“最近 몇 年처럼 市場 全般이 上昇勢가 아니니 不動産市場에서도 玉石(玉石)을 가려야 합니다. 이런 狀況에서 再建築·再開發 規制 緩和를 期待하고 벌써부터 投資에 突入한 이가 적잖습니다. 特히 再建築 有望株인 牧童 新市街地 아파트 團地가 注目받고 있습니다.”

再建築·再開發 專門家인 김제경 투미不動産컨설팅 所長은 最近 不動産市場에서 눈여겨봐야 할 玉(玉)으로 서울 陽川區 牧童 新市街地 아파트 14個 團地를 指目했다. 올해 들어 不動産市場은 ‘去來絶壁’ 現象이 深化되면서 沈滯 局面이다. 서울 江·南北 主要 아파트 團地의 急賣物이 旣存 新高價 對比 數億 원 내린 價格에 去來되는 狀況이다. 不動産 投資 心理가 얼어붙은 가운데 牧童 再建築 團地에 注目해야 하는 要因은 무엇일까. 金 所長은 △學群地로서 傳統的 位相 △3個 地下鐵 路線 德에 優秀한 3都心 接近性 △容積率을 勘案할 때 좋은 再建築 事業性 △各種 開發 好材 等을 牧童 新市街地 아파트의 投資 魅力으로 꼽았다. “最近 不動産市場 狀況을 綿密히 살피면 도리어 再建築 投資家 빛을 볼 側面이 많다”고 말하는 그를 8月 2日 서울 西大門區 동아일보 忠正路 社屋에서 만나 牧童 再建築 投資의 現實性과 未來 價値에 對해 물었다.

“서울 核心 地域 分讓은 ‘完販’”

不動産 景氣가 沈滯되면 再建築·再開發 事業도 推進 動力을 잃지 않나.

“分明 首肯할 수 있는 分析이다. 다만 이런 展望의 前提 條件은 不動産 景氣가 좋지 않아서 一般分讓이 이뤄지지 않아야 한다는 것이다. 現實은 어떤가. 只今도 時勢보다 億臺로 低廉한 分讓價에 ‘로또 分讓’이라는 말이 따라붙는다. 最近 新築 아파트 時勢까지 흔들려 一部 地域에선 2億~3億 원 價格이 빠졌다는 말이 나온다. 이런 價格 變動을 考慮해도 如前히 分讓價가 時勢보다 低廉한 便이다. 主要 地域에서 一般分讓이 如前히 圓滑히 이뤄지는 理由다. 分讓이 잘 되지 않는 곳을 보면 不動産市場에서 人氣가 낮은 地域이다. 서울이라 하더라도 立地가 別로거나, 分讓價上限制 對象이 아니라는 理由로 터무니없는 分讓價가 策定된 곳들이다. 서울 核心 地域에서 좀 괜찮은 分讓 物件이 나오면 그야말로 ‘完販’된다. 規制 緩和로 分讓價가 더 오르더라도 그間 市場이 워낙 억눌려 있었다 보니 分讓은 마찬가지로 잘 이뤄질 可能性이 높다.”

最近 都市整備事業 雰圍氣는 어떤가.

“서울 一部 地域의 老朽 빌라 價格이 높아지고 있다. 再開發 事業 推進에 必要한 老朽度를 充足한 곳들이다. 尹錫悅 大統領과 吳世勳 서울市長이 共히 都市整備事業 支援을 公約한 바 있어 新規 再開發 地域 指定에 對한 期待感이 커졌기 때문이다. 再建築 市場도 不動産 投資 心理 萎縮 속에서 比較的 善防하고 있다. 假令 1期 新都市에선 올해 3月 以後 1億 원 以上 價格이 뛴 곳도 있다. 最近 景氣도 不動産市場은 동탄新都市의 一部 아파트 去來價가 3億 원이나 빠지는 等 沈滯된 狀況이다. 3月 去來價 上昇 後 正體 狀態이긴 하지만, 京畿道 다른 地域 아파트의 億臺 價格 下落 속에서 버티고 있는 것 自體가 대단한 일이다.”



結局 政府의 規制 緩和가 關鍵으로 보이는데.

“아이러니하게도, 不動産 景氣가 안 좋다 보니 政府가 規制를 풀 可能性이 높아졌다고 본다. 不動産 景氣가 好況이면 規制를 풀기 쉽지 않다. 섣불리 規制를 풀어 집값이 오르면 불난 집에 부채질한다는 反撥을 살 수 있다. 尹 大統領의 大選 候補 時節 不動産 1號 公約이 住宅 250萬 戶 供給이었다. 공공이 主導하는 것만으론 供給이 어렵다. 民間 領域이 함께 움직여야 하는데, 消費者가 選好하는 서울 等 首都圈 主要 地域의 再建築·再開發이 必須다. 規制 緩和 當爲性이 높아진 것이다.”

“再建築 事業性 좋은 木洞”

이 대목에서 金 所長은 “只今처럼 規制 緩和가 豫想되지만 아직 施行되지 않은 時點이 投資 適期일 수 있기에 再建築 等 都市整備事業 市場에 注目할 必要가 있다”고 말했다. 現 時點에 再建築 投資를 考慮하더라도 왜 何必 牧童 新市街地 團地일까. “敎育, 交通 인프라가 完備된 좋은 住居地이자 再建築 事業性이 좋고 開發 好材도 있어 投資處로서 魅力的”이라는 게 金 所長의 說明이다.

木洞 하면 學群地로서 이미지가 剛하다.

“그렇다. 牧童은 강남구 대치동, 노원구 중계동과 함께 이른바 서울 3代 學群으로 불린다. 목運中, 양정중고, 한가람高 等 名門 學校가 많아 中高生 子女를 둔 이들이 木洞 居住를 選好한다. 아무리 新築 아파트 團地가 여럿 들어서 住居 條件이 改善된다 해도 學群地로서 名聲은 하루아침에 생길 수 없다. 牧童은 子女 敎育 與件을 考慮한 實居住者가 많다는 點에서 再建築과 別個로 基本的인 內在 需要가 받쳐주는 强點이 있다. 牧童 新市街地 團地는 普通 1~7團地 앞 團地와 8~14團地 뒤 團地로 나뉜다(지도 參照). 앞 團地는 行政區域上 木洞, 뒤 團地는 신정동이다. 全般的으로 學群이 두 곳 모두 좋다. 學院街도 골고루 形成된 便이다. 이에 따라 漸次 앞 團地와 뒤 團地를 크게 區分하지 않고 있다. 價格을 比較해보면 選好度가 높은 앞 團地가 좀 더 세긴 하지만 最近엔 別般 差異가 나지 않는다.”

交通 인프라는 어떤가.

“學群의 位相에 가려져 잘 照明되지 않는데 牧童의 大衆交通 인프라는 相當히 뛰어나다. 地下鐵 路線을 살펴보면 서울 核心 業務地區인 CBD(中心業務地區, 鍾路), YBD(汝矣島業務地區), GBD(江南業務地區) 等 3都心 接近性이 좋다는 것을 알 수 있다. 最近 旣存 3都心에 大企業 社屋과 硏究施設이 密集하기 始作한 麻谷을 合쳐 4都心이라고 하기도 한다. 마찬가지로 牧童에서 大衆交通으로 接近하기 容易하다. 이 같은 인프라가 앞 團地, 뒤 團地 고루 優秀한 點도 눈에 띈다. 交通 面에서 앞 團地의 長點은 서울地下鐵 5號線이 가깝다는 것이다. 앞 團地에서도 大將株로 불리는 7團地의 境遇 牧童驛, 오목交易이 가까운 것이 强點이다. 9號線도 앞 團地에서 便히 利用할 수 있는 ‘黃金 路線’이다. 1~4團地는 5號線 地下鐵驛과는 若干 距離가 있지만 9號線 신목동역에서 가까워 汝矣島, 麻谷, 盤浦 接近性이 優秀하다. 뒤 團地라고 交通이 不便한가 하면, 決코 그렇지 않다. 11~13團地의 境遇 2號線 양천區廳驛이 가까워 서울 市內 主要 地域으로 움직이기 便하다.”

再建築 事業性이 좋다는 것은 무슨 뜻인가.

“牧童 新市街地 團地들의 容積率은 110~150%臺다(표 參照). 容積率이란 建物 延面積(바닥面積 總合)을 垈地(垈地) 面積으로 나눈 比率이다. 容積率이 클수록 土地를 效率性 높게 活用한 셈이다. 現在 牧童 신時間地 團地들의 容積率은 다른 서울 再建築 有望株와 比較해도 낮은 便이다. 再建築 以後 一般分讓 比重을 늘릴 수 있다는 點에서 事業性이 優秀하다. 容積率과 關聯해 別途의 인센티브가 必要 없을 程度다.”

2次 安全診斷 ‘허들’ 낮아지나

다른 開發 好材도 있다고.

“牧童 新市街地 團地들을 가로지르는 國會臺로 地下化 事業이 豫定돼 있다. 汝矣島 國會議事堂 交叉路에서 京仁高速道路 신월나들목(IC)까지 約 7.6㎞ 道路를 地下化하고 그 위에 11萬㎡ 規模의 公園을 造成할 計劃이다. 京義線숲길 造成 後 周邊 商圈이 살아나고 住居 環境이 改善돼 麻浦區 아파트 價格이 오르는 데 一助했다. 國會臺로 地下化度 木洞엔 相當한 好材로 作用할 것으로 보인다.”

再建築 投資處로서 牧童이 제 價値를 發揮하기 위해선 規制 緩和가 先決 條件이다. 國土交通部(國土部)는 6·21 不動産對策을 通해 ‘分讓價 制度 運營 合理化 方案’을 發表했다. 本來 分讓價에 包含되지 않았던 組合員 住居 移轉費 等 再開發·再建築 推進 過程의 必須費用이 反映된 것이 뼈대다. 이에 對해 金 所長은 “都市整備事業 現場에선 이 程度 規制 緩和는 充分하지 않다는 認識이 있는데, 政府는 充分한 準備를 통해 規制를 緩和하겠다는 意圖인 것으로 보인다”면서 “不動産市場에선 安全診斷 基準 等 核心 規制 緩和 時點을 來年 程度로 豫想하고 있다”고 말했다.

그間 再建築 團地가 安全診斷 ‘허들’을 넘기 어려웠다.

“그렇다. 1次 安全診斷은 民間業體가 맡을 수 있으나 2次 安全診斷은 韓國建設技術硏究院(其他公共機關)과 國土安全管理員(準政府機關)만 實施할 수 있다. 그만큼 再建築 事業에 對한 政府 側 態度와 方針의 影響을 받을 可能性이 높을 수밖에 없다. 이들 機關은 國土部 告示(告示)에 根據해 精密 安全診斷을 하는데, 項目別 配點 比率이 文在寅 政府 들어 크게 바뀌면서 再建築 施行이 어려워졌다. 建物 耐久力을 評價하는 構造安全性 比率을 李明博 政府(40%)나 朴槿惠 政府(20%) 때보다 크게 높은 50%로 策定한 것이다. ‘當場 무너질 建物 아니면 再建築 하지 말라’는 趣旨인데, 住居地로서 生活 便宜性이 看過됐다.”

牧童 新市街地 團地는 어떤가.

“現在 牧童 新市街地 아파트 14個 團地 中 2次 安全診斷을 通過한 곳은 6團地(2020年 6月 通過)뿐이다. 그 程度로 文在寅 政府 時節 再建築 安全診斷 허들이 높았다. 그래서 한동안 牧童 再建築 投資에 신중해야 한다고 强調했다. 尹錫悅 政府는 再建築을 비롯한 都市整備事業 推進에 友好的이기에 狀況이 크게 바뀌었다고 할 수 있다.”

그렇다면 牧童 再建築 團地 時勢와 投資에 必要한 金額은 어느 程度일까. 金 所長은 “牧童 新市街地 團地 時勢는 서울에서도 相當한 水準이나, 再建築 後 未來 價値를 考慮하면 低廉하다고 할 수 있다”면서 다음과 같이 덧붙였다.

“現在 30坪型 基準으로 앞 團地는 20億 원 初盤, 뒤 團地는 20億 원에 若干 못 미치는 水準이다. 大將主人 7團地는 專用面積 101㎡ 物件이 25億4000萬 원에 去來되기도 했다(4월 22日 實去來價 基準). 土地去來許可區域으로 指定돼 價格 上昇이 어느 程度 억눌려 이 程度 時勢라고 할 수 있다.”

“生涯 週期 考慮한 愼重한 再建築 投資 必要”

牧童 再建築 團地의 未來 價値는 어떤가.

“牧童 再建築 投資의 比較 對象은 汝矣島다. 陽川區에 新築 아파트 團地가 있긴 하나, 牧童 新市街地 團地와 比較할 만한 立地는 아니다. 汝矣島 再建築 團地는 이미 大部分 25億 원을 呼價한다. 再建築이 完了되면 30億 원을 훌쩍 뛰어넘을 수밖에 없다. 牧童도 再建築이 完了되면 30億 원 以上 價値를 보일 것으로 豫想된다. 一角에선 ‘木洞 아파트 價値가 30億 원이라니 말이 되느냐’며 懷疑的일 수 있다. 다만 學郡誌라는 타이틀이 쉽게 주어지지 않는다는 點을 考慮하면 木洞 프리미엄은 이미 相當하다. 再建築 進行에 必要한 좋은 條件을 모두 갖추고 規制 緩和만 기다리는 곳이 牧童이다. 投資 價値는 勿論, 住居地로서 價値도 卓越하기에 再建築 後 ‘木洞 아파트 30億 원 時代’는 充分히 可能하다고 본다.”

投資 時 留意할 點은 무엇인가.

“于先 牧童 新市街地 아파트 投資는 ‘現金 박치기’가 必要하다. 土地去來許可區域에 位置한 15億 원 以上 아파트를 買收할 境遇 貸出이 不可能하기 때문이다. 買收 後 2年 以上 實居住 條件도 充足해야 한다. 다만 向後 土地去來許可區域 指定이 解除돼 갭投資家 可能해지면 實際 投資에 必要한 金額은 크게 줄어들 展望이다. 最近 不動産市場의 去來絶壁 속에서 나오는 急賣物도 노려볼 만하다. 牧童뿐 아니라 再建築 投資는 長期的 觀點에서 接近해야 한다. 再建築 事業은 安全診斷 通過→組合設立 認可→事業施行 認可→管理處分 認可→所有權移轉 登記 順序로 이뤄진다. 이 같은 一連의 過程이 完了되기까지 20年 程度는 걸린다고 봐야 한다. 牧童처럼 住民들 사이에서 再建築 事業 進行에 對한 共感帶가 잘 形成된 곳도 15年은 豫想해야 한다. 따라서 投資 意向이 있다면 自身과 家族의 生涯 週期를 愼重히 考慮할 必要가 있다. 假令 子女의 進學 時點에 맞춰 轉入해 木洞 敎育 인프라를 누리는 同時에 再建築 投資까지 念頭에 둔 ‘몸테크’가 可能하다.”

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