• 遁村住公 事態 以後 各 組合 問議 쏟아져

• 施工社에 버금가는 知識 갖춘 人力, 組合에 必要

• 再建築은 個人 財産, 組合員이 主人意識 가져야

• 數百·獸鳥 원 再建築 事業, 關聯法 未備도 問題

아파트 再建築에 所要되는 期間이 20年에 達하기도 한다. 基本計劃 樹立, 安全診斷, 整備區域 指定, 推進委員會 承認, 組合設立 認可, 事業施行 認可, 管理處分 認可, 撤去 申告, 着工 申告, 一般分讓 承認 等 10段階를 거치는데 段階別로 얼마나 걸릴지 豫想하기 어렵다. 老朽化가 甚할 境遇 安全診斷은 1年 안에 通過되기도 하지만, 整備區域 指定에만 數年이 걸리기도 한다.

軟式이 오래됐다고 빨리 되는 것도 아니다. 1971年 지어져 올해로 51年 된 서울 汝矣島 示範아파트는 組合이 設立된 지 6年이 지났는데 아직도 管理處分 認可를 받지 못했다. 現在 迅速統合企劃이 論議 中인데 올해 안에 管理處分 認可가 난다고 해도 移住에만 1年, 完工까지 넉넉잡아 4年이 더 걸린다.

削髮 鬪魂 ‘스타 組合長’

이런 組合들에 이미 再建築을 마친 團地의 組合長은 부러움의 對象이다. 多年間 經驗으로 노하우를 蓄積해 온 德에 解決 方案을 누구보다 잘 알기 때문. 事業을 進行 中인 再建築組合은 旣存 組合長을 찾아가 自問하고, 總會에 招請해 說明會를 열기도 한다. 이 가운데 再建築界 1打 講師級으로 有名해진 이가 서울 서초구 반포동 아크로리버파크(新반포1次?2016年 入住)의 한형기(64) 組合長이다.



그는 삼성물산과 대우건설에 21年間 勤務한 뒤 建設事業管理會社 副社長을 지냈다. 2010年 隱退 當時 그는 新반포1次 아파트를 保有한 組合員에 不過했다. 事業에 難航을 겪던 執行部가 建設社 勤務 經驗이 있는 그에게 合流를 要請했고, 2011年 組合長에 選出됐다.

三星物産 勤務 當時 서울 강남구 도곡동 타워팰리스의 現場所長으로 일하는 等 아파트 建設 關聯 經歷을 土臺로 時空社 및 서울市와 葛藤이 불거질 때마다 銃대를 메고 나섰다. 2011年 朴元淳 서울市長 就任 以後 서울市가 新반포1次 設計案 變更을 要求하자 抗議하며 이듬해 서울市廳 앞에서 削髮 示威를 하며 示威를 이끈 것은 有名한 逸話다. 그는 就任 1年 半 만에 移住?撤去를 성사시키고 2016年 入住를 이끌어냈다.

再建築을 速度戰으로 이끈 經歷이 알려진 後 서울 및 首都圈 數十餘 組合에서 그를 總會에 불러 說明會를 要請했다. 最近 組合과 施工事業團의 葛藤으로 工事가 中斷된 遁村住公 組合도 2年 前 그를 찾아와 諮問을 求했다고 한다. 그는 “施工社 以上의 知識과 再建築 關聯 制度를 알아야 한다”고 助言했다.

再建築 事業地마다 葛藤이 생긴다. 무엇이 問題인가.

“가장 큰 問題는 組合長 및 執行部가 再建築에 對해 모르는 一般 사람들이라는 데 있다. 屯村住公의 境遇만 봐도 事業費 3兆2000億 원에 設計費까지 總 4兆 원이 들어간다. 거의 國策事業과 맞먹는 規模다. 再建築에 對해 專門 知識이 없는 組合長 1名이 選出職으로 이러한 事業을 總括한다는 것은 無理가 있다. 施工社와 紛爭을 줄이려면 組合 執行部의 任員 資格을 强化할 必要가 있다.”

例를 들어 어떤 專門 知識을 말하는가.

“一例로 工事 途中에 工事費가 15% 以上 늘어날 것이 豫想되면 韓國不動産院에 檢證을 받아야 한다. 施工社가 工事費를 1000億 원 더 받고 싶으면, 2000億 원으로 産出한 書類를 보낸다. 그런데 窓門의 適正價도 建設社마다 다르게 策定하는데 韓國不動産院에서 3個月 안에 工事費를 檢證할 수 없다. 甚至於 韓國不動産院은 工事費를 算定하는 會社가 아니라 鑑定評價 會社다. 그러니 韓國不動産院은 大略 낮춰서 1000億 원 程度로 算出하는 것이다. 이런 構造를 組合長과 執行部가 알고 있어야 當하지 않는다.”

工事費는 施工社가 알려주지 않는 以上 組合이 알기 어렵다. 建設社 構造를 아는 組合員이 있으면 좋겠지만 없는 데가 一般的이다. 어떻게 하는 것이 좋은가.

“內部에 專門 人力이 없다면 關聯 業種의 社外理事, 監査 專門家 等에게 隨時로 諮問하고 解決 方案을 찾아야 한다. 工事費의 境遇 더 큰 問題는 이를 專門으로 檢證하는 會社가 없다는 點이다. 시공사가 잘못된 檢證에 따라 工事費를 算定할 境遇 法的 責任을 물을 수도 없고, 이를 修正 要求할 法的 根據나 强制力도 없다. 施工社가 組合에 工事費 增額을 要求하며 工事를 中斷한다고 해도 法的 制裁를 받지 않는다. 再建築을 規律하는 都市 및 住居環境整備法(都市整備法)도 法 自體가 不實해 再建築 過程에서 恒常 訴訟이 發生할 程度다. 執行部가 施工社와 견줄 만한 能力과 情報를 갖춰야 하는 理由다.”

時空社 入札 戰爭, 被害는 組合 몫

再建築 아파트 施工은 建設社 新規 事業에서 큰 比重을 차지한다. 따라서 서울 및 首都圈 大規模 再建築 事業地에서는 메이저 建設社의 角逐戰이 벌어진다. 一例로 2017年 서울 서초구 반포住公1團地(1·2·4주구)의 時空社 入札에 현대건설, GS建設 等이 參與했는데, 現代建設이 組合員當 移徙費 7000萬 원을 現金으로 支援하겠다는 公約을 내걸어 違法 論難이 벌어지기도 했다.

結局 政府가 是正 措置를 내렸지만 이미 판勢는 기울어 組合은 현대건설의 손을 들어줬다. 受注 以後 현대건설은 國土交通部의 是正命令을 理由로 追加移住費 支援, 特化設計 等이 어려워졌다고 態度를 바꿨다. 이에 2019年 盤浦住公1團地 組合員들은 현대건설 本社 앞에서 糾彈 示威를 벌이기도 했다.

이처럼 ‘一旦 受注하고 보자’는 式의 建設社 再建築 入札 戰爭은 結局 組合에 被害를 끼치게 마련이다. 그렇기 때문에 再建築組合이 施工社를 選定하기 前 違法性 與否와 現實 可能性 等을 꼼꼼히 따져야 한다는 指摘이 나온다.

工事 過程에서 紛爭이 일어나지 않으려면 애初에 施工社를 잘 選定해야 한다. 再建築을 앞둔 組合이 施工社를 選定할 때 어떤 部分을 綿密히 봐야 하는가.

“立地가 좋고 規模가 큰 再建築은 施工社 選定 때가 되면 建設社들이 달려든다. 盤浦住公1團地도 현대건설에서 組合員 1人當 移徙費 7000萬 원을 준다고 했지만 애初에 法的으로 不可能한 公約이었다. 현대건설도 數週 前에는 준다고 했지만. 選定되고 나니 ‘주고 싶은데 주면 營業停止 當한다’며 態度를 바꿨다. ‘營業停止’ 水準의 高强度 制裁를 加하는 重大災害處罰法과 같은 莫强한 法이 만들어지지 않는 以上 施工社의 ‘一旦 受注하고 보자’는 式의 入札 競爭은 繼續될 것이다. 이 때문에 組合은 建設社 數週 前에 公約이 違法한 것은 아닌지, 現實 可能性은 있는지를 봐야 한다.”

工事 過程이 不透明하다는 問題도 있다. 施工社의 깜깜이 公社는 어떻게 막아야 하나.

“요즘은 깜깜이 工事가 줄었다. 10餘 年 前만 해도 組合 總會도 없이 組合長이 施工社에 工事費를 얼마씩 올려주고, 施工社는 入住할 때 組合員에게 ‘分擔金 3億 원을 追加로 내놓지 않으면 入住할 수 없다’고 으름장을 놨다. 組合員은 울며 겨자 먹기로 一旦 돈을 내고, 入住한 뒤 個別的으로 訴訟했다. 그러나 이제 主要 案件은 總會를 거쳐야 하기 때문에 組合員들 意見이 重要해졌다. 問題는 組合長이 施工社와 作定하고 組合員들을 속이는 境遇다.”

組合 內部 問題도 恒常 發生한다. 執行部와 非常對策委員會 葛藤도 事業을 遲延시키는 要素다. 이를 防止하려면 어떤 措置를 取해야 하나.

“事業 規模가 크다 보니 어디든 利權 다툼이 發生하고, 意見이 모이지 않으니 進陟이 없다. 이를 막으려면 첫째로 組合員들이 再建築事業에 關心을 가져야 한다. 普通 組合員들은 問題가 곪아터져서 言論을 타기 前까지 크게 關心이 없다. 발등에 불이 떨어져 總會를 열어도 參席하지 않는 사람이 60%다. 무슨 問題가 있는지 組合員 스스로가 알아야 한다. 둘째는 組合員들이 葛藤을 客觀的으로 바라보고, 徹底히 組合에 利得이 되는 쪽으로 常識線에서 決定하면 된다. 事實 再建築은 推進委員會 設立부터 入住까지 7~8年이면 充分하다. 客觀的으로만 判斷하면 오래 걸릴 理由가 없다.”

專門組合管理人制度 導入 6年, 補完 必要

再建築組合의 專門性 不足은 오랜 期間 問題點으로 指摘돼 왔다. 이를 補完하기 위해 2016年 7月 專門組合管理인 制度가 導入됐다. 都市 및 住居環境整備法 施行令에 따르면 專門組合管理人이란 辯護士·會計士·法務士 等의 資格을 取得한 後 整備事業 關聯 業務 5年 以上 從事者, 組合 任員 5年 以上 從事者, 公務員 또는 公共機關 任職員으로 整備事業 關聯 業務 5年 以上 從事者 等을 말한다. 組合 內 系派 葛藤에서 자유롭기 때문에 公正하게 組合 業務를 處理할 수 있다는 長點이 있다. 그러나 制度 導入 以後 6年이 지났지만 제대로 活用되지 못하고 있다. 組合 執行部와 關聯이 있는 사람을 專門組合管理人에 앉히는 境遇가 많아 制度 導入 趣旨가 無色해졌기 때문. 지난해 11月 더불어민주당 金映豪 議員이 整備事業에 利權 介入을 막기 爲한 ‘都市 및 住居環境整備法’ 一部改正案을 發議했으나 現在까지 繫留 狀態에 있다.

專門組合管理人制度의 趣旨는 좋은데 活性化되지 못하고 있다. 어떤 補完策이 必要하다고 보는가.

“只今 專門組合管理人制度가 제대로 運營되지 않고 있다. 그만한 專門性을 갖춘 人力이 없다는 것도 問題다. 活性化가 어렵다면 最小限 組合長이나 執行部를 監視·監督하는 監査人 制度 導入 等 附隨的 措置가 있어야 한다. 專門家들이 組合의 눈으로 建設 過程을 監督하고 이를 隨時로 組合에 報告하는 等 施工社와 組合長이 함부로 工事를 左右할 수 없도록 하는 制度가 必要하다.”

再建築은 組合, 時空社뿐 아니라 分讓 待機者들도 關聯된 事業이다. 모두에게 利益이 되는 쪽으로 가려면 어떤 變化가 있어야 한다고 보는가.

“于先 組合員들은 總會에 絶對 빠지지 말아야 한다. 總會에서 案件을 통과시키려면 過半이 돼야 하는데, 그게 안되니 OS(Outsourcing) 要員을 쓴다. 組合員 醫師가 歪曲될 餘地가 있다. 總會 때 OS要員 雇傭에 2000萬 원假量 쓰는 境遇도 있다. 한 달이면 6億 원이다. 말도 안 되는 浪費다. 組合員이 主人 意識을 갖고 參與해야 한다.

組合은 建設管理를 해주는 專門 컨설팅會社인 CM(Construction Management)社를 活用할 必要가 있다. 이들은 組合長의 不足한 專門性을 채워준다. 요즘 CM社가 亂立해 問題가 있지만 손에 꼽히는 CM社의 도움을 받는 게 리스크를 줄이는 方法이다.

마지막으로 關聯 法案을 强化해야 한다고 생각한다. 組合長이 權限만 가지고 責任은 안 져도 되니 爭奪戰을 벌이는 곳이 많다. 組合長 賂物 供與 等 問題가 드러나면 刑事處罰할 수 있도록 關聯 法案을 强化해야 한다. 집 한 채가 全 財産인 사람들이 60~70%다. 그런 사람들을 相對로 組合長이 施工社와 짜고 속이는 건 犯罪다. 이런 時空社 橫暴를 處罰할 수 있는 制度的 裝置도 새 政府에서 마련해 주길 바란다.”