• 異議申請 洑물 터지듯 늘어

• 不動産원, 選手이자 審判

• 公示價格制度 再設計 必要

• 最善의 解法은 ‘鑑定評價3方式’

올해 1月 1日을 基準으로 策定되는 公示價格이 지난해보다 10% 오를 것이라는 展望이 나온다. 國土交通部가 2020年 發表한 資料에 따르면 共同住宅 公示價格 現實化率도 지난해 平均 70.2%보다 1.3%포인트 높은 71.5%로 上向된다. 公示價格 現實化率은 집값이 비쌀수록 높아진다. 住宅 價格 基準으로 9億 원 未滿은 69.4%, 9億 원에서 15億 원 未滿은 75.1%, 15億 원 以上은 平均値보다 10%포인트 가까이 높은 81.2%의 現實化率이 適用된다. 公正市場價額 比率도 지난해 95%에서 올해는 100%로 높아진다. 집값이 1원도 오르지 않아도 公示價格은 뛸 수밖에 없는 構造다.

國內 모든 住宅의 公示價格은 韓國不動産院이 집값을 調査해 算定한다. 共同住宅의 境遇 傳授調査를 原則으로 하지만 實際로는 標本調査로 全體를 把握하는 形局이다. 單獨住宅은 標準住宅(公示價格 算定의 基準이 되는 住宅)을 調査해 算定한 公示價格을 土臺로 個別住宅의 公示價格이 定해진다. 하지만 現場調査가 제대로 이뤄지지 않아 商業用 펜션에 住宅 公示價格이 매겨지는 等 많은 誤謬가 드러났다. 公示價格 異議申請도 해마다 急增하고 있으며 지난해에는 歷代 最高値인 4萬9601件에 達했다

事情이 이렇다 보니 不動産원의 力量에 疑問을 提起하는 이가 많다. 公示價格制度를 오랫동안 硏究한 정수연 韓國鑑定評價學會長(제주대 經濟學科 敎授)은 本格的인 인터뷰에 앞서 이렇게 指摘했다.

“韓國의 모든 課稅 對象 住宅은 鑑定評價를 하지 않고 公示價格이 策定되지만 이 事實을 아는 國民은 많지 않다. 鑑定評價士 資格을 갖추지 않은 사람도 住宅을 調査한다. 이 때문에 衡平과 公正의 問題가 끊임없이 提起된다. 血稅 浪費다. 公示價格 制度 改善이 時急하다.”

不實 調査가 부른 誤謬

지난해 濟州公示價格檢證센터長職을 遂行하며 住宅 公示價格에서 여러 誤謬를 잡아냈다. 祕訣이 뭔가.

“一般的으로 住宅은 土地와 建物로 區分돼 있다. 住宅 公示價格은 土地分과 建物分을 合한 價格으로 公示된다. 그중 몇%가 土地分인지, 건물분인지 알려주지 않는다. 그것이 궁금하면 住宅 公示價格 外 土地分 公示地價를 찾아보면 된다. 2018年부터 住宅 公示價格과 公示地價를 比較해 보는 作業을 해왔다. 그러던 渦中에 異常한 집을 發見했다. 建物分과 土地分을 합친 住宅 公示價格은 3억 원인데, 토지분에 該當하는 公示地價가 그보다 많은 3억2000만 원이었다. ‘國家空間情報포털’에서 住宅 公示價格과 公示地價 데이터를 뽑아 地番이 같은 것끼리 比較해 보니 住宅 公示價格이 公示地價보다 낮은 집이 宏壯히 많았다. 이를 ‘公示價格 逆轉現象’이라고 이름 붙이고 業界에 이 問題를 처음 提起했다.



지난해 濟州道 住宅 公示價格을 檢證할 때도 이 問題에 着眼해 샘플을 얻었다. 韓國不動産院과 國土교통部가 發表한 標準住宅 公示價格이 公示地價보다 낮은 境遇가 469件이었다. 이는 濟州島 全體 標準住宅의 10%에 該當하는 數値다. 469채의 問題的 標準住宅을 샘플로 삼아 逆轉現象이 나타난 原因을 찾기 위해 建築物臺帳을 살펴보고 直接 現場에도 가봤다. 問題가 深刻했다. 建築物臺帳에 面積이 잘못 記載된 程度는 藥果고, 實際 用途는 펜션인데 住宅으로 遁甲한 境遇도 있었다. 펜션은 非住居用 不動産이어서 住宅 公示價格을 매기면 안 된다.”

誤謬가 發生한 原因이 뭔가.

“제대로 된 現場調査가 이뤄지지 않는 데 있다. 지난해 政府가 發表한 公示價格을 보면 ‘昨年 數値에 그냥 곱하기만 한 것인가?’ 하는 생각이 들 程度로 現場과 乖離가 있었다. 國土部는 不動産원의 公示價格 調査·算定 業務가 ‘가격조사와 價格算定’이라고 辨明했지만, 그것은 制度를 잘 모르고 하는 소리다. 법률과 指針은 勿論이고 國土部와 不動産원이 만든 ‘標準住宅 調査·算定 業務要領’에도 ‘현장조사 및 價格算定’으로 明記돼 있다. 게다가 그 業務要領에는 現場調査를 不實하게 할 境遇 責任을 묻는 內容도 들어 있다.“

公示價格은 福祉, 行政, 租稅, 不動産 評價 等 여러 分野에 걸쳐 49가지 項目에 影響을 미치는 指標다. 稅金(財産稅, 綜合不動産稅, 取得稅, 讓渡所得稅, 贈與稅, 相續稅 等)은 勿論이거니와 開發·再建築·農地保全 負擔金 賦課額의 算定 基準으로 쓰인다. 地域健康保險料 賦課額을 定할 때나 基礎老齡年金·基礎生活保障·障礙人年金·就業 後 學資金長期償還 對象者 等을 判斷하는 基準으로도 活用된다.

公示價格을 잘못 策定하면 疏外階層의 生計를 威脅할 수 있다. 最近 數年 새 公示價格이 急騰해 福祉 惠澤 對象에서 탈락한 사람이 적지 않다고 들었다.

“2018年부터 公示價格이 急上昇해 基礎生活受給者들이 生計給與를 받지 못하고, 과수원에서 農事짓는 老人들이 基礎年金 需給 對象에서 탈락하는 아픔을 겪었다. 元喜龍 當時 濟州道知事가 濟州公示價格 檢證센터를 만든 것도 問題의 深刻性을 看破해서다. 공시가격 急騰은 가진 거라곤 집 한 채뿐인, 所得 없는 老人들을 基礎年金 受給對象에서 탈락하게 만들었다. 그 집을 팔고 나간다 해도 賃借가 可能한 집은 없다. 전월세 價格이 繼續 上昇하니 말이다. 노인들에게 집을 팔고 故鄕을 등지라는 것은 그 自體가 死亡宣告다. 老人이 살던 커뮤니티에서 떠난다는 것은 敬老堂의 정든 親舊들과 헤어져 流配를 가는 것과 다르지 않다. 그런데 이런 狀況이 誤謬 公示價格 때문에 發生했다면 얼마나 끔찍한 일인가. 現場에 答이 있다. 現場調査를 성실하게 遂行해 누구도 異議를 提起할 수 없을 만큼 正確하게 公示價格을 算定하는 것이 바로 納稅者의 權利를 保障하는 길이자 租稅 衡平을 達成하는 土臺가 된다.”

正確한 公示價格 算定은 納稅者 權利

標準住宅이 아닌 個別 單獨住宅의 公示價格은 어떻게 決定되나.

“例를 들어 한 마을에 100채의 집이 있다 치자. 그중 30채가 標準住宅이라면 나머지 70채는 個別住宅이 된다. 標準住宅 30채는 不動産원이 精密 調査해 公示價格을 算定한다. 부동산원은 標準住宅 30채의 公示價格을 地方自治團體 세정公務員에게 傳達한다. 아울러 그 30채의 公示價格으로 住宅價格批准票를 만든다. 표준이 鐵筋콘크리트 집이면 100점, 개별이 슬레이트 집이면 50점, 이런 式으로 比例 算定을 돕는 表다. 지자체 公務員은 不動産院으로부터 標準公示價格과 함께 이 比例票를 받아 單純히 곱하기만 해서 個別住宅 公示價格을 計算한다. 그 結果를 不動産원이 檢證한다. 檢證 後 確定 權限은 不動産원에 있으니 個別住宅 公示價格도 不動産원 責任이라고 할 수 있다. 그러나 公示價格에 對한 論難이 일면 管理監督 主體인 國土部가 地自體 公務員들에게 責任을 追窮한다. 지자체 公務員들은 不動産원에서 받은 標準公示價格과 比例票를 參考로 곱하기를 했을 뿐이다. 標準住宅 公示價格을 不動産원이 잘못 策定하면 이를 基礎로 한 標準公示價格도, 住宅價格批准票도 잘못된 數値가 나올 수밖에 없다.”

지난해 發表된 共同住宅 公示價格에서도 誤謬가 드러났다. 같은 빌라인데 라인別로 公示價格 增減率이 다른 境遇도 있었고, 다른 層은 公示價格이 올랐는데 4層만 큰 幅으로 下落한 境遇도 있었다. 理由가 뭘까.

“土地는 鑑定評價士의 鑑定評價를 基盤으로 公示價格을 定하지만 住宅은 鑑定評價를 하지 않는다. 그게 問題다. 共同住宅 公示價格은 傳授調査를 통해 算定하는 것이 原則이지만 實際로는 去來된 價格을 土臺로 去來되지 않은 다른 住宅의 公示價格을 算定한다. 國土部는 ‘隣近 實去來價와 周邊 環境, 開發 與件, 選好도 等을 反映해 公示價格을 決定한다’고 說明한 바 있다. 하지만 이 方法이 科學的이지도, 合理的이지도 않다는 指摘이 많다. 公示價格 算定 過程이나 根據를 透明하게 公開하지 않는 것도 問題다. 그 때문에 公示價格에 對한 論難이 끊이지 않는 것이다. 韓國의 不動産價格公示制度는 너무 複雜하다. 모든 問題가 거기에서 出發한다. 제도가 複雜하면 理解하기 어렵다. 이해되지 않으면 納稅者가 問題를 提起할 수 없다. 複雜한 公示制度는 그 自體로 納稅者 權利를 侵害한다. 우리나라는 公示價格을 鑑定評價가 아닌 ‘算定(Calculation)’한다. 世界에서 唯一하다. 國際基準에 어긋난다.”

다른 나라는 어떤가.

“大部分의 先進國에서는 公示價格의 基準이 ‘鑑定評價’다. 美國에서는 이를 鑑定評價(appraisal), 英國에서는 가치평가(valuation)라고 한다. 두 나라의 不動産 公示制度가 同一하眞 않지만 共通點이 있다. 公示價格이 課稅 基準인 만큼 納稅者의 權利를 侵害하지 않도록 正確性을 重視한다. 正確性은 專門性에 달려 있기에 鑑定評價를 하는 사람은 반드시 資格을 取得해야 한다. 美國은 國家가 認定하는 資格을 取得해야만 鑑定評價를 할 수 있을 뿐 아니라 반드시 ‘鑑定評價3方式’(費用接近法·市場接近法·所得接近法)을 使用해 市場價値를 測定하도록 法律로 强制한다.“

先進國은 鑑定評價3方式 利用

鑑定評價3方式이 뭔가.

“不動産經濟學에 對한 基礎가 不足한 사람들은 그냥 隣近에 實去來價 發生하면 그걸 끌어다가 公示價格을 대충 만드는데 그런 式으로 하면 去來 件數가 많은 庶民 아파트만 公示價格이 올라갈 公算이 크다. 그러면 去來 頻度가 낮은 團地의 住民과 衡平性에서 어긋나게 된다. 去來가 있건 없건 間에 納稅者들에게 衡平性을 提供하려면 課稅 基準인 公示價格을 測定할 때 一貫된 方法을 使用해야 한다. 鑑定評價3方式을 使用하는 건 그런 理由에서다. 費用接近法은 原價를 考慮하는 것이다. 집을 지을 때 들어가는 費用은 時間이 지나면서 減價償却이 된다. 바로 只今 그 집과 同一한 집을 다시 짓는다고 치고 代替原價를 計算해 보는 方法이다. 市場接近法(去來事例比較法)은 隣近에 있는 비슷한 類型의 去來 事例와 比較해 市場價値를 計算하는 것을 말한다. 하지만 이것도 不動産원처럼 해선 안 되고 實去來價格이 반드시 立證, 調整돼야 한다. 그 調整 實去來價格을 根據로 해야 한다. 所得接近法은 收益還元法으로도 불린다. 집을 賃貸할 境遇 發生할 賃貸料 收入의 現在價値를 測定하는 것이다. 鑑定評價士는 3方式의 結果 3가지를 試算해 最終 市場價値를 測定해야 한다.”

不動産院에 鑑定評價士 資格이 있는 職員이 200名 있다. 鑑定評價3方式을 使用하지 않는 特別한 事情이 있나.

“不動産院은 法律上 鑑定評價3方式을 使用할 수 없다. 使用하면 類似感情 行爲로 處罰받는다. 부동산원 所屬 鑑定評價社들이 鑑定評價를 해도 法에 抵觸된다. 2016年 住宅 公示價格 算定 業務를 不動産원이 도맡으면서 感情評價에서 손을 떼기로 鑑定評價業界와 合意했다. 國土部, 不動産원, 鑑定評價業界가 이런 룰을 定하는 것도 異常한 일이다.”

全 世界的으로 市場價値를 計算할 때 鑑定評價 專門性을 要求하는 境遇가 많아졌다.

”中立性 못지않게 重要한 것이 專門性이다. 去來가 일어나지 않는 市場에서도 公示價格을 鑑定할 수 있는 사람은, 鑑定評價士 資格證 取得으로 基本技와 專門性을 갖추고 오랜 不動産 鑑定評價 經驗으로 熟鍊된 專門家뿐이다. 不動産 價格 公示法이 全面 改正돼야 한다. 법률 內 ‘適正 價格’이라는 模糊한 表現을 除去하고, ‘市場價値’는 鑑定評價3方式에 依據한다고 明示해야 한다. 감정평가 專門性이 없거나 모자라는 모든 이들은 不動産價格公示制度에서 排除해야 한다.“

只今 같은 公示制度가 繼續된다면?

”住宅 公示價格이 거품 價格에 기초해 매겨지는 問題나 저가주택 公示價格이 높고 고가주택은 낮은 問題를 解決할 수 없을 것이다.

이番 大選이 問題 解決의 轉換點이 될 수 있지 않나.

“現在 大選 局面에서 不動産價格公示制度 問題에 根本的으로 接近하는 候補를 찾아보기 어렵다. 세율을 낮춘다고 公示價格 問題가 解決되는 것이 아니다. 조세개혁 次元에서 接近해야 한다. 공시가격은 一旦 凍結해야 한다. 자신의 意志와 相關없이 公示價格 上昇으로 福祉 支援 對象에서 탈락하는 庶民을 保護하기 위해서기도 하지만, 더 큰 理由는 公示價格制度를 根本的으로 改善하는 時間을 벌기 위함이다. 틀린 公示價格으로 繼續 課稅할 수는 없다. 여기서 멈추지 않으면 納稅者의 權利를 侵害할 뿐 아니라 租稅政策에 對한 信賴性을 떨어뜨리게 된다.”

美國 플로리다의 智慧

情 學會長은 不動産價格公示制度의 바람직한 例로 美國 플로리다州를 꼽았다.

“플로리다州 國稅廳에는 公示制度 關聯 部署가 있다. 여기서 主로 하는 일은 州政府 傘下 地方政府, 카운티, 시티, 타운십의 課稅國에 가이드라인을 提示하고 財産稅 課稅評價 業務를 잘하는지 모니터링하는 것이다. 財産稅 賦課는 全的으로 地自體가 맡는다. 美國은 50個 州政府의 聯合이다. 事實上 50個 州는 50個 國家이다. 美國의 이런 構造를 모르는 사람들이 種種 州政府를 韓國의 地自體처럼 여기는데 이는 잘못된 認識이다.”

그의 傳言에 따르면 美國 州政府 傘下 地方政府는 모두 各其 課稅局을 두고 있다. 一例로 플로리다州 傘下 리 카운티 課稅國을 살펴보자. 3個層으로 된 課稅國 1層에는 實去來를 申告하는 登記所가 있고, 現場調査에 投入되는 現場調査員 20餘 名이 正規職으로 勤務한다. 2層에는 鑑定評價士 資格證을 所持한 課稅局長이 있고, 리 카운티 내 모든 不動産을 評價하는 鑑定評價士 國家資格證 所持者가 65名 程度 있다. 地理情報視템(GIS) 專門家와 統計分析 專門家도 10名假量 勤務한다. 3層은 課稅行政 專門家들이 일하는 곳이다. 이들은 課稅할 不動産과 하지 않아야 할 不動産을 추려내는 業務를 擔當한다. 따라서 韓國처럼 아파트가 建築物臺帳에 ‘복도’로 記載되거나 門이 두 個 달려 實際 面積의 折半에 對해서만 課稅되는 일은 일어나지 않는다. 納稅者에게 決定된 公示價格을 通知한 後 異議申請을 받는 稅務 行政職員들도 있다.

美國 地方自治團體 課稅國 雰圍氣는 어떤가.

“課稅局長室 門이 恒常 활짝 열려 있다. 리 카운티 住民들은 投票로 課稅國葬을 뽑는다. 그는 늘 納稅者를 神經 쓴다. 우리나라처럼 이의신청할 때 市廳으로 가야 할지, 不動産院에 連絡해야 할지 몰라 混亂을 겪을 일도 없다. 課稅國에 答이 있기 때문이다. 地域 住民들은 課稅國 職員이 아닌 局長을 찾아 自身이 保有한 住宅의 公示價格이 높은 理由를 물어본다. 課稅局長은 鑑定評價士 資格證을 所持해 不動産의 價値 形成에 對해 잘 알고 있고, 그의 房에 펼쳐진 地域의 課稅 指導를 一一이 짚어가며 親切하게 說明한다. 플로리다州는 法律로 課稅局長에게 鑑定評價士 資格證을 따도록 强制한다. 選出 當時 資格證을 갖추지 못했다면 2年 내 따야 한다.”

課稅局長의 主要 業務가 뭔가.

“納稅者에게 傳達되는 15~30쪽에 이르는 調査評價報告書를 最終 決裁하는 일이다. 異議申請 後 納稅者는 課稅國에서 正式 異議申請 結果를 報告받는다. 그 內容이 내키지 않으면 地域 法院에 訴를 提起할 수 있다. 課稅局長은 陪審員들의 마음에 들 수 있게 緻密한 課稅鑑定評價 報告書를 들고 法院에 出頭한다. 地方議會에도 나가 每年 課稅評價가 어떻게 이뤄졌는지 報告한다.”

鑑定評價가 제대로 이뤄졌는지 住民이 判斷하기가 容易한가.

“課稅國에서는 納稅者 保有住宅에 對한 調査評價報告書뿐만 아니라 이웃과 比較하기 쉽도록 다른 집 調査評價 資料도 納稅者가 가져온 USB에 담아준다. 納稅者는 이를 바탕으로 分析할 수 있고, 다른 專門家들에게 이걸 보여주면서 相談한 後 異議申請에 使用할 수도 있다. 課稅國은 모든 資料를 公開한다. 엑셀 資料를 納稅者에게 그대로 提供하며 調査評價報告書에 鑑定評價士의 資格番號와 이름, 連絡處까지 明記해 傳達한다. 專門性이 있으니 透明하게 公開하는 것을 두려워하지 않는다. 公示價格에 對한 論爭 또한 언제나 歡迎하는 雰圍氣다. 그들은 公示制度가 공정하고 透明하게 運營되고 있다는 것을 納稅者가 體驗하는 過程을 즐겁게 받아들인다.”

中立性·專門性 確保 切實

情 學會長은 “專門性을 基盤으로 한 透明性, 透明하게 立證되는 租稅 衡平性을 一貫되게 지키다 보니 플로리다州에서는 納稅者의 異議申請이 每年 減少한다”면서 “納稅者에게 情報를 늘 緻密하고 完璧하게 提供하고, 언제든지 訪問과 相談을 許容해 住民들이 地域 課稅制度를 全的으로 信賴한다. 우리에게도 그런 날이 빨리 오길 期待한다”고 덧붙였다.

論難이 끊이지 않는 住宅價格公示制度를 根本的으로 改善하려면 어떤 變化가 必要할까.

“韓國 不動産價格公示制度는 누더기 狀態다. 더 큰 問題는 鑑定評價의 中立性이 保障되지 않고 있다는 點이다. 제도의 全面 再設計가 急先務다. 只今 不動産院은 選手이자 審判이다. 單獨住宅과 공동주택 公示價格을 모두 調査·算定하면서 土地와 住宅을 아우르는 公示價格 部隊 業務를 遂行한다. 즉 土地 公示價格과 住宅 公示價格을 官吏·監督하는 業務를 國土部로부터 委託받아 代行하고 있다. 선수와 審判이 分離되지 않는데 중립성이 保障되겠나. 이런 問題를 根本的으로 解決하려면 公示價格 算定 方法이 鑑定評價3方式으로 바뀌어야 한다. 國民을 保護하고, 납세자 權利를 保障하기 위해서다. 공시가격을 算定하는 過程도 透明하게 公開해야 한다. 透明性은 社會的 費用을 감소시킨다. 투명하게 公開해야 信賴를 얻는다. 

透明하게 公開하려면 專門性이 있어야 한다. 전문성이 强化되면 公正性을 키울 수 있고, 잦은 誤謬로 인한 不必要한 時間 浪費와 感情 消耗도 없앨 수 있다. 公示價格 關聯 業務를 地自體로 移管해 各 地域에 課稅局을 두고 플로리다州처럼 運營하는 것도 解法이 될 수 있다. 不動産院은 選手 자리를 내려놔야 한다. 審判만 보면서 地自體 課稅國이 參考할 만한 統一된 가이드라인을 만들어 지원하는 役割을 해야 한다.”