서울 50萬채 包含 首都圈서만 208萬채
서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 江南區 아파트團地 모습. 뉴스1
尹錫悅 政府가 앞으로 5年 間 全國에서 270萬 채의 住宅을 供給하기로 했다. 이는 歷代 最大 規模라고 弘報했던 文在寅 政府의 供給計劃(257萬 채)을 넘어서는 物量이다.
政府는 이를 實現하기 위해 各種 開發 規制 緩和와 大規模 新規宅地 發掘, 鐵道驛勢圈 高密開發, 事業審議 節次 簡素化 等을 통한 事業節次 迅速處理 等을 推進해나가기로 했다.
特히 供給의 大部分을 차지하며 消費者들이 選好하는 民間의 住宅供給 活性化에 焦點을 맞추는 代身 公共은 脆弱階層을 위한 住居福祉 等 本然의 機能에 忠實하겠다는 計劃이다.
하지만 供給 計劃을 實行하기 위해 적잖은 法案 改正이 必要해 野黨이 多數 席을 차지한 國會 門턱을 넘어야 하는 課題가 걸림돌로 作用할 것으로 憂慮된다.
國土交通部는 이런 內容을 담은 ‘國民 住居安定 實現方案’(以下 ‘8·16 對策’)을 16日(오늘) 發表했다.
● 5年間 270萬 채 供給…首都圈에서만 200萬 채 以上
國土部에 따르면 政府는 來年부터 2027年까지 5年 동안 270萬 채를 供給하기로 했다. 이는 文 政府가 約束했던 物量(2018~2022年·257萬 채)보다 13萬 채가 많은 것이다.
地域別로는 서울에서 50萬 채(門 政府·32萬 채), 仁川과 競技에서 158萬 채(129萬 채) 等 首都圈에서만 208萬 채를 供給한다. 서울에서 지난 政府 때보다 50% 以上 計劃物量이 늘어났다.
非首都圈 地域에서는 廣域·自治市에서 52萬 채(48萬 채), 8個 道에서 60萬 채(80萬 채)를 各各 準備하기로 했다. 需要가 相對的으로 적은 8個 道에서는 文 政府 때보다 20萬 채 以上 物量이 줄어들어 눈에 띈다.
事業類型別로는 再開發·再建築과 都心複合事業 等을 통해 都心地域에서 52萬 채(41萬 채)를 供給한다. 公共宅地에서는 3期 新都市 物量을 包含해 88萬 채(64萬 채)를 建設한다. 나머지 130萬 채는 都市開發이나 地區單位計劃區域, 기타 住宅法 根據 一般住宅事業 等을 통해 民間에서 供給하게 될 物量이다.
● 再開發 再建築 規制 緩和해 22萬 채 供給
政府는 이같은 供給 物量 確保를 위해 大大的인 關聯 規制 緩和를 推進한다.
最優先 對象은 都心 內 住宅供給의 核心이 될 再開發·再建築 事業 正常化이다. 于先 앞으로 5年 間 全國에서 新規 整備區域 指定 簡素化 等을 통해 22萬 채(12萬8000채)를 確保하기로 했다. 서울에선 迅速統合企劃 方式으로 10萬 채를, 京畿·仁川에서 驛勢圈과 老朽住居地를 中心으로 4萬 채, 地方은 廣域市 舊都心 中心으로 8萬 채를 各各 確保하는 게 目標다. 이를 위해 가이드라인을 만들어 平均 5年 程度 걸리는 整備區域 指定期間을 2年으로 줄이기로 했다.
再建築 事業 活性化의 걸림돌로 作用하고 있는 再建築 負擔金은 大幅 낮아진다. 再建築 負擔金은 2006年 導入됐지만 法廷論爭 等으로 實際 適用이 미뤄졌고, 2018年 재시행돼 올해 처음으로 賦課될 豫定이었다.
그런데 2006年 導入된 基準이 그대로 適用돼 집값 上昇이 크게 오른 狀況이 反映되지 않았다. 그 結果 首都圈은 勿論 地方에서도 過度한 負擔으로 作用한다는 指摘이 提起되고 있다. 政府는 이에 賦課基準을 現實化하고, 1住宅 長期保有者나 高齡者 等의 負擔을 줄여주기 위한 方案을 마련하기로 했다. 細部的인 內容은 9月에 確定 發表할 豫定이다.
再建築 活性化에 또다른 걸림돌로 指摘돼 온 安全診斷 關聯 規制도 緩和된다. 構造安全性 比重(現行 50%)을 30~40% 水準으로 줄이고, 項目別 配點에 對해 管轄地域 地自體長이 國土部와 協議를 거쳐 最大 10%포인트(p)까지 調整할 수 있도록 許容하기로 했다. 構造安全性 比重이 20~30% 水準으로 낮아질 수 있다는 뜻이다.
整備事業에 不動産開發 信託社 等의 參與도 혀用된다. 또 韓國不動産院을 통해 再開發 再建築 工事契約 檢證, 推進委員會 設立 支援 컨설팅, 管理處分計劃 妥當性 事前檢證 等을 支援받을 수 있다.
● 리츠, 信託 통한 都心複合開發로 20萬 채 供給
政府는 都心供給 擴大를 위해 文在寅 政府 때 推進했지만 實績이 微微했던 ‘都心複合事業’도 積極 活用하기로 했다. 다만 事業方式은 公共 主導에서 民間도 事業主體가 될 수 있도록 바꾸기로 했다.
이를 위해 關聯 法(‘都心複合開發法’)을 年內 制定하고, 土地主 3分의 2以上이 同意하는 境遇 信託이나 리츠 等이 主導하는 都心複合開發事業을 許容하기로 했다.
리츠가 主導하는 境遇에는 土地主(持分의 50% 以上)와 디벨로퍼, 金融機關 等이 參與하는 特殊目的會社(SPC)를 設立하면 된다. 信託社는 土地主 等으로부터 委託을 받아 事業과 施工管理를 맡으면 된다.
事業은 大體로 都心과 副都心, 老朽驛勢圈, 준공업地域 等에서 이뤄지지만 크게 두 가지 類型으로 나뉜다. 交通이 便利하면서 事業·文化 據點地域으로 成長 可能性이 있는 地域 가운데 尖端事業 中心 苦蜜 複合開發을 推進하는 境遇는 ‘成長據點型’, 老後도 60% 以上의 驛勢圈이나 準工業地로서 住居中心 苦蜜 開發을 推進하는 境遇는 ‘住居中心型’으로 分類된다.
民間都心複合 事業으로 推進되는 地域에는 公共事業 水準의 容積率 上向 調整과 讓渡所得稅 이연(移延·納付時機를 늦추는 것) 等과 같은 惠澤이 주어진다.
公共主導 都心複合事業은 旣存方式을 維持하되 後續措置를 迅速하게 處理하기로 했다. 다만 住民 呼應이 낮은 地域(同意率 30% 以下)은 民間事業으로 바꾸도록 誘導할 方針이다.
● 新規 宅地 造成 擴大 通해 88萬 채 供給
政府가 安定的으로 主導할 수 있는 公共宅地 供給도 持續的으로 늘려나간다.
一旦 文在寅 政府 때 推進해온 3期 新都市와 지난해 發表한 光明·始興 等 21萬 채 公共宅地는 後續 節次를 繼續 밟아나가기로 했다. 이와 함께 올해 10月부터 來年까지 15萬 채 內外의 候補地를 順次的으로 公開하기로 했다. 2024年 以後는 市場 狀況을 考慮해 物量을 調整할 方針이다.
對象地는 首都圈과 地方의 需要가 높은 地域을 中心으로 하되, 産業團地와 都心·鐵道 隣接地域이 最優先 타깃이다. 特히 鐵道驛 隣近은 開發密度를 大幅 높여 ‘콤팩트 시티’로 만들 計劃이다. 現在 3期 新都市 가운데 廣域急行鐵道(GTX) 驛이 들어설 京畿 高陽 昌陵과 南楊州 王宿에 콤팩트 시티가 示範 造成될 豫定이다.
콤팩트 시티는 鐵道驛 半徑 500m~1km 以內에 位置한 地域에 100m 以上의 超高層 아파트와 複合쇼핑몰, 複合交通換乘센터 等을 造成하는 것이다. 프랑스나 홍콩 等에서는 이미 活用되고 있는 都心開發 方式이다.
한便 關心을 모았던 1期 新都市 再建築 許容 與否는 2024年으로 늦춰졌다. 政府가 都市 再創造 水準의 마스터플랜을 마련하기 위해 充分한 時間을 갖기로 했기 때문이다. 다만 關聯 作業은 올해 안에 始作한다.
● 事業節次 簡素化 통해 供給 速度 높인다
政府는 住宅供給의 時間을 줄이기 위해 統合審議를 導入하는 等 事業節次를 大幅 簡素化하기로 했다. 까다로운 行政節次의 重複과 遲延處理가 圓滑한 供給을 가로막는 要因으로 作用하고 있다는 判斷에 따른 措置다.
于先 整備事業과 都市開發事業에 都市·建築·景觀審議와 交通·敎育·環境 等 各種 影響評價를 합쳐서 點檢하는 ‘統合審議制度’를 義務化하기로 했다. 또 類似한 審議와 評價制度는 統合하기로 했다. 이에 따라 100萬㎡ 以下 中小宅地는 地球指定과 計劃樹立 節次를 統合하고, 整備事業은 整備計劃 變更과 事業認可를 한꺼번에 處理할 수 있게 될 것으로 豫想된다.
宅地造成 速度도 빨라진다. 公共機關 豫備妥當性 調査가 簡素化되거나 必要하면 免除되고 土地補償制度도 大幅 改善된다. 特히 土地 協議讓渡 時 特別供給 對象에 그린벨트 以外 地球도 包含하고, 쪽房事業 土地主에게도 現物補償을 許容하기로 했다.
小規模 住宅事業에 對한 支援도 强化된다. 單一 共同住宅 團地에서만 推進 可能한 小規模 再建築을 連接한 2個 以上의 團地에도 許容하고, 金融 및 稅制支援, 認許可 節次 簡素化 等과 같은 惠澤도 附與된다.
1,2人 家口에 적합한 都市型生活住宅은 規模가 300室에서 500室로 擴大되고, 房 2個 以上(투룸) 都市型生活住宅 比重도 全體의 3分의 1에서 2分의 1로 上向된다. 다만 투룸이 늘어난 事業場은 駐車場 設置基準이 共同住宅 水準(1室當 0.6代→0.7對)으로 높아진다.
住宅供給 促進地域(以下 ‘促進地域’)을 導入하는 方案도 推進된다. 促進地域으로 指定되면 一定期間 各種 同意要件 等이 緩和되고, 容積率이 상향되는 한便 金融支援 等과 같은 惠澤이 주어진다. 來年 1分期(1~3月)까지 專門家와 地自體 意見 等을 收斂해 導入 與否가 決定된다.
● GTX 早期開通, 層間騷音 費用 認定 通해 住居環境 改善
이番 對策에서는 供給 物量 擴大 以外에도 快適한 住居環境 造成을 위한 다양한 方案도 包含됐다.
于先 서울 外郭에 造成됐거나 造成 豫定인 新都市의 住居環境 改善을 위해 GTX 路線 開通時期가 앞당겨진다. A路線은 2024年6月 以前까지 完全 開通을 目標로 推進된다. B路線은 2030年 開通을 目標로 2024年에, C路線은 2028年 開通을 目標로 2023年에 各各 着工한다는 計劃이다.
또 2期 新都市 等 旣存 新都市 128個 地球는 交通 與件 改善을 爲한 傳授調査를 實施하고, 廣域버스 新設, 出退勤 專貰버스 投入, 廣域交通軸 指定 等과 같은 맞춤型 交通對策이 마련된다.
層間騷音 對策도 마련된다. 新築住宅에 對해서는 騷音 緩和를 위해 바닥두께 等을 補强한 境遇 分讓價 家産을 許容하는 等 인센티브가 주어진다. 또 旣存 住宅에서 騷音低減 매트 等을 設置하는 境遇에도 支援하는 方案이 推進된다.
이와 함께 法定基準(世帶當 1.0~1.2代) 以上의 駐車 便宜施設을 갖춘 住宅을 지을 때 追加費用은 分讓價에 包含하는 方案이 論議 中이다.
● 靑年原價住宅 供給 通해 住居福祉 機能 强化
이番 對策의 重要한 軸 가운데 하나는 住居사다리 復舊다. 靑年院가 住宅이나 驛勢圈 첫집을 50萬 채 規模로 供給해 無住宅 庶民들의 내 집 마련 꿈을 실현시켜주겠다는 것이다.
靑年原價住宅 및 驛勢圈 첫집은 公共宅地나 都心整備事業 容積率 上向 等으로 期待되는 寄附採納 物量 等을 活用해 建設原價 水準(時勢의 70% 以下)으로 供給하는 住宅이다. 南楊州 王宿地區, 高陽 昌陵地球, 河南 校山 等 3期 新都市와 都心 國公有地, 驛勢圈 整備事業地, 都心複合事業 等地에서 供給된다.
供給對象은 19~39歲 以下 靑年層과 結婚한 지 7年 以內인 新婚夫婦, 生涯最初 住宅購入者 等이다. 40年 以上 長期 低利貸出이 큰 資金 負擔 없이 自己 집을 마련할 수 있을 것으로 期待된다. 다만 5年 以上 義務 居住해야 하며, 賣却은 公共을 통해서만 可能하다. 時勢差益이 發生하면 70%는 最初 分讓者가 갖는다.
最大 10年 間 賃貸한 뒤 分讓할 수 있는 ‘(假稱) 내집마련 리츠住宅’도 導入된다. 住宅都市基金 等이 出資해 設立한 리츠가 施行社가 돼 供給하는 住宅으로, 分讓價의 折半을 入住 時 保證金으로 내고, 나머지 折半은 分讓 轉換 時 鑑定을 받은 金額으로 내게 하는 住宅이다. 供給 對象 亦是 無住宅庶民이지만 靑年原價住宅보다는 所得 基準 等이 높게 策定될 豫定이다.
이밖에 서울市가 積極 推進 中인 ‘土地賃貸附 住宅制度’도 改善된다. 土地賃貸附 住宅은 土地는 事業施行者가 갖고, 住宅所有權만 分讓하는 住宅이다. 그만큼 分讓價가 싸다. 問題는 住宅所有者가 還買할 때 LH에게만 팔 수 있도록 돼 있어 活性化에 어려움을 겪었다. 政府는 앞으로 還賣事業者에 LH 以外에 SH 等 地方公企業度 包含시킬 方針이다.
한便 公共賃貸住宅의 品質 改善 作業도 本格化된다. 于先 平均 面積이 49㎡에서 56㎡로 넓어지고 마감材와 內部設備度 改善된다. 民間 分讓住宅을 사들여 公共賃貸로 供給하고, 標準建築費度 引上하는 方案도 推進된다.
황재성 記者 jsonhng@donga.com
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