竣工 半百 年이 된 서울 汝矣島의 ‘大將株’ 示範아파트 再建築에 速度가 붙고 있다. 示範아파트가 2400채 規模의 60層 高層 아파트로 탈바꿈해 서울 漢江邊의 새로운 랜드마크로 떠오를 채비를 서두르고 있다.

4月 28日 서울市 側은 永登浦區 여의도동 示範아파트와 漢陽아파트 住民을 對象으로 ‘迅速統合企劃’(神通企劃) 關聯 說明會를 開催했다. 現 段階에서 該當 아파트 但只 再建築 計劃의 核心은 容積率 上向과 高層 開發이다. 示範아파트는 現在 3種 一般住居地域에서 準住居地域으로 用途 變更을 통해 容積率을 400%(現在 172%)까지 올릴 計劃이다. 再建築 計劃이 實現되면 示範아파트는 至上 最高 60層(現在 13層) 높이 2400채 規模 大團地로 變貌한다. 서울市는 容積率을 緩和하는 代身 漢江邊 隣近 公園 및 文化施設을 造成할 敷地를 公共寄與 形態로 確保할 計劃이다. 再建築 最終案은 下半期에 發表될 豫定이다.

國內 첫 板狀型 高層아파트

1971年 1584채 規模로 完工된 示範아파트는 汝矣島에 처음 들어선 아파트였다. 示範아파트 建設은 1968年 輪中堤(輪中堤) 建設로 本格化된 汝矣島 漢江邊 開發의 核心 事業이었다. 서울市 都市計劃局長을 지낸 故(故) 손정목 서울市立大 名譽敎授가 著書 ‘서울 都市計劃이야기’에서 回顧한 바에 따르면 示範아파트는 建築 當時 中央 供給式 冷暖房 및 가스施設, 高速 엘리베이터 等을 갖춘 最新式 團地였다. 서울대, 弘益大 敎授 等 當代 都市建築工學 分野 最高 專門家들이 設計에 參與해 竣工 前부터 ‘맨션아파트’ ‘高級아파트’ 等으로 불렸다. 當時 1970年 麻浦區 와우 市民아파트 崩壞 慘事 後 얼마 안 된 時點이라 構造安全性 强化에 特히 心血을 기울였다고 한다. ‘示範’이라는 이름은 向後 서울에 지어질 아파트 團地의 示範이 되겠다는 抱負를 담은 것이다. 國內 最初 板狀型 高層 아파트로서 汝矣島 看板 團地로 자리매김했다.

그間 示範아파트 再建築 事業은 여러 次例 浮沈을 겪었다. 2017年 安全診斷 結果 D等級을 받고 信託 方式 再建築이 推進됐으나 이듬해 서울市 都市計劃委員會의 保留 決定으로 事業이 멈췄다. 朴元淳 當時 서울市長이 2018年 ‘뉴 汝矣島 프로젝트’ 構想을 發表해 아파트 團地別 再建築이 아닌 隣近 地域 ‘桶 開發’을 推進했기 때문이다. 지난해 就任한 吳世勳 市場이 民間 都市再整備事業에 對한 認許可 節次를 簡素化하는 神通企劃을 推進하면서 汝矣島 再建築에도 다시 彈力이 붙었다.

示範아파트 等 汝矣島 再建築에 對한 市場의 反應은 어떨까. 不動産業界 關係者는 “最近 汝矣島 示範아파트 買入·投資에 對한 問議 電話가 부쩍 늘었다”면서 “다만 該當 地域은 土地去來許可區域으로 指定됐고 事實上 ‘現札 박치기’로 購入해야 해 實際 去來는 如意치 않은 實情”이라고 말했다. 汝矣島洞은 강남구 압구정동, 陽川區 木洞 아파트 團地, 성동구 聖水戰略整備區域 等과 함께 지난해 4月 土地去來許可區域으로 指定됐다. 土地去來許可區域에서 一定 面積 以上 規模의 住宅, 土地, 商街를 去來하려면 管轄 區廳長 許可를 받아야 한다. 한便 서울 等 ‘投機地域’이나 ‘投機過熱地區’ 內 15億 원을 超過하는 住宅에 對한 住宅擔保貸出比率(LTV)은 0%다. 汝矣島 示範아파트 36坪型 價格은 最近(지난해 6月 29日) 實去來價 基準 24億7000萬 원이다. 貸出길이 事實上 막힌 가운데 25億 원 가까운 現金이 있어야 買收가 可能한 것이다.

“漢江邊 스카이라인 造成의 重要 軸”

김제경 투미不動産컨설팅 所長은 “汝矣島 示範아파트가 再建築되면 未來價値는 30坪型臺 基準 35億 원을 呼價하고 漢江 뷰가 뛰어난 一部 家口는 40億 원 以上 갈 것이라는 展望도 있다”면서 다음과 같이 말했다.

“서울市가 3月 發表한 ‘2040 서울都市基本計劃’을 살펴보면 過去 吳世勳 市長이 推進한 ‘漢江 르네상스’ 프로젝트처럼 汝矣島, 狎鷗亭, 聖水, 二村 等 漢江邊 主要 地域 開發이 核心으로 보인다. 示範아파트는 63스퀘어(옛 63빌딩) 隣近에 있고 汝矣島에서도 韓江에 特히 隣接해 있다. 再建築된다면 앞으로 漢江邊 스카이라인 造成 等 서울 都市 空間 再構成의 重要한 軸이 될 것으로 보인다.”

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