• 規制 緩和 期待感에 不動産 時勢 反騰

• 引受위 不動産TF, 讓渡稅 重課부터 緩和

• 多住宅者 賣物 市場 풀리게끔 誘導

• 서울 再建築組合 期待↑… 地域別 溫度差 커

• 狎鷗亭 “팔 理由 없어” 木洞 “再建築 먼 얘기”

• 元喜龍 國土部 長官 候補 “規制 緩和 愼重히”

20代 大統領選擧에서 國民의힘 尹錫悅 候補를 勝利로 이끈 要因 中 하나가 ‘不動産 民心’이었다는 데 異見이 없다. 2017年 5月부터 只今까지 國民은 文在寅 政府의 繼續된 不動産 對策 헛발질에 疲勞感을 느낀 터였다. 最近 5年間 政府는 집값을 안정시키려 크고 작은 不動産 對策을 28次例 發表했다. 窮極的으로 △投機 需要 根絶과 價格 安定을 위한 金融·稅制 改編 △實需要者 保護 및 庶民 住宅 負擔 輕減을 위한 供給案 마련 △住宅供給政策 等에 焦點이 맞춰졌다.

政府의 目標와 달리 집값은 全國的으로 꾸준한 上昇勢를 보였고, 地域에 따라 집값이 2倍 以上 오른 곳도 적지 않았다. 2月 不動産R114街 發表한 資料에 따르면 最近 5年(2017~2021)間 全國 아파트값은 約 83.97% 上昇했다.(표1 參照) 地域別로 世宗이 111.77%로 가장 높았고, 서울 110.25%, 大田 91.55%, 京畿 85.57% 順이었다. 오름 幅이 가장 작은 慶南(11.33%)을 비롯해 江原(11.76%)과 慶北(12.95%)도 10% 以上의 上昇率을 보였다. 最近 5年間 全國的으로 不動産 熱氣가 얼마나 뜨거웠는지 斟酌할 수 있는 數値다.

5年間 서울 아파트값 平均 110.25%↑

不動産市場을 不安하게 만든 主原因으로 文在寅 政府의 誤判이 指目된다. 市場經濟 體制에서 財貨의 價格은 需要와 供給에 依해 決定되는데, 不動産도 例外는 아니다. 最近 몇 年間 大都市의 1人 家口가 急增하고, 住宅 老朽化로 滅失 家口 亦是 꾸준히 늘어나 新規 住宅 供給이 必要하다는 指摘은 繼續돼 왔다. 政府는 이런 時代 變化에 발맞춰 每年 新規 住宅 供給 計劃안을 發表해야 집값 安定을 이끌어낼 수 있다.

文在寅 政府는 執權 初부터 住宅 供給은 充分하다는 立場을 固守하면서 大氣需要를 不安하게 만들었다. 2017年 文在寅 政府의 첫 國土交通部 長官으로 就任한 金賢美 前 長官은 그해 8月 2日 不動産 對策을 發表하면서 “서울과 首都圈 住宅 供給量은 需要量을 上廻한다”며 國民에게 供給은 充分하다는 시그널을 던졌다. 以後 供給 計劃이 必要하다는 輿論이 形成됐으나 政府는 줄곧 投機 需要를 抑制해 住宅市場을 안정시키려는 데 힘썼다.

政府 政策에 變化가 없자 無住宅者들의 不滿은 커져갔다. 無住宅 期間이 쌓여 請約 點數가 높아지는 速度보다 旣存 住宅의 價格 上昇 速度가 더 빨랐다. “只今이라도 집을 사야 한다”는 追擊 買收 心理는 中壯年層을 넘어 2030世代까지 집어삼켰고, 靈魂까지 끌어모아 집을 사는 데 쏟아붓는 ‘靈끌族’을 탄생시켰다. 이런 趨勢는 서울을 始作으로 首都圈과 地方 大都市까지 옮겨갔다.



政府는 뒤늦게 消極的인 供給 路線을 撤回했다. 2018年 9月 南楊州 王肅, 河南 校山, 仁川 桂陽, 高陽 昌陵 等 首都圈 3期 新都市 30萬 家口 供給 方案을 내놓았다. 地區 指定, 土地 補償, 開發, 分讓, 入住 等의 節次를 거쳐 供給이 現實化되기까지 最短 7年, 길게는 10年 以上 所要돼 買收 待機者들의 期待心理를 만족시키기에는 力不足이었다.

新規 住宅 供給 計劃이 원활하게 이뤄지지 않으면, 在庫 住宅이라도 市場에 풀려야 집값이 安定된다. 그러나 政府는 이마저 꽁꽁 묶어버리는 握手를 뒀다. 多住宅者를 賃貸事業者가 아닌 집값 上昇의 主犯으로 指目하고 綜合不動産稅 重課稅率을 賦課한 데 이어 多住宅者 讓渡所得稅까지 重課海 住宅을 쉽사리 팔지도 못하게 만들었다.

現在 서울을 비롯한 調整 對象 地域의 2住宅者는 讓渡稅 重課稅率이 最高 65%, 3住宅 以上 保有者에게는 75%를 適用하고 있다. 地方所得稅를 包含하면 3住宅 以上을 保有한 多住宅者는 最多 82.5%의 讓渡所得稅를 내야한다. 집을 팔고 얻는 讓渡所得이 1億 원이라면 稅金으로 8250萬 원을 낸 나머지 1750萬 원만 손에 쥐는 셈이다.

또 文在寅 政府는 投機 需要를 잡는다는 名目 아래 住宅擔保貸出 規制도 强化했다. 2020年 2月 調整對象地域의 住宅擔保貸出 基準을 旣存 住宅擔保貸出比率(LTV) 60%에서 詩가 9億 원 以下는 LTV 50%, 9億 원 超過는 LTV 30%로 基準을 낮췄다. 15億 원 以上 住宅 購入 時 擔保貸出 禁止, 總負債狀況比率(DSR) 40% 規制는 그대로 維持했다.

이 밖에 公示價格 現實化로 因한 綜合不動産稅 負擔 및 高齡層 健康保險料 負擔 增加, 住宅賃貸借保護法 施行으로 비롯된 傳貰값 暴騰 等의 副作用도 發生했다.

새 政府 첫 對策, 多住宅者 重課稅 1年 猶豫

不安한 市場 狀況에 내 집 마련 機會를 놓친 無住宅者, 再建築 規制에 발목 잡힌 有住宅者, 綜不稅 및 健保料 負擔이 커진 老年層, 傳貰값 暴騰으로 삶의 터전에서 밀려난 靑年層 等 不滿이 켜켜이 쌓인 有權者들은 變化를 渴望하며 20代 大選에서 尹錫悅 候補에게 한 票를 行使했다.

尹錫悅 大統領 當選人이 候補 時節 내놓은 不動産 公約은 文在寅 政府의 政策 路線과 180度 달랐다. 그는 ‘不動産 規制 緩和’를 基調로 供給 擴大·稅金 緩和·整備事業 活性化 等 市場 親和的 政策을 펼칠 것을 約束했다. 5年間 全國 250萬 家口 以上, 首都圈 130萬 家口 以上 新規 住宅을 供給하고, 이 가운데 200萬 家口는 民間 主導, 50萬 家口는 公共 主導로 計劃했다. 여기에 庶民 住居 安定을 위한 靑年原價住宅 30萬 號, 驛勢圈 첫 집 20萬 號도 包含됐다.

그間 遲遲不進하던 再建築·再開發 活性化를 위한 變化도 豫告했다. 驛勢圈 再建築 容積率 500% 上向, 竣工 30年 以上 아파트 ‘精密安全診斷’ 段階 免除 等은 速度感 있는 新規 住宅 供給을 期待하게 했다. 이는 再建築·再開發組合뿐 아니라 新規 分讓 物量을 기다리는 이들의 支持를 받을 만한 公約이었다.

이 밖에 △綜不稅 및 財産稅 統合을 통한 二重課稅 解消 △稅負擔 上限率 50~200%로 緩和 △綜不稅 및 財産稅 賦課 基準이 되는 公正市場價額 比率 95% 凍結 △多住宅者 讓渡稅 重課 2年間 排除 △1住宅者 및 生涯 最初 住宅 購買者 稅金 負擔 緩和 等 여러 公約도 國民的 呼應을 얻었다.

尹錫悅 當選人은 大選 直後 卽刻 不動産 對策 마련에 나섰다. 3月 30日 大統領職引受委員會(以下 引受委)는 不動産 태스크포스(TF)를 꾸려 새 政府의 不動産政策 基本 方向과 主要 檢討 課題를 論議했다.

3月 31日에는 새 政府의 첫 不動産 規制 緩和 對策도 發表됐다. 引受위 經濟1分과 최상목 幹事는 서울 종로구 통의동 事務室에서 브리핑을 열고 “不動産 稅制 正常化 課題 中 첫째로 多住宅者 讓渡稅 重課稅率을 4月부터 1年間 限時的 排除하기 위해 必要한 努力과 措置를 하기로 했다”고 밝혔다.

이를 위해 引受위가 大統領 就任 前인 4月 中으로 所得稅法 施行令 改正을 現 政府에 要請했다. 그러나 文在寅 政府의 不動産 哲學과 맞지 않는 政策이어서 受諾하지 않았다. 現 政府 同意를 얻지 못하자 引受위는 大統領 就任式 이튿날인 5月 11日 讓渡 件부터 1年間 多住宅者 讓渡稅 重課를 하지 않는 方案을 推進하고 있다.

이를 筆頭로 引受위는 住宅價格을 안정시키는 核心 役割을 할 供給 方案 마련에도 나섰다. 國土交通部와 서울市가 共同으로 構成한 ‘都心住宅 供給 實行TF’는 4月 6日 1次 會議를 열고 尹錫悅 當選人의 ‘住宅 250萬 戶 供給’ 公約 具體化 方案과 再建築 精密安全診斷 緩和, 超過利益還收制 改善 方案 等을 論議했다.
引受위는 向後 順次的으로 發表될 不動産 規制 緩和 政策으로 집값이 不安해지는 것을 防止하기 위해 새 政府 出帆 後 最大限 빠른 時日 內에 供給 로드맵을 發表한다는 方針을 밝혔다.

讓渡稅 負擔 낮아지자 움직이는 多住宅者들

새 政府의 첫 規制 緩和 政策인 ‘多住宅者 讓渡稅 重課稅率 1年 猶豫’가 事實上 決定되자 多住宅者들은 大體的으로 숨筒이 트였다는 反應을 보였다. 서울 서초구 반포동에 居住하는 70代 多住宅者 鄭某 氏는 “隱退 後 子息들에게 손 벌리고 싶지 않아 10餘 年 前 서울 아파트 2채를 買入했다. 몇 年 全 事業體를 整理하고 賃貸收入으로 生活하고 있었는데 最近 2年間 保有稅가 너무 올라 生活費 걱정을 할 程度로 負擔이 컸다”며 “政權이 바뀌면 政策이 달라질 것으로 期待하고 기다렸는데 이제야 整理할 수 있게 돼 多幸”이라고 말했다.

實際로 住宅 讓渡所得稅 比重이 서울 및 首都圈에 비해 낮은 地方을 中心으로 住宅 賣渡 움직임이 살아나는 模樣새다. 釜山 해운대구 中東의 한 公認仲介事務所 代表는 “2年 前까지만 해도 서울에서 遠征 投資를 내려올 程度로 雰圍氣가 달아올랐는데 지난해 봄부터는 賣物도 없고, 사려는 사람도 없어 ‘좋은 時節 끝났다’는 얘기가 돌았다”며 “그런데 引受위에서 讓渡稅 重課 1年 猶豫를 發表하자 ‘언제부터 施行되나’ ‘얼마나 줄어드느냐’는 多住宅者 問議가 繼續 들어온다. 5月 以後에는 去來價 多數 成事될 것으로 期待한다”고 말했다.

서울 不動産 市場에는 異常氣流가 形成됐다. 4月 8日 不動産R114에서 發表한 資料에 따르면 大選 以後 한 달 사이 서울은 再整備事業 이슈가 있는 地域을 中心으로 아파트값이 올랐다. 特히 再建築 緩和 期待感과 大統領 執務室 移轉 等의 好材가 있는 龍山區 아파트값이 0.38% 上昇해 最高値를 記錄했다. 이어 中區(0.33%), 動作(0.13%), 江南(0.11%), 瑞草(0.09%), 陽川(0.07%) 順이었다. 서울 25個 自治區 가운데 大選 直後 아파트값이 上昇한 곳은 7군데였으나 大選 한 달 뒤에는 12군데로 늘었다. 새 政府의 不動産 規制 緩和 政策에 對한 期待感에 힘입어 上昇勢가 서울 全域으로 擴散하는 傾向을 보였다.

最近 數年 사이 서울의 住宅 價格은 新築과 再建築 아파트가 牽引해 왔다. 지어진 지 3~5年 程度의 新築 아파트 團地에서 아파트 實去來價 新高價가 나오면, 隣近 再建築 아파트도 키를 맞추는 式으로 時勢에 追從해 呼價가 올랐다.

그런데 20代 大選 以後 不動産市場은 再建築 아파트가 主導하고 있다. 朴元淳 前 서울市長 執權期에 事實上 中斷됐던 整備事業이 지난해 4月 吳世勳 市場 再就任 以後 ‘迅速統合企劃’(以下 神通企劃) 推進으로 速度가 빨라진 데다 尹錫悅 當選人 亦是 速度感 있는 再建築 事業을 約束한 바 있어 雰圍氣가 反轉된 것. 迅速統合企劃은 整備事業 初期 段階에 公共이 組合을 補助하면서 通常 5年 程度 所要되는 整備區域 指定 節次를 2年으로 大幅 短縮하는 制度로 서울 主要 再建築組合이 申請해 期待感을 높였다.

神通企劃 事業地로 選定된 再建築 團地 가운데 可視的인 成果를 얻은 곳도 나왔다. 2月 16日 송파구 잠실동 ‘蠶室住公5團地’는 2017年부터 通過되지 못했던 整備計劃案이 5年 만에 通過돼 이르면 來年 年末 移住가 完了된다. 막혔던 整備事業이 뚫렸다는 消息에 市長은 卽刻 反應하는 模樣새다. 整備計劃案 通過 한 달 뒤인 3月 31日 蠶室住公5團地 供給面積 112㎡짜리 아파트는 27億1000萬 원에 去來됐고, 4月 中旬 基準 네이버不動産 時勢는 28億~30億 원에 形成됐다.

서울市內 主要 再建築 團地의 雰圍氣를 알아보기 위해 4月 첫째 週 現場을 찾았다. 竣工 30~50年 된 再建築 團地들이 密集한 서울 용산구 東部二村洞, 永登浦區 汝矣島洞, 강남구 압구정동과 大峙洞, 서초구 반포동, 陽川區 牧童 等 6곳에는 全般的으로 “집값이 더 오를 것”이란 期待感이 깔려 있었다.

1-東部二村洞 “1年 만에 21億 원 올라, 팔려는 賣物도 아냐”

漢江大橋 北端과 동작大橋 北端 사이에 자리한 용산구 동부이촌동의 아파트들은 江北에서는 찾기 어려운 바둑板 形態의 團地들로 江南 못지않은 生活 便宜性을 갖춘 곳이다. 特히 南으로는 韓江에 隣接해 있고, 北으로는 南山 자락 아래 국립중앙박물관과 용산家族公園으로 둘러싸여 背山臨水 地形의 標本으로 손꼽힌다.

現在 이곳의 時勢는 2015年에 完工된 아파트인 래미안첼리투스가 이끌고 있다. 래미안첼리투스는 1974年 竣工된 삼익주택을 地上 56層 規模로 再建築한 아파트로, 供給面積 166㎡ 460家口로 이뤄져 있다. 實去來價는 지난해 6月 43億 원에 申告價를 記錄한 以後 올해 1月 50億9998萬 원에 去來되면서 3.3㎡當 1億 원을 넘겼다.

以外 再建築 團地 가운데서는 가장 큰 規模인 데다가 漢江과 바로 隣接한 漢江맨션이 大將 아파트로 꼽힌다. 漢江맨션은 1971年에 지어져 올해 51年 된 住宅團地로, 供給面積 88~180㎡ 660家口로 造成돼 있다. 入住 當時 國內 最初로 中央暖房施設을 갖춰 話題를 모았다.

再建築은 막바지 段階에 접어들었다. 2017年 組合이 設立됐고, 2年 뒤 再建築 計劃이 서울市 建築委員會 審議를 通過했다. 지난해 環境影響評價 審議를 通過해 지난 1月 組合 定期總會에서 GS建設을 施工者로 選定했다. 計劃대로라면 漢江맨션은 2024年 1月 着工해 3年 뒤 地上 35層 15個棟, 總 1441家口로 탈바꿈한다.

4月 初에 찾은 漢江맨션은 5層짜리 낡은 建物들 사이로 守令을 斟酌하기 어려운 오래된 꽃나무들이 봄 햇살 아래 滿開해 고즈넉한 雰圍氣를 풍겼다. 隣近 公認仲介事務所를 여러 곳 둘러봤으나 전·월세를 除外하고는 賣物을 찾아보기 어려웠다. M不動産 代表 金某 氏에 依하면 大統領이 바뀌고 난 뒤 規制가 緩和될 거라는 期待感 때문에 나와 있던 賣物이 다 들어갔다고 한다. 그는 “只今 나온 賣物은 1件인데 121㎡가 50億 원이다. 再建築 以後 170㎡로 받을 수 있어 3.3㎡當 1億 원짜리 賣物인데 率直히 팔려고 내놓은 賣物은 아니고 본다. 집主人이 呼價만 올려놓고 ‘사려면 사라’는 뜻이어서 市勢라고 볼 수 없다”고 말했다.

實際로 漢江맨션 121㎡는 지난해 1月 16日과 21日 各各 29億 원에 去來가 成事됐다. 1年 뒤인 1月 24日에는 43億 원에 去來됐고, 4月 初 時勢는 7億 원 오른 50億 원에 形成됐다. 1年餘 만에 價格이 21億 원이나 오른 셈이다. 金某 氏는 “이렇게 된 데는 吳世勳 市長 就任을 비롯해 새 政府 出帆에 따른 期待感이 깔려 있기 때문”이라고 說明했다.

“지난해 初까지만 해도 다들 再建築이 쉽지 않을 거라고 봐서 3.3㎡當 8000萬 원에 去來가 됐다. 市場이 바뀌고 漢江邊 再建築 아파트 層數 制限이 풀려 旣存 35層에서 50層으로 높이는 論議가 進行되고 있다. 그러면 追加負擔金이 적어지니 집主人들이 呼價를 繼續 높인다. 大統領까지 바뀌니 집主人들이 ‘이제는 確實히 再建築된다’고 믿는다. 漢江맨션은 垈地持分이 많기 때문에 組合員들이 約 50㎡씩 넓혀갈 수 있다. 그렇게 따지면 래미안첼리투스의 現在 價格과 큰 差異는 없다. 그러나 아직 東部二村洞은 3.3㎡當 1億 원짜리 時勢가 一般的이지 않아 買收勢가 잘 붙지 않는다.”

再建築은 基本計劃 樹立, 安全診斷, 整備區域 指定, 推進委員會 承認, 組合設立 認可, 事業施行 認可, 管理處分 認可, 撤去 申告, 着工 申告, 一般分讓 承認 等 10段階를 거친다. 一般的으로 時勢는 組合 設立, 施工社 選定, 一般分讓 段階에서 세 次例 두드러진 上昇勢를 보인다. 只今 漢江맨션의 境遇 施工社 選定을 마치고 組合員 動·湖水 抽籤을 앞두고 있다. 이를 土臺로 推測하자면 一般分讓 段階에서 한 次例 더 價格이 上昇할 수 있다.

또한 漢江맨션은 南쪽으로 漢江 眺望이 可能한 團地라는 點에서 組合員들 사이에 ‘부르는 게 값’이라는 輿論도 形成돼 있다고 한다. 서초구 반포동 아크로리버파크의 境遇 漢江 眺望이 可能한 113㎡ 賣物이 지난 1月 21日 46億6000萬 원에 實去來돼 時勢가 3.3㎡當 1億3000萬 원을 넘겼다. 漢江맨션이 넘보지 못할 價格은 아니란 얘기가 나오는 理由다.

2-汝矣島洞 “이미 3.3㎡當 1億 원, 收益率은…”

汝矣島는 서울地下鐵 5號線을 基準으로 西쪽은 國會, 放送局, 商業用 빌딩 等이 자리한 反面 東쪽은 아파트 團地가 70%假量 차지하고 있다. 大部分 1970年代 지어진 再建築 아파트들로 5號線 여의나루역 隣近 서울, 木花, 工作, 삼부아파트가 漢江邊에 隣接한 主要 團地로 꼽힌다. 現在 汝矣島 內 16個 團地가 再建築을 推進하고 있는데 垈地 面積만 놓고 보면 元曉大橋 南端, 63빌딩 맞은便에 位置한 示範아파트가 가장 큰 規模다.

示範아파트는 1971年 當時로서는 最初의 高層 아파트인 13層 높이로 지어져 話題를 불러일으킨 團地다. 面積은 60~156㎡, 總 24個棟 1578家口로 造成됐다. 複道型 通路에 板狀型 救助, 新式 엘리베이터에 冷溫 級數, 中央暖房 等 現代式 設備를 갖춰 아파트名臺로 그야말로 當時 지어지는 아파트들의 ‘示範’이 됐다. 汝矣島 내 가장 큰 大團地로 오늘날 再建築이 이슈가 될 때마다 每番 言及되는 곳이기도 하다.

現在 示範아파트는 過去의 榮光을 찾아보기 어려울 程度로 老朽化됐다. 4月 初, 이른 午前에 찾아간 示範아파트는 和暢한 대낮에도 映畫 세트場을 聯想케 할 程度로 을씨년스러운 雰圍氣를 풍겼다. 아파트 洞別로 外壁에 길게 덧대 놓은 鐵筋은 51年 된 낡은 建築物을 힘겹게 버티고 서 있는 듯했다.

示範아파트 東쪽 2~4棟 建物 1層에는 슈퍼마켓, 치킨집 等 各種 商店이 櫛比한데, 군데군데 자리한 公認仲介事務所 窓門에는 아파트 時勢를 알리는 傳單을 찾아보기 어려웠다. S不動産 代表 鄭某 氏는 “現在 時勢는 3.3㎡當 1億 원이다. 第一 작은 크기인 60㎡가 17.5億~18億 원 程度인데 그나마 低廉한 便이어서 나오는 대로 去來돼 只今은 賣物이 없다”고 말했다.

그보다 큰 79·118·156㎡ 賣物은 나와 있긴 해도 去來가 잘 되지 않는다고. 價格도 비싸거니와 汝矣島는 土地去來許可區域으로 묶여 있기 때문이라고 한다. 土地去來許可區域에서는 買受人이 2年間 實居住하는 條件에 限해 國土部에서 去來를 承認해 준다. 그런데 51年 된 再建築 아파트에 살기란 不便한 點이 한두 가지가 아니어서 實際 去來로 이어지는 境遇는 드문 狀態다.

그나마 最近 오세훈 서울市長 就任 以後 再建築 速度가 빨라지고 있어 집主人들이 겪는 希望 顧問도 끝이 보이기 始作했다. 示範아파트는 2016年 組合이 아닌 韓國資産信託이 住民 96% 同意를 얻어 再建築을 管轄하고 있다. 2017年 安全診斷 通過가 됐고, 서울市에서 示範아파트가 屬한 3地區를 準住居地域으로 種上向 한다고 해 信託에서 50層 以上 住商複合建物을 計劃하고 있다. 鄭某 氏는 “朴元淳 前 서울市長 在任 當時에는 서울市議會에서 事業施行者 指定이 通過가 안 됐다. 지난해 市場이 바뀌었지만 서울市議會를 더불어民主黨이 잡고 있어서 不安한 側面은 있으나 再建築을 繼續 막기만 한다면 輿論이 더 나빠질 것이기 때문에 이番에는 通過되리라고 보는 雰圍氣”라고 傳했다.

汝矣島는 아파트만 있는 것은 아니기 때문에 投資 側面에서 再建築은 意味가 없다는 얘기도 있었다. 示範아파트 隣近 Y公認仲介事務所 代表 金某 氏는 “15億 원 以上 貸出 不可로 融資가 어려운 데다 實際 居住까지 해야 하는 再建築 아파트는 收益率만 놓고 보면 利得이 없다”고 잘라 말했다.

“汝矣島는 지난해 현대백화점이 크게 成功하면서 땅값이 올랐다. 또 지난 몇 年 동안 장사가 잘되지 않았던 IFC몰을 新世界에서 引受해 스타필드로 바꾼다고 하니 期待感이 높아졌다. 再建築 投資를 알아보던 投資者가 地帶 上昇 期待感으로 住商複合이나 10億 원 以下의 商街로 눈을 돌리기도 한다. 一般的으로 住商複合은 잘 오르지 않는데 汝矣島 내 住商複合은 再建築 時勢의 80% 線을 維持하면서 따라가는 趨勢다. 商業建物度 老朽化로 各其 再建築을 推進하는 雰圍氣어서 子女 名義로 하나씩 사주는 等의 投資는 持續的으로 이뤄지고 있다.”

3-압구정동 “3.3㎡當 2億 원 時代 열릴 것”

不動産 이슈가 불거질 때마다 擧論되는 강남구 압구정동의 아파트 團地는 名實相符 大韓民國 代表 富村으로 손꼽힌다. 漢南大橋 南端부터 盆唐線 鴨鷗亭로데오驛까지 미성(1233家口)·新現代(1924家口)·구현대(4449家口)·漢陽아파트(2729家口) 等 總 24個 團地, 1萬466家口가 漢江邊에 자리하고 있다. 漢江 眺望權에 따라 差異가 있을 뿐 同一한 形態의 板狀型 아파트들이어서 아파트名에 關係없이 直前 實去來價를 基準으로 오른 價格에 꾸준히 去來되고 있다.

압구정동의 아파트들은 1970年代 中盤부터 10年 동안 順次的으로 完工돼 只今의 모습을 形成했다. 1976年 가장 먼저 現代1·2·3次 아파트, 1977年 漢陽1次 아파트, 마지막으로 美聲2次가 1987年 入住를 完了했다. 最高 46年, 最低 35年 된 아파트들로 再建築 可能 年限을 넘긴 지 오래다.

再建築은 現在 1區域(미성), 2區域(新現代), 3區域(現代1~7次, 10·13·14次), 4區域(現代8次, 漢陽3·4·6次), 5區域(漢陽1·2次), 6區域(漢陽5·7·8次) 等 6個 地區單位計劃區域으로 나뉘어 推進되고있다. 지난해 1,6區域을 除外한 2~5區域은 모두 組合 設立 認可를 獲得해 10年 保有 5年 以上 實居住, 1住宅者에 한해 組合員 地位 讓渡가 可能하다. 또 압구정동은 土地去來許可區域이어서 2年 實居住 條件으로 國土部로부터 去來 承認을 받을 수 있다.

4月 初 찾아간 狎鷗亭洞 新現代아파트는 50年 넘은 아파트 치고는 크게 낡아 보이지 않았다. 高層 아파트 團地임에도 洞 간 間隔이 좁아 地上駐車場이 狹小해 보이는 것을 除外하고는 初·中·高等學校, 漢江公園, 百貨店 等 接近性이 좋아 사는 데 큰 不便은 없을 듯했다.

隣近 仲介事務所에는 前·月貰를 除外하고 賣買 時勢를 알리는 傳單이 붙어 있지 않아 時勢를 把握하기 어려웠다. S不動産 姨母 室長은 “大統領이 바뀌고 賣物이 다 들어갔다. 只今 急하게 팔 것 없이 一旦 狀況을 지켜보겠다는 분이 많다. 이곳은 不動産政策과 相關없이 늘 사려는 사람들이 待機하고 있기 때문에 恒常 賣渡者 優位 市場”이라고 말했다.

狎鷗亭洞 再建築組合은 大部分 1對 1 再建築을 選好하기 때문에 向後 一般分讓은 거의 나오지 않는다고 봐도 無妨하다. 이런 理由로 組合員의 地位를 讓渡받으려는 買收 待機者가 적지 않다. 따라서 價格도 그야말로 ‘부르는 게 값’이다. 1月 18日 漢江邊에 바로 隣接해 漢江 眺望이 可能한 현대1次 211㎡가 80億 원에 去來돼 3.3㎡當 1億2300萬 원에 申告價를 찍었다. 이는 直前 最高價인 지난해 3月 64億 원보다 16億 원 높은 價格이다. 4月 中旬 現在 時勢는 3.3㎡當 1億1000萬~1億2000萬 원에 形成돼 있다.

지난해 서울市 아파트 價格이 停滯 現象을 보이는 渦中에도 狎鷗亭 再建築 아파트값이 急騰한 理由는 再建築 推進 速度가 빨라진 데 있다. 組合 側은 그間 再建築 推進에 느긋한 姿勢를 取해 왔다. 組合員 大部分이 60~80代 高齡層인 데다가 140㎡ 以上 大型이 折半 以上이고, 各自 리모델링해 不便함 없이 사는 이가 많기 때문. 그러나 姨母 室長의 말에 依하면 最近 數年 사이 雰圍氣가 달라졌다고 한다.

“過去에는 組合員들이 再建築에 懷疑的이었는데 最近 30~40代 젊은 사람들이 相當數 買入하면서 組合員 平均年齡이 낮아졌다. 年老한 집主人들은 집을 팔고 싶어 하는데 子女들이 贈與를 願하고, 再建築을 說得하는 雰圍氣다. 지난해 서울市長이 바뀐 뒤로 雰圍氣가 달라져 빠르면 來後年 施工社도 選定될 듯하다. 容積率이 200% 以上이어서 層岫 上向 없이는 建築費 負擔이 크지만, 組合員들이 公共賃貸가 들어오는 것을 싫어하기 때문에 서울市가 提案하는 層岫 上向에도 關心이 없다. 旣存 計劃대로 1對 1 再建築이 推進될 걸로 보인다. 弄談이 아니라 집主人들은 再建築 以後 3.3㎡當 2億 원까지 올라갈 걸로 豫想한다.”

4-대치동 “賣物 싹 들어가, 胡笳에 맞춰줘야”

大韓民國 私敎育의 메카라고 불리는 강남구 대치동은 通商 역삼로 南쪽, 良才川 北쪽을 일컫는다. 서울 地下鐵 3號線 도곡역 東쪽으로 자리한 優先美(우성·선경·미도) 아파트와 은마아파트가 代表的인 再建築 團地이고 2015年에 靑실아파트 再建築 後 入住한 래미안대치팰리스를 筆頭로 동부센트레빌, 對峙SK뷰, 對峙아이파크 等이 比較的 新築에 屬한다.

大峙洞에서는 入住 7年次를 맞은 래미안대치팰리스가 時勢 上昇을 牽引하고 있다. 지난해 12月 15日 125㎡가 40億5000萬 원에 去來돼 3.3㎡當 1億650萬 원에 最高價를 記錄했다. 現在 래미안대치팰리스가 大將 아파트임을 否認할 수 없으나 向後 位相은 바뀔 걸로 展望된다. 1983年 竣工한 대치미度1·2次 아파트가 神通企劃에 參與하면서 再建築 事業에 速度가 붙고 있기 때문. 서울市는 지난 1月 住民說明會를 열어 組合 側에 35層 以上 層岫 上向, 驛勢圈 高密複合開發(容積率 300~700%), 公共施設 寄附採納 等을 提案하고 建築 企劃設計 用役을 發注했다. 이에 따라 이르면 上半期 都市計劃委員會에서 整備事業區域 指定이 通過될 것으로 展望된다.

4月 初 서울地下鐵 3號線 대치역 5番 出口로 나와 미도아파트를 찾았다. 地下鐵驛에서 바로 보이는 미도아파트는 大峙洞에서도 南東쪽 끝에 位置해 閑寂한 雰圍氣를 자아냈다. 1980年代式 高層 板狀型 아파트 總 21個棟, 2436家口로 造成된 이곳은 낮 時間에도 地上駐車場에 빈자리를 찾기 어려울 程度로 駐車難이 甚했다. 反面 대곡초등학교가 아파트 初入에 位置해 있고, 바로 옆 團地 內 商家에 웬만한 便宜施設이 다 갖춰져 있어 生活하기에 不便함은 없어 보였다.

4月 初 商街 내 公認仲介事務所는 大體로 閑散한 雰圍氣였다. J不動産 정某 室長은 “3月 新學期가 지나면서 전·월세 物量이 거의 消化됐다. 賣買는 지난해 再建築 事業에 速度가 붙으면서 집主人들이 안 팔겠다고 다 거둬들여 찾기 어렵다. 正말 買收를 願한다면 집主人이 부르는 價格에 맞춰줘야 去來할 수 있을 것”이라고 說明했다.

지난해 5月 28日 113㎡가 27億3000萬 원에 最高價를 記錄한 뒤 現在 時勢는 30億 원, 3.3㎡當 約 8800萬 원에 形成돼 있다. 隣近 래미안대치팰리스에 비하면 낮은 價格이지만 買收勢가 몰리는 雰圍氣는 아니라고. 정某 室長은 “土地去來許可區域으로 指定돼 있어 實居住를 해야 買入할 수 있기 때문에 선뜻 나서는 사람은 없다”고 했다.

“미도아파트는 지난해 神通企劃에 指定돼 大峙洞에서는 再建築 速度가 가장 빠른 便이다. 그러나 비슷한 時期에 지어진 禹·善·美 等 再建築 團地가 여럿 있고, 2年 實居住 負擔도 있어 實際 去來로 이어지지 않는 雰圍氣다. 그러나 1·2次가 同時에 再建築되고, 所要 期間도 5~8年으로 短縮됐다는 長點이 있다. 집主人들은 再建築 以後 3.3㎡當 1億 원은 無難하게 갈 거라고 본다.”

5-盤浦洞 “漢江邊 아닌 再建築도 政權交替 好材”

盤浦洞은 盤浦大橋 南端부터 동작大橋 南端까지 漢江邊에 자리限 舊반포와 新盤浦에 大將 아파트들이 모여 있다. 2016年 신반포1次를 再建築해 完工된 아크로리버파크는 北쪽으로 漢江 眺望이 可能한 大團地 新築 아파트여서 每番 申告價를 更新하며 價格 上昇을 主導해 왔다. 지난 3月 24日 漢江 眺望이 可能한 172㎡ 36層 賣物이 63億 원에 去來되며 3.3㎡當 約 1億2110萬 원 最高價를 찍었다.

아크로리버파크 兩옆으로는 再建築 工事가 한창 進行되고 있다. 東쪽으로는 慶南·신반포3次 等을 統合再建築한 래미안원베일리가 2023年 完工을 앞두고 工事 中이고, 西쪽으로는 盤浦住公1團地 1·2·4走狗가 지난해 移住를 마치고 撤去에 들어가 2026年 디에이치클래스트로 탈바꿈할 豫定이다. 두 아파트 團地 모두 아크로리버파크보다 規模가 큰데 現在 時勢는 비슷한 水準으로 形成돼 있다. 入住 後에는 新築 프리미엄이 붙어 只今보다 더 높은 價格에 去來될 걸로 展望된다.

舊반포·신반포 團地들은 이미 價格이 高點에 이르러 投資收益率만 놓고 보면 再建築 初期 段階 아파트에 비해 떨어지는 것이 現實이다. 反面 時勢보다 低評價된 再建築 初期 段階 아파트들은 收益性 側面에서 價値를 더 높게 評價받는다.

이런 理由로 最近 盤浦1洞의 반포미도1·2次 아파트가 注目받고 있다. 이곳은 1987年 1次(1260家口), 1989年 2次(435家口)가 順次的으로 入住했다. 北쪽으로 高速터미널, 西쪽으로 가톨릭대학교 서울聖母病院과 隣接해 있고, 東쪽으로는 學院街가 形成돼 모든 學院을 걸어서 다닐 수 있다. 通學 可能하다. 서울地下鐵 3·7·9號線 高速터미널驛과도 隣接해 立地的으로 반포동에서 여느 아파트와 比較해도 밀리지 않는다.

4月初 찾아간 반포미도는 언덕 위에 우뚝 솟아 大路邊에서도 눈에 띄었다. 아파트 入口로 向하는데 兩옆으로 學院 看板이 빼곡하게 걸린 빌딩이 늘어서 있었다. 반포미도는 屛風 形態로 길게 세워졌는데 大部分 動向으로 高層에서는 멀리 江南驛 一帶까지 훤히 보일 듯했다. 반포미도1次는 容積率이 177%로 30年 넘은 아파트 치고는 地上駐車場이 널찍해 駐車에 큰 어려움은 없을 걸로 豫想됐다.

반포미도1次는 3月 整備區域 指定 節次에 들어갔고, 都市計劃委員會의 審議를 앞두고 있다. 반포미도2次는 지난해 10月 豫備安全診斷을 通過했고, 2月 精密安全診斷을 申請했다. 再建築이 可視化되면서 價格도 뛰었다. 지난 2月 8日 반포미도1次 110㎡가 26億7500萬 원에 去來됐고, 4月 初 時勢는 27億~28億 원에 形成됐다.

盤浦洞은 土地去來許可區域이 아니기 때문에 賣買에 制約은 없다. 그러나 讓渡所得稅가 큰 탓에 年初까지 市中에 賣物이 많지 않았다고. 地域 公認仲介事務所 關係者들은 大統領 就任式 以後 多住宅者 讓渡稅 重課 1年 猶豫가 實施되면 多住宅者 賣物이 多少 풀릴 것으로 보는 雰圍氣였다. B公認仲介事務所 代表 崔某 氏는 “올해 初까지만 해도 買收勢가 없어서 呼價를 조금 내리는 집主人도 있었는데 大選 以後 다시 올리는 雰圍氣다. 最近 2年間 讓渡稅가 높아서 팔지 못한 多住宅者가 많았는데 整理하려는 이들도 조금씩 나오는 狀況”이라고 말했다.

學院街가 密集한 반포동 삼호가든 四거리를 中心으로 最近 3~4年 사이 新築 아파트들이 續續 들어섰다. 2018年 竣工된 반포래미안아이파크와 盤浦써밋, 2021年 竣工된 디에이치라클라스 等은 3.3㎡當 1億1000萬 원臺에 時勢가 形成돼 있다. B公認仲介事務所 代表 崔某 氏는 “再建築 初期 段階인 반포미도1·2次는 이들에 비하면 低廉한 便”이라고 말했다.

“2011年 入住한 반포리體 113㎡ 呼價가 35億 원 以上이다. 반포미도가 相對的으로 價格이 낮을뿐더러 傳貰價가 10億 원 線이어서 17億~18億 원 程度에 投資도 可能하다. 지난해 반포미도는 安全診斷이 通過되면서 價格이 한次例 뛰었는데, 앞으로 施工社 選定 以後 또 한 次例 上昇이 豫想된다. 盤浦1棟 집主人들은 漢江邊이 아니라도 3年 안에 3.3㎡當 1億5000萬 원은 간다고 생각한다. 그렇기 때문에 只今은 新築보다 再建築으로 움직이는 것이 長期的으로 利得일 수 있다.”

6-牧童 “呼價만 올라, 實居住 規制로 선뜻 去來 안 돼”

牧童은 서울안의 미니 新都市로 불릴 程度로 大團地를 이루고 있다. 이 가운데 牧童 新市街地아파트는 1985年에 完工된 1團地부터 1988年에 들어선 12團地까지 約 2萬6000家口가 安養川 西便에 南北으로 길게 자리한다.

서울지하철 5號線 牧童驛을 基準으로 北部는 1~7團地, 南部는 8~14團地로 나누어져 있는데 正中央에 位置한 7團地가 牧童役을 비롯해 오목로 學院街와 隣接해 大將 아파트로 꼽힌다. 또 學究熱이 높은 地域인 만큼 木洞學院街에 接近性이 좋은 1·2·5·6團地도 傳統的으로 人氣가 높은 곳이다.

最近에는 再建築 速度에 따라 人氣 團地가 바뀌는 雰圍氣다. 牧童新市街地 아파트들은 竣工 34~37年次에 들어서 團地別로 再建築을 推進하고 있다. 이 가운데 2020年 6月 6團地가 全體 但只 가운데 가장 먼저 2次 安全診斷을 通過해 注目받았고, 같은 해 11月 7團地도 1次 安全診斷을 通過했다.

4月 初 牧童新市街地 아파트 團地를 찾아갔다. 牧童役 4番 出口로 나오면 8車線 道路를 兩옆으로 板狀型 아파트 團地가 一列로 자리해 있다. 7團地는 하나의 團地가 大路를 中心으로 둘로 나누어져 있어 다른 아파트처럼 보이기도 했다. 特異한 點은 같은 團地 안에 5層짜리 낮은 建物과 15層짜리 高層 建物이 섞여 있다는 것. 再建築 時點에 建物에 따라 垈地持分이 다르게 나올 것으로 推測됐다.

7團地 賣買價는 3月 9日 大統領選擧 以後 조금씩 오르는 趨勢라고 한다. M不動産 代表 朴某 氏는 “몇 건 나와 있지도 않은데 다들 높게 부른다. 垈地持分이 많아 再建築 以後 100㎡를 받을 수 있는 底層 72㎡가 20億 원에 나와 있다. 1年 前에 16億3000萬 원에 팔린 以後로 去來되지 않다가 最近 3億 원假量 오른 價格에 賣物이 나온 것”이라고 雰圍氣를 傳했다. 垈地持分이 적은 高層 75㎡는 17億5000萬~18億 원에, 再建築 以後 150㎡ 以上 받을 수 있는 121㎡는 지난해 4月 25億 원에 去來된 以後 現在 呼價는 27億~28億 원臺다.

賣物은 間間이 나오지만 實際로 買收하려는 이는 없다고. 朴某 氏는 “最近 1年 동안 7團地 안에서 去來된 賣物이 3件밖에 되지 않는다”며 仲介에 어려움을 吐露했다. 牧童은 지난해 4月 土地去來許可區域으로 指定된 以後 實去來로 이어지는 境遇가 大幅 줄었다. 서울市長이 바뀌어 再建築에 速度를 내는 模樣새지만 初期 段階여서 크게 好材는 아니라고 한다.

“賣買 豫約書를 쓰고 區廳에 土地去來許可申請書를 내면 許可가 떨어지는 데만 3週가 걸린다. 正式으로 賣買價 成事되는 데 最短 한 달이 걸리고, 許可가 나도 6個月 以內에 買收者가 入住해야 하니 去來가 잘 될 理 없다. 7團地는 現在 推進위가 設立됐는데 管理處分 認可까지 빠르면 4年 程度 걸릴 것으로 豫想된다. 再建築이 當場 되는 줄 알고 問議를 많이 하는데, 家口數가 많기 때문에 意見이 달라 빨리 推進되기 어렵다. 번개처럼 進行한다고 해도 非對委(非常對策委員會)도 생길 테고, 意見 聚合이 어려워 最短10年은 걸린다고 봐야한다.”

規制 緩和로 버블 憂慮, 對應方案 必要

現在 새 政府는 重大한 岐路에 섰다. 不動産政策은 政權의 命運을 가르는 重且大한 問題로 特히 지난 政府의 前轍을 밟는 것을 警戒해야 한다. 專門家들은 여러 對策 가운데 最優先 課題로 供給 로드맵 具體化를 꼽았다. 서진형 大寒不動産學會 會長 兼 경인여대 敎授는 “供給이 이뤄지지 않으면 需要를 충족시킬 수 없기 때문에 結局 價格이 오를 수밖에 없다”고 指摘하며 “住宅 供給에 있어 在庫 住宅과 新規 住宅의 比率은 大略 8代 2다. 多住宅者 讓渡稅 引下로 在庫住宅 去來를 活性化하는 同時에 新規 住宅 供給案이 나와줘야 할 것”이라고 助言했다.

政府가 서울 및 首都圈의 再建築·再開發 規制를 緩和해 新規 供給을 活性化하는 것은 歡迎할 일이지만 副作用도 看過해서는 안 된다는 指摘도 나왔다. 再建築 但只 한 군데에서 移住를 始作하면 一帶 傳貰難과 傳貰값 上昇이 빚어진다. 17年 前 송파구 잠실동의 蠶室住公1團地(現 蠶室엘스)와 2團地(現 蠶室리센츠)가 移住할 當時 隣近 團地뿐 아니라 蠶室大橋 너머 광진구를 비롯해 江東區까지 傳貰難이 빚어진 것은 有名한 逸話다.

또 時間이 갈수록 서울과 首都圈의 再建築 對象 團地가 늘어나는 狀況에서 同時多發的으로 再建築을 承認해 주다 보면 不動産市場이 全體的으로 혼란스러워질 可能性이 높다. 고종완 漢陽大 不動産融合大學院 特任敎授는 “서울市에서 循環 再建築·再開發 等 順序를 定해 市場 刺戟이 적은 쪽부터 推進해야 한다. 統計的으로 再建築 아파트 入住民의 約 70%는 貰入者인데, 이들의 事情을 考慮한 供給 對策도 마련해야 한다”고 指摘했다.

이런 가운데 4月 10日 國土交通部 長官 候補로 元喜龍 前 濟州道知事가 拔擢됐다. 不動産 專門家는 아니지만 大選 過程에서 選擧對策本部 政策本部長을 맡아 公約 全般을 總括하고, 大選 以後에도 引受委 企劃委員長으로서 새 政府의 不動産政策을 챙겨와 適任者로 꼽힌다.

候補 指名 이튿날 원희룡 候補者는 새 政府의 規制 緩和 움직임에 집값이 다시 不安한 樣相을 보이는 것과 關聯해 “지나친 規制 緩和나 市場에서 잘못된 시그널로 惡用될 수 있는 部分에 對해 신중할 뿐만 아니라, 管理하고 統制할 수 있는 方向으로 精巧하게 움직이겠다”고 答했다. 새 政府에 거는 國民的 期待가 높은 가운데 政策 立案者의 責任 있는 發表에 모두의 눈과 귀가 쏠려 있다.