不動産 投資에는 목돈이 必要하다고 생각하는 사람이 많다. 최경천(잭波市) 氏는 2013年 貸出을 많이 받을 수 있는 競賣로 不動産에 入門했다. 投資를 始作할 當時 그의 手中에는 300萬 원뿐이었다. 그 後 競賣에도 貸出 規制가 생기자 貸出 없이도 少額投資家 可能한 갭投資를 始作해 資産價値 110億 원의 55채 賃貸 住宅을 保有하게 됐다. 지난해 會社를 그만둔 後에는 專業投資者로 人生 2幕을 열었고, 10年間 쌓아온 不動産 少額投資 노하우를 네이버 블로그 ‘잭波市 갭投資硏究所’를 통해 共有하고 있다. 올해 4月에는 不動産 少額投資法을 整理한 冊 ‘나는 貸出 없이 0원으로 小型 아파트를 산다’(다산북스)를 펴냈다. 崔 氏를 만나 最大限 돈이 들어가지 않는 不動産 投資 祕訣을 들어봤다.

300萬 원으로 始作한 投資家 110億 資産으로 불어났다. 現在 實際 資産은 얼마이고, 어떻게 構成돼 있나.

“總資産 對比 負債와 資産은 5 對 5 程度다. 아파트 29채, 빌라 9채, 오피스텔 8채를 保有 中이다. 只今까지 住宅 55채를 買收했고, 罵倒는 9件 했다. 애初에 多住宅者가 된 것도 賃貸事業을 좋아했기 때문이다. 賃借人이 있을 때는 最大限 罵倒하지 않고 傳貰金 增額도 하지 않다 보니 買收한 住宅 數에 비해 罵倒한 住宅이 많지 않다.”

55채 住宅을 買收하는 데 5億3000萬 원 投資金이 들었다고 알고 있다. 投資金이 적게 들어갈 수 있었던 노하우는 뭔가.

“10年間 各 時點마다 投資金이 아예 들어가지 않거나, 1000萬~2000萬 원으로 買收 可能한 驛勢圈의 供給面積 82.5㎡짜리 階段式 아파트 賣物을 찾았다. 몇 年 前 서울·首都圈 不動産 價格이 오르기 前에는 充分히 可能한 方法이었다. 煤田갭(賣買價와 傳貰價의 갭)李 커진 뒤로는 地方 아파트, 서울 원룸 오피스텔 等으로 投資 種目을 갈아타며 投資하고 있다.”

不動産 投資 原則이 궁금하다.

“10年間 不動産 投資를 했지만 제대로 專業 投資 活動을 한 건 最近 1年 程度다. 지난해 3月 末 10年 동안 다닌 會社를 그만두면서 더 熱心히 投資에 邁進했다. 9年間은 會社員이었기 때문에 最大限 돈이 들어가지 않는 ‘無被投資’ ‘플被投資’로 세팅해 安全마진을 確保했다. 무피(無+Premium)投資란 傳貰價와 賣買價 差益이 없어 買收者가 돈을 들이지 않고 不動産을 購買하는 것이다. 플피(Plus+Premium)投資는 傳貰價가 賣買價보다 높아 買收者가 오히려 돈을 벌면서 不動産을 買收하는 投資戰略이다. 이때 核心은 現在는 남들이 눈여겨보지 않더라도 價格 上昇 餘力이 있는 物件을 求하는 것이다.”

供給 物量 確認은 必須

買收 타이밍은 어떻게 찾나.

“‘그래프’는 不動産 사이클 週期를 나타내는데, 普通 10年 週期로 움직인다. 上昇場이 約 5年, 下落場이 約 3年, 上昇場에서 下落場으로 變하거나 下落場에서 上昇場으로 變更되는 時間이 各 1年씩 걸린다. 上昇場이 5年인 理由는 建設業體 供給 週期를 따르기 때문이다. 不況期에 쌓인 未分讓으로 暫定 休業 狀態에 있던 建設社는 回復期를 맞이해 다시 分讓 計劃을 세운다. 하지만 不動産 上昇記 初期에는 買收勢가 크지 않아 分讓價를 높게 잡기 힘들다. 上昇期 2~3年 車에 市場이 무르익으면 分讓을 始作한다. 旣存 新築, 準新築 等의 價格이 많이 오른 狀態라 집을 갈아타려는 1住宅者 需要가 생기고, 無住宅者度 請約에 關心을 가지면서 높은 分讓價에 完販시킬 수 있기 때문이다. 分讓 後 入住까지는 3年假量이 걸리므로 한 番의 上昇 사이클이 5年이 되는 것이다. 다만 內外部 環境에 따라 이 週期는 길어지거나 짧아질 수 있다. 이렇듯 巨視的인 不動産 사이클 週期를 把握하고 있다 不況期가 끝나고 回復期가 始作되는 時點(下落期에서 上昇岐路 轉換되는 時點)에 買收한다. 이때는 오랜 下落場에 對한 두려움으로 買收 代身 傳貰를 擇한 賃借人들로 인해 傳貰價는 높지만 賣買價는 相對的으로 低廉하다. 매전갭이 적어 少額으로도 投資가 可能하다. 또한 이러한 上昇記 初入에 買收하면 5年間은 上昇場이 이어지므로 投資 損害에 對한 不安感도 떨칠 수 있다.”

그렇다면 不動産 사이클 週期는 어떻게 把握할 수 있나.

“가장 넓은 範圍의 巨視 데이터人 世界(美國)·韓國 不動産 景氣→도 單位 不動産 흐름→市 單位 不動産 흐름→具體的인 아파트 團地로 내려가면서 앞선 데이터들이 좋은 흐름을 갖고 있는지 確認한다. 萬若 그런 時期라면 그 ‘詩’ 안에 자리한 아파트 團地는 價格 上昇率 差異는 있겠으나 大部分 다 오른다고 볼 수 있다.”

不動産 데이터는 어디서 찾아보면 되나.

“世界 不動産 景氣와 關聯된 情報는 美國 中央銀行인 聯邦銀行에서 提供하는 經濟指標 데이터 사이트나 國際通貨基金(IMF) 사이트에 들어가면 確認 可能하다. 우리나라에서 不動産 데이터를 提供하는 機關은 國土交通部 傘下 韓國不動産院과 KB國民銀行이 運營하는 KB不動産이다. 두 곳과 더불어 HOUSTA 住宅情報포털, 國家統計포털, 國土硏究院, 韓國住宅金融公社 住宅金融統計시스템, 韓國銀行 等에서 提供하는 資料까지 챙긴다면 不動産에 關한 모든 資料를 涉獵했다고 할 수 있다. 不動産 애플리케이션(앱)도 有用하다. 자주 쓰는 앱은 虎갱盧盧, 아실(아파트실거래가), 不動産知人, 손품王이다.”

不動産 빅데이터 活用을 强調하는데, 가장 重要하게 봐야 할 빅데이터는 뭔가.

“地域 分析을 위해 꼭 봐야 할 5가지 데이터로 賣買·傳貰 價格 推移, 住宅購入負擔指數, 入住·未分讓 物量, 賣買·傳貰 매物量, 初期 分讓率(請約競爭率)이 있으며 冊에서 說明했다. 이와 함께 投資할 만한 地域이 나왔을 境遇 그 地域을 多角度로 分析하는 빅데이터로 去來量 推移, 傳貰指數, 買受賣渡指數, 傳貰需給指數, 世代 推移, PIR(Price Income Ratio: 所得 對比 住宅 價格) 等을 提案했다. 이 中 가장 重要한 건 入住(供給)·未分讓 物量 추이다. 앞서 說明했듯이 不動産 사이클은 크게 需要와 供給의 差異로 決定되기 때문이다. 供給은 入住 物量과 未分讓 物量을 合하는데, 不動産 下落 時點을 점칠 수 있는 代表的인 데이터다. 눈여겨보는 地域에 大量의 入住 物件이 豫定돼 있거나, 未分讓이 쌓이고 있다면 當然히 投資를 再考해야 한다. 反對로 入住 物量이 많지 않고, 未分讓도 없는 水準이라면 當然히 價格이 上昇할 確率이 높다.”

時勢보다 낮은 傳貰價로 逆傳貰 리스크 防禦

不動産 價格에 對한 意見이 紛紛하다. 只今은 上昇과 下落 中 어느 時期라고 보나.

“上昇과 下落을 나눠야 한다면 首都圈·廣域市(蔚山, 釜山 除外)와 나머지 地方 8度(江原, 忠北, 忠南, 全北, 全南, 慶北, 慶南, 濟州)를 別途로 봐야 한다. 首都圈과 廣域市는 上昇場 後半期라고 判斷된다. 脂肪 8度는 2016年부터 2019年까지 下落場이었다 2019∼2020年 反騰했다. 上昇 사이클로 보면 이제 4年 次라 下落期에 접어들 수 있는 곳과 아직 上昇記 2~3年 次인 곳이 있다.”

上昇 餘力이 남았더라도 地方 아파트는 선뜻 投資하기 어렵지 않나.

“退社하기 1年 前만 해도 保有한 大多數 物件이 서울과 京畿, 仁川에 位置했다. 當時 車가 없어 地下鐵로 臨場 可能한 곳을 찾다 보니 首都圈 爲主였던 것이다. 하지만 首都圈은 2013年 以後 10年 가까이 上昇 中이라 高點 境界感이 있고, 調整地域이라 多住宅者 讓渡 時 基本稅率+30%(3住宅 以上) 重課가 된다. 稅金을 稅後로 計算하면 收益이 거의 없는 셈이다. 이에 反해 地方 物件은 讓渡所得稅(讓渡稅)를 最少化하면서 投資가 可能하다. 地方 低價住宅(首都圈·廣域市·世宗市 除外 地域의 公示價格 3億 원 以下 住宅)의 境遇 調整地域이라도 讓渡稅 重課를 받지 않고, 基本稅率이라면 長期保有特別控除度 可能하다. 다만 地方 投資에 成功하려면 앞서 말한 該當 ‘道’와 ‘詩’의 上昇 흐름을 잘 읽어야 한다. 또한 地方은 땅이 넓어 大規模 供給이 쉽게 이뤄질 수 있다. 個人投資者의 境遇 2年은 保有해야 讓渡稅(基本稅率) 惠澤을 받을 수 있으므로 買收 時點 2年 後 供給量을 꼼꼼하게 確認한다.”

現 時點에서 推薦할 만한 地域은 어디인가.

“忠南이나 全北, 慶北, 慶南 程度다. 다만 이 地域들에 있는 廣域市는 地方 低價住宅에 들어가지 않으므로 除外다.”

公示價格 1億 원 以下 아파트도 많은 關心을 받고 있다.

“公示價格 1億 원 以下 아파트는 2020年 7月 10日 發表된 一名 ‘7·10對策’ 以後부터 注目받았다. 旣存에는 住宅 3채 以上 買收 때까지 取得稅가 1%였고, 4채부터 4.6%가 賦課됐다. 7·10對策 以後 調整地域 3채 以上부터 取得稅가 12%로 높아지면서 住宅 買收 障壁이 높아졌다. 다만 公示價格 1億 원 以下(再開發地域 等 除外)는 取得稅 重課에서 除外되면서 投資 테마로 脚光받았고, 初期 投資者들은 적은 돈으로 큰 收益을 낼 수 있었다. 이제 2年이 흘러 只今 投資에 나선다면 收益率을 낮게 잡거나 下落도 念頭에 둬야 할 것으로 보인다.”

갭投資 時 가장 두려운 건 逆傳貰日 듯하다. 逆傳貰는 어떻게 對備할 수 있나.

“傳貰價는 物價上昇率에 連繫돼 움직인다. 傳貰價도 消費者物價指數에 屬하므로 돈 價値가 떨어질수록 집 使用價値인 傳貰도 長期間으로 보면 右上向할 수밖에 없다. 特定 地域에서 供給이 많아지거나, 急激하게 金利가 引上되면 傳貰價가 多少 주춤할 수 있다. 逆傳貰가 걱정된다면 市場 平均値보다 多少 낮게 傳貰를 줘 下落 리스크를 防禦한다. 또는 언제든 傳貰金 返還이 可能하도록 現金 比重을 높이는 것도 方法이다.

逆傳貰가 發生했다는 건 不動産 사이클로 살펴보면 上昇期가 끝나는 好況期 마지막까지 該當 物件을 保有하고 있었기에 賣買價가 꺾였기 때문이다. 個人投資者라면 애初 投資 時點에 讓渡稅 基本稅率 適用을 위해 2年을 保有해야 하므로 2年 뒤 供給量을 미리 체크해 賣渡 戰略을 세워놓는다.”

서울 準工業地域 老朽 빌라 注目

새 政府는 再建築·再開發을 통한 大規模 住宅 供給 意志를 보이고 있다. 어떤 地域을 눈여겨보면 좋을까.

“以前 政府에서 進行했던 公共宅地 142萬 號를 除外하면 住宅 供給 公約 物量 中 再建築·再開發 47萬 號(首都圈 30萬5000號)가 가장 크다. 首都圈 1期 新都市인 京畿 분당·一山·평촌·산본·中東 가운데 분당과 一山이 核心이 될 것으로 보인다. 평촌과 산본, 中東은 容積率(垈地面積에 對한 建築物 延面積 比率)李 204~226%로 法的 容積率 上限線(3種 一般住居地域 300%)을 考慮하면 實現 可能性이 낮기 때문이다. 再建築이 可能하려면 垈地持分은 크고 容積率은 낮아야 한다. 이런 團地들은 軟式이 오래돼 傳貰價는 낮고 投資 需要가 있어 賣買價는 높다. 卽 少額投資家 容易하지 않은 것이다.

적은 費用으로 投資를 願한다면 都心·驛勢圈·準工業地域 等의 複合開發 公約을 눈여겨볼 必要가 있다. 서울市가 1月 發表한 ‘서울市 빈집 및 小規模 住宅 整備에 關한 條例’에 따라 落後된 驛勢圈과 준공업地域에 住宅 供給을 活性化하겠다는 內容과 脈絡을 같이한다. 서울의 準工業地域 面積은 約 3.3%다. 영등포, 九老, 新道林, 加山디지털團地, 倉洞驛, 拯米驛, 가양驛, 等村驛 近處 等이 代表的이다. 네이버 不動産에서 ‘指摘編輯도’를 클릭하면 파란色으로 보이는 部分이 準工業地域이다. 이런 地域에 있는, 再建築 年限이 좀 된 老後 빌라를 눈여겨본다.”

不動産 포트폴리오는 어떻게 짜고 있나.

“多住宅 리스크를 最少化하고자 首都圈과 디커플링(脫同調化)되는 地域을 찾아서 首都圈과 地方 物件을 6 對 4 比率로 運用한다. 또한 投資 種類 物件을 多樣化해 리스크를 分散하고 있다. 現在 首都圈 아파트, 地方의 公示價格 1億 원 以下 아파트, 서울·仁川의 構築 빌라, 서울 오피스텔 等 4種類의 住宅을 4 對 2 對 2 對 2 比率로 保有 中이다. 마지막으로 普通 傳貰 갭投資者의 境遇 傳貰를 낀 레버리지 投資만 考慮하는데, 月貰로 돌려 現金 흐름을 確保하고 있다.”

稅金 問題가 골치 아프진 않나.

“稅金은 取得稅, 保有稅(綜合不動産稅), 讓渡稅로 나눠 살펴봐야 한다. 取得稅를 節約하려면 調整地域 1住宅 取得稅 1%(賣買가 6億 원 以下), 非調整地域 2住宅 取得稅 1%(賣買가 6億 원 以下)까지 買收하고, 3住宅부터는 다시 公示價格 1億 원 以下를 사서 1%를 내거나 오피스텔을 買收해 4%를 내는 方法이 있다. 綜合不動産稅는 오래前부터 稅金에 對備해 首都圈 아파트 中 一部를 長期 賃貸住宅으로 登錄해놓아 綜合不動産稅 合算排除를 받고 있다. 讓渡稅는 새 政府가 出帆한 5月 10日부터 多住宅者 讓渡稅 重課가 1年間 猶豫돼 큰 意味가 없어졌으나, 首都圈 物件은 結局 讓渡稅 重課라 可能한 罵倒하지 않고 오래 保有하려 한다. 그 代身 地方 物件(地方 低價住宅)은 讓渡稅 重課 排除라서 2年間 保有 後 基本稅率로 罵倒한다.”

最近 投資한 곳이 궁금하다.

“지난해 여름부터 올해 4月까지 서울 강남역 一帶 원룸 오피스텔 5채를 買收했다. 모두 풀被投資였으며, 우리나라에서 가장 上位 立地이지만 價格이 低廉하다고 判斷해 投資를 進行했다. 처음 산 아크로텔江南驛은 1億7000萬 원에 買收해 1億9000萬 원 傳貰를 줬다. 다른 오피스텔도 모두 1億 원 後半에서 2億 원 初盤에 買收해 賣買價보다 600萬~2000萬 원 높은 價格에 傳貰를 줬다.”

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