지난해 서울 아파트 請約에 當籤된 最低 加點 平均은 62.6點이었다. 서울 歷代 最多 請約者(13萬1447名)가 몰린 江東區 ‘e便한세상 剛日 어반브릿지’ 當籤 커트라인은 69.4點이었고, 앞서 ‘로또 分讓’으로 話題를 모은 瑞草區 ‘래미안 원베일리’는 73.5點에 達했다. 모두 歷代 最高値다. 請約 競爭率도 치솟았다. 서울 아파트 平均 請約 競爭率은 164.4 對 1을 記錄하며 前年에 비해 2倍 以上 높아졌다.

그렇다면 이제 ‘請約은 내 집 마련 手段’이 될 수 없을까. ‘請約의 神’으로 불리는 정지영 아이원 代表(닉네임 아임해피)는 “그렇지 않다”고 말한다. 지난해 서울에 供給된 分讓 物量은 9000餘 家口에 不過했지만 올해는 서울 5萬 家口를 包含해 全國에서 40萬 家口 以上이 供給될 豫定이라 挑戰해볼 만하다는 것이다. 또 “不動産 價格이 急騰하면서 請約은 時勢 對比 低廉한 價格에 새 아파트를 장만할 수 있는 手段이기에 注目해야 한다”고 强調한다.

勿論 各自의 請約 加點과 餘裕 資金에 따라 請約 戰略은 달라져야 한다. 정 代表에게 올해 分讓되는 알짜 아파트와 내 집 마련에 成功하는 請約 戰略에 對해 물었다.

分讓價上限制 適用받는 ‘半값 아파트’

지난해 供給 物量이 넘쳐난 京畿, 仁川이나 地方과 달리 서울은 歷代級 가뭄이었다.

“한 해 동안 供給 物量이 9000餘 家具라는 것은 듣도 보도 못 한 數値다. 다만 지난해 2月 分讓價上限制가 復活하면서 豫見된 일이기는 했다. 遁村住公을 비롯해 여러 組合이 分讓 時機를 미뤘기 때문이다.”



올해는 서울에만 5萬 家口 以上이 供給된다고 한다. 狀況이 바뀌는 건가.

“그렇다. 지난해 分讓이 늦춰진 物量의 相當數가 再建築과 再開發에서 나오는 一般分讓分이었는데, 이런 境遇 分讓을 無限定 늦출 수 없다. 當場 遁村住公만 해도 2024年 入住해야 하니 올해 안에는 分讓을 할 수밖에 없다. 萬若 分讓이 늦춰져 入住가 2025年 以後로 밀리면 組合은 組合員들의 移住費 貸出金 같은 金融費用 增加分을 責任져야 한다.”

請約 熱氣가 뜨거울 것으로 豫想하는 곳은?

“서울, 그中에서도 이문1·3區域, 래미안 원펜타스, 遁村住公, 蠶室晋州아파트, 大棗1區域이다(표1 參照). 所謂 말하는 ‘로또 分讓’이 될 可能性이 높기 때문이다. 于先 이문1·3區域은 지지난해 엄청난 請約 需要가 몰린 淸凉里驛 隣近 이문휘경뉴타운 地域에 位置한다. 서울에 宅地地區級 規模로 새 아파트가 供給되는 것은 好材이며, 分讓價上限制 地域이라 周邊 賣買價 對比 ‘半값 아파트’ 分讓이 豫想된다. 신반포15次 아파트를 再建築하는 래미안 원펜타스는 지난해 엄청난 關心을 모은 ‘래미안 원베일리’ 옆에 位置하며 亦是 分讓價上限制 適用을 받는다. 또 서울에서는 專用面積 85㎡ 以下는 100% 加點制인데 래미안 원펜타스는 小型부터 大型까지 크기가 다양하고 抽籤制가 適用돼 加點이 낮은 사람도 挑戰해볼 만하다. 勿論 分讓價가 9億 원을 넘으면 貸出이 안 나온다 點은 勘案해야 한다. 遁村住公은 올해 分讓 最大魚다. 1萬2000家口가 넘는 超大型 團地로, 一般分讓分만 5000餘 家口다. 蠶室晋州아파트는 이미 工事를 進行 中이라 後分讓을 하는 셈인데, 아주 오랜만에 大規模로 蠶室圈域에 入住하는 아파트다. 住居地면서도 일자리까지 품을 수 있는 立地라 많은 사람이 願하는 곳이다. 서울地下鐵 3號線 연신내역 隣近에 位置한 大棗1區域은 張差 開通될 GTX-A 路線까지 徒步圈人 大規模 새 아파트라 未來 西北圈에서 大將 아파트로 자리매김하지 않을까 생각한다.”

請約 加點 낮다면 京畿地域 宅地地區

現實的으로 위에 言及한 地域에 當籤되려면 請約 加點이 얼마나 돼야 하나 .

“60點은 넘어야 할 것으로 豫想한다. 이렇게 말하면 많은 이가 失望할 텐데, 事實 서울은 全域이 分讓價上限制 適用 地域 또는 高分讓價 管理地域이라서 어느 地域이든 半값 아파트가 될 展望이니 5곳 外에도 두루 挑戰해보는 것이 좋다.”

서울 以外에 挑戰해볼 만한 곳은 없나.

“京畿地域에도 所謂 ‘로또 分讓’이라고 할 만한 곳들이 있다. 于先 서울地域과 隣接한 光明1·2區域이다. 이곳도 分讓價上限制 適用 地域이라 分讓價가 低廉할 것으로 보인다. 隣近에 入住한 光明16區域이나 철산동 入住 團地를 보면 專用面積 84㎡가 15億 원假量 되니, 9億 원에 分讓된다고 하면 5億 以上 時勢差益이 可能하다. 勿論 光明뉴타운 一般供給 物量은 그 地域에 2年 以上 居住한 사람에게 優先權이 주어지기 때문에 다른 地域 居住者에게는 機會가 없지만 特別供給은 서울, 京畿, 仁川 居住者 모두 挑戰할 수 있으니 分讓 公告가 나오면 꼼꼼히 챙겨 볼 必要가 있다. 다만 最近 不動産市場과 請約 熱氣를 勘案하면 亦是 優先權이 있는 광명시 居住者 線에서 마감될 可能性이 높기는 하다. 水原市 勸善6區域도 챙겨야 할 곳이다. 分讓價上限制 適用을 받지는 않지만 高分讓價 管理地域이라 分讓價가 低廉하게 나올 것으로 豫想된다. 入住를 앞둔 隣近 八達8區域, 八達6區域과 賣買價를 比較해보면 된다. 安養市 덕현地球는 後分讓이 이뤄지는데, 分讓價가 조금 높게 나올 것으로 豫想돼 當場은 時勢差益이 크지 않겠지만 未來를 바라본다면 大腸 아파트가 될 곳이라서 5億 以上 時勢差益도 可能하다고 본다. 성남시 山城區域도 빼놓으면 안 된다. 城南市 大將 아파트인 山城逆포레스티아가 맞은便에서 時勢를 받쳐주고 있어 높은 價格 上昇이 豫想된다.”

請約 加點이 낮은 사람이 挑戰해볼 만한 地域은?

“坡州市 雲井, 평택시 高德, 烏山市 世交, 楊州市 옥정, 楊州市 回天地球는 大規模 宅地地區라 請約 加點이 낮은 사람도 當籤 可能性이 있다(표2 參照). 坡州市 운정新都市에 20點帶로 當籤된 事例도 있다. 또 이 地域들은 分讓價上限制 適用 對象이라 分讓價가 낮고 抽籤制度 있어 좀 더 많은 請約 待機者에게 門이 열려 있다.”

請約에 當籤되려면 어떤 姿勢가 必要할까.

“請約 當籤이 目標라면 條件을 달아선 안 된다. 請約 加點이 낮으면서 서울만 固執하면 100番 挑戰해도 結果는 마찬가지다. 그럴 때는 빨리 外郭으로 눈을 돌려야 한다. 勿論 사람은 누구나 낯선 곳에 對한 두려움이 있다. 그래서 그런 사람들에게는 미리 한 番 가보라고 助言한다. 請約이라는 制度를 仔細히 들여다보면 되게 幅넓게 돼 있다. 勿論 分讓地域 居住者를 優先으로 하지만 該當 地域 사람이 다 消化하지 못하거나 많은 사람에게 도움이 되기를 바라는 境遇 隣近 地域에까지 機會를 준다. 서울 사는 사람이 天安地域에 當籤되기는 不可能하지만 京畿, 仁川에는 機會가 있다. 그렇게 隣近 地域까지 살펴보는 努力이 必要하다.”

請約 加點이 어느 程度 돼야 願하는 地域에 當籤될까.

“請約 加點 滿點은 84點이지만 一般的인 4人 家族 最高 點數는 無住宅 期間 15年, 請約通帳 加入 期間 15年을 包含해 69點이다. 請約 加點 69點이면 時勢差益 3億~5億 원, 60點臺는 3億 원, 50點臺는 2億 원, 40點臺는 1億 原因 地域에 當籤될 수 있다고 보면 된다.”

20, 30代 請約 當籤 可能性 20~30%

請約 加點에 맞는 地域 아파트를 選擇하는 것이 重要하다는 생각이 든다.

“그렇다. 請約은 오랫동안 집이 없는 사람에게 政府가 주는 惠澤이다. 請約制度를 들여다보면 政府가 많은 사람에게 當籤 機會를 주려고 苦心했다는 것이 느껴진다. 過去에는 公共分讓에만 있던 生涯最初 特別供給이 民間分讓으로 넓어졌고 1人 家口에도 機會가 주어졌다. 問題는 그 物量이 一般供給에서 오다 보니 當籤을 위한 加點이나 納付 認定 金額이 높아졌다는 것이다. 加點은 時間이 지날수록 쌓이는 것이기에 MZ世代는 請約으로 내 집 마련을 하는 것이 조금 힘들다. 20, 30代가 挑戰해 當籤될 確率은 20~30%라고 본다. 그것도 戰略을 세운 사람에 한해 可能한 일이다. 4人 家族 滿點 69點은 만 45歲가 돼야 쌓일 수 있는 點數다.”

無作定 請約 當籤만 期待해선 안 되겠다.

“勿論이다. 請約에 挑戰하는 사람에게 恒常 ‘期間을 定해두라’고 助言한다. 分讓價의 10%에 該當하는 種子돈을 모으는 時間까지가 請約을 기다리는 時間이다. 現在 分讓價가 宅地地區 平均 4億~5億 원, 서울 9億 원이라 보고 4000萬~9000萬 원을 모을 때까지 請約에 對해 工夫하면서 挑戰하고, 안 되면 다른 方法을 찾아야 한다. 請約이 플랜 A라면 플랜 B도 必要하다. 再建築과 再開發을 念頭에 두는 것도 좋다. 또는 只今 當場은 아니더라도 나중에 들어간다는 前提 下에 自己 資金으로 마련할 수 있는 집을 찾아보는 것도 方法이다.”

最近 分讓 公告를 낸 서울 강북구 미아동 ‘北서울자이 폴라리스’ 專用面積 84㎡ 分讓價가 9億9600萬~10億3100萬 원이다. 올해 첫 스타트를 끊은 分讓價가 豫想보다 높은데.

“지난해 分讓했다면 그 程度는 아니었을 것이다. 하지만 現在 周邊 賣買價가 12億~13億 원이니 그 程度 分讓價가 나올 수 있었다고 본다. 分讓價가 豫想을 웃돈다고 해서 選擇하는 사람이 없을까. 그렇지는 않을 것이다.”

最近 不動産市場이 變曲點에 접어들었다는 意見이 있다. 이런 狀況에서 請約이 옳은 選擇일까.

“12年 동안 지켜본 不動産市場은 恒常 오르락내리락했다. 只今 숨고르기 場이라는 點은 分明하다. 그동안 너무 많이 올랐기 때문이다. 最近 貸出 規制가 甚한 影響도 크다. 하지만 집이 없으면 傳貰나 月貰로라도 살아야 한다. 貸出이 많다면 問題가 되겠지만 貸出 負擔이 없다면, 下落期를 버틸 수 있다면 집은 살 수 있을 때 사는 것이 맞다.”

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