[머니 컨설팅]高價商街住宅 팔때 住宅部分만 非課稅

東亞日報
入力 2022年 1月 18日 03時 00分

코멘트: 個

좋아요: 個

코멘트: 個

올해부터 12億以上商街住宅은 商街部分을 住宅으로 看做 안해
‘喪家 5億-住宅 10億짜리’ 讓渡稅
昨年 400萬원, 올해 7000萬원

Q. A 氏는 2011年 서울에서 1層은 商家, 2·3層은 住宅으로 된 商街住宅을 6億 원에 사들였다. 나중에 罵倒하더라도 讓渡所得稅가 없다는 長點에 끌렸다. 現在 A 氏는 建物 1·2層은 貰를 주고 3層에서 居住하고 있다. 그런데 올해 商街住宅을 罵倒하면 讓渡稅가 發生한다는 얘기를 들어 不安하다. 實際讓渡稅를 얼마나 내야 하는지 궁금하다.

민혜림 NH투자증권 패밀리오피스지원부 NH WM마스터즈 세무사 — 민혜림 NH投資證券 패밀리오피스支援部 NH WM마스터즈 稅務士

A. 商街住宅이란 商街와 住宅이 複合된 建物과 附屬土地를 말한다. 지난해까지 住宅延面積이 商街延面積보다 큰 商街住宅은 商街部分을 包含해 建物全體가 住宅으로 看做됐다. 1家口 1住宅非課稅要件을 갖췄다면 讓渡稅非課稅와 最大 80%의 長期保有特別控除惠澤을 받을 수 있었던 것이다.

그런데 올해 1月 1日부터 商街住宅에 對한 讓渡稅非課稅基準이 달라졌다. 12億 원이 넘는 高價商街住宅의 境遇商街部分은 더 以上住宅으로 看做되지 않는다. 1住宅讓渡稅非課稅를 住宅部分에 對해서만 받을 수 있다는 얘기다.

이와 더불어 1住宅非課稅金額基準도 달라졌다. 以前에는 9億 원까지 讓渡稅를 免除 받을 수 있었는데 지난해 12月 8日 이 基準이 12億 원으로 上向됐다. 이날부터 1住宅者가 實去來價 12億 원 以下住宅을 讓渡해야만 非課稅를 適用받을 수 있다는 애기다. 讓渡 날짜는 殘金淸算일과 登記移轉接受日中 빠른 날이 該當된다.

따라서 12億 원을 超過하는 商街住宅은 面積과 無關하게 住宅部分에 對해서만 1住宅非課稅와 最大 80%의 長期保有特別控除가 適用된다. 商街部分은 稅金을 내야 하고, 長期保有特別控除도 最大 30%까지만 받을 수 있다. 反面住宅延面積이 더 큰 12億 원 以下商街住宅은 以前처럼 1住宅非課稅가 適用된다.

A 氏가 1家口 1住宅者이고 商家 50m², 住宅 100m²로 構成된 商街住宅을 15億 원(喪家 5億 원, 住宅 10億 원)에 罵倒한다고 假定해보자. 住宅延面積이 商街보다 크기 때문에 지난해 12月處分했다면 全體가 住宅으로 看做됐다. 따라서 全體讓渡差益中 12億 원을 超過하는 讓渡價額比率에 對해서만 讓渡稅를 納付하면 된다. 約 400萬 원이다.

하지만 A 氏가 올해 이 商街住宅을 處分한다면 讓渡稅는 크게 오른다. 住宅部分은 10億 원으로 讓渡稅가 非課稅되지만, 商街部分의 讓渡差益에 對해서는 讓渡稅納付義務가 發生하기 때문이다. 이 境遇讓渡稅는 約 7000萬 원이다. 地方所得稅를 包含하면 約 7700萬 원이다.

萬若商街住宅의 附屬土地가 넓다면 負擔해야 하는 讓渡稅는 더 늘어날 수 있다. 올해 1月 1日부터 非課稅되는 1住宅의 附屬土地範圍가 더 작아졌기 때문이다. 首都圈都市地域은 住宅定着面積의 3倍까지만 附屬土地로 認定돼 讓渡稅가 非課稅된다. 지난해에는 5倍까지 認定됐다. 首都圈以外都市地域과 都市地域 밖의 非課稅附屬土地範圍는 從前과 同一하다.

讓渡稅만 본다면 商街住宅保有者들이 올해 不動産을 罵倒하기에는 條件이 劣惡해 보인다. 다만 投資나 賣渡決定은 單純히 讓渡稅만 考慮할 것은 아니기 때문에 바뀐 基準을 考慮해 合理的인 意思決定을 하는 게 좋다.

#머니 컨설팅 #商街住宅 #讓渡所得稅 #附屬土地 #非課稅