2021年 12月, 서울 江南 3球를 비롯한 首都圈 核心 地域에 아파트를 2채 以上 保有한 이들은 歷代級 綜合不動産稅 告知書를 받아들고 當惑感을 감추지 못했다. 서울 강남구와 서초구에 國民 坪型인 專用面積 84㎡ 新築 아파트를 各各 1채씩 가지고 있는 2住宅者의 境遇 1億원에 가까운 綜合不動産稅가 賦課되는 等 2020年 對備 綜不稅가 數十 倍 올랐다는 이가 不知其數였다. 政府의 多住宅者 保有稅 重課 政策에 따라 2021年 2住宅 以上을 保有한 多住宅者 綜不稅率은 旣存 0.5~3.2%에서 0.6~6%로 늘었다. 實去來價의 折半에 不過했던 公示地價가 政府의 公示地價 現實化 基調에 따라 實去來價 對備 70%까지 오른 것도 綜不稅 急騰의 原因이 됐다. 隱退한 高齡層을 包含해 餘裕資金이 不足한 中壯年 一般 職場人들은 “빚을 내 稅金을 내야 할 판”이라며 苦衷을 吐露했다.

이런 雰圍氣 속에 財테크를 위해 아파트 追加 買入을 考慮하던 이들은 大體 投資處로 續續 눈을 돌리고 있다. 旣存에 進入障壁이 낮았던 驛勢圈 商街와 꼬마 빌딩 以外에 知識業務센터, 事務用 빌딩 等 只今껏 高手의 領域으로 分類됐던 收益型 不動産에도 一般 投資者들의 關心이 높아지는 實情이다. 實際로 國土交通部 實去來價 資料에 따르면 2021年 1分期 서울의 收益型 不動産 賣買 總額은 8兆1千8百74億원, 去來 件數는 4千2百餘 件으로 公開 시스템이 導入된 2006年 以後 1分期 基準 最大 規模로 記錄됐다. 빌딩 投資의 길라잡이 役割을 하는 關聯 冊들도 大擧 出刊되는 가운데 年間 5千億원 規模로 빌딩 仲介를 성사시키는 렉스리얼티에셋(週) 所屬이자 亞洲빌딩컨설팅을 이끄는 李明姬 代表가 11月 末 펴낸 ‘빌딩 投資, 그들은 어떻게 하는가’도 눈길을 끌고 있다. 李 代表는 젊은 時節부터 不動産 投資에 關心이 높아 自然스럽게 公認仲介士 資格證을 取得했고, 2012年 競賣 컨설팅을 始作으로 分讓 컨설팅을 거쳐 現在 빌딩 投資 컨설팅을 專門으로 하고 있다.

不動産業界에서 10年 가까이 일하며 노하우를 蓄積한 李 代表는 一般人들이 언젠가는 이루고 싶은 꿈으로 建物主를 꼽는 反面 아무런 準備 없이 때를 기다리는 것에 안타까움을 느끼고 빌딩 投資의 궁금症 A to Z를 集約해 冊을 펴냈다. 事實 一般人들은 建物主가 되려면 金수저, 或은 最小 銀수저여야 한다고 漠然하게 생각한다. 하지만 이 代表는 “서울과 首都圈의 境遇 10億원 안팎의 資金으로 建物主가 될 수 있고, 地方의 境遇 1億원만 있어도 建物을 買入할 수 있다”고 말한다. 充分한 工夫와 資金, 實行力만 있다면 不動産 값이 高空 行進하는 只今 흙수저라도 建物主가 될 수 있다는 그女에게 建物主가 되기 위한 計劃을 세우는 法부터 稅金, 金利, 貸出 等 궁금한 點을 물었다.

最近 綜不稅 負擔으로 아파트의 投資 價値에 對한 疑問이 提起되는 雰圍氣 속에 冊 ‘빌딩 投資, 그들은 어떻게 하는가’가 出刊돼 關心을 모았어요. 어떻게 冊을 내게 되셨나요.

빌딩 投資라고 하면 언제가 하고는 싶지만 아직은 먼 이야기라고 생각하시는 분들이 많아요. 只今까지는 斷然 아파트가 安全性, 收益性, 換金性 等 三拍子를 다 갖춘 投資處로 사람들에게 脚光받아왔죠. 하지만 最近 아파트 市場은 綜不稅 外에도 請約 規制, 貸出 規制, 讓渡所得稅 强化 및 轉賣 制限 等 全方位的으로 壓迫을 받고 있어요. 相對的으로 빌딩 投資에 對한 門턱이 낮아져 收益型 不動産에 對한 投資가 늘고 있는데, 앞으로도 人口 高齡化와 低金利 基調로 빌딩 投資에 對한 需要는 持續的으로 높아질 것으로 展望돼요. 平素 많은 분들이 빌딩 投資에 對해 質問을 해오셨어요. 市中에서 出刊된 冊을 살펴봤는데 아쉬움을 느껴 제가 仲介한 事例를 中心으로 써보자는 생각이 들었어요. 投資 計劃부터 資金 調達과 稅金 問題, 建物 運用까지 빌딩 投資에 對한 가이드라인을 提示하고 싶었어요.

빌딩 投資는 富者들에게만 許諾된 것이라고 생각하는 사람들이 많아요. 代表님은 正말 누구나 建物主가 될 수 있다고 보나요.

勿論이죠. 冊에 收錄된 事例들을 보면 모두 40代에 建物主가 된 분들이에요. 勿論 專門職과 企業 代表도 있지만 地方에서 서울로 올라와 서울의 집을 사고 그걸 土臺로 種子돈을 만들어 建物을 買入한 職場人도 있어요. 이들이 現金으로 調達한 投資金은 7億~10億원, 買入한 빌딩의 去來 金額은 19億~30億원 規模라는 共通點이 있죠. 貸出 規制가 强化된 아파트 投資 對比 레버리지를 活用한 꼬마 빌딩 買入이나 區分商家 投資 等을 考慮한다면 누구나 빌딩株價 될 수 있다고 생각합니다. 또 서울 및 首都圈을 除外한 地方 地域에 對한 投資나 或은 共同投資 等의 方案을 摸索한다면 約 1億~2億원 規模의 資金으로도 빌딩 投資를 할 수 있어요.



지난 2年間 코로나19로 오프라인 業種의 不況이 이어져 賃貸收益이 떨어졌는데도 빌딩 去來가 活潑했어요. 市場 雰圍氣는 어떤가요.

지난해 歷代 最低 基準金利로 市中에 돈이 풀리면서 不動産뿐만 아니라 株式 및 假想貨幣 投資 熱氣가 뜨거웠어요. 特히 지난해는 빌딩 價格 上昇幅이 매우 높아서 걱정될 程度였어요. 空室인 빌딩도 相當數였는데 未來價値를 보고 投資하신 분들도 적지 않아요. 江南뿐 아니라 首都圈으로의 投資 擴散勢度 繼續됐고요. 앞으로 金利가 오를 豫定이지만 物價上昇率이 3% 程度로 貨幣 價値가 낮은 狀態여서 빌딩 價格의 上昇 餘力은 如前히 남아 있다고 생각해요. 또한 빌딩 老朽化와 關係없이 땅값은 持續的으로 오르기 때문에 아파트처럼 價格이 떨어질 理는 없다고 봅니다.

最近 빌딩을 買入하려는 사람들의 年齡帶가 낮아지는 趨勢라고 하는데, 어떤 사람들이 빌딩 投資 컨설팅을 依賴하나요.

最近에 아파트 값이 天井不知로 치솟다 보니 20~30代들 사이에서도 靈魂까지 끌어모아 아파트에 投資한다는 사람들이 늘었죠. 몇 年 사이에 빌딩 市場에도 영&리치로 일컬어지는 40代 新興 建物主들이 큰손으로 急浮上 中이에요. 過去에는 相續과 贈與, 或은 隱退를 앞둔 60~80臺가 主 顧客이었던 데 비해 最近에는 不動産 投資 工夫를 많이 한 30~40代들도 꼬마 빌딩 投資에 積極的으로 뛰어들고 있어요. 또한 投資者들이 몸담고 있는 業種의 變化도 눈에 띄는데 過去에는 傳統的인 製造業, 建設業, 專門職에 從事하는 壯年層 顧客들이 主를 이룬 反面 最近에는 IT, 敎育, 온라인 流通, 엔터테인먼트 關聯 業種에 從事하는 젊은 企業家들의 依賴가 늘었어요. 비트코인 같은 危險資産 投資를 통해 큰 收益을 거둔 20~30代 顧客의 依賴도 꽤 增加했고요.

그렇다면 首都圈에서는 現金이 最小 어느 程度 있어야 建物主가 될 수 있을까요.

요즘 不動産 時勢를 考慮하면 一般的으로 10億원假量의 資金이 있어야 可能하다고 말씀드려요. 그런데 이는 서울이나 首都圈 地域을 對象으로 할 때이고, 地方은 그보다 낮은 金額도 可能해요. 最大限의 레버리지 活用을 假定하거나 共同投資 等의 方案을 摸索한다면 約 1億~2億원 規模의 資金으로도 빌딩 投資를 할 수 있죠. 最近에는 一般人들이 적은 金額으로도 投資할 수 있는 펀딩(資金調達)式 조각 投資 플랫폼이 많이 생겼고, 이 市場은 持續的으로 擴大될 展望이에요. 不動産 關聯 펀드를 비롯해 不動産投資信託(REITs: Real Estate Investment Trust), 디지털 資産 流動化 證券(DABS: Digital Asset Backed Securities) 等 間接投資 商品까지 考慮한다면 資金 規模에 相關없이 누구나 빌딩 投資가 可能해요.

빌딩 投資도 아파트처럼 立地나 交通便, 直走近接 等을 基準으로 接近하면 될까요.

빌딩의 立地를 判斷할 때는 아파트와는 조금 다른 觀點이 必要해요. 公式처럼 여겨지는 빌딩 投資의 3要素 가운데 첫째는 비슷한 立地의 境遇 작은 商圈보다는 큰 商權을 選擇하라는 겁니다. 2個의 크고 작은 商圈이 거리床 비슷한 곳에 位置한다면 利用客들의 발걸음은 작은 商圈보다는 큰 商圈으로 옮겨가기 쉽기 때문이죠. 둘째로 背後 需要가 얼마나 탄탄한지를 봐야 해요. 背後가 탄탄하면 消費 可能 人口의 購買力을 期待할 수 있고, 商家가 占有하는 消費 支出額이 있기 때문에 不況에도 버틸 수 있죠. 마지막으로 接近性이 좋아야 해요. 背後가 아무리 탄탄해도 接近性이 좋지 못하면 無用之物입니다. 地下鐵驛, 버스停留場 等 大衆交通 施設에서 100m 以內에 位置한 商家들은 사람들이 몰리는 基本 要件을 갖추고 있다고 볼 수 있죠.

賃貸收益도 無視하지 못할 要素인데요, 銀行 貸出을 除外하고 月 賃貸料의 10% 程度 收益金만 들어온다면 投資하기 적합할까요.

單純히 金利와 賃貸 收益率만 比較해서는 안 돼요. 金利 引上 이슈가 擡頭되고 있는 요즘 같은 때는 0.5%p 印象으로도 마이너스 收益率로 轉換될 리스크가 있기 때문이죠. 이 外에도 豫想하지 못한 리스크에 露出될 憂慮는 또 있어요. 例를 들어 코로나19 같은 理由로 空室이 생기거나, 建物의 維持補修 費用이 發生하게 되면 銀行 貸出 利子도 堪當할 수 없는 狀況에 맞닥뜨릴 수 있죠. 레버리지를 適切히 活用하는 것은 推薦 드리지만 無理한 貸出은 個人的으로 勸하지 않아요. 이 같은 突發 狀況으로 困難을 겪는 境遇가 意外로 많거든요.

稅金 亦是 看過할 수 없는 部分인데 取得稅, 讓渡所得稅, 保有稅 等 어떤 部分을 가장 神經써야 하나요.

빌딩 去來에서 많은 사람들이 가장 看過하기 쉬운 部分이 있다면 稅金 問題일 거예요. 稅金은 取得 時點부터 保有, 賃貸, 讓渡까지 段階別로 賦課되기 때문에 처음 建物을 買入하는 분들은 豫想과 달리 期待收益率이 낮아 唐慌스러워하죠. 節稅를 위해 徹頭徹尾하게 計算器를 두드려보는 努力까지는 못 하더라도 追後 發生할 稅金 納付에 對한 事前的인 學習과 시뮬레이션은 반드시 必要해요. 마음에 드는 빌딩이 있다면 投資하기 前에 取得稅, 附加價値稅, 財産稅, 住民稅, 交通誘發負擔金, 賃貸料 附加價値稅, 綜合所得稅, 讓渡稅 等 納付해야 할 稅金 規模가 어느 程度인지 大略的으로라도 시뮬레이션을 꼭 해봐야 합니다.

稅金 面에서 個人보다 法人이 빌딩 投資에 유리하다는 얘기도 있는데요.

各各 長短點이 있기 때문에 어느 한쪽이 無條件 유리하다고 볼 수 없어요. 取得稅의 境遇 商家·빌딩의 境遇 4.6%로 稅率이 固定되어 있지만, 法人의 境遇 重課稅 規定이 있어 最大 9.4%의 稅率이 適用되죠. 反面에 讓渡稅의 境遇 個人은 6%에서 最大 45%의 稅率이 適用되지만 法人은 10~25%의 稅率이 適用되어 相對的으로 유리하죠. 다만 個人의 境遇에도 長期保有特別控除를 통해 最大 30%까지 減免받을 수 있어요. 결론적으로 빌딩을 買入하려는 目的과 用途, 保有 期間 等 綜合的으로 分析해 買入 時 個人 또는 法人으로 適切하게 選擇해야 하죠.

最近 不動産 價格이 全般的으로 高點인 듯한데 그래도 上昇 餘力이 높은 地域은 어디일까요.

上昇 餘力만 놓고 본다면 서울에서는 江南 以外 地域이나 首都圈을 推薦하는 便이에요. 勿論 이 境遇에도 該當 物件의 細部的인 立地와 建物의 狀態가 變數가 되긴 해요. 業界 從事者로서 特定 地域을 짚어서 말씀드리는 것은 바람직하지 못하다고 생각하지만 間接的인 팁은 드릴 수 있어요. 旣存의 ‘2020 서울都市基本計劃’ ‘2030 서울플랜’ 等 都市基本計劃과 곧 發表 豫定인 ‘2040 서울플랜’ ‘首都圈 廣域急行鐵道(GTX)網 事業計劃’ 等을 持續的으로 모니터링하고 스터디한다면 中長期 觀點의 投資 眼目을 키울 수 있을 거예요. 또 投資하고 싶은 地域이 있다면 政府와 地方自治團體의 關聯 開發計劃과 各種 情報를 最大限 學習하고 발품을 파는 努力도 반드시 必要해요.

빌딩 投資 컨설팅을 하면서 가장 記憶 남는 事例가 있나요.

일찌감치 建物主의 꿈을 키워온 40代 家長이 있었는데, 빌딩 買入까지 2年이라는 相當히 긴 時間이 所要됐고 그사이 빌딩 價格이 繼續 올라 初期 投資金보다 더 많은 돈이 必要한 難堪한 狀況이 벌어졌죠. 全 財産을 投資하는 일이니 쉽게 意思決定을 못 하는 것은 어찌 보면 當然한 일이에요. 그런데 이런 꼼꼼함이 不動産 價格 上昇場에서는 投資 機會를 놓치는 안타까운 狀況을 부르기도 하죠. 結果的으로 이분은 빌딩을 買入하긴 했지만 辭典 學習이 不足해 더 좋은 投資 機會를 놓친 건 아쉬운 대목이죠. 只今 當場 建物을 살 資金이 充分히 準備되지 않았더라도 빌딩 投資에 對한 學習은 先行되어야 한다는 點을 强調하고 싶어요.

投資를 잘못해서 돈이 묶인다거나 失敗를 맛본 事例도 있을 듯합니다.

勿論 投資 失敗 事例도 種種 보게 돼요. 이런 事例들은 빌딩 賣却 可能性과 空室 리스크, 維持補修 費用 等에 對한 對備가 不足했다는 共通點이 있어요. 갑작스러운 空室, 維持補修 費用 追加 發生으로 收益率이 減少해 貸出 利子를 堪當하지 못하고 損害를 보고 急하게 賣却하는 事例가 있었죠. 金利의 上昇으로 貸出 利子가 늘어나 當初 시뮬레이션했던 投資 收益率에 한참 못 미치는 收益으로 損害를 보는 事例도 있었고요. 生涯 첫 빌딩을 買入하는 投資者들은 向後 賣却이 必要한 狀況에 對한 對備가 不足해요. 다양한 變數가 存在하기 때문에 充分한 事前 對備를 하시라고 말씀드리고 싶어요.

많은 이를 建物主로 만드는 데 一助하셨어요. 그분들의 共通點은 무엇일까요.

最近 假想貨幣, 株式 投資 等을 통한 收益으로 빌딩을 買入하는 영&리치가 增加하는 趨勢이기는 합니다만, 제가 만난 大部分의 資産家들은 果敢한 投資로 한瞬間에 큰 收益을 얻은 젊은 層이 아니라 自身의 分野에서 한 段階 한 段階 成長하신 분들이었어요. 이분들의 共通點은 適切한 포트폴리오 運用을 통해 持續的으로 保有 資産의 增殖을 이뤘다는 點이에요. 또한 빌딩 買入의 正確한 目的과 用途에 對한 明確한 投資 觀點을 가지고 있었어요. 빌딩 買入이 資産 分散의 戰略 가운데 하나였던 셈이죠. 좋은 빌딩을 볼 줄 아는 資産家들의 眼目은 이러한 合理的인 포트폴리오 運用과 投資에 對한 明確한 觀點을 基盤으로 形成된 것이라고 느꼈어요.

빌딩 投資 컨설팅을 하면서 언제 가장 보람을 느꼈는지도 궁금합니다.

저를 통해 빌딩 投資에 첫걸음을 떼셨던 投資者분들이 어엿한 資産家로 成長한 모습을 볼 때 큰 보람을 느껴요. 제가 빌딩 投資 컨설팅에 從事하며 投資者분들께 一方的으로 도움만 준다고 생각하지 않아요. 저 亦是 이 일을 하면서 投資者를 통해 보고 배우는 點이 매우 많거든요. 이미 큰 富를 이룬 資産家들의 助言, 初步 投資者와 함께 苦悶하며 겪는 施行錯誤 等을 통해 저 亦是도 成長하고 있음을 느껴요.

_{寫眞 박해윤 記者 게티이미지}