Per
area fabbricabile
si intende l’area utilizzabile a scopo
edificatorio
in base agli strumenti
urbanistici
generali o attuativi. La definizione di area fabbricabile trova riscontro nella lettera b) dell’art. 2 del D.Lgs.n.504/92. In sintesi, due sono i punti di riferimento che determinano l’assunzione della qualita di area fabbricabile:
? gli strumenti urbanistici generali o attuativi;
? le possibilita effettive di edificazione.
Le aree fabbricabili possono essere divise in:
- aree ad uso pubblico per la realizzazione di opere pubbliche, a tal proposito possono essere destinati sia terreni demaniali, sia terreni di proprieta privata e quindi soggetti ad esproprio;
- aree ad uso privato atti cioe dalle necessita della vita civile e produttiva; essi a loro volta possono ancora essere suddivisi in:
- terreni agricoli cioe quelli che servono e serviranno ad uso agricolo essi comprendono terreni coltivati, non coltivati per scelta del proprietario e terreni che ospitano costruzioni rurali;
- terreni fabbricabili cioe quelli che indipendentemente dall'uso attuale possono essere fabbricabili con fabbricati urbani, civili e industriali.
La qualifica del suolo e indipendente dalla natura del suolo o dalla volonta del proprietario ma dipende invece da:
- La non destinazione ad uso pubblico;
- La mancanza di vincoli che ne violino l'uso edificatorio;
- L'esistenza di una domanda per tale uso;
- La non riserva all'attivita agricola.
La domanda e l'offerta delle aree fabbricabili sono piuttosto rigide.
Spesso tutti gli scopi pratici della stima delle aree fabbricabili riconducono al
valore di mercato
. La definizione di valore di mercato sancita dal Regolamento (UE) 575/2013 e adottata dal Codice delle Valutazioni Immobiliari | Italian Property Valuation Standard (Quinta edizione, 2018) implica che vi sia un
mercato
sufficientemente attivo e concorrenziale e siano noti i prezzi e le caratteristiche degli immobili di confronto. La dottrina estimativa prevede, inoltre, che la stima delle aree edificabili possa avvenire sulla base di differenti valori; tra le basi di valore utilizzabile e ricompresa quella del
valore di trasformazione
. Per le aree non edificabili si parla di
valore agricolo
.
L'aspetto piu rispondente alla stima delle aree fabbricabili e il
valore di mercato
e la sua stima e possibile solo con procedimento sintetico. Infatti le aree fabbricabili non danno alcun reddito o lo danno rimanendo solo coltivate ed esso e ininfluente per il valore di mercato.
La
stima
si risolve con la nota formula:
Il parametro di stima piu comunemente usato e la
cubatura edificabile
, poi poiche essa e data dal prodotto tra la superficie del lotto per il suo indice di edificabilita; la superficie del lotto sara utilizzabile quando altri lotti comparati avranno stesso indice di edificabilita. Inoltre vanno aggiunti o detratti al valore ordinario ‘'comodi e scomodi'’ e infine andranno apportate le idonee ‘'Aggiunte'’ (come opere strutturali gia presenti e svolgenti utile funzione, opere di carattere ornamentale e di pregio
architettonico
, progetto gia approvato e concessione edilizia gia ottenuta…) e ‘'detrazioni'’ (come spese necessarie a riportare l'area nelle condizioni ordinarie, servitu passive di passaggio, acquedotto…, Ipoteche per mutui…).
Si potra anche eseguire una stima sintetico pratica determinando il valore dell'area come percentuale di costo dell'edificio da realizzare, si compie eseguendo una
stima
del fabbricato che si andra a realizzare su quell'area tenendo conto di tutti i parametri legali del caso, come per esempio la cubatura edificabile e poi il valore dell'area sara compreso tra il 10 e il 30 % del valore del fabbricato.
Altro aspetto economico utilizzabile per la stima delle aree fabbricabili e il
valore di trasformazione
che risulta dalla differenza, portata al momento della stima, tra il piu probabile valore di mercato del bene trasformato e il prevedibile costo di trasformazione o anche il valore che si presume possa attribuirsi al bene grezzo in base alla sua suscettivita a essere trasformato in un bene derivato
Nel caso in cui manchi un mercato delle aree fabbricabili nettamente distinto da quello dei terreni agricoli, la stima potra basarsi sul
valore agricolo
, che dara il valore minimo attribuibile all'area.
Esistono poi altre aree di ridotte dimensioni che prendono il nome di reliquati o pezze segregate, pero puo succedere che un reliquato possa aumentare il valore di un'area confinante, quindi se il vicino e interessato esso acquista valore e la stima dovra farsi secondo
valore complementare
.
Se invece un reliquato non manifesta l'attitudine sopra indicata occorrera indagare sulla possibilita di locarlo e a quel punto il valore utilizzabile e quello di capitalizzazione dei redditi.
Il valore complementare (Va) si ottiene dalla differenza tra il valore (di mercato o di costo) del fabbricato intero (V) e il valore di mercato del fabbricato senza la parte oggetto di stima (Vb).
E possibile inoltre un accordo tra due proprietari per il
trasferimento della cubatura edificabile
tra due lotti. Si tratta di una facolta esplicitamente concessa da talune leggi regionali ma molto spesso soggetta a restrizioni. Di frequente, ad esempio, i due lotti devono essere compresi nella stessa zona urbanistica e nella stessa zona territoriale omogenea.
Tale trasferimento comporta per l'acquirente il
diritto di costruire
, e per il cedente la perdita di tale diritto; il valore del diritto acquisito e stimabile con valore di trasformazione e rappresenta il prezzo massimo pagabile e la perdita di tale diritto e stimabile con criterio di valore complementare in cui il cedente possiede un'area fabbricabile con un valore e si ritrovera con un'area esclusivamente agricola con valore inferiore.