貸出 規制와 金利引上 等으로 지난해 下半期부터 安定化 趨勢에 접어든 不動産市場이 最近 서울 江南을 中心으로 다시 들썩일 兆朕을 보이고 있다. 大選 以後 再建築 規制 緩和, 多住宅者 保有稅 輕減 對策 等이 豫告되면서 3月 10日부터 28日까지 서울 아파트 中 前古가 對比 上昇 上位 10個의 平均 賣買價가 7億 원 가까이 오른 것이다. 韓國不動産院이 發表한 3月 마지막 週 統計를 보면 ‘江南 4具’ 아파트 賣買 價格은 0.01% 오르며 10週 만에 上昇으로 돌아섰다.

그렇다고 서울 집값이 全體的으로 上昇勢를 타고 있는 것은 아니다. 같은 期間 서울 아파트의 下落 去來 比重은 歷代 最高値를 記錄했기 때문이다. 4月 5日 더불어民主黨 金會在 議員이 國土交通部로부터 提出받은 首都圈 地域 아파트 實去來價 動向에 따르면 大選 直後인 3月 10日부터 28日까지 서울 아파트의 前古가 對備 下落 去來 比重은 67.1%로 前月(62.5%)보다 擴大됐다. 서울 아파트 下落 去來 比重은 지난해 9月 35.1%를 記錄한 以後 40.5→46.1→54.5→57.5→62.5%로 增加勢가 이어지고 있다.

不動産市場의 이런 狀況을 놓고 專門家 사이에서도 上昇과 下落 意見이 엇갈리는 가운데 漢文도 延世大 政經大學院 金融不動産學科 兼任敎授는 “只今 不動産은 버블 꼭짓點으로, 長期 下落이 始作되는 調整期 初入 段階에 있다”며 “歷代 最低値를 記錄한 去來絶壁에 向後 豫定된 供給 爆彈까지 더해지면 집값은 現在의 40%까지도 떨어질 수 있다”고 展望한다. 韓 敎授는 不動産市場을 30餘 年間 分析해온 專門家로, 現在 韓國不動産經濟協會長을 맡고 있다.

“規制 緩和 信號로 一時的 反騰”

現在 서울 집값을 어떻게 봐야 하나. 서울 分讓市場에서도 未契約 團地가 나오는 것을 보면 小康 事態 같은데 新高價도 자주 나온다.

“요즘 不動産市場을 보면 혼란스러울 만하다. 尹錫悅 大統領 當選人이 規制 緩和 信號를 던지면서 再建築 團地를 中心으로 不動産 價格이 출렁이고 있기 때문이다. 하지만 現 不動産市場을 正確히 診斷하면 7~8年 長期 下落場 初入에 있다. 不動産市場 熱氣가 식기 始作한 것은 지난해 가을부터지만 그 前부터 兆朕이 있었다. 2020年 所謂 ‘靈끌’로 불리는 買收가 일어날 때 서울 아파트 月 去來量은 1萬~1萬5000件이었다. 2008年부터 累積 統計를 보면 正常的인 市場에서는 月 6100~6200件 去來가 이뤄진다. 그런데 지난해 가을 NH농협 傳貰資金 貸出 中斷 事態 前 이미 6月부터 去來量이 3000建大로 줄어 있었다. 여기에 李柱烈 當時 韓國銀行 總裁가 金利引上을 豫告하면서 市場에 賣物이 늘어났다. 한마디로 去來量은 持續的으로 줄어드는데 賣物은 늘어나는 狀況이 된 것이다. 그동안 서울 집값을 떠받친 것은 傳貰資金 貸出이었다. 그런데 貸出 規制로 傳貰價가 住宅 價格을 못 받쳐주는 狀況에서 金利引上까지 이뤄지니 及其也 傳貰資金 貸出 利子보다 月貰가 싼 現象까지 벌어졌다. 只今 不動産市場 狀況은 上昇과 下落 壓力이 共存하나 여러 指標는 이미 下方을 가리키고 있다. 더욱이 住宅購入負擔指數도 臨界點을 넘었다. 只今 몇몇 理由로 一時的 反騰이 있을 수는 있겠으나 힘이 부칠 수밖에 없다.”



再建築이 집값 全體를 끌어올리는 上昇 要因이 될 수는 없나.

“再建築과 再開發이 好材라고 하면 大選 以後 ‘再建築 好材 아이콘’이라 할 수 있는 서울 압구정동 현대아파트, 牧童 新市街地아파트, 蠶室 住公5團地와 吳世勳 서울市長이 主導하는 迅速統合企劃에 包含된 汝矣島 示範아파트, 대치동 미도아파트는 只今 엄청나게 去來가 이뤄지면서 불이 났어야 한다. 하지만 現實은 거의 全滅 狀態다. 投資性이 없다고 判斷해 資産家들이 사지 않기 때문이다. 勿論 압구정동 현대아파트는 1, 3月 두 次例 新高價 記事가 났다. 그런데 仔細히 들여다보면 2件 모두 相當히 異常한 去來다. 1月 去來는 個人이 自身이 代表인 法人과 去來한 境遇다. 國稅廳이 稅務調査에 들어간 지 한 달 됐고 早晩間 結果가 發表될 거다. 3月 去來는 直去來다. 앞서 얘기한 아파트 家口를 다 합치면 4萬 家口이니 한 달에 200~250件은 去來가 이뤄져야 正常的인 市場이다. 그런데 3月 直去來를 包含해 單 2件 去來가 있었다. 결론적으로 다시 얘기하면 現在 서울 아파트 價格은 統計 不確實性으로 빚어진 錯視 效果이고 實際 內部를 들여다보면 去來量이 繼續 減少하고 있다.”

“3期 新都市 入住로 不動産 下落 本格化”

不動産 下落을 確信할 수 있는 要因이 더 있나.

“지난해 末 韓國銀行이 發表한 ‘金融安定報告書’를 보면 金融脆弱性指數라는 것이 있는데 12月 基準 統合지수가 50 初盤이었다. 지수는 다시 株式, 債券, 不動産으로 細分化되는데 株式과 債券은 各各 50~60 사이, 不動産은 100이었다. 이 指數는 1에서 100까지 있고 101이라는 數値는 없다. 그만큼 不動産市場이 限界에 왔다는 뜻이다. 또 피케티指數(家計와 政府의 純資産을 國民純所得으로 나눈 값)라는 것이 있는데 그 數値가 6, 7, 8일 때 美國, 日本, 스페인이 버블이 꺼지는 經驗을 했다. 韓國은 지난해 3分期 基準 8을 記錄한 데 이어 2021年 末 11.3을 찍었다. 그래서 只今 金融當局者나 經濟를 아는 사람들은 操心하고 있다. 現在 國家 經濟와 海外 經濟, 여러 指標를 볼 때 上昇 餘力이 거의 消盡됐다. 只今 調整 局面으로 들어가는 것은 너무나 確然하니 이 狀況들을 지켜보면서 本格的인 下落을 기다리는 것이 資産管理 側面에서 賢明하다.”

집값 調整期 初入 段階라고 判斷하는 根據는 무엇인가.

“가장 核心的인 데이터는 未分讓, 傳貰價, 去來量 等 3가지다. 上昇을 얘기하는 一部 專門家는 이 中 傳貰價와 關聯해 7月 契約更新請求權第 滿了를 앞두고 傳貰大亂이 일어나면서 傳貰價가 上昇해 집값을 밀어 올릴 거라고 말한다. 하지만 現實은 다르리라고 豫想한다. 賃借人 가운데 이미 傳貰資金 貸出을 풀(full)로 받은 사람이 많지만, 所得은 그만큼 늘지 않아 오른 傳貰價를 負擔하기 어렵다. 또 金利引上으로 傳貰資金 貸出 利子보다 月貰가 싸 月貰로 옮겨가는 境遇도 많다. 그런 狀況을 考慮할 때 戰勢 暴騰 大亂은 있을 수 있겠으나 ‘茶盞 속 颱風’으로 끝날 可能性이 90%라고 본다. 大選 以後 雰圍氣, 契約更新請求權第 關聯 이슈가 潛潛해지면 不動産市場은 7~8月부터 가라앉을 거다.”

“住宅 去來量 살아나는 時點이 買收 適期”

집값이 2029年까지 적게는 20%, 많게는 40%까지 下落한다고 豫想한다.

“不動産市場의 本格的인 下落은 2023年 始作된다. 3期 新都市 事前分讓 物量이 確實히 供給된다는 信號를 받으면 住宅 購買 希望者들 사이에서 入住 烈風이 剛해질 것이다. 3期 新都市 홈페이지에 들어가 보면 알 수 있는데, 새로 지어질 아파트들은 以前 住宅과 比較도 안 되게 좋으면서 價格은 低廉하다. 端的인 例로 團地 內에서 아이 돌봄 서비스도 이뤄진다. 이런 住宅이 2030年까지 供給되면 집값은 떨어질 수밖에 없다. 이런 狀況에서 外部 衝擊이 오면 40%, 緩慢한 下向勢를 維持하면 20% 下落할 거라고 본다.”

無住宅者에게 올해는 집을 사지 말라고 말한다.

“正確히는 가을 以後 買收를 考慮하라고 말씀드리는데 그때도 아마 선뜻 사기는 힘들 거다. 不動産 價格 自體가 負擔이 될 程度로 오른 데다, 上昇勢가 꺾이면 下落이 始作된다는 意味이니까 말이다. 無住宅者라면 事前請約에 積極 挑戰하면서 旣存 住宅市場도 지켜볼 것을 勸한다. 언제 사는 게 좋을지 判斷이 서지 않는다면 關聯 뉴스를 繼續 보면서 ‘去來量이 살아나는 時點’에 사면 된다.”

더 좋은 立地, 더 큰 坪型으로 갈아타고 싶은 1住宅者는 어떻게 하는 것이 유리한가.

“現在 居住하는 地域의 住宅 價格이 다른 地域에 비해 높다고 생각되면 果敢하게 罵倒하는 것도 좋은 資産管理 戰略이 될 수 있다. 그리고 집값이 떨어졌을 때 다시 사는 거다. 이제 多住宅者 賣物이 나오기 始作하고 3期 新都市 住宅 供給까지 始作되면 집값이 오를 可能性이 크지 않다. 現在 計劃된 住宅 供給 物量이 250萬 號이고 尹 當選人도 150萬 號를 首都圈에 供給한다고 公約했다. 80萬 號였던 노태우 前 大統領 時節의 2倍 物量인데 住宅 購買 餘力은 예전보다 弱하다. 最惡의 境遇 집이 남아도는 狀況도 올 수 있다. 이런 모든 狀況을 考慮해 조금만 保守的으로 判斷하면 答이 나올 거다.”

文在寅 政府 5年 동안 서울 아파트 平均 賣買 價格이 6億708萬 원에서 12億7334億 원이 됐다. 왜 이런 結果가 빚어졌나.

“政治的 시나리오로 接近한 아마추어 政府의 不動産 政策이 失敗로 끝났기 때문이라는 게 가장 主要한 理由다. 다만 住宅 供給 擴大 政策으로 轉換한 것은 未來를 위해 잘한 決定이다. 朴槿惠 政府 때 始作된 傳貰資金 貸出 問題와 住宅 供給 不足 問題만 解決하면 되는 거였는데, 두 가지가 解決되지 않아 여기까지 왔다. 賃貸事業者 登錄制度처럼 一部 惡用된 핀셋 政策도 補完하면 市場 安定에 도움이 될 걸로 본다.”

_{*유튜브와 포털에서 各各 ‘매거진東亞’와 ‘투벤저스’를 檢索해 팔로剩하시면 記事 外에도 動映像 等 多彩로운 投資 情報를 만나보실 수 있습니다.}