始があったときは、?該相?により所有?を取得した者は、自己のために相?の開始があったことを知り、かつ、?該所有?を取得したことを知った日から3年以?に、所有?の移?の登記を申請しなければならない。遺贈により所有?を取得した者も、同?の扱いとなる（ 法76の2? ）。
  • ?分の制限の登記
差押え 、 ?差押え 及び ?分禁止 の登記が具?例である。これらの登記はすべて公署の?託によりなされ、?事者は申請をすることはできない（ 民事執行法48? 1項、 民事保全法47? 3項? 53? 3項、 法16? 1項）。

登記されている所有?の登記事項に?更等があったときは、次のような登記がされる。

?存の登記の?利の?容が?更されたとき（ 共有物分割 禁止の定めなど）や、登記名義人の表示が?更されたとき（改姓、住所移?、行政??の?更等）には、?更の登記がされる（ 法2? 15?、 法64? 、 法66? ）。
登記事項に誤りがあった場合には、 更正 の登記がされる（法2?16?、 法67? ）。
?利に?わる登記において、登記された?利が最初から存在しなかったか、事後的に消滅した場合には、登記の抹消がされる（ 法68? 、 法69? ）。
抹消された登記を、利害?係のある第三者の承諾を?てもとの順位で復活させる登記である（ 法72? ）。なお、不動産登記法附則3?1項の指定を受けていない登記所（コンピュ?タ?化未移行?）において?登記簿が火災等により滅失したため登記がない?態になった場合、?不動産登記法19??23?及び69?ないし75?に規定される滅失登記の回復がなされる（ 規則附則6? 1項）。

所有?以外の?利に?する登記 [ 編集 ]

?利に?する登記のうち、所有?以外の?利に?する登記は、?利部の乙?に記?される（ 規則4? 4項）。所有?以外の?利で登記されるのは、 用益物? （ 地上? 、 永小作? 、 地役? ）、 ?保物? （ 先取特? 、 質? 、 抵?? ）、 賃借? 、 採石? である（ 法3? ）。不動産に?する?利であっても、同三?に列?されていない占有?や留置?などは登記できない。また甲?のない登記簿に乙?のみを登記することはできない。なお 敷地? は建物の表示に?する登記事項である。

甲?の所有者が 抵?? を設定したときにされる。
登記の目的には「抵??設定」、登記原因及びその日付には「平成○年○月○日金?消費貸借同日設定」などと記?され、抵??者の住所?氏名のほか、債?額、債務者の住所?氏名等が記?される（ 法83? 、 法88? ）。
名義人の氏名?名??住所について?更があった場合になされる。なお更正についても同?である。
抵??の登記事項に?更があった場合にする。
抵??者が抵??を?渡したときにされる。?に存在する抵??の設定の登記に?する付記登記として登記される（ 法4? 2項）。
抵??の?分（ 民法376? ）があった場合にする。
登記された?保物?の順位を?更する場合にする。
?事者が根抵??を設定した場合にする。
根抵??の登記事項に?更があった場合にする。
根抵??につき根抵??の?分??渡?分割?渡?一部?渡?共有者の?利移?があった場合にする。
根抵??の準共有者が、弁?を受ける割合や、優先弁?を定めた場合にする。
根抵??の承?があった場合にする。
?買契約と同時に買?特約を設定したときにされる。買?しの登記は、?買による所有?移?登記申請と「同時に」する必要がある（大判明33.10.5）。
甲?の所有者が 地上? を設定したときにされる。地上?者の住所?氏名のほか、地上?設定の目的、地代、支?時期、存?期間等が登記される（ 法78? ）。
?事者が 地役? を設定した場合にする。
甲?の所有者が 賃借? を設定したときにされる。賃借?者（賃借人）の住所?氏名のほか、賃料、支?時期、存?期間等が登記される（ 法81? ）。賃借?は 債? であるが、登記したときは?抗力を持つ（ 民法605? ）。
先順位の抵??に賃借?を?抗させる場合にする。

これらの?利の?更、消滅等が生じたときは、所有?に?する登記と同?、?更?更正?抹消ならびに回復の登記がされる。

登記事項に?更があった場合にする。
?利の承?があった場合にする。
?利や登記事項が消滅したか不存在だった場合にする。

?登記 [ 編集 ]

本登記（終局登記）を申請する要件が調わないとき、具?的には

  • 登記の申請に必要な情報を登記所に提出することができないとき
  • ?利の?動の請求?を保全しようとするとき

に、順位を確保するために行われる登記を指す（ 法105? ）。?登記自?に?抗力はないが、後に本登記を行うことで、?登記の順位で本登記が行われたことになる。（ 法106? ）。

付記登記 [ 編集 ]

?利に?する登記のうち、?にされた?利に?する登記についてする登記であって、?該?にされた?利に?する登記を?更し、若しくは更正し、又は所有?以外の?利にあってはこれを移?し、若しくはこれを目的とする?利の保存等をするもので?該 ?にされた?利に?する登記と一?のものとして 公示する必要があるものをいう（ 法4? ）。

登記の順位は原則として登記申請受付の時間的前後によって決まるが、付記登記では?存の登記と一?のものとして、?該?存の登記と同じ順位で公示される。例として、代位の付記登記（ 民法501? ）等がある。

登記手? [ 編集 ]

登記は、?事者の申請又は官??公署の?託（ 法116? ）に基づいて、 登記官 が登記簿に登記事項を記?することによって行う（ 法11? 、 法16? 1項）。

不動産が2以上の登記所の管轄?域にまたがる場合、法務省令で定めるところにより、法務大臣または法務局もしくは地方法務局の長が、?該不動産に?する登記の事務を司る登記所を指定する（ 法6? 2項）。そして、登記の申請を?該2以上の登記所のうち、1の登記所にすることができるのは、登記事務を司る登記所の指定がされるまでの間に限られる（法6?3項）。

申請 [ 編集 ]

?要 [ 編集 ]

表示に?する登記は、登記名義人やその代理人からの??申請によるほか、登記官が職?ですることができる（ 法28? ）。

以下の者には申請義務が課せられている（いずれも1か月以?）。

  • 土地?建物の表題部の登記は、所有者
  • 土地?建物の表題部の?更の登記は、表題部に記載された所有者または所有?の登記名義人
  • 土地?建物の滅失の登記は、表題部に記載された所有者または所有?の登記名義人
  • 建物合?の登記は、以下のとおり
    • 合?前の二以上の建物が表題登記がない建物及び表題登記がある建物のみであるときは、?該表題登記がない建物の所有者又は?該表題登記がある建物の表題部所有者
    • 合?前の二以上の建物が表題登記がない建物及び所有?の登記がある建物のみであるときは、?該表題登記がない建物の所有者又は?該所有?の登記がある建物の所有?の登記名義人
    • 合?前の二以上の建物がいずれも表題登記がある建物であるときは、?該建物の表題部所有者
    • 合?前の二以上の建物が表題登記がある建物及び所有?の登記がある建物のみであるときは、?該表題登記がある建物の表題部所有者又は?該所有?の登記がある建物の所有?の登記名義人
    • 合?前の二以上の建物がいずれも所有?の登記がある建物であるときは、?該建物の所有?の登記名義人
    • 合?前の三以上の建物が表題登記がない建物、表題登記がある建物及び所有?の登記がある建物のみであるときは、?該表題登記がない建物の所有者、?該表題登記がある建物の表題部所有者又は?該所有?の登記がある建物の所有?の登記名義人

?利に?する登記は、 登記?利者 と 登記義務者 が共同して申請するのが原則である（共同申請の原則、 法60? ）。どのような場合に登記?利者が登記義務者に登記手?への協力を求めることができるかは 登記請求? の項?照。以下の場合には、??で申請することができる。

要式性が極めて?格であるため、各?門家（表示に?する登記は 土地家屋調査士 、?利に?する登記は 司法書士 ）に依?し登記手?きを行うのが一般的である（1年の?利に?する登記申請のうち95?8％程度が司法書士によって行なわれているとの 2004年 （平成16年） 5月11日 衆院法務委員?法務省政府答弁がある）。なお、登記?利者と登記義務者が1人の司法書士に委任することは ?方代理 （ 民法108? ）に反しないとされる（最判 昭和43年3月8日 民集 22?3?540頁）。

?、登記官またはその配偶者若しくは4親等?の親族が登記の申請人であるときは、?該登記官は 除斥 の?象となる（ 法10? ）。

登記?利者と登記義務者 [ 編集 ]

  • ?要
登記?利者とは、?利に?する登記をすることにより、登記上 直接に 利益を受ける者をいい、間接に利益を受ける者を除く（ 法2? 12?）。
登記義務者とは、?利に?する登記をすることにより、登記上 直接に 不利益を受ける登記名義人をいい、間接に不利益を受ける登記名義人を除く（法2?13?）。
  • 具?例
?買による 所有?移?登記 の場合、買主が登記?利者、?主（現所有?登記名義人）が登記義務者となる。抵??設定登記の場合、抵??者が登記?利者、抵??設定者（不動産の所有?登記名義人など）が登記義務者となる（ただし、登記申請情報には「抵??者」「設定者」と記載するのが?務の慣行である）。
注意しなければならないのは、登記手?上（不動産登記法上）の登記?利者?登記義務者と、 ??法 上の登記?利者?登記義務者とは異なることがあるということである。たとえば、AからBに?する??の?買で登記をしようとする場合は、??法上はBはAに?する 登記請求? がなく、A?Bは登記義務者?登記?利者ではないが、登記手?上は、Aを登記義務者、Bを登記?利者として扱う。すなわち、登記手?上、登記?利者?登記義務者に?たるかは、?質で判?するのではなく、形式的に判?することとなる。
  • 直接と間接
例えば、1番 抵?? の債?額を減額する 抵???更登記 のときの2番抵??者は、間接には利益を受けても直接に利益を受ける者ではない。直接に利益を受けるのは、あくまで1番抵??の設定者である。また、1番抵??の債?額を?額する抵???更登記のときの2番抵??者は、間接には不利益を受けても直接には不利益を受ける者ではない。直接に不利益を受けるのは、あくまで1番抵??の設定者である。ただし、?該2番抵??者は登記上の利害?係人となり、1番抵??の債?額を?額する?更登記を付記登記でするには2番抵??者の 承諾?明情報 が必要となる（ 法66? 、 令別表25項 添付情報ロ）。この承諾情報を提供しないと、?該?更登記は主登記で?行され、2番抵??者に債?額?額を?抗できなくなってしまう（ 法4? 2項?照）。

申請情報と添付情報 [ 編集 ]

登記を申請するためには、登記所に登記申請情報と添付情報（以下に?げたのは主なもの）を提供する必要がある。

新不動産登記法においては、登記申請情報をオンラインで登記所に送信することによって申請をすることができるようになった（法18?1?）。これは 法務大臣 がオンライン?として指定した登記所についてのみ可能である（ 法附則6? 1項）。 2008年 （平成20年） 7月14日 、すべての登記所が指定された [5] 。これにより、?事者が登記所の窓口に出向いて申請する必要がなくなった（?事者出頭主義の?止、書面申請主義の?止）。なお、??どおり、書面（登記申請書）を提出して申請することも可能である（法18?2?）。
  • 登記識別情報ないし登記??
共同して?利に?する登記を申請する場合や、合筆登記等を申請する場合には、現在の登記名義人の 登記識別情報 を提供しなければならない（ 法22? 、 令8? ）。この登記識別情報とは、登記名義人が前に登記を受けたときに登記所から通知される暗?番?である（ 法2? 14?、 法21? ）。しかし、オンライン?の指定を受けた登記所であっても、?前の 登記?? （いわゆる?利?）が無?になったわけではなく、登記??が存在するときはその登記??を提出することとなる（ 法附則7? ）。
登記識別情報も、登記??も、申請者が登記名義人本人であることを?明する本人確認手段といえる。本人確認等の方法が充?したため、保?書による本人確認の制度は法改正により?止された。
  • 登記原因?明情報
?利に?する登記を申請する場合には、 登記原因?明情報 （登記原因?書）を提供しなければならない（ 法61? ）。
?買、贈?、抵??設定等の契約書がこれに?たるが、契約を口頭で締結したなどの場合、別途登記原因?明情報（法務局、登記申請書の?式、別紙3?照）を作成し提供してもよい。また、 確定判決 によって登記するときは、判決正本が登記原因?書に?たる（ 令7? 1項5?ロ(1)）。住所、氏名の?更登記では、住民票、?籍謄本等が登記原因?明情報となる。
同一の登記所の管轄?域?にある2以上の不動産について申請する登記原因?登記目的及びその日付が同一である場合には、1つの申請情報で一括申請ができる。
これらの情報は登記所に備え付けられる。
オンライン申請の場合は、登記申請情報及び添付情報には 電子署名 を行い、 電子?明書 を送信する必要がある（ 令12? 、 14? ）。
書面による申請の場合は、法務省令で定める場合（ 規則47? ないし 49? ）を除き、本人による申請の場合には登記申請書に、代理人による申請の場合には委任?に、 ?印 で押印した上、3か月以?の 印鑑?明書 を添付しなければならない（ 令16? 、 18? ）。

申請の方式

不動産登記の電子申請をする場合において、添付情報（登記識別情報を除く。）が書面に記載されているときは、?該書面を登記所に提出する方法により不動産登記の申請をすることが、平成２０年１月１５日（火）から可能となった。
令和２年１月１４日から、書面申請の１つの形態として、電子?明書を使用することなく、パソコンに「申請用?合ソフト」をインスト?ルして、登記申請書を作成し、その情報を管轄の登記所にインタ?ネット?由で送信することができるようになった。

登?免許? [ 編集 ]

登記の申請に?たっては、 登?免許? を納付しなければならない。

額の算出 [ 編集 ]
  • 課?標準額
不動産の?額?債?金額?極度金額などを課?標準とする場合、その金額が1,000円に?たないときは1,000円とし（登?免許?法15?）、1,000円未?の端?があるときは切り捨てる（ ??通則法 118?1項）。
  • 登?免許?
?際の申請で、?率を調査するには、必ず登?免許?法と租?特別措置法を?照しなければならない。
課?標準額に?率（登?免許?法別表1?照）を?じて計算した金額が1,000円に?たないときは1,000円とし（登?免許?法19?）、100円未?の端?があるときは切り捨てる（ ??通則法 119?1項）。
  • 不動産の?格
登記 の時における?額である（登?免許?法10?前段）。契約締結時や相?開始時などではない。この?額は 地方?法 341?9?に?げる 固定資産課?台帳 に登?された?該不動産の?格である（登?免許?法附則7?）。?買代金などではない。この?格は以下のように分類される。
  • 登記申請日が1月1日から3月31日までの場合、前年の12月31日の?格（登?免許?法施行令附則3項1?）。
  • 登記申請日が4月1日から12月31日までの場合、その年の1月1日の?格（同令附則3項2?）。
  • 固定資産課?台帳に登?された?格のない不動産の場合、?該不動産に近接類似する不動産の?格を基礎として登記機?が認定した?額（同令附則3項本文）。
  • 持分の場合
不動産の 所有? 又は所有?以外の?利の一部である持分を課?標準とする場合、不動産の?額や債?金額などに?該持分の割合を?じて計算した金額である（登?免許?法10?2項?3項）。
  • 非課?及び減?
?など、非課?となる法人及びその要件が定められている（登?免許?法4?及び同別表2?3?びに登?免許?法施行規則2?ないし10?など）。
表示に?する登記 は申請義務が課せられているため非課?である。また、一定の要件の基に非課?となる登記の種類が定められている（同法5??同令2??同規則1?など）。これらの免除措置を受けた場合、登?免許?額に代えて免除の根?となる法令?項を申請情報の?容としなければならない（ 不動産登記規則 189?2項）。
居住用家屋の 所有?保存登記 など、??な場面で減?措置が採られている。その具?的場面及び要件については、登?免許?法のほか 租?特別措置法 ?租?特別措置法施行令?租?特別措置法施行規則などに規定がある。これらの?減措置を受けた場合、登?免許?額と共に?減の根?となる法令?項を申請情報の?容としなければならない（不動産登記規則189?3項）。
納付 [ 編集 ]
  • 書面申請の場合の納付方法
まず?に納付し、?該納付に係る領??書を申請書にはり付けて提出する現金納付による方法（登?免許?法21?）が原則であるが、政令で定める場合（登?免許?法施行令29?）など一定の場合には ?入印紙 を申請書にはり付けて提出する方法も認められている（同法22?）。書面申請ではほとんど全部?入印紙を貼付している。
  • 電子申請の場合の納付方法
書面申請の場合の納付方法のほか、財務省令（登?免許?法施行規則23?1項）で定める方法により納付することができる（登?免許?法24?の2第1項）。具?的には、?入金電子納付システム [6] を利用する方法である。
  • 納?者
登記を受ける者に納?義務がある（登?免許?法3?前段）。登記を受ける者が?名あるときは、連?して納?する義務を負う（同法3?後段）。
  • 未納付
登?免許?の全部又は一部を納付しなければ、申請却下事由に該?する（ 25? 12?）。登記機?が登?免許?の納付期限後に未納付の事?を知った場合、??なく?該登記を受けた者の登?免許?の納付地（登?免許?法8?2項）の所轄 ?務署長 にその旨及び財務省令で定める事項（登?免許?法施行規則26?）を通知しなければならない（登?免許?法28?、不動産登記準則127?1項?同別記91??式）。通知を受けた?務署長は、?該通知に係る登?免許?の未納分を?該通知に係る登記を受けた者から??する（登?免許?法29?1項）。また、?務署長は未納の事?を知った場合、通知を受けていなくても??することができる（同法29?2項）。
  • 納?不足額通知書の?式
還付 [ 編集 ]
  • 過誤納
登?免許?を過大に納付するなど一定の場合には還付される。還付事由で法定されている場合とは、
  1. 申請が却下されたとき
  2. 申請の取下げがあったとき（再使用?明をする場合を除く）
  3. 過大に登?免許?を納付して登記を受けたとき

である（登?免許?法31?1項各?）。

  • 方法
登記機?が還付事由に該?することを知ったときは、??なく?該登記を受けた者の登?免許?の納付地（登?免許?法8?2項）の所轄 ?務署長 にその旨及び財務省令で定める事項（登?免許?法施行令31?1項）を通知しなければならない（登?免許?法31?1項本文、不動産登記準則128?1項?同別記93??式）。また、登記を受けた者は、申請書に記載した課?標準又は?額の計算に誤りがあったなどの理由で登?免許?の過誤納があった場合、その旨を登記機?に申し出て登?免許?法31?1項の通知をすべき旨の請求をすることができる（登?免許?法31?2項及び登?免許?法施行令31?2項、同法31?6項?7項及び同令3項?4項）。
?務署長等は還付金等があるときは、??なく金?で還付しなければならない（ ??通則法 56?1項）。 銀行 口座等への振?みによってするのが?務の慣行である（不動産登記準則別記93??式?照）。
  • 先例
所有? に?してされた二重登記の一方を申請又は職?で抹消した場合、その抹消に係る登記について納付した登?免許?は還付される（ 1964年 （昭和39年） 1月13日 民甲37?通達、 1968年 （昭和43年） 3月13日 民甲398?回答）。
登記完了後に非課?又は減?に係る?明書類を提出して、登?免許?の全部又は一部の還付を請求することは許されない（ 1966年 （昭和41年） 7月22日 民甲2121?通達）。
  • 還付通知書の?式
再使用?明 [ 編集 ]
  • ?要
登記機?は、登記を受ける者から申請の取下げに?せて申請書にはり付けられた領??書又は印紙で使用?みの旨の記載又は消印がされたものについて再使用することができる?明をすることができる（登?免許?法31?3項前段）。
  • 方法
請求は再使用?明申出書を提出してする（登?免許?法施行令32?1項、不動産登記準則129?1項?同別記94??式）。この書類の提出があった場合、登記機?は原則として再使用できる旨の?明をしなければならない（登?免許?法施行令32?2項、不動産登記準則129?2項?3項及び同別記95??式）。再使用?明された領??書又は印紙は、取下げの日から1年以?に限り再使用することができる（登?免許?法31?3項前段）。
再使用?明された領??書又は印紙を使用しなくなった場合、?該?明のあった日から1年を?過した日までに、?該?明を無?にして登?免許?の還付を受けたい旨の申出をすることができる（登?免許?法31?5項、登?免許?法施行令32?3項、不動産登記準則130?）。
  • ?例
再使用?明された領??書又は印紙は、?該再使用?明をした登記所でしか使用できない（登記?究321-71頁、登?免許?法31?3項）。
不動産登記の申請を取下げて再使用?明を受けた領??書又は印紙は、 商業登記 の申請書に添付して使用できる（登記?究393-87頁）。
  • 再使用?明申出書の?式
  • 再使用?明印の?式

受付?調査 [ 編集 ]

登記の申請があったときは、登記官はこれを受け付け、受付番?を付す（ 法19? 、 規則56? 1項）。受付番?は?年更新される（規則56?3項）。

登記官は、?利に?する登記の??については形式的審査?しかないとされ、登記簿及び提供された情報（書面）のみをもとに、 法25? 各?（11?以外）の却下事由に?たるか否かを審査し、それ以上、??そのような 物??動 が生じたか否かまで審査することなく、登記を行う。

ただし申請人については、登記官が申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相?な理由があると認めるときは、申請人の申請の?限の有無を調査しなければならない（ 法24? 、 規則59? ）。この調査はあくまで申請?限の有無についての調査であり、申請人の申請意思の有無は調査の?象ではない（2005年（平成17年）2月25日民二457?通達第1-1(6)）。

これに?し、表示に?する登記については、登記官は?質的審査?を有し、必要に?じて?地調査を行う?限も有している（ 法25? 11?、 法29? ）。

記? [ 編集 ]

法25?の却下事由に?たらない場合は、登記官は、申請に基づいて登記簿に記?する。これによって法律上登記が完了する。

登記官は、登記が完了したときは、登記?利者に 登記識別情報 を通知する（ 法21? ）。

登記事項?明書 [ 編集 ]

登記は、本?は?利?係について一般的に公示されることを目的として、誰でも、 登記事項?明書 （コンピュ?タ?システム上の登記記?を 書面に出力して 登記官が認?したもの）の交付請求はできるが（ 119? ）、近時、不動産?社の?利目的による?範な交付請求?情報取得および?利者への?業活動（例：ダイレクトメ?ル??誘電話）等、本?の規定趣旨を逸?した交付請求がみられるようになった。登記簿には?利者等の氏名および住所等個人情報の記載があり、また、認知症等による高?の?利者の判?力（意思能力）低下とその相?予定者の?利確保の点から、個人情報保護の?点および無?利者による不測の侵害行?の防止から、立ち?れている交付請求の現?について、?事者としての?利性要件の議論が行われつつある。

登記事項?明書には、登記記?の全部を記載した「全部事項?明書」（?法の登記簿謄本に??するもの）と、一部を記載した「一部事項?明書」（?法の登記簿抄本に??するもの。現在事項?明書、何?何番事項?明書、所有者?明書などがある）がある。ただし、移記に適さない登記簿などは、?法21?に?って「登記簿謄本」?「抄本」が交付される（附則3?4項）。コンピュ?タ?化された登記簿の登記事項?明書等は、どこの登記所でも日本全?の?明書が取得できる。登記事項?明書の交付を請求するときは、 ?入印紙 で手?料を納付しなければならない（119?4項）。1985年度から2020年度までは、登記に?する手?料の?入が登記特別?計の?入とされたことから?理を?分する必要性から?入印紙ではなく 登記印紙 だったが、 2011年 （平成23年） 3月31日 限りで、登記特別?計が?止されたため同日限りで登記印紙は?止された。?に販?された登記印紙は現在でも、使用可能である。

なお、登記事項?明書はすべて「書面」によって作成され、電磁的記?によって作成された登記事項?明書の交付を請求することはできない。ただし電?通信回線による登記情報の提供に?する法律（平成11年法律第226?）により、登記所が保有する登記情報を、インタ?ネットを利用して、一般利用者が自宅又は事務所のパソコンで確認することができるようになっている。提供される登記情報の?容は登記事項?明書と同一のものであるが、?明書としての?力がないものである。更に登記情報の交付の際に、照?番?が付?され、行政機?への電子申請の際に登記事項?明書にかえて照?番?の付記により手?ができる（すべてではない） [7] 。

審査請求 [ 編集 ]

登記官 の?分に不服がある者又は登記官の不作?に係る?分を申請した者は、審査請求をすることができる（ 法156? 1項）。

他の法律との?係 [ 編集 ]

  • 登記官の?分については 行政手?法2章 ? 3章 の規定は適用されない（ 法152? ）。
  • 登記官の?分に係る審査請求については、 行政不服審査法 の一部の規定は適用されない（ 法158? ）。
  • 審査請求ができる場合であっても、審査請求をせずに?分の取消しを求める訴えを提起することができる（ 行政事件訴訟法8? 1項）し、?方を同時に提起してもよい。
  • 登記官の故意又は過失による違法な?分については、?該?分により損害を被った者は?に賠償を請求できる（ ?家賠償法1? ）。

請求の?象 [ 編集 ]

「登記官の?分」について?容を限定する?文は存在しないことから、不動産登記法に?するすべての行?が含まれる。ただし、登記官が職?で登記を抹消できる場合は限られている（ 71? 1項）ので、それ以外の場合について登記を抹消するよう請求することはできない（最判 昭和37年3月16日民集16?3?567頁等）。

#登?免許? について不服がある場合、審査請求は ??不服審判所長 に?してすべきである（ ??通則法 75?1項5?）。

手? [ 編集 ]

申立て [ 編集 ]

  • 申立先
?該 登記官 の監督法務局又は地方法務局の長である（ 法156? 1項）。申立は登記官を?由してしなければならない（法156?2項）。
  • 申立ての方式
原則として書面を提出して行う（ 行政不服審査法9? 1項）が、 行政手?等における情報通信の技術の利用に?する法律 3?1項の規定に基づき電子情報?理組織を使用して行うこともできる（同法9?3項）。
  • 申立期間
法158? により 行政不服審査法14? の適用が除外されている。他に期間を定めた?文はなく、期間に?する制限はない。
例えば、30年という申請情報等の保存期間（ 規則28? 10?）を過ぎた後であっても、審査請求をすることができる（ 1962年 （昭和37年） 12月18日 民甲3604?回答）。なお、保存期間30年と?更されたのは平成20年で、平成10年以前の申請情報等は?棄されている場合がある。

具?的?理 [ 編集 ]

  • 理由がある場合
登記官 が請求に理由があると認めるときは、相?の?分をしなければならず（ 法157? 1項）、事案の簡?なものを除き、監督法務局又は地方法務局の長に?儀しなければならない（ 準則142? 1項）。登記官は相?の?分をしたときは、審査請求人に?して?該?分の?容を通知しなければならず（ 規則186? 、準則142?3項?同別記100??式）、?該?分の?容を監督法務局又は地方法務局の長に報告しなければならない（準則142?5項?同別記101??式）。
監督法務局又は地方法務局の長が請求に理由があると認めるときは、登記官に相?の?分を命じ、その旨を審査請求人その他の利害?係人に通知しなければならない（法157?3項）。
通知の方法は、 郵便 ? 信書便 その他適宜の方法による（ 規則188? ）。
  • 理由がない場合
登記官が請求に理由がないと認めるときは、その請求の日から3日以?に意見を付して監督法務局又は地方法務局の長に送付しなければならない（法157?2項、 準則143? ?同別記102??式）。
  • 裁決
監督法務局又は地方法務局の長が審査請求について裁決したときは、裁決書の謄本を審査請求人及び登記官に交付しなければならない（ 準則145? 1項）。

?式 [ 編集 ]

  • 審査請求事件の通知書の?式
  • 審査請求事件の報告書の?式
  • 審査請求事件の送付書の?式

登記 [ 編集 ]

監督法務局又は地方法務局の長は、 法157? 3項の?分を命ずる前に 登記官 に ?登記 を命ずることができる（法157??4項）。この?登記又は法157?3項の命令に基づく登記をするときは、?該命令をした者の職名?命令の年月日?命令によって登記する旨?登記の年月日を記?しなければならない（ 規則191? ）。

他の法律の適用除外 [ 編集 ]

脚注 [ 編集 ]

[ 脚注の使い方 ]

出典 [ 編集 ]

  1. ^ 不動産登記制度 ( PDF ) 上級講座 不動産登記法（2015年度）- 駒澤大? 2021年3月26日??。
  2. ^ "?地帳とは、江?時代に作成された土地台帳であり" ?務大?校. ?承された古文書の情報 . NETWORK租?史料. 2022-12-04??.
  3. ^ 不動産登記のABC 法務省 2021年3月26日??。
  4. ^ a b c d e f g h i j 平成十六年法律第百二十三? 不動産登記法 e-Gov法令?索 2021年3月27日??。
  5. ^ 法務局　「 電子申請?象登記所 」　 法務省
  6. ^ 法務省　「 オンライン申請システム、登?免許?の支?い方法 」　 法務省
  7. ^ 登記情報提供制度の?要について-法務省

?考文? [ 編集 ]

  • 香川保一編著　『新不動産登記書式解?（一）』　 テイハン 、2006年
  • 安部高樹編著　『不動産登記法のしくみがわかる事典』　 三修社 、2010年
  • 「質疑??答-5092　再使用?明にかかる?入印紙の使用について」『登記?究』321?、帝?判例法規出版社（後のテイハン）、1974年、71頁
  • 「質疑?答-5830　領??書等の再使用の可否」『登記?究』393?、テイハン、1980年、87頁
  • 法務省民事局編『不動産登記?務』法曹?、1997年第5版
  • 「 不動産登記の申請書?式について ( PDF ) 」 法務省 民事局

?連項目 [ 編集 ]

部門
種類
法規
賃貸借
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