[정충진의 競賣 따라잡기]‘선순위 假登記’ 物件도 解法 알면 큰 收益

東亞日報
入力 2022年 6月 28日 03時 00分

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登記簿謄本에 ‘賣買豫約’ 特需物件… 文件接受內譯書擔保假登記確認
落札 받은후 街登記抹消訴訟進行… 1審勝訴後 3000萬원으로 合意봐
10億臺土地를 2億원으로 얻은 셈

요즘 土地競賣에 對한 關心이 커져 競爭도 熾烈하다. 競爭을 避해 좋은 土地를 低廉하게 取得할 方法이 있다. 바로 特殊物件이다. 特需物件은 큰 損害가 發生할 수 있지만 解法만 알고 있다면 收益을 낼 수 있다. 이番엔 ‘先順位假登記’ 物件에 對해 알아본다.

2年餘前田園住宅團地로 有名한 京畿 남양주시 수동면 一帶土地約 1200坪(3967m²)李競買로 나왔다. 航空寫眞을 보니 땅 南쪽으로 田園住宅團地가 늘어서 있었다. 隣近에는 펜션도 여러 個運營되고 있었다. 무엇보다 이 땅은 建築許可를 받아 土木工事가 거의 完了돼 있었다. 適切한 크기로 쪼개 田園住宅團地로 分讓한다면 充分히 收益을 낼 수 있겠다는 判斷이 들었다. 鑑定價는 6億7000萬 원 程度였으나 6番이나 流札돼 最低價가 1億6100萬 원까지로 떨어져 있었다.

賣却物件明細書를 閱覽해보니 落札者가 引受하는 先順位假登記가 있었다. 登記簿謄本을 통해 登記原因을 살펴보니 ‘賣買豫約’이라는 文句가 있었다. 假登記는 未來에 行해질 本登記前에 하는 豫備登記로, 賣買나 근저당권 設定等契約以後 그 順位를 保全하기 위해 한다. 쉽게 말해 假登記權者가 只今當場은 賣買를 進行하지 못하지만 追後餘力이 되면 賣買契約을 締結하겠다는 約束을 해두고, 或是라도 土地主가 變心해 다른 사람에게 賣却하는 걸 막으려고 假登記를 設定한 것이었다.

競賣節次에서 假登記보다 먼저 設定된 다른 權利가 없다면 落札者가 假登記를 引受한다. 競賣落札을 받더라도 假登記權者가 賣買契約을 締結하고 本登記를 해버리면 落札者는 所有權을 잃게 되는 것이다. 恒常强調하지만 모든 特殊物件에는 그 나름의 解法이 있다.

登記簿謄本을 閱覽해 보다가 실마리를 하나 찾았다. 該當土地는 元來 한 筆地의 土地였는데, 土地를 分割해 두 筆地로 나누어졌고, 競賣에 나온 土地는 그中 하나였다. 或是有用한 情報가 있을까 싶어 나머지 筆地를 調査하다가 그 土地亦是競賣로 落札된 事實을 알아냈다.

該當土地亦是先順位假登記가 있었는데 假登記日子와 登記原因, 假登記權者가 우리 物件과 一致했다. 두 筆地 모두에 同一人이 同一한 目的으로 假登記를 設定했던 것이다. 그런데 法院에서 提供하는 文件接受內譯을 살펴보니 假登記權者가 債權者로서 配當要求를 했던 事實이 드러났다. 假登記權者의 目的이 땅의 所有權을 維持하기 위한 것이 아니라 銀行의 抵當權과 같은 擔保를 設定해 配當을 받기 위한 것임을 알게 된 것이다. 擔保假登記라면 假登記權者가 配當要求를 해 配當을 받게 되면 落札者가 引受하지 않고 消滅된다.

K 氏가 勇氣 있게 入札에 나섰다. 最低價보다 1000萬 원 높은 1億7000萬 원에 單獨으로 落札을 받았다. 그는 辯護士를 통해 곧바로 假登記權者를 相對로 假登記抹消訴訟을 進行했다. 假登記權者는 始終一貫所有權을 維持하기 위한 假登記임을 積極主張했지만 다른 筆地競賣事件에서 擔保假登記權者로서 配當받은 資料를 提出하자 假登記權者의 主張은 힘을 잃었다. 結局 1審에서 勝訴했지만 相對方이 抗訴를 提起해왔다. 어떻게든 時間을 끌어보려는 相對方의 속내는 분명했다. 結局은 合意金을 要求한 것이다.

K 氏에게 假登記權者와 協議를 해보라고 助言했고, 抗訴를 抛棄하는 條件으로 3000萬 원을 支給하기로 하는 合意가 이뤄졌다. 該當土地時勢는 現在 10億 원이다. 10億 원이 넘는 土地를 結局 2億 원(落札金 1億7000萬 원, 合意金 3000萬 원)에 얻은 셈이다. 土地投資亦是特殊物件競賣를 活用하면 큰 收益을 얻을 수 있다.

정충진 法務法人 열린 代表辯護士

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