[머니 컨설팅]1住宅職場人, 오피스텔 取得때 綜不稅는?

東亞日報
入力 2022年 6月 28日 03時 00分

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現在大部分住居用 오피스텔은 住宅 아닌 ‘業務用’으로 財産稅課稅
賃貸事業登錄, 財産稅 ‘住宅課稅’나… ‘土地分’ 基準超過分만 綜不稅對象
組合入住權, 完工前까진 土地課稅… 課稅基準日 ‘滅失’따라 綜不稅決定

정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원 — 정태일 KB國民銀行 WM스타諮問團稅務專門委員

Q. 서울 송파구에 居住中인 鄭某氏(50)는 아파트 1채를 保有한 職場人이다. 最近多住宅者에 對한 讓渡所得稅重課가 限時的으로 緩和됐다는 消息을 듣고 오피스텔이나 小型 아파트 等收益型不動産追加買收를 苦悶中이다. 이때 保有稅課稅가 어떻게 되는지 알고 싶다.

A. 財産稅와 綜合不動産稅는 不動産을 保有하면 納付하는 稅金이다. 이 때문에 市價가 아닌 市價標準液 또는 基準市價로 稅金을 賦課한다. 市價標準液은 地方自治團體에서 地方稅(財産稅等)를 賦課하기 위해, 基準市價는 國家에서 國稅(綜不稅等)를 賦課하기 위해 決定 및 告示하는 價格이다. 稅金의 種類에 따른 賦課主體가 다를 뿐 事實上 같은 意味로 理解하면 된다. 財産稅와 綜不稅는 每年 6月 1日을 課稅基準日로 定해 그날을 基準으로 不動産保有與否를 判定한다.

差異點도 있다. 財産稅는 모든 不動産에 對해 賦課되지만 綜不稅는 住宅과 一部土地에 對해 賦課된다. 또 財産稅는 市價標準液全體에 對해 稅金이 賦課되지만 綜不稅는 住宅과 土地의 類型別로 課稅基準額을 超過한 金額에 對해서만 賦課된다. 그렇다면 取得하는 不動産類型에 따라 財産稅와 綜不稅가 어떻게 賦課되는지 살펴보자.

먼저 鄭氏가 追加로 取得한 不動産이 오피스텔이라고 假定해보자. 住居用 오피스텔에 對한 財産稅는 實際使用現況을 基準으로 課稅하는 게 原則이다. 하지만 課稅當局이 이를 一一이 確認하기 어렵기 때문에 主로 用途에 따라 區分해 稅金을 賦課한다. 따라서 現在大部分의 住居用 오피스텔은 住宅이 아닌 業務施設로 財産稅가 課稅되고 있다.

綜不稅의 納稅義務者와 課稅對象은 財産稅의 納稅義務者와 課稅對象을 그대로 따른다. 卽, 오피스텔을 實際住居用으로 使用하더라도 財産稅가 業務用으로 賦課되고 있다면 綜不稅度業務用으로 賦課된다. 이때 오피스텔을 建物分과 土地分으로 區分해 各各課稅對象與否를 가리며 住宅分綜不稅는 發生하지 않는다.

住居用 오피스텔에서 住宅分財産稅가 課稅되는 境遇는 이를 賃貸事業을 위한 住宅으로 登錄했거나 別途로 財産稅課稅對象變動申告를 한 境遇다. 住宅分으로 財産稅가 課稅되는 境遇에만 住宅에 對한 綜不稅計算時 오피스텔이 合算된다.

이番엔 鄭氏가 追加로 取得하는 住宅이 組合員入住權이나 分讓權人境遇를 假定해보자. 組合員入住權을 所有하고 있다면 住宅이 完工되기 前에는 土地만을 所有한 것으로 보기 때문에 住宅이 아닌 土地에 對한 財産稅가 賦課된다. 하지만 課稅基準日인 6月 1日에 住宅이 滅失되지 않았다면 住宅에 對한 財産稅가 賦課된다. 課稅基準日을 基準으로 住宅滅失與否에 따라 住宅分財産稅와 土地分財産稅로 區分되는 것이다.

綜不稅度財産稅와 마찬가지로 課稅基準일 現在該當住宅이 滅失됐는지에 따라 課稅與否가 決定된다. 住宅이 滅失되지 않았다면 住宅에 對한 綜不稅가 賦課될 수 있다. 住宅이 滅失됐다면 그 土地는 財産稅가 分離課稅(0.2%)되기 때문에 綜不稅가 과세될 餘地가 없다.

分讓權은 新規住宅을 取得할 수 있는 純粹한 權利이므로 財産稅와 綜不稅가 賦課되지 않는다. 住宅이 完工된 以後에야 財産稅와 綜不稅가 課稅된다.

잦은 稅法改正으로 不動産稅金을 完全히 理解하기 어려운 게 現實이다. 하지만 不動産과 關聯해 申告, 賦課되는 稅金의 種類가 무엇인지, 그 稅金이 어떻게 計算되는지를 正確하게 把握하고 있어야만 所重한 財産을 지킬 수 있다. 財産稅와 綜不稅는 不動産을 保有하면서 每年納付해야 하는 稅金인 만큼 基本的인 內容을 把握하고 稅務專門家와 事前에 相談해 稅金을 節約하는 게 좋다.

정태일 KB國民銀行 WM스타諮問團稅務專門委員

#1住宅 #職場人 #오피스텔 #綜不稅