291萬 원. 美國發(發) 金利引上 餘波로 住宅擔保貸出(주담대) 金利가 年末에 7%까지 오르는 境遇를 假定해 서울 84㎡(以下 專用面積 基準) 中型아파트 所有者의 月 元利金償還額을 計算한 값이다. 不動産 플랫폼業體 ‘直房’李 2020年 1月부터 올해 4月까지 去來된 아파트 12萬2465件을 對象으로 面積別 平均 賣買 價格을 算出한 뒤 金利 變化에 따른 月 元利金償還額 水準을 分析한 結果다. 2020年 3月부터 始作된 제로(0) 金利 時期에 靈魂을 끌어모아 貸出을 받은 이른바 ‘靈끌族’李 向後 利子 爆彈을 맞게 될 거라는 憂慮가 크다.

可處分所得 對比 月 償還額 比率 70% 肉薄

1月부터 現在까지 申告된 서울 아파트 平均 賣買 價格은 10億6156萬 원이다. 貸出 期間은 30年, 非据置 元利金償還 方式으로 住宅擔保貸出比率(LTV) 上限까지 住擔貸를 받을 때 必要한 自己資本은 6億6925萬 원이고, 貸出金은 3億9231萬 원이다. 賣買 價格이 올해 末까지 維持되고, 貸出金利가 7%까지 上昇한다면 12月 基準 月 元利金償還額은 261萬 원, 5.5%까지 上昇할 때는 223萬 원, 4% 水準을 維持할 境遇에는 187萬 원으로 展望된다. 貸出金利가 7%가 되면 4月과 比較했을 때 月 元利金上限額은 67萬 원 上昇하게 된다.

面積別로 59㎡ 小型아파트는 平均 賣買 價格이 9億4604萬 원으로, LTV 上限까지 貸出을 받으면 必要한 自己資本은 5億7683萬 원, 貸出金은 3億6921萬 원이다. 賣買 價格이 維持된다고 假定했을 때 貸出金利가 7%까지 上昇하면 月 元利金償還額은 246萬 원, 5.5%까지 上昇할 때는 210萬 원, 4% 水準을 維持할 境遇에는 176萬 원으로 展望된다.

서울地域 專用 84㎡ 中型아파트의 平均 賣買 價格은 12億8582萬 원으로 LTV 上限까지 貸出 時 必要한 自己資本은 8億4866萬 원, 貸出金은 4億3716萬 원이다. 마찬가지로 金利가 7%까지 오를 境遇 月 元利金償還額은 291萬 원으로 每달 내야 할 金額이 300萬 원 가까이 된다.

統計廳이 發表한 家計動向調査를 土臺로 分析한 結果 2021年 都市 勤勞者 家口의 月 假處分所得은 418萬9000원인데, 可處分所得 對比 서울 아파트 買入 時 住擔貸 月 償還額 比率은 全體 面積 아파트에서 金利 4%일 때 45%이지만, 金利가 7%까지 上昇할 境遇에는 62%로 平均 所得의 折半을 넘는다는 게 직방 側 說明이다. 特히 84㎡ 中型아파트에서는 69%로 計算돼 假處分所得의 70% 線에 近接하는 것으로 나타났다.

住擔貸 外 貸出商品度 오를 듯

問題는 ‘靈끌族’에게만 생기는 게 아니다. 住擔貸뿐 아니라 다른 貸出商品 金利도 줄줄이 오를 可能性이 있기 때문이다. 貸出金利를 算定할 때 混合型 住擔貸는 銀行債 5年物(AAA·無保證)을, 變動型 住擔貸는 國內 8個 銀行이 調達한 資金의 加重平均金利人 코픽스(COFIX·資金調達費用指數)를 基準으로 삼는다.

6月 14日 金融圈에 따르면 KB國民·新韓·하나·우리 等 4大 市中銀行의 混合型 住擔貸 金利는 이날 基準 4.33~6.88%로 最高 金利가 7%에 達했다. 變動型 住擔貸 金利는 3.55~5.429%였다. 지난해 末 4大 市中銀行의 混合型 住擔貸 金利는 3.88~5.63%代였다. 6月 9日 박종석 韓國銀行 副總裁補는 서울 中區 韓國銀行에서 열린 通貨信用政策報告書 說明會에서 基準金利가 2.75%까지 오를 수 있다는 觀測에 對해 “只今 形成돼 있는 基準金利 期待가 合理的”이라고 말했다.

各 主要國이 物價上昇에 對應하고자 基準金利를 올리고 있어 市場金利 上昇은 繼續될 것으로 보인다. 美國 聯邦準備制度理事會(聯準)의 聯邦公開市場委員會(FOMC)는 6月 14~15日 金利引上 與否를 論議하는 定例會議를 進行했다. 聯準은 FOMC 定例會議를 마친 뒤 基準金利를 0.75%p 引上한다고 밝혔다. 聯準이 0.75%p 金利引上이라는 이른바 ‘자이언트 스텝’을 決定한 건 1994年 以後 28年 만에 처음이다. 美國 基準金利는 現行 0.75~1.00% 水準에서 1.50∼1.75% 水準으로 크게 올랐다. 유럽中央銀行(ECB)도 物價 暴騰에 對備해 11年餘 만에 7月과 9月 政策金利를 引上하겠다고 豫告한 狀態다. 專門家들이 “實居住 目的이 아닌 不動産 投資에 對해서는 더욱 신중해야 할 時期”라고 입을 모으는 理由다.

保險社와 캐피털業界까지
超長期 住擔貸 擴大

5月 하나銀行, 新韓銀行, NH農協銀行, KB國民銀行, 우리은행 等 主要 市中銀行은 住擔貸 商品의 最長 滿期를 旣存 35年에서 40年으로 擴大한다고 밝혔다. 5大 市中銀行이 모두 40年 滿期 住擔貸 商品을 取扱하게 된 것이다. 여기에 保險社와 캐피털社까지 加勢하며 初長期 住擔貸 導入이 全體 金融圈으로 擴散하게 된다.

住擔貸 商品의 償還 期間이 늘어나면 每달 갚을 償還額이 줄어 家計 負債 負擔이 줄어든다. 다만 全體 貸出 期間이 길어지는 만큼 銃 胰子液은 增加한다.

현대캐피탈은 6月 末 危險管理運營委員會에서 40年 滿期 住擔貸 商品의 리스크를 點檢하고 住擔貸 滿期를 35年에서 40年으로 擴大하는 案件을 論議할 豫定이다.

保險業界에서는 삼성생명과 三星火災가 5月, KB損害保險이 6月 40年 滿期 住擔貸 商品을 出市했다. 교보생명과 韓火生命 等 다른 主要 保險社도 出市를 檢討하고 있다.

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