最近 株式投資 烈風이 주춤한 가운데 不動産市場이 다시 注目받는 雰圍氣다. 尹錫悅 大統領 當選人의 不動産 規制 緩和 公約도 不動産 關心度를 높이는 데 한몫했다. 尹 當選人은 任期 5年間 全國에 250萬 號 以上 住宅 供給, 多住宅者 讓渡所得稅(讓渡稅) 重課 猶豫, 生涯 最初 住宅 家口 LTV(住宅擔保貸出比率) 引上·改編, 再建築 精密安全診斷 基準 調整, 1期 新都市 再整備事業 促進 特別法 制定 等을 公約했다.

유튜브 購讀者 數 83萬8000名을 거느린 不動産 投資 專門 크리에이터 정태익 氏는 本名보다 ‘부읽남’(不動産 읽어주는 男子)으로 더 有名하다. 同名의 유튜브 채널은 不動産 分野 購讀者 數 1位를 달리고 있다. 鄭 氏는 大學 卒業 後 삼성물산 建設 部門에서 7年間 土木施工職으로 勤務했다. 스물한 살 때 株式投資를 始作해, 職場生活 2年 次인 28歲부터 不動産 投資로 轉換했다. 投資金은 月收入의 90%를 貯蓄해 마련했다. 鄭 氏는 2011年 種子돈 4600萬 원으로 不動産 投資를 始作했고 10年間 30채 넘는 아파트와 商街를 사고팔며 富를 蓄積했다. 資産 規模는 自身과 비슷한 年齡帶 基準 0.1% 안에 들어갈 程度라고 한다.

投資金 늘리기에 努力

鄭 氏는 施行錯誤를 겪으며 體得한 知識을 유튜브에 共有하면서 專業投資者이자 不動産 投資 敎育 專門家로 活動 中이다. 얼마 前에는 自身의 不動産 노하우를 集約한 첫 冊 ‘運命을 바꾸는 不動産 投資 授業 基礎便 & 實戰便’(리더스北) 두 卷을 펴냈다. 基礎篇은 出刊되자마자 敎保文庫 4月 첫째 週 베스트셀러 綜合 1位에 올랐다. 鄭 氏로부터 탄탄한 投資 마인드를 갖춰 富者가 되는 不動産 投資法을 들었다.

‘부읽남’의 不動産 投資 基本 原則은 무엇인가.

“첫 番째 原則은 投資金을 늘리는 데 集中하는 것이다. ‘投資收益=投資金×收益率’이라는 絶對 公式이 있다. 收益을 많이 얻고 싶다면 投資金을 늘리거나 收益率을 높여야 한다. 收益率 높이기는 才能이 必要한 領域이라 어렵지만, 投資金 늘리기는 忍耐心이 있으면 되기에 훨씬 수월하다. 貯蓄과 投資 마인드를 同時에 强調하는 것도 그래서다. 貯蓄을 힘들어하는 사람은 共通的으로 忍耐心이 不足하다. 남들에게 궁상맞아 보일까 봐 걱정하거나, 사고 싶은 것을 참아내는 消費 統制力이 不足하다. 또 긴 眼目을 갖고 段階的으로 實力을 쌓아가는 自己啓發 忍耐心이 弱하다. 短期間에 收益率 上昇이 可能한 코인이나 株式 같은 變動性 높은 投資處를 選好하는 境遇도 많다. 變動性이 크다는 건 上昇과 下落 모두에 該當한다.”



投資金은 어떻게 모아야 하나.

“7 對 3 法則을 지키려고 努力한다. 버는 돈의 70%는 投資金으로 貯蓄해 再投資하고, 30%만 消費하는 것이다. 300萬 원을 벌면 90萬 원으로 모든 生活費를 解決하는 式이다. 처음에는 所得이 많지 않은 狀況에서 아껴 쓰는 게 쉽지 않겠지만, 나중에는 所得이 늘면서 그에 맞춰 30% 生活費도 增加하는 善循環 構造를 만들 수 있다. 두 番째 原則은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 내가 산 價格보다 오르면 싸게 산 것이다. 投資할 때는 物件 價値를 判斷하고 未來에 價格이 더 오를 物件을 고르는 게 重要하다. 絶對價格이 아닌 相對價格이 低廉한지 與否를 따진다. 相對價格은 未來 價格이 될 수도 있고, 不動産 競賣처럼 現在 價格 對比 低廉한가일 수도 있다. 最近 4~5年間은 不動産 大勢 上昇期였고 말 그대로 아무거나 사도 오르는 市場이었다. 그러다 보니 物件의 本來 價値보다 ‘于先 投資부터 하자’가 重要하게 비치기도 했다. 앞으로는 個別 上昇期 時代로 轉換될 것으로 보인다. 모든 不動産이 오르는 것이 아니라, 어떤 건 오르고, 어떤 건 保合이나 下落하며 平均的으로 上昇할 것으로 豫想한다. 이런 때일수록 投資 本質에 集中해 物件 價値의 變化를 넓게 보는 投資를 해야 한다.”

不動産 投資의 基本으로 레버리지 活用을 强調한다.

“가장 쉽게 理解할 수 있는 레버리지는 傳貰와 貸出이다. 傳貰는 내가 집을 사서 남에게 빌려주는 代身, 傳貰金이라는 無利子 貸出을 받는 것이다. 10億 원짜리 집을 살 때 7億 원 傳貰金을 받을 수 있다면 내 돈은 3億萬 必要하고 7億에 對해서는 利子 支給을 하지 않아도 된다. 두 番째는 住宅擔保貸出이나 信用貸出 같은 貸出 레버리지로, 金融圈에서 돈을 빌리고 利子를 支給하는 方式이다. 普通 사람들은 레버리지 쓰는 것을 두려워한다. 自身의 能力에 비해 너무 비싼 집을 사는 건 아닌지, 貸出을 잘 維持할 수 있을지, 價格이 떨어지면 損害 보는 건 아닌지 걱정하기 때문이다. 하지만 집은 돈을 떠나 사람이 살기 위해 반드시 있어야 하는 空間이다. 甚至於 집은 正札制가 아닌 時勢에 따라 變하는 財貨로, 價格이 오르기도 한다. 돈을 모으는 速度가 집값 上昇 速度보다 빠르지 않다면 레버地理를 利用해 집부터 사는 게 맞다. 貸出은 貯蓄의 反對 行爲일 뿐이다. 無住宅者라면 레버리지에 對한 否定的 認識을 버리고 貯蓄 後 買收가 아닌, 買收 後 貯蓄 戰略을 擇하라고 助言하고 싶다.”

線貯蓄-後消費로 忍耐心 갖고 種子돈 모아야

最小 投資金으로 3000萬 원을 提案하는데 그 理由는 무엇인가.

“不動産 投資는 地域이나 物件 種類, 軟式에 따라 投資金이 千差萬別이다. 一例로 仁川 舊市街地의 30年 넘은 낡은 빌라는 1000萬 원 안팎의 돈만 있어도 投資가 可能하다. 하지만 不動産 投資를 막 始作한 一般人이라면 쉽게 接近하기 어려운 投資處다. 不安感을 덜고 싶다면 最小 3000萬 원짜리 物件에 關心을 갖는 게 좋다. 地域에 對한 偏見을 갖지 않는다면 傳貰價와 賣買價 差異가 3000萬 원이 안 되는 아파트가 全國에 많다. 유튜브 映像에 ‘3億이 있는데 살 物件이 없어요’라는 댓글이 種種 달린다. 自身이 사고 싶은 地域만 보는 偏見을 깨고, 시드머니로 買收 可能한 物件이 무엇인지에 集中하면 投資金은 問題가 되지 않는다.”

3000萬 원은 어떻게 모으는 게 좋은가.

“貯蓄을 推薦한다. 勿論 所得을 높이거나 株式投資 等으로 利得을 보면 좋겠지만, 投資에 成功하기란 쉽지 않다. 反對로 支出을 줄이는 건 意志만 있으면 누구나 可能하다. 스스로에게 ‘貯蓄하고 싶은 金額이 얼마인지, 어느 期間 안에 모으고 싶은지’ 물어본 뒤 독하게 마음먹고 ‘線貯蓄-後消費’ 方式으로 日常生活을 재설계하는 거다. 一例로 實受領額이 年 3000萬 원인데 2年 안에 3000萬 원을 모으고 싶다면 每달 50%를 貯蓄하고 나머지 金額으로 節約하며 生活하는 式이다.”

富者가 되려면 保險부터 解止하라는 助言이 印象的이다.

“貯蓄을 하려면 生活方式을 모두 再設計해야 하는데, 이를 막는 가장 큰 障礙物이 바로 保險이다. 保險을 絶對로 들지 말라는 게 아니라, ‘富者가 되고 싶다면 保險을 들지 마라’고 얘기하고 싶다. 富者가 되려면 投資金을 키우고 收益率을 높여야 하는데, 保險은 未來 危險에 對備하기 위해 現在 費用을 쓰는 거다. 疾病에 對한 家族歷이 있다면 最小限의 保險을 維持하되 年金 種類의 老後 對備 關聯 保險은 없애기를 推薦한다. 自身의 老後는 保險社가 아닌, 스스로 努力해 對備하는 게 맞다고 생각한다.”

投資 리스크를 最大限 줄이려면 어떻게 해야 하나.

“리스크는 投資金을 잃을 確率이 얼마나 되는지 與否로 判斷하면 된다. 自身에게 꼭 必要한 곳에 投資하면 리스크가 있어도 堪當할 수 있다. 萬若 無住宅者라면 가장 먼저 내 집 마련에 集中하는 게 리스크를 줄이는 方法이다. 집값이 내려가면 直接 들어가서 살면 된다. 只今 當場 入住하지 못하더라도 나중에 들어갈 수 있게 미리 사놓고 熱心히 貯蓄하는 게 리스크를 줄이는 길이다. 처음부터 가장 살고 싶은 最終 目的地의 집을 사려고 無理할 必要도 없다. 現在 買收 可能한 집이 어디인지 工夫하고 찾아보는 努力을 해야 한다. 職場人이 한 階段 한 階段 昇進하듯이 내 집도 段階的으로 키워가는 게 賢明하다. 무엇보다 投資는 必然的으로 리스크가 언젠가 있기 마련이다. ‘絶對 損害 보지 않겠다’는 생각은 버리는 게 좋다.”

只今보다 앞으로 좋아질 地域에 集中

不動産 工夫는 어떻게 始作해야 하나.

“不動産을 工夫할 땐 글字에 기대지 말고 現場에 直接 가보는 게 重要하다. 不動産은 實物 投資다. 實物은 直接 보는 거 말고 더 좋은 工夫가 없다. 投資 前 直接 臨場하면서 該當 地域의 特長點과 短點 等을 把握하는 거다. 近處 不動産仲介士事務所에 들러 이야기도 나누고, 情報를 얻는 게 必要하다. 直接 經驗하지 않고서는 絶對 알 수 없는 게 不動産 投資다. 少額으로라도 直接 物件을 사보는 게 重要하다.”

立地 分析 노하우가 궁금하다.

“不動産 投資家 유리한 理由는 우리가 모두 住宅에서 數十 年間 살아본 經驗이 있기 때문이다. 10年 뒤 IT(情報技術) 企業의 未來를 豫測하는 것보다, 向後 살기 좋은 洞네가 어디일지 豫想하는 게 훨씬 쉽지 않을까. 좋은 立地라는 건 사람들이 살고 싶어 하고, 돈을 모아 移徙 가길 願하는 地域이라는 뜻이다. 여기서 重要한 건 只今보다 未來에 사람들이 좋아할 무언가가 있어야 한다는 點이다. 例를 들어 再建築 年限이 된 낡은 아파트라고 假定해보면 이곳은 只今보다 再建築 後 새 아파트로 바뀔 境遇 더 많은 사람이 살고 싶어 할 집으로 바뀐다. 交通도 마찬가지다. 5年 뒤 地下鐵이 開通되면 사람들이 더 選好하는 地域으로 탈바꿈하게 된다. 어떤 洞네는 只今이나 10년 뒤나 딱히 變化될 要素가 없을 수도 있다. 價格 變化는 條件이 바뀌면서 일어난다. 現在와 未來의 條件이 더 좋은 方向으로 바뀌는 地域을 눈여겨볼 必要가 있다.”

어떤 好材가 있는지 어떻게 찾아보면 될까.

“事實 好材를 찾는 건 決코 어렵지 않다. 過去에는 情報가 不足해 市場에 떠도는 얘기들을 퍼즐처럼 組合해야 했지만, 요즘은 수많은 情報를 간추리기만 해도 된다. 單純한 例로 ‘??東 開發 好材’라고 네이버에서 檢索하면 多數의 블로그, 뉴스 記事가 뜬다. 時間을 들여 하나씩 읽고 노트에 整理하면 된다. 以後 그 好材로 다시 檢索하면서 細細한 情報를 파고들 수도 있다. 가장 먼저 自身이 살고 있는 洞네부터 始作해 範圍를 넓히다 보면 꼬리에 꼬리를 물듯 好材들이 하나씩 定立될 거다. 只今도 首都圈에는 多數의 地下鐵·道路 開發 好材가 넘쳐난다. 스스로 찾으려고 努力하다 보면 길이 보일 거다.”

次期 政府가 大規模 住宅 供給 意志를 보이고 있다. 어떤 地域을 눈여겨보는 게 좋나.

“尹錫悅 政府는 任期 中 總 250萬 戶 供給을 計劃 中인데, 仔細히 들여다보면 不確實한 部分이 많다. 公共宅地를 利用해 全國 142萬 號(首都圈 74萬 戶)를 供給한다고 돼 있으나, 3期 新都市 物量이 約 30萬 號이므로 首都圈 74萬 號 造成이 現實 可能한 物量인지 疑問이 든다. 다만 民間 再開發·再建築 活性化를 통한 物量 增加에 强力한 意志가 있으니 30年 넘은 年式의 아파트와 낡은 빌라가 모여 있는 落後地域을 注意 깊게 보면 좋을 것 같다. 特히 노태우 政府 때 大規模로 供給된 1期 新都市(京畿 분당, 一山, 富川 中東, 평촌, 산본)는 入住 時期가 모두 1990年代 初盤으로 再建築 年限이 同時에 到來하고 있어 特別法을 制定해 國家 次元에서 管理하려는 狀況이다. 그中 분당과 一山, 평촌은 容積率(建築物 各 層 바닥面積의 合計를 垈地面積으로 나눈 값)이 낮은 團地가 많아 再建築 事業性이 優秀하다. 이런 곳들은 次期 政府 初期부터 注目받을 것으로 豫想된다.”

新築보다 構築이 좋다는 얘기인가.

“只今까지 新築이 大勢였다면 當分間은 ‘構築 時代’가 올 것으로 보인다. 政府의 不動産 政策이 供給에 焦點이 맞춰지면서 立地 좋은 곳에 大規模 供給을 어떻게 할지로 不動産 方向이 決定될 듯하다. 이렇게 되면 位置 좋은 곳에 자리한 낡은 團地와 地域이 再照明받을 可能性이 크다. 서울 아파트의 20%가 竣工된 지 30年이 넘었고, 一般 住宅까지 包含하면 50%가 30年 以上 됐다. 1期 新都市가 位置한 京畿地域 亦是 낡은 아파트가 많다. 交通은 便利한데 오래된 住宅이 넓게 分布한 地域 爲主로 投資 機會를 찾아보길 勸한다.”

交通 便한 構築 注目

少額 不動産 投資로 地方 아파트도 注目받는데.

“首都圈(서울, 仁川, 京畿)과 地方의 가장 큰 差異가 需要다. 全國的으로 首都圈과 忠淸圈은 人口가 增加하고 濟州를 除外한 나머지 地域은 人口가 減少하는 趨勢다. 地方 投資는 人口 減少라는 惡材도 考慮해야 하므로 難度가 높다. 다만 地方 內에서도 廣域市와 小都市를 區分하고, 그 안에서도 洞別로 人口 增減이 婚材돼 있기 때문에 地域別로 모두 같다는 意味는 아니다. 單純히 地方으로 묶지 말고 特定 地域으로 細分化해 投資價値를 따져보는 게 좋다. 또한 地方으로 갈수록 周邊에 논밭이 많아 供給이 쉬운 便이다. 長期的인 投資보다는 短期的으로 適切한 時期에 進入하는 것이 重要하다. 需要와 供給을 細部 地域別로 따져보고, 需要는 늘어나는데 供給은 停滯되는 適正 타이밍을 찾아 投資해야 한다.”

傳貰를 끼고 賣買하는 갭投資 時 注意할 點은 무엇인가.

“基本的으로 傳貰 價格은 變한다는 事實을 잊지 말아야 한다. 아파트를 買收하면서 傳貰에 맞춰 殘金을 내려는 境遇 仲介士가 말하는 呼價를 시세라 믿고 無理하게 進行할 수 있다. 呼價만 믿지 말고 傳貰價가 더 낮을 수 있다는 걸 勘案해 賣買를 進行해야 한다.”

收益 實現을 위해 賣渡 時點도 重要할 거 같다.

“더 좋은 物件이 나타나 갈아타고 싶을 때 팔면 된다. 不動産 投資에 接近할 때 二分法的 思考를 하는 境遇가 많다. ‘살까 말까’ 或은 ‘팔까 말까’ 하는 것이다. 不動産 價格의 低點과 高點을 맞힐 수 있는 사람은 없다. 어떻게 해야 最高點에서 팔 수 있을까를 苦悶하는 건 마치 答 없는 問題를 푸는 것과 같다. 내가 가진 物件보다 더 오를 物件이 무엇인지, 그런 物件 中 살 수 있는 게 무엇인지를 苦悶해야 한다. 不動産은 地域別, 種類別로 上昇 速度가 다르고 時差도 發生한다. 恒常 工夫하며 더 나은 代案을 찾고자 努力하고, 代案이 나타났다면 그때가 바로 適切한 買收·罵倒 時點이다.”

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